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1、建安成本測算要點解析分享人：目錄010203測算方法分析基本測算程序總結01測算方法分析測算方法分析建安成本測算是評估投資版目標成本的方式，投資版目標成本是計算項目經濟指標，進而做投資決策的基本依據(jù)；p 建安收入為建安預算價下浮3%；p 建安成本按建安預算價下浮15%計；p 總包利潤率為12.37%；p 資本金IRR為20.0%；p 投資凈利潤率為19.2%?；靖拍钔顿Y上會資料：測算方法分析p 定購保障房：政府定價回購，收入已鎖定p 住宅開發(fā)、工改：在房住不炒的大背景下，限房價、限地價、競自持、競配建這些地方政策不斷落地，收入的上限已確定 兩類項目的本質：演變?yōu)楣潭們r包干的EPC項目，與E2、PC項目的區(qū)別就在于是否拿地 收入固定的情況下，拼的就是前期成本測算的精度項目模式分析測算方法分析測算成本與項目落地關系定性分析項目落地概率成本（由低到高）實際成本上限測算成本實際成本下限測算成本高于實際成本上限，經濟指標差，導致好項目無法過會，地價出價低，落地概率低測算成本低于實際成本下限，經濟指標好，落地概率高，但項目落地后無法實現(xiàn)預期利潤期望的測算成本區(qū)間測算方法分析如何測算才能接近合理區(qū)間？測算方法分析一級科目二級科目三級科目四級科目工程成本土地費用政府行政事業(yè)性收前期工程費建筑安裝工程費基礎工程地下建筑工程費結構及粗裝修工程鋼筋砼工程砌體工程抹灰工程外立面裝飾工程公區(qū)裝飾工程地下安裝3、工程費地上建筑工程費地上安裝工程費社區(qū)管網工程費園林環(huán)境工程費配套設施費其他建設工程支出預備費非工程成本全成本測算方法分析一級科目二級科目三級科目四級科目工程成本土地費用政府行政事業(yè)性收前期工程費建筑安裝工程費基礎工程地下建筑工程費結構及粗裝修工程鋼筋砼工程砌體工程抹灰工程外立面裝飾工程公區(qū)裝飾工程地下安裝工程費地上建筑工程費地上安裝工程費社區(qū)管網工程費園林環(huán)境工程費配套設施費其他建設工程支出預備費非工程成本全成本測算方法分析對標分析法類比分析法成本測算方法數(shù)據(jù)庫取值法以往實施的項目公司樣本數(shù)量不足，暫時無法形成有效數(shù)據(jù)庫測算方法分析對標深度：一級科目、二級科目、三級科目、四級科目對標方式：技4、術指標、經濟指標對標分析法測算方法分析科目級別成本科目對標條件三級科目地上結構及粗裝修下一級科目的所有影響因素都相同或類似四級科目鋼筋砼結構結構類型、高度、布局、主材勞務單價相同或類似四級科目砌筑砌塊類型、主材勞務單價相同或類似四級科目抹灰墻、頂、地做法，主材勞務單價相同或類似四級科目防水防水做法，主材勞務單價相同或類似四級科目為什么地產公司能夠對標到三級成本？p產品標準化，建筑做法的差異?。籶連續(xù)滾動開發(fā)，人材機的價格變化小。對標深度分析測算方法分析p測算時可以回避計量問題，測算方便優(yōu)點缺點p成本控制變量太粗放，量價不分離，成本執(zhí)行中缺少管控依據(jù)，過程成本無法檢討，測算精度低；p量價不分離，5、價格受市場影響較大，數(shù)據(jù)的有效期短。對標方式分析經濟指標對標：測算方法分析對標方式分析p測算的時候比較繁瑣，量價要分離；優(yōu)點p測算精度高，數(shù)據(jù)有效期長，有利于過程成本的管控。p量價分離以后的價格通過市場詢價確定，更貼近市場實際情況。缺點技術指標對標：測算方法分析目前的測算方式（組合）：p 土建工程：采用四級科目技術指標對標+詢價進行測算p 安裝工程：采用三級科目（系統(tǒng)）經濟指標對標測算p 裝修工程、景觀綠化工程：采用設定限額指標的方式去測算對標深度：對標的深度越深越好對標方式：技術指標優(yōu)于經濟指標測算方法分析02基本測算程序基本測算程序前期準備測算基礎信息采集任務分解01020304050606、70809測算需求測算基礎信息采集測算基礎信息匯總建安成本測算成本評審、評審意見反饋修改投資決策會投資經濟測算基本測算程序前期準備測算基礎信息采集任務分解010203040506070809測算需求測算基礎信息采集測算基礎信息匯總建安成本測算成本評審、評審意見反饋修改投資決策會投資經濟測算基本測算程序成本測算工作小組工程、設計、成本人員應在日常工作中按照立項建安成本測算基礎信息確認表逐項搜集主要拓展區(qū)域的政策性要求、建造標準、技術指標、勞務、材料市場價格等區(qū)域內通用的基礎信息，做好信息儲備，并定期更新。小組成本人員應按照建安成本測算表（立項版）對我司投資建造的典型項目進行成本復盤，并提取該地區(qū)7、通用的技術參數(shù)。子公司應成立成本測算工作小組（以下簡稱“小組”），并明確小組工作分工，組長由子公司負責人擔任，組員應包含投資、成本、營銷、工程、設計（子公司若尚未建立相關部門，則應采取措施配置相應的職能）等崗位人員，子公司層面建立測算機制，形成聯(lián)動。人員準備信息準備經驗準備基本測算程序前期準備測算基礎信息采集任務分解010203040506070809測算需求測算基礎信息采集測算基礎信息匯總建安成本測算成本評審、評審意見反饋修改投資決策會投資經濟測算基本測算程序前期準備測算基礎信息采集任務分解010203040506070809測算需求測算基礎信息采集測算基礎信息匯總建安成本測算成本評審、評審8、意見反饋修改投資決策會投資經濟測算基本測算程序1、使子公司有的放矢，指導子公司從哪些成本影響因素著手，使因素的采集更高效而且有針對性；2、投資、成本、工程、設計人員都參與到成本影響因素的采集工作中來，使成本更加貼近項目實際情況。目的根本目的：找出成本的影響因素基本測算程序立項建安成本測算基礎信息確認表工作任務分解立項建安成本測算基礎信息確認表里面的內容都是需要工程、設計、成本人員聯(lián)動確定的參數(shù)，應該將這些基礎信息的搜集任務分解到各個職能，建立子公司層面的基礎信息采集機制?；緶y算程序前期準備測算基礎信息采集任務分解010203040506070809測算需求測算基礎信息采集測算基礎信息匯總建安9、成本測算成本評審、評審意見反饋修改投資決策會投資經濟測算基本測算程序測算基礎信息采集的方式1、現(xiàn)場踏勘2、分析政策性文件3、調研當?shù)厥袌銮闆r基本測算程序 踏勘應該看什么？誰去踏勘？踏勘以后做什么？成本視角下的現(xiàn)場踏勘現(xiàn)場踏勘基本測算程序地上地下周邊從空間劃分，地上、地下和周邊對成本有影響的因素，這些因素的處理或解決都需要發(fā)生成本，我們要在成本的視角下，通過現(xiàn)場踏勘去發(fā)現(xiàn)這些因素。應該看什么？WHAT基本測算程序和地上有關的因素可能對成本的影響暗塘、水塘抽水處理、換填河道抽水處理、換填/埋設涵管/架橋墳墓遷移/補償青苗、果樹青苗補償古樹喬木移植/現(xiàn)場保護遺留建筑拆除（含樁）、外運建筑垃圾建渣外運10、道路高差土石方量.和地上有關的因素：基本測算程序和地下有關的因素可能對成本的影響土質類型土方成本、基礎成本樁基類型基礎成本典型樁長基礎成本支護形式支護成本.和地下有關的因素：基本測算程序和周邊有關的因素可能對成本的影響周邊河道地下水位、止水措施水、電、燃氣接駁點距離水、電、燃氣成本架空高壓線路防護措施周邊住宅、樓宇隔音降噪措施、樁基類型高架隔音降噪措施軌道交通基礎保護、開口費、論證費、土方成本.和周邊有關的因素：基本測算程序影響因素成本方案/措施工程、技術人員成本人員成本人員誰去踏勘？WHO踏勘以后怎么做？HOW基本測算程序分析政策性文件裝 配 式綠色建筑海綿城市充電樁配置太陽能熱水器配置全裝11、修康樂設施 對成本有影響的政策性因素基本測算程序分析政策性文件基本測算程序裝配式建筑評價標準GB/T51129-201750%裝配率增加成本約330-350元/m2（以采用裝配式的建筑面積計）分析政策性文件基本測算程序分析政策性文件基本測算程序綠色建筑評價標準GB/T50378-2019分析政策性文件基本測算程序7kw交流充電樁（慢充樁）2500-3000元/臺60kw直流充電樁（快充雙槍）25000-30000元/臺30kw直流充電樁（快充樁）15000-20000元/臺同時要考慮變配電的電力容量增加成本分析政策性文件充電樁基本測算程序交房標準標桿企業(yè)進駐情況及成本水平行政類收費文件土石方及12、水、電、燃氣價格當?shù)厝斯ぜ安牧蟽r格地塊/周邊地勘報告地材等壟斷情況 當?shù)厥袌銮闆r調研基本測算程序p 付款的方式p 付款周期p 建筑做法p 其他帶條件詢價p材料、人工價格均應為當前的含稅價格，本表適用的詢價內容均應結合基礎信息確認表填寫p亦可根據(jù)實際情況增加對應的內容當?shù)厥袌銮闆r調研基本測算程序前期準備測算基礎信息采集任務分解010203040506070809測算需求測算基礎信息采集測算基礎信息匯總建安成本測算成本評審、評審意見反饋修改投資決策會投資經濟測算基本測算程序現(xiàn)場踏勘政策分析市場調研p各渠道采集的基礎信息交圈、閉合，信息不能沖突；p基礎信息確認表填報完整，不能空缺。立項建安成本測算基13、礎信息確認表基本測算程序前期準備測算基礎信息采集任務分解010203040506070809測算需求測算基礎信息采集測算基礎信息匯總建安成本測算成本評審、評審意見反饋修改投資決策會投資經濟測算基本測算程序基本測算程序基本測算程序p 確保基礎信息確認表中技術經濟指標逐項落實到測算文件中p 先看科目釋義，了解成本包含的內容基本測算程序p主樓樁樁數(shù)=對標項目主樓基底單位面積配樁數(shù)量*測算項目主樓基底面積成本=樁數(shù)*調研樁長*調研樁徑*詢價成樁單價p地下室樁樁數(shù)=對標項目地下室單位面積配樁數(shù)量*測算項目地下室基底面積成本=樁數(shù)*調研樁長*調研樁徑*詢價成樁單價p 土方開挖V1=（場地自然地面的標高-場14、地的設計標高）*紅線內占地面積；V2=（場地的設計標高-頂板標高）*開挖面積；V3=（頂板標高-墊層底標高）*開挖面積；土方開挖成本=（V1+V2+V3）*詢價挖運單價p 土方回填 土方回填成本=（V2+V3-地下室體積）*詢價回填單價土方工程樁基工程基本測算程序p 鉆孔灌注樁圍護樁數(shù)=基坑外周長/兩樁間隔成本=樁數(shù)*調研樁長*調研樁徑*詢價成樁單價p 三軸攪拌樁止水樁數(shù)=基坑外周長/兩樁間隔成本=樁數(shù)*調研樁長*調研樁徑*詢價成樁單價p 鋼筋混凝土內支撐成本=對標項目基坑面積單方成本*測算項目基坑面積（注意支撐的層數(shù)應一致）支護工程（鉆孔灌注樁圍護+三軸攪拌樁止水+鋼筋混凝土內支撐）基本測算15、程序成本=實物量*詢價單價成本=技術指標*面積*詢價單價成本=經濟指標*面積成本=平米限額指標*面積基本測算程序P：計劃建安成本測算建安成本測算D：執(zhí)行未拿到項目拿到項目C：檢查并持續(xù)關注市場情況，以便驗正拿地決策思路是否正確，分析未拿地的原因對比測算成本和招投標、變更簽證、結算的差異，進行成本差異分析A：調整修正后續(xù)項目測算修正后續(xù)項目測算拿不準的成本怎么處理？（樂觀還是保守）PDCA循環(huán)基本測算程序前期準備測算基礎信息采集任務分解010203040506070809測算需求測算基礎信息采集測算基礎信息匯總建安成本測算成本評審、評審意見反饋修改投資決策會投資經濟測算基本測算程序p 限額設計指16、標表p 項目大運營管控表項目限額設計指標及大運營管控目標評審OA流程基本測算程序p 規(guī)劃條件p 土地出讓文件p 建筑標準p 回購/回收協(xié)議p 項目立項建議書p 強排方案p 立項建安成本測算基礎信息確認表p 建安成本測算表p 項目管理中心評審意見及落實情況（如有）項目建安成本評審OA流程基本測算程序子公司測算工程管理部評審反饋評審意見子公司落實修改工程管理部復核確認投資發(fā)展部經濟測算成本評審、修改、反饋確認工作流程：03總結總結實事求是、不玩數(shù)字游戲圍繞目標、群策群力以成本視角、思維去觀察項目、考察項目，以項目獲利為原則。具備成本視角、思維建安成本測算，數(shù)據(jù)是關鍵，練好“真功夫”，熟知各種因素與成本的聯(lián)系以及測算邏輯，“不隱瞞問題、不夸大風險、不玩數(shù)字游戲”，真實反映成本水平，以尋求利潤突破點。投資版目標成本是項目成本的上限，要實現(xiàn)這個目標，一定是“團隊作戰(zhàn)”，群策群力?？偨Yp 多看圖紙，了解施工工序和現(xiàn)場情況，大腦里面要有施工現(xiàn)場的模型和建筑的模型，這樣就能在遇到與模型不一樣的情況時有所警覺，進而找出問題；p 選擇合適的項目深入分析，找出成本數(shù)據(jù)之間的規(guī)律，提煉項目技術指標、經濟指標，逐漸積累對于成本的感覺。如何培養(yǎng)成本思維？總結“兩庫”建設錯漏項案例庫成本數(shù)據(jù)庫分享完畢，感謝聆聽！