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1、1,商鋪投資收益、回收期測算及產權式商鋪解析,2024-2-28,2,商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期 產權式商鋪解析商業貸款政策解析,2024-2-28,3,商鋪投資迎來了黃金時代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到了越來越多的投資者的關注，目前出售或者出租的商鋪受投資客廣泛關注的為沿街商鋪和集中商業內的商鋪。,前言,“一鋪養三代”,“投資商鋪是金”,任何物業投資，投資者都希望能有一個合理的回報，投資者若要評判自己的投資是否有價值，主要是看該物業的投資回報率，那么，如何計算投資回報率呢？,2024-2-28,4,租金回報率測算,(1)租金回報率法公式：每月租金收益12/購房總價,【案例2、分析】：2008年12月底，周先生買下了某社區一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價約60萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是120元/平方米左右，即周先生每個月可收取0.48萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：租金回報率=4800*12/600000=9.6%,2024-2-28,5,優點：簡單、快捷、易操作，適用于所有投資類型。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能準確的測算按揭及多套投資方式。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。,租金回報率測算,2024-2-28,6,投資回報率分析測算,(2)租金回報率分析法公式：(稅后月租金3、-按揭月供款)12(首期房款期房時間內的按揭款),【案例分析】：假設周先生首付50萬元，貸款10萬元，按揭10年，按照最新商業貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率(4800-1137)*12/(500000+136465)=6.9%通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：6.9%,2024-2-28,7,優點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法測算按揭貸款購買類型更加準確。不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。,投資回報率分析測算,2024-2-28,8,商鋪投資回報率一個動態的概念，投資中除了投資者的購買初始投資和4、按揭貸款外，還應包括:契稅 印花稅 物業管理費用 公共維修基金 折舊費用 甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值、央行加息后帶來的利差及商鋪的空置期。,影響投資回報因素,2024-2-28,9,不同物業的投資回報率不盡相同，我們通過普通商業物業、商住兩用物業、爛尾物業及地鐵物業的投資回報率分析，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：,投資回報率的數值判斷,2024-2-28,10,商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期產權式商鋪解析商業貸款政策解析,2024-2-28,11,一次性付款計算公式：（購買房屋總價+契稅+公共維修基金）/（稅后月租金每月物業管理費）12,【案例分析】：25、008年12月底，周先生買下了某社區一套臨街商鋪，面積約40平方米，售價約60萬元，目前商鋪的月租金約是120元/平方米左右,物業管理費為3元/平米。投資回收期測算：投資回收期=(600000+24000+9000)/(4800-120)*12=11.27 通過計算，我們得出該套商鋪的投資回收期為11.27年。,一次性付款回收期分析,2024-2-28,12,按揭貸款計算公式：（首期房款+契稅+印花稅+抵押登記費+公共維修基金）/（稅后月租金-按揭月供款-每月物業管理費）12,【案例分析】：假設周先生首付50萬元，貸款10萬元，按揭10年。目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是120元/平方6、米左右，物業管理費為3元/平米。套用上述計算公式：投資回收期(500000+24000+50+550+9000)/(4800-1137-120)*12=17.6通過計算，我們得出該套商鋪的投資回收期為17.6年。,按揭貸款回收期分析,2024-2-28,13,簡易國際評估法：基本公式為：該物業的年收益15年房產購買價 若購買價目小于或等于同區域其它商業物業則該物業物有所值。（以上公式為國際專業理財公司評估物業投資價值的簡單方法。）,投資回報率的數值判斷,2024-2-28,14,商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期產權式商鋪解析 商業貸款政策解析,2024-2-28,15,產權式商鋪：指所7、有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式，主要是商鋪業主出于投資目的將產權商鋪通過發展商或第三方公司委托品牌經營商進行統一經營，投資者獲得定期定額的投資回報；或由投資者自行經營，但必須服從公司的統一經營管理。對于投資者而言，將產權商鋪通過發展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統一經營，獲得定期定額的投資回報。對開發商而言，為快速回籠資金，獲取利潤最大化，將商場分割出售，向小業主保證一定收益率，要求小業主簽訂委托經營合同，為開發商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。,產權式商鋪解析,2024-2-28,16,產權式商鋪優勢分析,隨著商業地產的持續升溫，產權式商鋪成為投資回報最為豐厚的物業類型，它具8、有房地產投資的穩定性和商業投資的高成長性。專業的商管公司、合理的業態規劃擴大了投資平臺，有助于投資回報的順利實現，分解了投資風險。,2024-2-28,17,【正面案例】第三極文化中心,產權式商鋪優勢分析,2024-2-28,18,第三極文化中心作為產權式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經營主體，總體量近8萬方，劃分為獨立產權式商鋪對外銷售，向投資者承諾6%-10%的投資回報。開發商聘請了專業商管公司進行商業業態規劃，將該項目定為為集知識性休閑、文化性消費為一體的復合型文化主題商場。將十一層商業共分為六個大本營，以47層的圖書大本營作為吸引人流的主動力源，9、10層以目的性消費業態旅游及教9、育大本營作為附動力源.初期通過非常優惠的租金政策吸引大量的經營者，后期汰劣選優，使得全樓商業均能繁榮發展，租金也在節節攀升，最終實現對投資者承諾的年收益10%的投資回報，使投資者10年收回成本。,【正面案例】,產權式商鋪優勢分析,2024-2-28,19,投資者：投資門檻低。產權式商鋪投資額相對較小，通過鋪位的劃分控制了商鋪總價，無須參與經營管理，收益穩定。以可觀的回報收益和升值潛力成為投資者理想的投資品種。開發商：減緩資金壓力。大規模的商業經營需要大型商家的拉動，而對于大型的零售商來說，高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎，即使是沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公司都不會購買大面積的鋪面。同時10、，大面積商業鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產權式商鋪可以使開發商資金回籠加快。經營者：降低經營成本。經營商以承租的方式獲得了商場使用權，省卻了占領市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉率，降低了經營風險，同時由于是通過發展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現過多的法律問題。,產權式商鋪優勢分析,2024-2-28,20,產權式商鋪風險分析,產權式商鋪有利好優勢，但也存在潛在風險。市場上很多產權式商鋪的開發商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現“短、平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經營項目的價格，以實現更多的附加價值，從而人為的改11、動了商業業態的自然升級。,2024-2-28,么么么么方面,Sds絕對是假的,21,么么么么方面,Sds絕對是假的,23,“秀庫裝庫食庫玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點”,【風險案例】,產權式商鋪風險分析,2024-2-28,24,“巨庫”2004年全國首家“體驗式”主題賣場概念的大型商業項目。巨庫”裝修投資2000多萬元，擁有地上200、地下150個車位，建筑面積萬平米，打破了以往北京市場類商鋪只租不售的游戲規則，全部分割成5至7平米的店中店形式對外銷售，單店價格在30萬元至80萬元，產權為50年。開發商并承諾投資者2年包租，商鋪銷售一空。之后，在自身經驗不足和管理經驗的缺失的前提下，又沒有專業12、的商業管理團隊管理，迫于開業壓力，降低了商戶和商品的選擇標準，導致所謂的體驗式賣場變成了一個空頭口號和形式；再加上開業之后廣告投放數量和力度銳減，就更使消費者漸漸將其遺忘。,【風險案例】,產權式商鋪風險分析,2024-2-28,25,【風險案例】碧溪家居廣場,產權式商鋪風險分析,2024-2-28,26,北京碧溪家居廣場宣傳“16萬產權商鋪熱賣”，5萬多平方米的營業面積，分成13.34平方米的標準攤位，以每個攤位16萬元的價格向外發售。開發商提出保值、增值性回購辦法3年內可原價回購商鋪，超過3年，每年遞增原價的5%，截至第十年為原價的135%回購。關于投資風險，開發商宣稱，以該家居廣場5萬平方13、米的房產、營業收入以及企業下屬溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔保。交房后半年期間，開發商按合同約定正常返還業主租金。半年后自稱出現資金困難，停付業主租金。早在物業交付前，開發商就將項目抵押給銀行（貸款至今未還），隨后，開發商又將大樓化整為零出售商鋪。,【風險案例】,產權式商鋪風險分析,2024-2-28,27,產權式商鋪風險分析,風險第一重：延期交房 投資者看好地產商業的美好收益前景，卻很可能被開發商和后期物管公司不規范行為而導致投資風險。開發商以“售后返租”概念促銷商鋪，許諾810的高收益率，投者者購買踴躍，開發商在與投資者簽訂買賣合同后，再讓投資者與自己成立的一家物管公司簽訂了包租協議14、。但交房時開發商延期交房，業主依照買賣合同追究違約責任，但緊接著物業經營管理公司依據包租合同追究業主延期交房的違約責任，且包租合同約定的違約金為買賣合同約定的3倍。最終導致業主陷入連環官司，真是欲哭無淚。,2024-2-28,28,產權式商鋪風險分析,風險第二重：售后包租 盡管建設部嚴禁開發商“售后包租”，但開發商往往引進第三方或經營管理公司承租或受托包租，以高額的租金回報掀起商鋪投資風潮。開發商在“售后包租”過程中普遍采取抬高售價，以高額租金吸引投資者，此租金值一般遠遠高出正常租金水平，一旦包租期滿或開發商資金鏈出現問題，則租金的預期很難保證，其返租承諾或回報率也不可能實現。另一方面開發商為15、實現盡快融資采用“包租套現”銷售模式，如資金回收后，開發商一旦選擇撤場，投資者將面臨諸如資金斷鏈的延期交房、爛尾工程，甚或是開發商卷款而去的風險。,2024-2-28,29,產權式商鋪風險分析,風險第三重：經營管理 商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經營管理對于商鋪來說非常重要。時下商鋪“重銷售，輕經營”的現象越來越嚴重。開發商完成銷售后，沒有有效經營，前期宣傳與后期管理嚴重脫節，經營不好的商鋪退出后，無后續者經營，閑置商鋪數量日益增加，使得投資者期待的巨額回報無法實現。另一方面商鋪本身的經營者如缺乏經營管理經驗，“生鋪”就無法作成“熟鋪”。,2024-2-28,30,產權式商鋪風險分析,風險第四重16、：回購兌現 為增強購房者投資信心，不少開發商在銷售時打“回購”牌，與投資者在合同中注明回購。雙方除簽定包租協議作為買賣合同的附件，約定租期和租金外，還約定若到期后購房者不愿再出租房屋，則由開發商以高于原房價回購。一旦開發商轉移資產或資不抵債，回購只能化成泡影。,2024-2-28,31,風險起因：發展商關心的是售價，業主關心的是投資回報率，經營者希望租金越低越好。產權分散使得產權式商鋪蘊含很大風險。開發模式的風險。開發商以“短、平、快”收益回報為目的，為迅速回籠資金而抬高售價，以實現更高附加值，從而人為的改動了商業業態的自然升級。專業經驗缺乏的風險。目前國內大部分開發商和經營管理公司對于經營產17、權式商鋪缺乏實戰經驗，處于“摸著石頭過河”的階段；國外擁有先進的管理水平的商管公司卻因為不了解國內消費者的生活方式和消費習慣而“水土不服”。經營不善的風險。承租期中，如經營管理不善，不僅經營目標無法實現，更無法向投資者提供承諾的租金收益。承諾擔保的風險。很多開發商以自己產業的經營收入或擔保公司作為擔保，但投資者很難知道該公司的資產債務關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后；很多擔保公司實力不強，根本不能實現所謂的承諾回報。,小 結,2024-2-28,32,合肥市產權式商鋪政策,合肥市房地產管理局在頒布的合肥市商業設施分割銷售管理暫行規定中允許銷售產權式商鋪，2010年4月23日前執行以下18、條款：一、允許開發商分割銷售四周有明顯界限的商業設施。二、分割后的環形交通通道寬度不低于2米。三、可采用實體墻或地面嵌銅條的方式分割。四、單塊銷售區域建筑面積不得低于20平方米。五、開發商不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售。,2024-2-28,33,目前合肥市場銷售火爆的商業項目均為“高租金回報收益”的產權式商鋪項目。銷售模式主要有兩種：一種是“售后包租”式，即開發商向投資者承諾，對其所購買的產權式商鋪由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報，而開發商所宣傳的年回報率一般在8%以上；另一種則是“一次性返利”式，開發商與投資者簽約后，即將三年、五年的租金利潤一次性返還給投資人。調查數據顯19、示，普遍投資回報率均超出8%，有些甚至宣傳若干年后150%回購。,合肥市產權式商鋪分析,2024-2-28,34,合肥市產權式商鋪分析,產權式商鋪在合肥商業地產中運作由來已久。淮河路中段的怡和錦江大酒店作為合肥早期的產權式商鋪的代表，當初銷售非常火爆，后來由于開發商資金斷裂，無法支撐后續的統一經營，造成了爛尾現象。現在在售的產權式商鋪有金都新天地、喜洋洋婚慶廣場、賽康數碼廣場、樂客來、鳳凰城家世界等。,2024-2-28,35,返租政策:第1-3年8%；第4-6年9%；第7-9年10%；第10年11%；第11年150%購回。以上11年共收益242%,平均4.5年收回成本，遠遠低于商鋪投資合理的20、回收期限8-12年，為風險較高的投資項目。做商業地產心態很重要，但部分開發商卻過于追求高回報，給商業平穩發展埋下了隱患。,大唐國際廣場：,案例分析,2024-2-28,36,總商會商業廣場：,返租政策：第1-3年8%；第4-5年8.46%；第6年125%購回。,案例分析,項目周邊沿街商鋪平均租金為30-40元/平米/月，以該項目所售均價的8%測算租金，得出前三年租金收益為160元/平米/月，第4-5年170元/平米/月，高出區域租金水平和遞增幅度，加之第6年125%購回，此返租政策遠遠遍離正常租賃水平，屬超高投資回報，風險因素極高。,2024-2-28,37,以上商業均是在大的商業用房內分割成21、小塊，之間無隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下出售的物業。與住宅和門面房不同，產權式商鋪在沒有經營起來之前，本身是沒有價值的。對投資者而言，如果投資一套住宅，即使貶值，也可以用來居住、降價處理，不至于沒有任何用處，由于住宅的使用價值不會為零，其房產價值也就不會是零，但在一個沒有經營起來的商場大廳里，一個僅幾平方米的空間是很難有其他用途的。,小 結,2024-2-28,38,合肥明發商業廣場：,案例分析,返租政策：第1年6%；第2-3年7%；第4-5年8%。以樓層平均售價推算出第1年商鋪平均月租金為62元,第2-3年為72元,因前三年租金開發商已在購房款中返還給投資者。為加大市場培育力度22、,開發商對經營者給予免“租+低租”的優惠扶持政策,隨著商業的日趨成熟,第4-5年90元的月租金,這種緩速的遞增幅度也能被商家接受，整體商業以良性循環模式發展。,2024-2-28,39,產權式商鋪零風險只是個概念，業主雖然沒有經營的風險，可是其投資回報卻來源于市場和消費者。而在產權式商鋪的架構中存在三方利益的沖突：發展商關心的是商鋪的售價；業主希望租金高一些，投資回報率高；而經營者則希望租金越低越好，同時有統一的商業經營管理。這樣一來，支撐商鋪最重要的生命線市場和消費者這一最重要的問題被忽視了。因此，零風險其實意味著最大的風險。,小 結,2024-2-28,40,商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期產權式商鋪解析商業貸款政策解析,2024-2-28,41,借款人年齡在18-65周歲之間，具有完全民事行為能力借款人具有穩定的職業和收入，信用良好,商鋪貸款政策分析,商鋪抵押貸款是指借款人購買商業用房，并以其所購商業用房作抵押向銀行申請貸款的貸款品種。貸款所需條件,貸款額為評估價值的50%個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的50%，貸款期限也只有10年。,借款額度和期限,2024-2-28,42,商鋪貸款政策分析,2024-2-28,43,謝 謝！Thanks,2024-2-28,