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1、XXXX寫字樓顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗寫字樓顧問業(yè)務(wù)經(jīng)驗分享分享寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注的問題寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注的問題Question XX認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注XX認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題的關(guān)鍵問題2.2.基于競爭的片區(qū)分析基于競爭的片區(qū)分析1.1.城市寫字樓市場發(fā)展城市寫字樓市場發(fā)展階段的判斷階段的判斷u核心要點核心要點2.1 片區(qū)在城市中的占位2.2 片區(qū)間競爭格局2.3 項目與城市核心區(qū)的關(guān)系2.4 考慮城市整體規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整1.1 城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和1.2 產(chǎn)業(yè)特點1.3 城市的總體規(guī)劃1.4 城市寫字樓市場的特點3.3.項目與企業(yè)戰(zhàn)略的項目與企業(yè)戰(zhàn)略的關(guān)系2、關(guān)系3.1 開發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略3.2 短期現(xiàn)金流與長期收益的關(guān)系3.3 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展的關(guān)系3.4 利潤導(dǎo)向和品牌導(dǎo)向的關(guān)系3.5 本項目與企業(yè)其它項目的關(guān)系 XX認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題XX認(rèn)為成功的寫字樓開發(fā)項目必須關(guān)注的關(guān)鍵問題4.產(chǎn)品策略4.產(chǎn)品策略5.商業(yè)部分的開發(fā)策略5.商業(yè)部分的開發(fā)策略u核心要點核心要點4.1 項目核心價值點4.2 功能定位（可以考慮包含公寓的功能）4.3 開發(fā)次序4.4 寫字樓與其它不同物業(yè)類型的關(guān)系5.1 商業(yè)物業(yè)的定位5.2 商業(yè)物業(yè)的規(guī)模與價值5.3 商業(yè)物業(yè)與寫字樓的關(guān)系6.寫字樓營銷策略6.寫字樓營銷策略6.1 產(chǎn)品形象主題的3、確立6.2 啟動營銷策略6.3 渠道策略6.4 關(guān)鍵事件及設(shè)施營銷6.5 公共關(guān)系營銷6.6 定價策略XX寫字樓模塊顧問服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容XX寫字樓模塊顧問服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究內(nèi)容 宏觀經(jīng)濟(jì)與城市規(guī)劃研究 寫字樓市場研究 地塊價值研究 開發(fā)模式與盈利模式研究 項目發(fā)展戰(zhàn)略研究 項目整體功能定位研究 功能分區(qū)及功能比例劃分研究 寫字樓物業(yè)發(fā)展建議 經(jīng)濟(jì)評價 項目定位項目定位營銷策略營銷策略 消費者價值取向研究 項目賣點整合與營銷SWOT分析 定價研究 營銷總策略和啟動策略研究 XX寫字樓業(yè)務(wù)研究內(nèi)容XX寫字樓業(yè)務(wù)研究內(nèi)容XX對寫字樓開發(fā)項目的理解及觀點XX對寫字樓開發(fā)項目的理解4、及觀點Opinion 僅供演示行政配套行政配套規(guī)劃中建設(shè)中逐步啟用商務(wù)氛圍商務(wù)氛圍較差較好濃厚熱銷寫字樓熱銷寫字樓投資大廈江蘇大廈中銀大廈國際商會大廈時代金融中心中央商務(wù)大廈興業(yè)銀行大廈卓越大廈九州創(chuàng)展國際商會中心航天大廈安聯(lián)大廈華融大廈貴州大廈大中華交易廣場捷美中心新世界中心雛形雛形CBD發(fā)展中的發(fā)展中的CBD成熟成熟CBD2001年2004年深圳CBD寫字樓發(fā)展共性深圳CBD寫字樓發(fā)展共性以深圳為例僅供演示雛形雛形CBD發(fā)展中的發(fā)展中的CBD成熟成熟CBD2001年2004年市場投資價值認(rèn)同高中低投資比例高中低產(chǎn)業(yè)類型第三產(chǎn)業(yè)：金融相關(guān)的行業(yè)第三產(chǎn)業(yè)：服務(wù)于第二產(chǎn)業(yè)咨詢、物流、貿(mào)易等行業(yè)第5、二產(chǎn)業(yè)：生產(chǎn)型公司的市場部、銷售部、研發(fā)部門，或及辦事處、子公司產(chǎn)業(yè)表現(xiàn)銀行、證券、保險等公司咨詢顧問公司、設(shè)計單位、會計事務(wù)所、律師事務(wù)所、物業(yè)公司、進(jìn)出口貿(mào)易公司等科技公司、計算機公司、制造業(yè)展銷場等企業(yè)類型民營企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)民營企業(yè)、外資企業(yè)、跨國公司深圳CBD寫字樓客戶演變深圳CBD寫字樓客戶演變以深圳為例僅供演示雛形雛形CBD發(fā)展中的發(fā)展中的CBD成熟成熟CBD2001年2004年建筑設(shè)計形象較好形象好、設(shè)計較人性化形象好、設(shè)計人性化硬件設(shè)施（電梯、空調(diào)、車位等）一般檔次高、數(shù)量充足高配套設(shè)施（會所、會議室、員工餐廳等）一般完善完善科技含量（智能化、節(jié)能等）一般高（5A等）高6、物業(yè)管理自管品牌管理品牌管理附加資源（健康環(huán)保）無部分運用重點營造產(chǎn)品成熟度較成熟完全成熟完全成熟、具各性化深圳CBD寫字樓產(chǎn)品特征深圳CBD寫字樓產(chǎn)品特征以深圳為例從深圳CBD的發(fā)展可以得到的規(guī)律時機越早，定位空間越大，風(fēng)險越小；早期推出定位空間較大，從甲級、乙級到商務(wù)公寓均有市場;由于對風(fēng)險的規(guī)避，以及早期開發(fā)高端物業(yè)對頂端客戶的消化，其它開發(fā)項目以乙級寫字樓為主，商務(wù)公寓為輔。2003-2004年的競爭激烈程度將遠(yuǎn)大于2001年，大量甲級物業(yè)紛紛浮出水面，前景不可預(yù)知。早期市場整體年推出量在7萬以下；每個項目單一物業(yè)類型推出市場的容量約為3萬左右；如果單個項目規(guī)模較大，則一般由多種功能組7、合；僅供演示二、三線城市辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程二、三線城市辦公物業(yè)啟動與發(fā)展歷程萌芽階段啟動階段發(fā)展階段成熟階段辦公需要住宅改辦公草創(chuàng)型企業(yè)住宅無改善環(huán)境住宅立項、商務(wù)辦公成長型中小企業(yè)第一代商務(wù)公寓位置價格交通使用成本動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點動因表現(xiàn)形式產(chǎn)品特征入駐公司特征客戶關(guān)注點追求形象純商務(wù)形象迅速發(fā)展的中小企業(yè)初具規(guī)模的企業(yè)純寫字樓開始出現(xiàn)位置配套硬件商務(wù)氛圍需求多樣化多樣化各種類型企業(yè)寫字樓與新一代商務(wù)公寓并存地段服務(wù)軟環(huán)境健康、風(fēng)景XX研究寫字樓的產(chǎn)品價值體系寫字樓的產(chǎn)品價值體系寫字樓產(chǎn)品價值體系寫字樓產(chǎn)品價值體系關(guān)鍵公共空間打造專業(yè)辦公形象展示區(qū)高形象展示體系8、獨特功能構(gòu)建低門檻，低使用成本。品牌整合打造形象光環(huán)辦公生態(tài)化商務(wù)中心低成本價值構(gòu)建僅供演示寫字樓產(chǎn)品四種模式的競爭分析寫字樓產(chǎn)品四種模式的競爭分析市場先機型市場先機型成本領(lǐng)先型成本領(lǐng)先型適用條件：項目處于CBD雛形已經(jīng)基本形成，但CBD寫字樓市場供應(yīng)量較小，大規(guī)模性開發(fā)即將開始。啟動時機搶先，為項目贏得機會點，跑贏大勢，是市場先機型成功的要素；項目采用提早開發(fā)，搶占先機提早開發(fā)，搶占先機的競爭策略；適用條件：項目既需要打造“成熟產(chǎn)品”，形成不同的“檔次標(biāo)準(zhǔn)”，又要控制成本，保證達(dá)到利潤目標(biāo)低成本，高形象低成本，高形象是成本領(lǐng)先型的成功要素；功能轉(zhuǎn)換型功能轉(zhuǎn)換型附加資源型附加資源型適用條件：功9、能轉(zhuǎn)換型競爭模式的成功背景是周邊住宅價格高啟政府不允許住宅單位供企業(yè)注冊周邊高檔住宅市場價格與寫字樓差距不大，不會影響商住公寓的價格空間；適用條件：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟成熟；推出超前的概念超前的概念可以引起市場的共鳴；市場購買以自用為主，對價格不太敏感，對新概念關(guān)注；XX寫字樓開發(fā)顧問的工作方法XX寫字樓開發(fā)顧問的工作方法Method XX顧問服務(wù)內(nèi)容XX顧問服務(wù)內(nèi)容項目定位顧問服務(wù)項目定位顧問服務(wù)城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測相關(guān)領(lǐng)域市場進(jìn)入戰(zhàn)略及發(fā)展策略可行性研究報告金融投資機構(gòu)項目咨詢商業(yè)機構(gòu)投資合作咨詢市場定位案例專題研究項目物業(yè)發(fā)展建議顧問服務(wù)項目物業(yè)發(fā)展建議顧問服務(wù)消費市場顧10、問項目發(fā)展戰(zhàn)略定位項目物業(yè)發(fā)展建議項目啟動策略研究規(guī)劃方案的市場評價租售價值及項目財務(wù)評估營銷戰(zhàn)略與策略顧問服務(wù)營銷戰(zhàn)略與策略顧問服務(wù)招商服務(wù) 招商策略及條件制定/招商實施及推廣方案/招商現(xiàn)場管理及控制銷售服務(wù) 營銷執(zhí)行策略制定/營銷實施及推廣方案/項目價格策略及價格方案/銷售組織框架及管理制度建議前期顧問工作階段劃分與服務(wù)內(nèi)容前期顧問工作階段劃分與服務(wù)內(nèi)容階段劃分階段劃分服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容主要成果主要成果合同期內(nèi)溝通方式合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時間服務(wù)時間第一階段：項目定位第一階段：項目定位1房地產(chǎn)市場調(diào)查2 宏觀背景分析3 項目解析4 項目定位5 案例借鑒6 物業(yè)類型規(guī)劃/配比7 經(jīng)濟(jì)測算8 項11、目分期計劃9 規(guī)劃設(shè)計建議1項目定位及發(fā)展戰(zhàn)略報告2 形成規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書1 當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛? 中期溝通|匯報一次3 終期溝通|匯報一次4 電話|傳真|郵件溝通45個日歷天第二階段：項目物業(yè)發(fā)展建議第二階段：項目物業(yè)發(fā)展建議1 房地產(chǎn)市場調(diào)查2 規(guī)劃設(shè)計要點3 項目建筑設(shè)計4 要點建議5 建筑風(fēng)格/外立面建議6 環(huán)境/景觀設(shè)計要點7 配套設(shè)施建議8 社區(qū)服務(wù)/物管建議9其他相關(guān)物業(yè)建議1項目物業(yè)發(fā)展建議報告2 形成建筑設(shè)計任務(wù)書1 當(dāng)?shù)厥袌鲅芯科咛? 中期溝通|匯報一次3 終期溝通|匯報一次4 電話、傳真、郵件溝通30個日歷天第三階段：營銷戰(zhàn)略與策略第三階段：營銷戰(zhàn)略與策略1 投資群體研究2 12、自用客戶群體研究3 主流營銷手段分析4 營銷案例借鑒5 項目營銷戰(zhàn)略6 項目營銷策略7 營銷費用預(yù)算1項目營銷戰(zhàn)略與策略報告2 報告用于指導(dǎo)廣告公司1 市場調(diào)研五天2 中期溝通|匯報一次3 終期溝通|匯報一次4 電話、傳真、郵件溝通30個日歷天后續(xù)跟蹤服務(wù)：后續(xù)跟蹤服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評審會或重要的項目發(fā)展會議，則需提前三天出具參會邀請函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費用，我司會視貴司需要委派相關(guān)專業(yè)人士參會。專案團(tuán)隊架構(gòu)及崗位職責(zé)專案團(tuán)隊架構(gòu)及崗位職責(zé)人力配備人力配備八位專業(yè)人士組成人力配備：1位人力配備：1位資深工商項目經(jīng)理人力配備：2-3位人力配備：2-3位市場研究人員13、崗位職責(zé)崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評審顧問報告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)崗位職責(zé)實施項目管理全程項目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點匯報崗位職責(zé)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢服務(wù)優(yōu)勢八位專業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢服務(wù)優(yōu)勢強大的顧問平臺支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢服務(wù)優(yōu)勢豐富資料獲取經(jīng)驗建筑|經(jīng)濟(jì)等專業(yè)項目執(zhí)行委員會項目執(zhí)行委員會工商項目經(jīng)理工商項目經(jīng)理市場研究人員市場研究人員XX知識平臺+內(nèi)部|外部專家XX知識平臺+內(nèi)部|外部專家XX顧問服務(wù)內(nèi)容大綱XX顧問服務(wù)內(nèi)容大綱市場深度研究市場深度研究市場競爭分析市場競爭分析項目分析項目分析項目診斷項目診斷案例研究案例研究14、我們的解決之道我們的解決之道商業(yè)地產(chǎn)市場商業(yè)經(jīng)營環(huán)境研究結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)市場角度商業(yè)經(jīng)營環(huán)境角度競爭分析結(jié)論地塊價值解析基于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度分析地塊價值基于商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的角度分析地塊價值項目分析結(jié)論項目整體定位診斷功能分區(qū)與指標(biāo)確定診斷建筑設(shè)計與產(chǎn)品診斷項目營銷診斷項目診斷結(jié)論XX寫字樓營銷顧問業(yè)務(wù)XX寫字樓營銷顧問業(yè)務(wù)Sale 營銷顧問工作方式營銷顧問工作方式營銷階段營銷階段銷售經(jīng)理|招商經(jīng)理項目經(jīng)理|策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理|招商經(jīng)理項目經(jīng)理|策劃經(jīng)理前期策略專案團(tuán)隊工商部總監(jiān)負(fù)責(zé)人力配備人力配備宣傳方案效果評估修正推廣方案集中解決重要問題參加專業(yè)聯(lián)席會議監(jiān)督方案執(zhí)行集中解決重要問題制訂宣傳推廣方案15、制訂開盤策略制訂價格方案開盤前籌備工作招商/銷售培訓(xùn)主要服務(wù)內(nèi)容主要服務(wù)內(nèi)容前四個月開盤日開盤日后三個月后六個月依托深圳總部資源優(yōu)勢重要問題由執(zhí)委會討論解決重要問題由執(zhí)委會討論解決降低發(fā)展商試錯成本強大的策劃知識平臺數(shù)百成功案例的積累嚴(yán)格的方案評審制度服務(wù)優(yōu)勢服務(wù)優(yōu)勢營銷顧問：工作階段營銷顧問：工作階段服務(wù)階段服務(wù)階段前期策略階段前期策略階段儲客期儲客期強銷期強銷期平穩(wěn)期平穩(wěn)期時間安排簽定合約收到首期款后執(zhí)行正式開盤前四個月正式開盤后四個月銷售曲線示意服務(wù)成果1項目定位修正與項目營銷戰(zhàn)略/策略報告1招商方面：A 項目商戶定位優(yōu)化及調(diào)整；B 招商策略及條件制定；C 招商實施及推廣方案；D月度推廣16、總結(jié)及調(diào)整建議；E 招商現(xiàn)場管理及控制；F 活動方案實施指導(dǎo)與監(jiān)督；G 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；H 招商團(tuán)隊招聘及培訓(xùn)；I招商組織框架及管理制度建議；J 招商人員測評；K 招商現(xiàn)場管理及控制；2銷售方面：A 項目市場定位優(yōu)化及完善調(diào)整；B銷售執(zhí)行策略制定；C 銷售實施及推廣方案；D 項目入市銷售執(zhí)行方案；E 項目價格策略及價格方案；F 月度推廣總結(jié)及調(diào)整建議；G 銷售現(xiàn)場管理及銷售控制；H 方案實施指導(dǎo)與監(jiān)督；I 協(xié)調(diào)并監(jiān)控合作單位工作；J 銷售診斷及調(diào)整方案；K 銷售團(tuán)隊招聘及培訓(xùn)；L 銷售組織框架及管理制度建議；M 銷售人員測評.服務(wù)時間30個日歷天N個月建議開盤前四個月N個月建議開盤后四17、個月N個月人員配備人員配備工商部總監(jiān)帶隊，項目經(jīng)理負(fù)責(zé)制專案團(tuán)隊3-4人項目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）項目經(jīng)理策劃經(jīng)理銷售經(jīng)理招商經(jīng)理培訓(xùn)師（調(diào)配）收費標(biāo)準(zhǔn)收費標(biāo)準(zhǔn)45萬元整首月駐場35萬元20萬元10天/月20萬元10天/月10萬元4天/月營銷顧問顧問服務(wù)品質(zhì)管理營銷顧問顧問服務(wù)品質(zhì)管理累積數(shù)百成功策劃代理案例、上千專業(yè)策劃報告、模塊化工具與模型第一層品質(zhì)支撐：三級四點評審制度第一層品質(zhì)支撐：三級四點評審制度三級：專案團(tuán)隊自評、顧問部執(zhí)委會評審、集團(tuán)評審委員會評審四點：即四個層次判斷（四點），項目定位、推廣方案、價格方案、開盤方案18、第二層品質(zhì)支撐：強大的知識平臺第二層品質(zhì)支撐：強大的知識平臺XX寫字樓開發(fā)項目顧問成功案例簡介XX寫字樓開發(fā)項目顧問成功案例簡介Case 僅供演示案例：案例：深圳國際商會大廈深圳國際商會大廈p形象“中國商宣言”，“中國商人做世界生意”p推廣充分挖掘和展示區(qū)域未來街區(qū)價值p啟動時機中心區(qū)六大公建項目已經(jīng)動工，中心區(qū)概念深入人心；p銷控特定的寫字樓銷控方式，不留尾盤p項目位置：深圳CBDp建筑面積：62481平方米；p容積率：5.73；p價格：9000元/平方米；p層高：28層；p標(biāo)準(zhǔn)層面積：1300平方米；p功能構(gòu)成：地下兩層停車場，1、2層商業(yè)、金融，3層商務(wù)會所，4-28層辦公間；p時間：219、001、2002年僅供演示案例：案例：深圳國際商會大廈深圳國際商會大廈自由間隔、獨立空調(diào)、獨立洗手間、24小時辦公，管理費便宜；僅供演示案例：案例：深圳國際商會大廈深圳國際商會大廈u成功原因分析：成功原因分析：啟動時機搶先啟動時機搶先1.中心區(qū)概念認(rèn)可；2.CBD首個正式公開發(fā)售的高檔智能化寫字樓；3.發(fā)售期內(nèi)，CBD區(qū)內(nèi)供應(yīng)不大，競爭較小；4.寫字樓市場大勢正逐步向好，搶先一步跑贏大勢，成為復(fù)蘇的寫字樓市場領(lǐng)頭羊；機會點定位機會點定位1.定位為市場復(fù)蘇后，第一批需求者，創(chuàng)業(yè)型公司；2.產(chǎn)品形象好，價格適中，性價比高；uXX價值：XX價值：1.樹立榮超品牌；2.實現(xiàn)了片區(qū)高價銷售價格比預(yù)期提升20、30；3.開盤6個月內(nèi)銷售85；4.最終在計劃的時間內(nèi)實現(xiàn)100銷售僅供演示案例：案例：深圳財富廣場（A座）深圳財富廣場（A座）p物業(yè)地址：深圳福田深南大道和農(nóng)園路交匯處，深圳中心西區(qū)；p時間：2003年p占地面積：11679.45平方米；p建筑面積：84502.24平方米；p容 積 率：5.50；p樓宇狀況：A棟為28層寫字樓，B棟為25層商住公寓；p總 戶 數(shù)：330；p停 車 位：230；僅供演示寫字樓寫字樓案例：案例：深圳財富廣場（A座）深圳財富廣場（A座）僅供演示成功原因分析：成功原因分析：低成本，高形象低成本，高形象p財富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有70年產(chǎn)權(quán)；p由于是住宅用21、地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力；p公建立面，昭示性強，提高項目形象；p低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；案例：案例：深圳財富廣場（A座）深圳財富廣場（A座）僅供演示案例：案例：深圳財富廣場（B座）深圳財富廣場（B座）戶型名稱類型面積總套數(shù)可售面積(平方米)套數(shù)比面積比戶型圖1房1廳1衛(wèi)1陽臺平面49.55432130.6512.25%11.14%1房1衛(wèi)1陽臺平面36.92441624.4812.54%8.490%1房1廳1衛(wèi)1陽臺平面53.09884671.9225.07%24.41%1房1廳1衛(wèi)1陽臺平面52.88884653.4425.022、7%24.31%2房2廳1衛(wèi)1陽臺平面77.76443421.4412.54%17.88%1房1廳1衛(wèi)1陽臺平面59.88442634.7212.54%13.77%1房1廳1衛(wèi)1陽臺平面52.78 僅供演示案例：案例：深圳財富廣場（B座）深圳財富廣場（B座）u成功原因分析成功原因分析 項目推出背景：周邊住宅價格高啟，因此商住公寓價格上升空間較大；商住公寓功能：可商可住；商住公寓可供企業(yè)注冊掛牌；商住公寓形象高、自由空間、多元功能，吸引投資客、小型公司、自由工作者的眼球；商住公寓辦公費用低；uXX服務(wù)的關(guān)鍵點：p 項目定位p 銷售執(zhí)行僅供演示案例：案例：深圳國際銀座 深圳國際銀座u地理位置：福田23、深南大道與香蜜湖路交匯；u時間：2003年u項目規(guī)模：辦公建筑面積26999，商業(yè)建筑面積3026；u項目概況：4層為商務(wù)會所;28層為健康會所;1-2層為商務(wù)配套:咖啡吧中西餐廳美容美發(fā)廳；僅供演示案例：案例：深圳國際銀座 深圳國際銀座u戶型設(shè)計：銀座國際的扁梁無柱設(shè)計，為客戶提供了面積從68-1134的“百變”“X”辦公空間，空間可隨意組合；u項目推出“會呼吸的寫字樓”概念；僅供演示案例：案例：深圳國際銀座 深圳國際銀座u成功原因分析首推“生態(tài)健康辦公”概念首推“生態(tài)健康辦公”概念1.項目推出背景：周邊寫字樓產(chǎn)品成熟，市場競爭激烈，因此引入全新寫字樓概念，提升了項目的品質(zhì)；2.首次在深圳寫24、字樓市場推出“生態(tài)健康辦公”的概念；3.“生態(tài)健康辦公”是寫字樓發(fā)展的新趨勢，項目順應(yīng)其趨勢，并概念深入到項目中；4.項目在產(chǎn)品上，有所創(chuàng)新，使用扁梁無柱設(shè)計，并推出部分躍式辦公間；uXX服務(wù)的關(guān)鍵點：p 充分發(fā)揮XX渠道的價值，直接引進(jìn)大型商家客戶（海港城酒樓名廚飯?zhí)茫瑢崿F(xiàn)商業(yè)的整體銷售；p 率先提出綠色生態(tài)寫字樓概念案例：案例：上海綠地商務(wù)大廈上海綠地商務(wù)大廈 時間：2005年項目位置：上海市長寧區(qū)愚園路1240號，中山公園商圈內(nèi)，緊鄰區(qū)政府項目規(guī)模：20481平方米（辦公部分）項目界定：中山公園愚園路5A甲級寫字樓發(fā)展商：綠地集團(tuán)客戶面臨的困惑：項目處于新興商圈非核心地段，新政下房市萎25、靡不振，如何尋求銷售突破口，爭取半年內(nèi)消化？XX提供服務(wù)：全程營銷顧問 XX服務(wù)的關(guān)鍵點：形象定位、營銷總綱、價格策略、客戶定位、策略調(diào)整、尾盤方案 XX價值：通過對市場的判斷、客戶的定位和對項目自身價值的深入挖掘，將項目拔高到“精神商務(wù)領(lǐng)地”層面，輔以系列營銷手段，創(chuàng)造了淡市熱銷的盛況，實現(xiàn)了快速消化的目的。案例：案例：深圳諾德中心深圳諾德中心u項目位置：深圳CBDu項目規(guī)模：92648u項目界定：中心區(qū)甲A級寫字樓u客戶面臨的困惑：市場競爭激烈、實現(xiàn)高價、高速uXX提供服務(wù)：全程策劃、銷售代理uXX價值：超越競爭對手、實現(xiàn)高價案例：案例：深圳中國鳳凰大廈深圳中國鳳凰大廈 u項目位置：深圳C26、BDu項目規(guī)模：110000u項目界定：中心區(qū)甲級寫字樓+公寓u客戶面臨的困惑：產(chǎn)品無優(yōu)勢，但須實現(xiàn)高價、市場最高速度uXX提供服務(wù)：策劃代理uXX服務(wù)的關(guān)鍵點：鳳凰品牌資源整合、形象定位uXX價值：開盤2個月，公寓售罄案例：案例：深圳華融大廈深圳華融大廈u項目位置：深圳CBDu項目規(guī)模：73655u項目界定：中心區(qū)甲級寫字樓u客戶面臨的困惑：避免長期停工帶來的負(fù)面影響，短期內(nèi)回籠一定資金，而且要保證價格uXX提供服務(wù)：策劃代理uXX服務(wù)的關(guān)鍵點：低推廣費用，快速銷售uXX價值：渠道價值，平臺資源案例：案例：大中華國際交易廣場大中華國際交易廣場u項目位置：深圳CBDu項目規(guī)模：310633u項27、目界定：中國寫字樓王u客戶面臨的困惑：爛尾樓影響，實現(xiàn)深圳最高價格uXX提供服務(wù)：突破深圳寫字樓價格uXX服務(wù)的關(guān)鍵點：樹立高端形象，區(qū)別其他項目案例：案例：深圳英龍大廈深圳英龍大廈u項目位置：深圳中心西區(qū)u項目規(guī)模：28018u項目界定：中心西區(qū)u客戶面臨的困惑：實現(xiàn)快速銷售uXX提供服務(wù)：實現(xiàn)市場高價、高速uXX服務(wù)的關(guān)鍵點：率先提出綠色生態(tài)寫字樓概念案例：案例：深圳金潤大廈深圳金潤大廈u項目位置：深圳中心西區(qū)u項目規(guī)模：50831u項目界定：中心西區(qū)公寓式寫字樓u客戶面臨的困惑：實現(xiàn)快速銷售uXX提供服務(wù)：實現(xiàn)市場高價、高速案例：深圳天利中央廣場深圳天利中央廣場u位于南山濱海CBDu1、28、2期總建面24萬平方米u寫字樓、商業(yè)大型綜合體項目案例：北京西單安福大廈項目案例：北京西單安福大廈項目項目位置：項目位置：北京西單時代廣場南側(cè)項目規(guī)模項目規(guī)模：總建筑面積約18萬平方米項目界定項目界定：大型都市綜合體客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 項目可以發(fā)展酒店、寫字樓、商場、公寓等各類型物業(yè)，究竟怎樣組合是最優(yōu)的？p 商業(yè)部分選擇什么樣的形式，選擇何種業(yè)態(tài)？p 項目運作資金的靜態(tài)和動態(tài)的現(xiàn)金流是怎樣的？XX提供服務(wù)XX提供服務(wù)：通過分析項目發(fā)展的KPI體系和城市綜合體發(fā)展模式，提出了適合本項目的酒店、寫字樓、商場、公寓等各種功能均衡發(fā)展的模式；通過研究商業(yè)物業(yè)的發(fā)展規(guī)律和成功案例，提出了29、項目可選擇的商業(yè)業(yè)態(tài)及比例、主力店的選擇等專項問題的解決方案；項目運作資金的靜態(tài)和動態(tài)的現(xiàn)金流的經(jīng)濟(jì)測算。案例：北京杏石口低密度辦公項目案例：北京杏石口低密度辦公項目項目位置：項目位置：北京海淀區(qū)杏石口路項目規(guī)模項目規(guī)模：占地面積821畝項目界定項目界定：高檔低密度辦公物業(yè)客戶面臨的困惑客戶面臨的困惑：p 在住宅價值很高的區(qū)域內(nèi)，低密度辦公項目的前景與發(fā)展方向？XX提供服務(wù)XX提供服務(wù)：區(qū)域辦公物業(yè)市場調(diào)研、項目定位及物業(yè)發(fā)展建議案例：北京長安西點項目案例：北京長安西點項目項目位置：項目位置：北京西長安街永定路口項目規(guī)模項目規(guī)模：總建筑面積約5萬平米項目界定項目界定：寫字樓與商業(yè)綜合體客戶面臨30、的困惑客戶面臨的困惑：p項目為住宅立項，但容積率過高，如何在本體條件較差的情況下獲取高收益？p區(qū)域沒有辦公物業(yè)，本項目如何進(jìn)行辦公物業(yè)定位？XX提供服務(wù)XX提供服務(wù)：高容積率住宅物業(yè)可能的發(fā)展方向；中小企業(yè)對辦公物業(yè)的需求特征；項目定位及物業(yè)發(fā)展建議；產(chǎn)品功能創(chuàng)新建議XX服務(wù)其他寫字樓案例概覽（2001-2005）XX服務(wù)其他寫字樓案例概覽（2001-2005）項目所在地項目所在地項目名稱項目名稱深圳市寶安廣場創(chuàng)展中心國際文化大廈南山金融中心現(xiàn)代之窗國際商會大廈財富廣場中電信息大廈金鐘大廈廣州市臨江國際中旅廣場項目所在地項目所在地項目名稱項目名稱惠州市城市1號公寓東莞市新中心區(qū)商業(yè)辦公項目松山湖生產(chǎn)力促進(jìn)基地總部大廈項目合肥市財富廣場建設(shè)廣場其它：南京銀城大廈珠海格力廣場淄博綜合體項目青島世紀(jì)廣場THE ENDTHE END