午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、2018土地投資拓展設計流程指引2018年9月16日目 錄Contents1介紹介紹Introduction2拿 地 手 冊拿 地 手 冊The Manual介紹介紹Introduction011.1.什么是土地拓展什么是土地拓展2.2.主要配合的部門主要配合的部門3.3.拿地流程拿地流程介紹介紹什么是土地拓展？什么是土地拓展？市場市場營銷部營銷部設計設計管理部管理部介紹介紹投資投資拓展部拓展部這是由投資拓展部主導，各部門通力合作完成的土地價值及方案可行性研究成本部成本部介紹介紹掛牌 1初判2可研3拍地4從掛牌到拍地時間馬鞍山：和縣剛性時間：20-7-10=3鎮江：句容剛性時間：25-7-102、=8南京/滁州/徐州/揚州/合肥剛性時間：30-7-10=132020天天2525天天3030天天拿地流程拿 地 手 冊拿 地 手 冊The manual021.1.名詞解釋名詞解釋2.2.工作流程工作流程拿地手冊拿地手冊1、貨值：房地產專有名詞，不同面積段、層高的房型屬于不同的物業類型，對應不同的市場價格，同面積段一般來說貨值高低為別墅疊墅洋房小高層大高層。2、戶配比：營銷提供的關鍵輸入條件，需要提供給投資部門的重要指標，指不同戶型在整塊地中所占的比例，與貨值計算緊密相關。戶配比盡量做到與輸入條件相符，可在與市場部負責人協商后進行調整。3、建筑覆蓋率：在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與用地3、面積的比值。一般方案中，建筑密度盡量做到上限，但視具體情況而定。4、容積率：項目用地范圍內地上總建筑面（但必須是正負0標高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。一般方案中，容積率必須按照做到規劃條件的上限。5、綠地率在一定范圍內，各類綠地的面積總和與項目總用地面積的比值。一般方案中，綠地率做到按規劃條件的下限即可常用名詞解釋常用名詞解釋前置條件前置條件開始時間：第0天工作流程工作流程初判初判結束時間：第7天可研可研結束時間：第23天拿地手冊拿地手冊基礎資料匯總方案定位會可研評審會可研方案深化資料整理初判方案強排方案確認方案確認可研報告制作報告確認土地拓展例會或線上確認土地拓展例會或線上確認土4、地拓展例會或線上確認123拿地手冊拿地手冊前置條件前置條件1.1.規劃設計要點規劃設計要點2.2.營銷輸入條件營銷輸入條件3.3.現場實際情況現場實際情況規劃局提供的用地各項指標，強排前需仔細閱讀，劃出重點（紅線退距、限高、配建、計容方式、出入口設置等）是否有特殊要求。市場反饋的最適合本地塊的房型、面積段及比例，用作強排的首次嘗試（如與用地指標不符合可在初判階段協商調整）。投資拓展部提供市場營銷部提供看地報告G30根據現場的實地調研，四至情況，獲得場地周邊信息。分析現場的優勢與劣勢。要注意周圍住宅、高壓線、道路是否已建、地鐵線等拿地手冊拿地手冊拿地手冊拿地手冊初初 步步 判判 斷斷開工前必備開5、工前必備請仔細閱讀各城市相關規范！請仔細閱讀各城市相關規范！拿地手冊拿地手冊請熟悉各城市相關強排數據！請熟悉各城市相關強排數據！步驟分解步驟分解拿地手冊拿地手冊根據輸入條件選定合適面積段戶型，確認不同棟型退距線。根據規劃要點+設計規范確定紅線退讓、周邊建筑日照退讓。分析周邊利弊因素，地塊內部價值，初步判斷方案布局邏輯。根據輸入條件利用excel表格,填寫規劃及輸入條件后，大致推算棟數和層高（指標用足、層數搭配比選貨值）。根據推算得到指標進行窮舉排列組合（高低搭可提高不規則地塊使用率）。根據強排情況反改excel，保持指標平衡，得到一個或數個強排方案。設置小區出入口、布置社區用房、布置配電間、填6、充棟型顏色、標注棟型信息、核對各項指標/戶配比等1、選擇戶型與棟型2、地塊條件分析3、初步指標填寫4、進行方案強排5、動態反饋與調整6、方案與指標深化拿地手冊拿地手冊1.1.華東標準單體華東標準單體拿地手冊拿地手冊戶型選擇戶型選擇2.2.華北標準單體華北標準單體3.3.東南標準單體東南標準單體根據營銷條件從標準單體庫中選取標準化戶型。其中主要選擇華東標準單體，也可選取華北與東南標準單體營銷輸入條件營銷輸入條件拿地手冊拿地手冊棟型的基本知識棟型的基本知識高層棟型簡高層棟型簡稱稱高層棟型名稱高層棟型名稱戶型戶型適用高層形式適用高層形式T2一梯兩戶/兩梯兩戶大戶型（面積段120-144）小高層，大高7、層T4兩梯四戶端戶大戶型（面積段100-125）中間戶小戶型（面積段80-100）大高層T6兩梯六戶端戶大戶型（面積段100-125）中間戶小戶型（面積段80-100）大高層產品名稱產品名稱建筑層數建筑層數建筑高度建筑高度得房率得房率備注備注聯排1-3層3-10m高疊墅4-6層12-18m高疊墅可按字面理解，戶型大多為躍層洋房6-8層18-24m高小高層8-11層24-33m中24m以上建筑為高層建筑大高層（18層以下）11-18層33-54m中18層及以下大高層需設置一部疏散樓梯大高層（18層以上）18-33層54-100m低18層以上大高層需設置兩部疏散樓梯拿地手冊拿地手冊拿地手冊拿地手冊8、地塊條件分析地塊條件分析2.2.利弊因素分析利弊因素分析根據現場的實地調研，四至情況，分析地塊周邊及內部地利弊因素，著重注意地塊外部的河流、地鐵站、道路等級等，地塊內部的高壓線路、地鐵線等。河流濱河綠地地塊3.3.土地價值分析土地價值分析地塊根據地塊的利弊因素，得出土地價值的判斷，并形成大致的產品布局邏輯。1.1.分析規劃要點分析規劃要點根據規劃要點及相關規范，確定多層與高層建筑退讓，出入口設置方向等基本信息拿地手冊拿地手冊拿地手冊拿地手冊初步指標填寫初步指標填寫具體填寫步驟及方法詳見初判具體填寫步驟及方法詳見初判 指標填寫大法及自查大法指標填寫大法及自查大法拿地手冊拿地手冊拿地手冊拿地手冊方9、案排布的硬性條件方案排布的硬性條件日照日照&間距間距以江蘇省南京市為例：以江蘇省南京市為例：高層高層小高層小高層多層多層低層低層高層15151313小高層15139 9多層13986低層13966住宅建筑山墻最小間距住宅建筑山墻最小間距住宅建筑之間平行布置的最小間距住宅建筑之間平行布置的最小間距遮擋遮擋建筑建筑建筑類別高層小高層多層低層被遮擋建筑高層40302018小高層40201512多層40201212低層402012611 11層及以下住宅間距計算層及以下住宅間距計算：住宅建筑的建筑間距計算公式：L=L1+L2其中L=建筑間距 L1=日照間距 L2=遮擋建筑遮陽點至該建筑背陽面外墻的距離10、住宅建筑的日照間距計算公式：L1=i*H其中L1=日照間距 i=日照間距系數(南京 1.33，揚州1.35，徐州1.44)H=建筑的計算高度11層及以下住宅層及以下住宅12層及以上住宅層及以上住宅按照日照間距計算公式日照影響分析日照時長日照時長：一般住宅的居室（臥室、起居室或廳）應滿足大寒日有效日照時間不低于2小時（含舊區改建項目內的新建住宅）；有效日照時間可以分段累積計算，時間段不宜超過2個時段，每個時段不宜小于30分鐘；計算起止時間為大寒日上午8時至下午16時，北緯32度04分（南京），采樣間距為0.3米，時間間隔1分鐘，窗臺高度0.9米參照文件：江蘇省城市規劃管理技術規定（2011年版）11、拿地手冊拿地手冊方案排布的硬性條件方案排布的硬性條件日照日照日照分析：日照分析：日照仿真：日照仿真：日照分析主要用于12層及以上的住宅項目日照仿真可輔助日照分析拿地手冊拿地手冊方案排布的一般邏輯方案排布的一般邏輯朝向：優先選擇正南北朝向，可向西或向東偏朝向：優先選擇正南北朝向，可向西或向東偏轉轉1515度。棟型的朝向盡量單一，利于車庫布局。度。棟型的朝向盡量單一，利于車庫布局。大戶型占據最佳條件，小戶型沿道路布置大戶型占據最佳條件，小戶型沿道路布置高低搭不同產品組團布局高低搭不同產品組團布局戶型分布邏輯混亂戶型分布邏輯混亂住宅朝向偏轉過多住宅朝向偏轉過多拿地手冊拿地手冊方案排布的常見錯誤方案排12、布的常見錯誤強排如解題，找出最優解初判成果初判成果1.注意四至！2.選定示范區拿地手冊拿地手冊3.核對指標表容易被忽視的細節：拿地手冊拿地手冊可可 行行 性性 研研 究究可行性研究可行性研究拿地手冊拿地手冊1.1.方案深化方案深化2.2.可研報告可研報告根據初判階段方案，對相關意見進行整理修改并深化圖紙內容。加入小區內部道路、地面停車、景觀方案等待方案確認，制作可研報告相關內容。繪制土地價值分析、方案比選分析、空間結構分析、方案價值挖掘、日照分析、戶型分布分析、總平面等相關圖紙。N26F/33F高層6F疊加3F+5F配套用房示范區.地鐵十號線.售樓處.前置條件前置條件開始時間：第0天工作流程的回顧工作流程的回顧初判初判結束時間：第7天可研可研結束時間：第23天拿地手冊拿地手冊基礎資料匯總方案定位會可研評審會可研方案深化資料整理初判方案強排方案確認方案確認可研報告制作報告確認土地拓展例會或線上確認土地拓展例會或線上確認土地拓展例會或線上確認WARNING!WARNING!123謝謝！