午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)技巧,一、寫(xiě)字樓的分類(lèi),1.甲級(jí)寫(xiě)字樓 沒(méi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)，只是一種行業(yè)內(nèi)通行叫法。2.5A級(jí)寫(xiě)字樓 行業(yè)內(nèi)有固定的標(biāo)準(zhǔn)。0A：辦公智能化 BA：樓宇自動(dòng)化 CA：通訊傳輸智能化 FA：消防智能化 SA：安保智能化,二、寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售方式,1.坐銷(xiāo) 即現(xiàn)場(chǎng)接待，開(kāi)盤(pán)、強(qiáng)銷(xiāo)、持銷(xiāo)、收尾期貫穿整 個(gè)過(guò)程。,2.行銷(xiāo) 目標(biāo)客戶(hù)明確，集中在較熟的客戶(hù)或有意更換、購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的大客戶(hù)上，以整棟、整層購(gòu)買(mǎi)為主。,A：上門(mén)行銷(xiāo),B：電話(huà)行銷(xiāo),命中率較高,命中率很低,3.拓客 與行銷(xiāo)不同點(diǎn)在于目標(biāo)性不強(qiáng)，屬于排查、掃街式銷(xiāo)售。,A：掃樓,B：掃展會(huì),命中率均較低,但可以大海撈針，尋找重點(diǎn)，鎖定目標(biāo)，為下一步2、行銷(xiāo)作客戶(hù)積累。,4.大客戶(hù)公關(guān) 比行銷(xiāo)更明確、直接、有效。,銷(xiāo)售代表,銷(xiāo)售主管,銷(xiāo)售經(jīng)理,銷(xiāo)售總監(jiān),營(yíng)銷(xiāo)副總或總經(jīng)理,公關(guān)負(fù)責(zé)人,整合工程、財(cái)務(wù)等部門(mén)，目標(biāo)具體打擊，適合整售客戶(hù)。,三、寫(xiě)字樓形象影響因素,九大因素,地段,交通,開(kāi)發(fā)商的實(shí)力,物業(yè)管理,品質(zhì)檔次,政府支持,規(guī)模定位,進(jìn)駐企業(yè),商務(wù)配套,四、寫(xiě)字樓的營(yíng)銷(xiāo)手段,采取整棟營(yíng)銷(xiāo)，與意向大單客戶(hù)談判。,若沒(méi)有整售客戶(hù)，則會(huì)轉(zhuǎn)向整層銷(xiāo)售；如果是單棟樓則打散為層；如果是雙塔則只打散一棟，保留一棟整售。,如果談判情況仍然不理想，則可全部打散銷(xiāo)售。,如果銷(xiāo)售槽糕，則會(huì)選擇租售結(jié)合方式。,五、寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售階段劃分,第一階段：導(dǎo)入期，尋找客戶(hù)訂作式3、生產(chǎn)。,此階段為項(xiàng)目初期階段，在項(xiàng)目則取得土地使用權(quán)時(shí)就開(kāi)展，利用合適的公關(guān)人員或策略對(duì)區(qū)域內(nèi)的單位和企業(yè)進(jìn)行排查。,關(guān)注投資商的名氣,第二階段：?jiǎn)?dòng)期，尋找客戶(hù)進(jìn)行整售。,剛進(jìn)入施工階段，工程仍存有較大改動(dòng)余地，進(jìn)行大客戶(hù)排查。一般客戶(hù)會(huì)提出一些要求，如：,A：工程結(jié)構(gòu)改造,B：功能區(qū)域劃分調(diào)整,C：初裝修標(biāo)準(zhǔn),D：壓低整體售價(jià),E：企業(yè)冠名權(quán)要求,第三階段：開(kāi)盤(pán)期，開(kāi)始銷(xiāo)售。,利用啟動(dòng)期排查和積累的客戶(hù)，推出適當(dāng)單元上市，測(cè)試市場(chǎng)和投資客戶(hù)反應(yīng)，關(guān)注點(diǎn)在于：,A：價(jià)格,B：樓層,C：戶(hù)型結(jié)構(gòu),D：物業(yè)管理等,力爭(zhēng)整售客戶(hù)意向確定,第四階段：強(qiáng)銷(xiāo)期，大規(guī)模放量。,有銷(xiāo)售任務(wù)和回款指標(biāo)，利用廣4、告宣傳、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)等造勢(shì)，大規(guī)模放量、密集轟炸、集中銷(xiāo)售。關(guān)注點(diǎn)：,A：價(jià)格,B：樓層,C：戶(hù)型結(jié)構(gòu),D：升值,F：檔次,E：進(jìn)駐企業(yè),G：物業(yè)管理,整售客戶(hù)確定；整層、整售為主,第五階段：持銷(xiāo)期，消化掉大部分面積，完成綜合指標(biāo)80%以上。,借助強(qiáng)銷(xiāo)期的余熱，改變、調(diào)整、創(chuàng)新宣傳推廣策略，擴(kuò)大客戶(hù)打擊面，適當(dāng)借助價(jià)格優(yōu)勢(shì)消化掉絕大部分樓層和面積。關(guān)注點(diǎn)：,A：樓層,B：戶(hù)型,C：價(jià)格,D：升值,F：政府優(yōu)惠政策,E：進(jìn)駐名企,散售為主,第六階段：收尾期，消化尾房。,消化掉余下的尾房，一般尾房面積較大、戶(hù)型不合理、樓層較差、工程結(jié)構(gòu)管線較多等。關(guān)注點(diǎn)：,A：價(jià)格,B：進(jìn)駐企業(yè),C：物業(yè)檔次,散鋪、5、角鋪較多,六、寫(xiě)字樓的產(chǎn)品價(jià)值體系,15,七、寫(xiě)字樓的推廣跟進(jìn),第一階段：導(dǎo)入期,A：側(cè)重于投資商的實(shí)力和品牌效應(yīng)；,B：新聞發(fā)布會(huì)、戶(hù)外立體單柱、圍檔；,C：小頻的報(bào)紙、平媒宣傳；,D：政府的支持和規(guī)劃立項(xiàng)側(cè)重。,小頻率、量小質(zhì)精,16,第二階段：?jiǎn)?dòng)期,B：適頻平媒大版面宣傳；,A：側(cè)重于項(xiàng)目的規(guī)模、定位、檔次、知名度和影響力；,C：戶(hù)外、圍檔保留；,D：論壇活動(dòng)；,E：知名大企業(yè)的溝通；,F：項(xiàng)目宣傳材料到位。,適當(dāng)頻次,17,第三階段：開(kāi)盤(pán)期,A：報(bào)紙、廣播、電臺(tái)加頻宣傳,B：售樓處全面包裝、裝飾布置到位,C：戶(hù)外、圍檔保留。,加大頻率,18,第四階段：強(qiáng)銷(xiāo)期,A：報(bào)紙、廣播、電臺(tái)大頻6、宣傳,B：現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)造勢(shì)（名企進(jìn)駐簽約儀式）,C：戶(hù)外、圍檔更換畫(huà)面、直擊熱銷(xiāo),大頻率、集中放量,19,第五階段：持銷(xiāo)期,A：報(bào)紙、廣播、電臺(tái)減頻宣傳,B：軟文、新聞稿渲染，心里打擊,C：戶(hù)外更換畫(huà)面、直擊搶房,減少?gòu)V告投放量和頻率,D：圍檔開(kāi)始拆除，告之即將竣工,20,第六階段：收尾期,A：報(bào)紙、廣播、電臺(tái)微頻宣傳,B：戶(hù)外、圍檔全撤,C：物業(yè)檔次展示,廣告投放量和頻率很少,D：售樓處僅留少量人員,E：側(cè)重于售后、客服,八、寫(xiě)字樓的客戶(hù)類(lèi)型,只有掌握客戶(hù)類(lèi)型，提出相關(guān)應(yīng)對(duì)措施，才能提高現(xiàn)場(chǎng)切單能力。（歸結(jié)10種類(lèi)型客戶(hù)）,1.理智穩(wěn)健型,特征：考慮問(wèn)題深思熟慮、冷靜、穩(wěn)健，不易被打動(dòng)，對(duì)問(wèn)題疑7、點(diǎn)一定要搞清楚。措施：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)、公司實(shí)力、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等講解，做到有理有據(jù)，切不可虛假胡說(shuō)。,2.熱情沖動(dòng)型,特征：天性愛(ài)激動(dòng)，易受外界慫恿和刺激，易改變主意。措施：趨熱打鐵、狂轟爛炸，但一般成交量不高。,3.沉默寡言型,特征：出言謹(jǐn)慎，外表反應(yīng)冷漠。措施：以靜制靜，注意引導(dǎo)，親切誠(chéng)懇，拉近感情。,4.優(yōu)柔寡斷型,特征：猶豫不決，反反復(fù)復(fù)。措施：堅(jiān)持自已的觀點(diǎn)，尋找論據(jù)支撐，積極主導(dǎo)，讓客戶(hù)依賴(lài)于你，快速作出決定。,5.求神問(wèn)卜型,特征：事事相信風(fēng)水，避諱風(fēng)水謹(jǐn)忌。措施：不可否定別人的觀點(diǎn)，熟悉風(fēng)水知識(shí)，尋找更合理論據(jù)觀點(diǎn)化解。,6.喋喋不休型,特征：過(guò)分小心，想用言語(yǔ)打擊你。措施：取得信心，8、著重產(chǎn)品、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，快速下單。,7.盛氣凌人型,特征：趾高氣昂、態(tài)度強(qiáng)橫、自我感覺(jué)優(yōu)越。措施：不卑不亢、謙讓適度，尋找弱點(diǎn)、逐一化解。,8.神經(jīng)過(guò)敏型,特征：悲觀、封閉、容易受刺激。措施：慎言、少說(shuō)多聽(tīng)，尋找樂(lè)觀點(diǎn)。,9.斤斤計(jì)效型,特征：心思細(xì)膩，什么都想要，占便宜。措施：用氛圍打動(dòng)，價(jià)格政策刺激。,10.借故拖延型,特征：個(gè)性遲疑、推三推四。措施：追查不做決定的原因，路過(guò)的、看熱鬧的、市調(diào)的等，但應(yīng)做到禮貌有加、熱情待人，說(shuō)不定能帶來(lái)別的客戶(hù)。,九、住宅與寫(xiě)字樓銷(xiāo)售的不同點(diǎn),1.產(chǎn)品特性不同,2.客戶(hù)特性不同,+,住宅銷(xiāo)售：是一種產(chǎn)品化的銷(xiāo)售，潛在客戶(hù)與成交客戶(hù)數(shù)量 相對(duì)多，整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程更9、強(qiáng)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)策劃定位的重要，項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，只要進(jìn)行規(guī)范的銷(xiāo)售組織管理，將營(yíng)銷(xiāo)廣告活動(dòng)與銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)配合好，就可保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。,寫(xiě)字樓銷(xiāo)售：則強(qiáng)調(diào)個(gè)性化銷(xiāo)售，或者說(shuō)是關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)或組織營(yíng)銷(xiāo)，由于潛在客戶(hù)和目標(biāo)客戶(hù)數(shù)量相對(duì)少，整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程對(duì)第一單的銷(xiāo)售進(jìn)程管理，強(qiáng)調(diào)對(duì)每個(gè)意向客戶(hù)決策關(guān)系網(wǎng)的分析和公關(guān)，更強(qiáng)調(diào)一種團(tuán)隊(duì)協(xié)作銷(xiāo)售。,十、寫(xiě)字樓營(yíng)銷(xiāo)的終點(diǎn),差異化路線：,產(chǎn)品差異化,建筑差異化,理念差異化,形象差異化,1.產(chǎn)品差異化,地段檔次景觀大堂智能化程度電梯空調(diào)等,即指硬件的差異化。,2.建筑差異化,層高開(kāi)間距進(jìn)深柱間距采光外立面建筑造型等,建筑形態(tài)和結(jié)構(gòu),3.理念差異化,生態(tài)環(huán)保健康節(jié)能等,一般是指項(xiàng)目的新技10、術(shù)或創(chuàng)新,4.形象差異化,區(qū)域形象企業(yè)形象政府支持進(jìn)駐名企人才引進(jìn)商務(wù)配套等綜合因素,項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)差異化的終極點(diǎn)，前幾項(xiàng)存在較多雷同。,33,寫(xiě)字樓與住宅的差異化,34,客戶(hù)差異化,理智、知識(shí)型，能給到良好的建議,熱情、親和力,公司行為時(shí)間較長(zhǎng)，考慮因素較多,個(gè)人或家庭行為決策期相對(duì)較短,注重公司的需求商務(wù)氛圍帶來(lái)的利益,注重自我的消費(fèi)傾向生活氛圍帶來(lái)的便利或享受,需求性購(gòu)買(mǎi)理性、穩(wěn)重,體驗(yàn)消費(fèi)感性、沖動(dòng),有一定特征,無(wú)一般特征關(guān)鍵在于對(duì)購(gòu)買(mǎi)決策的影響力大小,35,“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”,十一、寫(xiě)字樓銷(xiāo)售所需準(zhǔn)備,36,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)硬件：建筑規(guī)模及建筑形象：關(guān)注體量、高度、立面材11、質(zhì)、整體效果及獨(dú)特性,37,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)硬件：空間尺度：關(guān)注大堂的高度、面積，電梯廳走廊高度、寬度，以及層高、凈高、柱距,38,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)硬件：建筑結(jié)構(gòu)：關(guān)注戶(hù)型平面布局、面積分割、特殊設(shè)計(jì),39,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)硬件：電梯：關(guān)注品牌、數(shù)量、速度、等候時(shí)間、穩(wěn)定性、轎箱尺度、內(nèi)飾,40,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)硬件：空調(diào)：關(guān)注品牌、運(yùn)行原理、控制方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新風(fēng),41,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)硬件：衛(wèi)生間：位置、蹲位、裝飾、管理方式、可否追加,42,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)硬件：電力、通訊、消防：供電情況、電壓、電話(huà)、寬12、頻、光纖、消防,43,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)硬件：樓宇公共空間的裝修：裝修設(shè)計(jì)公司、設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料、報(bào)價(jià),44,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)軟件：物業(yè)管理：物業(yè)公司品牌、歷史、管理方式、收費(fèi)、增值服務(wù),45,知己：從自身參數(shù)著手,吃透樓盤(pán)軟件：商務(wù)配置：配套設(shè)施、檔次、服務(wù)客戶(hù)群、服務(wù)種類(lèi),46,知己：從自身參數(shù)著手,其他：樓盤(pán)的工程進(jìn)度、質(zhì)量、各樓層的角度、位置（景觀、光線）,47,知彼：尋找突破口,吃透競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：了解范圍：,同區(qū)域內(nèi)的不同檔次產(chǎn)品,不同區(qū)域內(nèi)的同檔次產(chǎn)品,48,吃透競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：了解內(nèi)容：已售項(xiàng)目 入駐公司、裝修檔次、配置、物管、租金、空置率、市場(chǎng)口碑、現(xiàn)有問(wèn)題在售項(xiàng)13、目地理位置、軟硬件配置、銷(xiāo)售情況、營(yíng)銷(xiāo)策略、工程進(jìn)度、客戶(hù)定位、優(yōu)劣勢(shì)未售項(xiàng)目 地塊、規(guī)劃、進(jìn)度、定位、投放時(shí)間、預(yù)計(jì)價(jià)位注意：分不同時(shí)段、不同背景去了解,知彼：尋找突破口,49,知彼：尋找突破口,吃透環(huán)境：周邊環(huán)境：樓宇周邊配套的規(guī)劃、工程進(jìn)度、發(fā)展預(yù)期,50,知彼：尋找突破口,吃透環(huán)境：區(qū)域環(huán)境：定位、政策利好、軟硬件環(huán)境,51,知彼：尋找突破口,吃透環(huán)境：地域環(huán)境：本城市縱向比較、各大城市橫向比較,52,知彼：尋找突破口,吃透環(huán)境：社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：宏觀調(diào)控、經(jīng)濟(jì)信息政策、行業(yè)現(xiàn)狀、未來(lái)發(fā)展前景,經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2011年天津市國(guó)內(nèi)國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）增長(zhǎng)速度創(chuàng)新高達(dá)到全國(guó)第一，增速為16.4%14、（與重慶并列第一）宏觀調(diào)控各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4月11日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月CPI同比漲幅為5.3%，比2月小幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，但仍然站在近32個(gè)月的第二通脹高點(diǎn)上;從環(huán)比來(lái)看，3月CPI比2月上升0.1個(gè)百分點(diǎn)，也表明通脹并未有大幅度緩解。國(guó)家政策 4月25日，國(guó)務(wù)院決定提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定 資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。4月26日，中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，適度控制貨幣信貸增長(zhǎng),嚴(yán)格控制新開(kāi)工項(xiàng)目,53,知彼：尋找突破口,注意：吃透環(huán)境過(guò)程是長(zhǎng)期的，關(guān)鍵是培養(yǎng)對(duì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的敏感度，增加與客戶(hù)的談資，但不可深究。,54,寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售策略,提升賣(mài)點(diǎn)：賣(mài)點(diǎn)歸納：多、全賣(mài)點(diǎn)最大化：細(xì)、分清主次給客戶(hù)帶來(lái)的利益：多了解不同客戶(hù)的需求及關(guān)注方面舉例：對(duì)比 低檔項(xiàng)目找襯托，同檔項(xiàng)目找差異，高檔項(xiàng)目找提升,55,寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售策略,設(shè)計(jì)接待流程：介紹本項(xiàng)目的內(nèi)容：注意思路（由外到內(nèi)、由低到高、由粗到細(xì)）介紹區(qū)域的內(nèi)容：由面到點(diǎn)，再由點(diǎn)回到面設(shè)計(jì)看樓行進(jìn)路線：先安排完美、流暢的路線，再微調(diào),Thanks,