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1、成本管理中心-內部資料請勿外傳XX地產集團成本管控要點全解析成本管理中心-內部資料請勿外傳集團簽約明源啟動信息化集團成本分攤管理指引關于實施2014版目標成本科目和表格模板的通知修訂全成本季度考核辦法目標成本管理辦法項目合約規劃工作指引關于落實成本策劃工作的通知2014年4月2014年9月2014年11月2014年12月關于落實結構限額設計管理工作的通知實施系統預警與強控發布新投資版目標成本測算表發布全成本數據庫2015年4月2015年6月2015年7月2015年10月集團全成本管理制度體系日臻完善2016年1月全成本管理線條架構調整修訂全成本季度考核辦法成本管理中心-內部資料請勿外傳20162、年成本管理中心-內部資料請勿外傳成本管理中心-內部資料請勿外傳成本管理中心-內部資料請勿外傳2014201520162017理得清預得準深推控得住前置管控前置管控-過程管控過程管控-后評估后評估幫扶項目實現成本受控助力項目達成經營指標2017全成本管理目標邁向“深推控得住”工作目標支持項目控制成本爭利潤幫助項目實現目標拿獎金重點轉為落地做實控得住成本管理中心-內部資料請勿外傳成本管理中心-內部資料請勿外傳全成本管理認識1前置管控重要性2 2目錄成本全過程管控3 3成本管理中心-內部資料請勿外傳Mysoft 明源成本是一堆數據！成本管理中心-內部資料請勿外傳成本是一堆數據指標！成本管理中心-內部3、資料請勿外傳成本管理中心-內部資料請勿外傳成本超目標成本幅度平均值：+10%目標凈利率下降幅度平均值：-30%成本的有效節余就是利潤！整體情況成本管理中心-內部資料請勿外傳成本項目含量變化綜合單價成本變化備注鋼筋（kg/m2）0.7505.54.13鋼筋含量45，梁板約占比50%，層高3m混凝土（m3/m2）0.0064502.85砼含量按0.38計算，梁板約占50%。模板（m2/m2）0.061653.93模板含量按3.3，梁板約占45%。砌體（m3/m2）0.0074803.20砌體含量按0.2考慮。抹灰（m2/m2）0.133243.20內外墻抹灰按4.0考慮。外墻（m2/m2）0.044、0502.00外墻系數按1.2考慮。成本變化合計19.31假設：層高能否增（減）10cm？結論：每增加10cm層高、單方造價增加約20元/m2測算條件：層高3.0m，主要變化在豎向構件，扣除梁板相關比例，暫不考慮機電工程變化成本是項目經營管理決策依據！成本管理中心-內部資料請勿外傳花該花的錢，辦該辦的事全成本管理，以項目經營為中心保證現金流成本管控促進銷售保障利潤成本管理目標成本不超支利潤有保障成本管理中心-內部資料請勿外傳全成本管理，是目標管理全成本管理企業根據特定時期的經營目標確定成本管理目標由各級管理者在其職權范圍內、運用系統工程的原理對各種影響成本的因素和條件采取一系列測算、調節和監控5、等專業管控措施以保證經營目標實現的管理行為。全成本管理(Total Cost Management,TCM)主主要要責任任控制控制成本管理中心-內部資料請勿外傳全成本管理認識1前置管控重要性2 2目錄成本全過程管控3 3成本管理中心-內部資料請勿外傳成本階段可售面積(m2)預計總收入（萬元）總開發成本(萬元)總利潤（萬元）利潤率（%）拿地版目標成本380,427 301,534231335268618.91%調整版目標成本368,537 266,64024394010541.13.95%差額-11,890-34,89412,605-16,320-4.96%某項目開盤后分析：預計總收入下降3.46、9億元預計總成本超支1.26億元項目凈利潤率下調幅度56%目標成本制定不科學，成本策劃管理不到位，直接導致后期成本失控案例成本管理中心-內部資料請勿外傳成本增加原因一：項目前期定位不嚴謹導致后期方案調整致總成本上升3891萬元（總收入未實現溢價），可售單方上升105.58元/m2定位調整項拿地測算目標成本執行版目標成本差額（萬元）工程量單價 總價工程量單價總價洋房裝修標準提升 127591600 7655 127591740 9442 1786 別墅裝修標準提升3596650234 3596860309 76 公寓方案變更3596 1682605 35962379856 251 綠化工程6097、67.9280 1707 76783454 34861779 合計3891標準提升：裝修標準調整，衛浴由惠達改科勒方案調整：原方案按3m平層公寓，新方案調整為5.5mLOFT公寓。綠化調整：目標方案按普通低標準項目考慮，后提高標準增加成本構成因素分析項目與產品定位問題不確定因素測算缺漏前期調研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題成本管理中心-內部資料請勿外傳成本項目拿地測算執行版目標成本差額（萬元）工程量 單價 總價工程量 單價總價樁基礎工程374360 150 5615 372397 350 13034 7419臨時板房1156 588 68 68 臨時圍擋7800 200 156 156 臨時公寓8、樣板房1000 1100 110 110 合計7752 基礎工程：目標成本對地質因素調研缺失，樁基樂觀取定150元/m2，勘探后地質情況很差，成本增加200元/m2。臨時設施：前期測算認為，不需建設臨時板房，圍板廣告包裝計入營銷費用。開工后增加3項臨時設施成本，費用合計334萬。超支原因二：不確定因素測算缺漏導致總成本上升7752萬元，可售單方上升210.35元/m2增加成本構成因素分析項目與產品定位問題不確定因素測算缺漏前期調研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題成本管理中心-內部資料請勿外傳成本項目拿地測算目標成本差額（萬元）工程量單價總價工程量單價總價拆遷補償-0-454 454 人防工程費499、1517 24 1180-1713 533 鋁合金門窗154295 77 1188 154295 179 2762 1574 供電工程491516 190 9339 491516 201 9884 545 供電設計-0-151 151 供水工程380429 35 1332 380429 67 2565 1234 配電房-16-270 254 合計4744 拆遷補償：拿地設定凈地交付，實際增加拆遷補償、耕地占用稅人防工程：目標成本按繳納人防異地建設費，實際自建門窗工程：目標成本按鋁合金門窗，實際當地政策要求做斷橋隔熱鋁門窗。市政配套：供電未考慮設計費；供水未考慮設計費、設施建設費和運營維護費超支10、原因三：地方政策調研不準確導致實際成本上升4744萬元，可售單方上升128.73元/m2增加成本構成因素分析項目與產品定位問題不確定因素測算缺漏前期調研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題成本管理中心-內部資料請勿外傳超支原因四：紅線外成本疏漏導致總成本上升332萬元，可售單方上升9元/m2綜合樓入口處:紅線外需建沿河園建綠化工程在方案階段未明確、目標成本未列支直接導致成本超支332萬元增加成本構成因素分析項目與產品定位問題不確定因素測算缺漏前期調研缺位或錯誤紅線外成本疏漏問題成本管理中心-內部資料請勿外傳前置管控措施1讓目標成本合理成本管理中心-內部資料請勿外傳 專項測算說明：做好不確定因素的專項測11、算確定性因素：用指標、用建造標準，甚至用經驗或對標數據不確定因素：必須靠專業測算上會/審批前期調研新項目綜合信息調前期行政規費調研總包地材人工調研初步規劃專項測算目標編制復核審核項目產品方案項目初步規劃方案項目開發建設計劃大型土石方測算結果基坑支護測算結算其它專項測算結果編制思路 前期調研說明：四方位全面關注：地上、地下、紅線內、紅線外地方性規定重點跟進：收費、減免、返還、公建成本管理中心-內部資料請勿外傳上會/審批前期調研新項目綜合信息調前期行政規費調研總包地材人工調研初步規劃專項測算目標編制復核審核項目產品方案項目初步規劃方案項目開發建設計劃大型土石方測算結果基坑支護測算結算其它專項測算結12、果工程類量價指標填報非工程類量價指標填報全成本匯總部門分工復核成本專題會審編制思路 分工明確、落實責任規劃指標：區域設計負責人簽字確認銷售計劃：區域營銷負責人簽字確認全 成 本：區域成本負責人簽字確認財務指標：區域財務負責人確認 目標編制重點事項：不漏項、有依據、數據準確合理成本管理中心-內部資料請勿外傳編制參考：全成本數據庫片區劃分：華南片區包括廣清、江中、惠深、佛肇、莞深、粵東和海南區域；華東片區包括滬蘇、江蘇、安徽、浙江、江西、福建和山東區域；華中片區包括河南、湖北和湖南區域；西南片區包括貴州、云南、重慶、四川和陜西區域；東北片區包括東北和內蒙古區域；華北片區包括津晉冀、環北京區域;西北13、片區包括西北和陜西區域成本管理中心-內部資料請勿外傳配送數據庫和建造標準指引，幫助項目實施成本適配管控有的放矢全國建造標準（指導版）及建造標準監控全國營銷（營銷類）成本統計與指引全國行政事業性收費標準匯編與指引全國三費及間接費專項統計與指引項目規劃指標專項統計分析與指引引導成本適配和優化2016主要管控措施之一：建立建造標準成本管理中心-內部資料請勿外傳前置管控措施2把成本策劃做細個人認為成本策劃是以項目成本管理直接責任人的角色，依據經營責任書要求就如何確保經營目標達成或超預期完成在項目開工前制定的全過程成本管控方案精心策劃在前、狠抓落實在后成本管理中心-內部資料請勿外傳目錄與思路第一部份項目14、經營指標第二部份項目成本策劃第三部份成本管控策略項目基本情況項目經營指標項目目標成本項目定位策劃分模塊成本策劃重點事項成本策劃成本風險預控合約規劃管控責任成本分解成本管控規劃模板體現基本思路明確經營目標制定管控方案清晰管控責任成本管理中心-內部資料請勿外傳明確經營目標-目標利潤目標利潤-目標成本目標成本制定管控方案-減法與加法減法與加法-風險與預控風險與預控清晰管控責任-責任成本責任成本-過程監控過程監控以目標為起點以目標為終點銷售目標-是否符合市場條件成本目標-是否適配且能實現利潤目標-是否符合集團要求成本管理中心-內部資料請勿外傳明確經營目標-目標利潤目標利潤-目標成本目標成本制定管控方案15、-減法與加法減法與加法-風險與預控風險與預控清晰管控責任-責任成本責任成本-過程監控過程監控重點難點管控措施加法減法保障利潤重點在哪-制定比選方案或適配標準難點在哪-制定解決措施或優化方案風險在哪-準備應對預案或風險成本成本管理中心-內部資料請勿外傳明確經營目標-目標利潤目標利潤-目標成本目標成本制定管控方案-減法與加法減法與加法-風險與預控風險與預控清晰管控責任-責任成本責任成本-過程監控過程監控責任分工一對一策劃方案分節點過程監控保目標成本分解-合約規劃承上啟下目標分解-節點細分中期檢查責任分解-成本指標分工負責成本管理中心-內部資料請勿外傳前置管控措施3將合約規劃做實合約規劃承上啟下成本16、分解指引招采成本管理中心-內部資料請勿外傳2016版項目合約規劃基準模板V2.0序號成本科目代碼及名稱合約規劃名稱合同名稱合同編號合同范圍簽約形式招標方式費用規劃招標計劃備注備注科目代碼科目名稱（紅色為工程類）1.科目分拆為多個合約規劃的要全部列出（以合同為單位）。2.根據項目實際完善此列。1.此列需明確具體的合同。2.同一個合同名稱須一致；不同合同，合同名稱須區分。1.按集團統一要求進行編號。2.同一個合同編號必須一致。填寫合同的邊界范圍、對應的棟號等信息。固定總價/固定單價招標/議標/直接委托單位 工程量規劃單價規劃金額招標控制金額招標立項時間規劃進場時間10101土地成本土地成本201.17、01土地出讓金3土地出讓金401.02拆遷補償及相關費用5拆遷補償合同及相關費用601.03契稅7契稅80202行政事業性收費行政事業性收費與前期工程費用與前期工程費用902.01行政事業性收費1002.01.01報批報建費1102.01.01.01基礎設施建設配套費12基礎設施建設配套費1302.01.01.02人防易地建設費14人防易地建設費1502.01.01.03城市建設基金第一步目標成本分解成合約第二步目標成本+合約，分解成本費用第三步合約+規劃金額，分解招標計劃合約規劃解析成本管理中心-內部資料請勿外傳目標成本成本策劃合約規劃前置管控“三大步”成本管理中心-內部資料請勿外傳主要事項18、措施落地目標目標成本科學合理-目標交底開工前成本策劃+目標成本招標前合約規劃+標前測算實施前方案測算+目標對比成本策劃成本適配-方案交底合約規劃合約受控-指標交底項目落地區域交底總部監控前置測算，引導項目做實目標管理目標交底，實現過程分析成本預控成本受控經營目標實現2016主要管控措施之一：做實管控前置成本管理中心-內部資料請勿外傳全成本管理認識1前置管控重要性2 2目錄成本全過程管控3 3成本管理中心-內部資料請勿外傳項目定價版動態梳理利潤變化利潤變動原因總收入（億元）總成本（億元）總利潤額（萬元）利潤率（%）總收入（億元）總成本（億元）總利潤額（萬元）利潤率（%）16.75 6.37 3819、00 5.6%6.70 6.46 2433 3.6%-2.0%1.銷售費用增加：如*增加1509萬元、*增加1286萬元、*增加643萬元；2.開發間接費（含前期物業介入費)增加：如*增加1046萬元、*增加1277萬元、*增加1500萬元、*增加1420萬元、*增加904萬元；3.綜合樓、樣板房裝修成本增加：如*增加1150萬元、*增加443萬元、*增加431萬元、*增加439萬元。27.11 6.39 7200 10.1%7.03 6.53 4960 7.1%-1.3%317.43 16.74 6900 4.0%18.50 17.46 10358 5.6%2.6%416.23 13.97 20、22648 14.0%15.53 14.10 14271 9.2%-4.2%57.40 6.11 12900 17.4%7.55 6.77 7811 10.3%-6.6%66.74 5.95 7914 11.7%7.23 6.68 5410 7.5%-4.3%管理效果怎么樣數據在說話區域實際案例成本管理中心-內部資料請勿外傳成本管理中心-內部資料請勿外傳注：該統計數據為部份歷史數據，不代表整體情況分析項目銷售定價直接預虧項目統計總項目數（資料齊全）79預虧項目數量（個）22占比14%預虧超-5%的項目數（個）15預虧超-10%的項目數（個）10在建已定價成本利潤率與多版本目標成本對比（79個項21、目資料齊全）方案版與投資版對比定價與投資版對比定價與方案版對比動態成本利潤率與定價成本對比動態成本利潤率與投資版成本對比利潤率增加利潤率持平利潤率下降利潤率增加利潤率持平利潤率下降利潤率增加利潤率持平利潤率下降利潤率增加利潤率持平利潤率下降利潤率增加利潤率持平利潤率下降項目數量（個）117611038542187638616011761占比（%）14%9%77%10%3%87%31%13%56%24%38%38%14%9%77%降幅比超5%項目數（個）5783502557降幅比超10%項目數（個）568237756數據會說話！看成本管理水平現狀！成本管理中心-內部資料請勿外傳成本超支-利潤下降22、的原因思考：成本管理機制?。磕繕顺杀局贫ǎ?！過程動態管控？！成本管理中心-內部資料請勿外傳過程管控解析成本管理中心-內部資料請勿外傳不確定因素通過協調、溝通、測算將不確定的成本風險因素控制在預期成本范圍內確定因素通過標準化、流程化，減少拆改等系統性成本超支通過限額設計、方案優化、建造標準設置減少不必要的成本浪費在滿足品質的條件下達到成本最優過程成本管控兩大方向：成本可控不超成本優化節余成本管理中心-內部資料請勿外傳施工前 合同金額不超目標成本合同金額不超目標成本過程中 動態成本不超目標成本動態成本不超目標成本結算前 結算成本不超目標成本結算成本不超目標成本過程管控三大節點簡析過程管控三大節點簡23、析成本管理中心-內部資料請勿外傳施工前：對標目標成本，做實成本測算，鎖定前期風險 重點提示：圖紙方案對標，預算指標對標，招標范圍對標 風險點關注：地質條件，0以下：樁基、土護降、擋墻護坡，重大效果類合同金額不超目標成本成本管理中心-內部資料請勿外傳系統應用案例-滬蘇區域南通項目成本管理中心-內部資料請勿外傳問題處理與預警解除：區域成控：發現問題，在ERP審批流程發起預警項目團隊：快速響應，召集相關部門優化方案預警解除：最終合同總價488萬元 目標成本超支571萬元合同為開口合同“按實結算”，易超合同結算成本超支！成本管理中心-內部資料請勿外傳南通一期綠化工程成本超支預警和風險解除系統監控與風險24、預警：目標成本：一期綠化工程目標成本為1956萬元。動態成本：示范區綠化合同金額為1978.8萬元（未上線）合同列示示范區綠化面積為32980m2風險預警：示范區合同金額1978.8萬元總目標成本超支1956萬元成本超支！問題處理與預警解除：區域成控：線上動態預警項目團隊：聯合順茵優化方案，復核綠化工作量預警解除：復核后綠化面積21000m2重簽合同1200萬元成本管理中心-內部資料請勿外傳南通項目成本信息化系統應用效果：南通項目上述兩項管控措施共節約成本約884萬元（單方降低約49.86元/方）項目凈利增加663.6萬元，利潤率增加0.46%線上信息反饋，線下即時分析，監控成本風險，引導問題25、解決成本管理中心-內部資料請勿外傳施工前-前置測算，開工前做實成本測算關注：方案測算+標底清單+施工圖預算+簽證變更測算目標管理，用算出來的結果-對比目標，指導管控關注：不確定因素，尤其是0以下+示范區+紅線外成本管理中心-內部資料請勿外傳施工前 合同金額不超目標成本合同金額不超目標成本過程中 動態成本不超目標成本動態成本不超目標成本結算前 結算成本不超目標成本結算成本不超目標成本過程管控三大節點簡析過程管控三大節點簡析成本管理中心-內部資料請勿外傳動態成本不超目標成本過程中：指標分解、責任到人、動態準確、及時預警 重點提示：專人管控，控制方案落地偏差關鍵節點數據體檢，超支預警控制簽證變更 風26、險點關注：示范區和紅線外，政府配套落地性，政府優惠減免返還政策落地性，大市政，內外公裝標準、景觀環境是否適配-內部資料請勿外傳項目成本明細表項目成本明細表項目：*XX-一期一區制表日期：制表日期：2014/12/16 20:35:34科目目標成本（元）動態成本（元）動態成本構成（動態成本偏差率已發生）動態成本構成（待發生）規劃余量已發生占比合計合計%合計合計%C=(B-A)/ADGH=A-BD/BA全成本6,015,044,693.25B=D+G6,021,487,089.030.10%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7856.3%5,3527、0,970,193.255,358,131,989.030.13%3,391,860,548.451,966,271,440.58-7,161,795.7863.3%開發成本開發成本（不含三費）5,116,390,830.705,123,552,626.480.13%3,303,669,253.321,819,883,373.16-7,161,795.7864.5%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%271,527,060.78100,863,382.240.0072.9%前期工程383,091,872.91390,229,304.691.86%301,128、72,050.4289,057,254.27-7,137,431.7877.2%建筑安裝3,529,930,117.353,529,930,117.350.00%2,387,722,616.291,142,207,501.060.0067.6%基礎設施745,565,675.88745,590,039.880.00%269,142,717.75476,447,322.13-24,364.0036.1%公共配套設施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,600,882.858,994,038.690.0022.4%貸款利息0.000.000.00%0.000.000.029、0開發間接費用73,817,800.0073,817,800.000.00%71,503,925.232,313,874.770.0096.9%其他費用0.000.000.00%0.000.000.005,721,447.875,721,447.870.00%203,080.835,518,367.040.003.5%57,214,478.6757,214,478.670.00%11,001,765.3746,212,713.300.00財務費用管理費用19.2%營銷費用171,643,436.01171,643,436.010.00%76,986,448.9394,656,987.080.030、044.9%442,490,700.00441,771,300.00-0.16%0.000.000.000.0%稅金所得稅221,583,800.00221,583,800.000.00%0.000.00成本管理中心0.000.0%動態成本不準確，直接影響成本管理案例1成本管理中心-內部資料請勿外傳主體建筑安裝工程，已經發生67.6%動態成本偏差率0.0%？規劃余量為0？主要原因分析-監控思路指引：1、已發生合同：可能未及時刷新，未準確預估簽證變更2、待發生成本：可能機械按（目標-已發生）思路預估成本管理中心-內部資料請勿外傳梳理后-項目成本明細表制表日期：制表日期：項目：*XX-一期一區2031、15/3/19 2:19:50目標成本（科目元）動態成本（元）動態成本偏差率動態成本構成（已發生）動態成本構成（待發生）已發生占規劃余量比合計合計%合計合計%AB=D+GC=(B-A)/ADGH=A-BD/B全成本6,015,044,693.256,182,173,082.74+2.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4957%開發成本5,350,970,193.255,553,219,282.743.77%3,543,246,370.982,009,972,911.76-202,249,089.4964%開發成本（不含三費）5,1132、6,390,830.705,318,639,920.193.95%3,444,444,195.651,874,195,724.54-202,249,089.4965%土地成本372,390,443.02372,390,443.020.00%372,390,443.020.000.00100%前期工程383,091,872.91333,092,265.42-13.05%291,973,016.0841,119,249.3449,999,607.4988%建筑安裝3,529,930,117.353,761,737,563.62+6.56%2,434,617,901.391,327,119,662.33、23-231,807,446.2765%基礎設施745,565,675.88765,612,956.132.68%268,336,015.12497,276,941.01-20,047,280.2535%公共配套設施11,594,921.5411,594,921.540.00%2,915,049.588,679,871.960.0025%貸款利息0.000.000.00%0.000.000.00開發間接費用73,817,800.0074,211,770.460.53%74,211,770.460.00-393,970.46100%其他費用0.000.000.00%0.000.000.00財務費34、用5,721,447.875,721,447.870.00%145,628.425,575,819.450.003%管理費用57,214,478.6757,214,478.670.00%14,627,202.3142,587,276.360.0026%營銷費用171,643,436.01171,643,436.010.00%84,029,344.6087,614,091.410.0049%稅金442,490,700.00467,781,800.005.71%0.000.000.000%所得稅221,583,800.00161,172,000.00-27.26%0.000.000.000%通過自35、下而上的逐級排查和梳理，實現動態成本數據準確項目原動態成本偏差率為0，梳理后為超支2.77%通過數據發出預警：建安超支！總成本已超支！需要采取控制措施！成本管理中心-內部資料請勿外傳版本定價版201505檢查差異說明指標可售單方總金額可售單方總金額可售單方 總金額（萬元）土石方工程43.85 2,209.26 73.47 3,701.76 29.62 1,492.50 按已發生合同梳理，請核實基礎設施建設配套費8.92 449.48-8.92-449.48 按文件梳理，請核實人防易地建設費36.25 1,826.22 84.20 4,242.44 47.96 2,416.22 面積錯誤調整，請36、核實版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）一、土地成本費用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22-0.43-21.61 二、前期工程213.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,368.57 四、基礎設施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,018.48 五、公共配套設施689.46 337、4,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發間接費用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 2.73 137.54 八、開發成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 提示提示動態成本不準確，直接影響成本管理案例2成本管理中心-內部資料請勿外傳重點：樁基礎工程目標成本：只有超豪別墅按145元/m2計算，其他均未考慮樁基礎；按實梳理：按進度款實際支付金額反推產值，低38、層區200元/m2，高層區110元/m2。提示提示版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）一、土地成本費用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22-0.43-21.61 二、前期工程213.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,368.57 四、基礎設施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,39、018.48 五、公共配套設施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發間接費用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 2.73 137.54 八、開發成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 成本管理中心-內部資料請勿外傳版本版本定價版定價版2015052020150520初步梳理初步梳理差異差異指標指標可售可售單方單方總總金額金額可售可售單40、方單方總總金額金額可售可售單方單方 總金額（總金額（萬元）萬元）小市政工程（含道路、排水、邊坡）351.52 17,710.95 400.39 20,173.32 48.87 2,462.36 供電工程65.44 3,297.34 130.78 6,589.33 65.34 3,291.99 按已發生合同梳理，請核實按已發生合同梳理，請核實提示提示版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）一、土地成本費用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22-0.43-21.61 二、前期工程213.95 10,41、779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,368.57 四、基礎設施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,018.48 五、公共配套設施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發間接費用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 242、.73 137.54 八、開發成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 成本管理中心-內部資料請勿外傳版本版本定價版定價版2015052020150520初步梳理初步梳理差異差異指標指標可售單方可售單方(元）元）總金額（萬）總金額（萬）可售單方可售單方(元）元）總金額（萬）總金額（萬）可售單方可售單方(元）元）總金額（萬）總金額（萬）幼兒園及學校308.00 15,518.35 335.60 16,909.17 27.60 1,390.82 非人防地下車庫98.96 4,986.14 134.43 6,773.07 343、5.47 1,786.93 幼兒園、學校、地下室的前期、樁基礎、基礎設施費增加。提示提示版本定價版201505巡檢梳理差異指標可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）可售單方 總金額（萬）一、土地成本費用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22-0.43-21.61 二、前期工程213.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.09 8,368.57 四、基礎設施475.30 23,947.83 594.76 44、29,966.31 119.45 6,018.48 五、公共配套設施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發間接費用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 2.73 137.54 八、開發成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 成本管理中心-內部資料請勿外傳注：不包含高層區未建部分。注：不包含高層區未建部分。版本版本定價版定價版20150545、201505初步初步梳理梳理差異差異指標指標可售單方可售單方(元）元）總金額（萬）總金額（萬）可售單方可售單方(元）元）總金額（萬）總金額（萬）可售單方可售單方(元）元）總金額（萬）總金額（萬）可可售面積售面積-不含不含車位車位503,842.69-503,842.69-一、土地成本費用1,254.02 63,182.83 1,253.59 63,161.22-0.43-21.61 二、前期工程213.95 10,779.51 299.70 15,100.36 85.76 4,320.86 三、建筑安裝2,374.45 119,634.78 2,540.54 128,003.35 166.0946、 8,368.57 四、基礎設施475.30 23,947.83 594.76 29,966.31 119.45 6,018.48 五、公共配套設施689.46 34,737.91 757.04 38,142.77 67.58 3,404.85 六、貸款利息81.58 4,110.42 81.60 4,111.32 0.02 0.90 七、開發間接費用99.27 5,001.62 102.00 5,139.15 2.73 137.54 八、開發成本5,188.03 261,394.89 5,629.23 283,624.48 441.20 22,229.59 九、管理與營銷費用298.10 147、5,019.52 289.69 14,595.91-8.41-423.62 十、財務費用65.00 3,274.98 65.36 3,293.19 0.36 18.21 十一、稅金及附加406.16 20,464.10 394.70 19,886.92-11.46-577.18 十二、土地增值稅212.62 10,712.81 133.13 6,707.44-79.50-4,005.37 十三、考慮稅十三、考慮稅費成本費成本6,169.91 310,866.30 6,477.60 326,369.21 307.69 15,502.91 售價7,452.49 375,488.10 7,242.248、9 364,897.65-210.19-10,590.44 凈利潤凈利潤961.93 48,466.34 573.52 28,896.33-388.42-19,570.01 凈利潤率凈利潤率13.56%-8.60%-4.97%成本管理中心-內部資料請勿外傳如何及時做準動態成本成本管理中心-內部資料請勿外傳過程管控核心工具：動態成本（月報）過程成本管理關鍵在于及時超支報警控制動態超支節余成本管理中心-內部資料請勿外傳動態成本已發生成本已發生成本合同臺賬費用臺賬待發生成本待發生成本待發生臺賬目標成本合約規劃變更臺賬簽證臺賬動態成本結構簡析成本管理中心-內部資料請勿外傳動態成本報表合同臺賬、簽證臺賬49、變更臺賬、無合同費用臺賬、待發生臺賬、圖紙臺賬大臺賬大計劃 合約規劃、招采計劃、結算計劃大報表通過數據判定風險通過數據指引管控成本管理中心-內部資料請勿外傳2016主要管控措施之一：做實全程監控成本策劃開盤后評估預算動態成本結算后評估動態成本及經營指標監控及月度報告、季度分析成本指標節點檢查及分析預警指標目標對比目標對比與超支預警目標對比、結算復核與經驗教訓總結指標指標關鍵節點：數據體檢分析預警數據說話：過程管控成本不超服務目標對比方案分析指標成本指標規劃指標成本檔案成本管理中心-內部資料請勿外傳施工前 合同金額不超目標成本合同金額不超目標成本過程中 動態成本不超目標成本動態成本不超目標成本50、結算前 結算成本不超目標成本結算成本不超目標成本過程管控三大節點簡析過程管控三大節點簡析成本管理中心-內部資料請勿外傳結算金額不超目標成本結算前：指標分析、提前預估結算履約管理、控制簽證變更知己知彼、主動應對索賠成本管理中心-內部資料請勿外傳常規模式：結算金額=合同金額+簽證變更+爭議索賠+獎罰個人經歷：簽證變更率可能達到10-20%，爭議索賠率可能達到5-10%成本管理中心-內部資料請勿外傳結算周期VS結算上浮已竣工但時間不詳的，結算超合同上浮率12.25%；已竣工7-12個月，結算超合同上浮率7.75%（展示區合同為主）已竣工1-2年，結算超合同上浮率14.49%；已竣工2年以上的，結算超51、合同上浮率22.10%周期拖得越長，結算上浮越大！竣工備案情況總份數結算完成數結算上?。ǔ贤┣闆r已竣工3303216.69%其中：竣工時間不詳28712.25%已竣工1-6月810無已竣工7-12月9017.75%已竣工1-2年891014.49%已竣工2年以上421422.10%該怎么控？數據說話！成本管理中心-內部資料請勿外傳合約規劃管控：招標控制金額在目標成本基礎上預留簽證變更成本余地簽證變更管控：責任管理及時確認、專項管理定期匯總，控金額控比率工程結算管控：結算資料做好存檔、主項結算及時完成，反索賠控時效成本管理中心-內部資料請勿外傳沒有準確及時的動態成本就不能即時發現問題和風險、52、實施超支預警就不能及時反饋成本超支節余情況，做不到準確預估結算基本邏輯與專業思維：沒有準確動態成本，結算管控基本等于0！成本管理中心-內部資料請勿外傳基礎數據規范制定動態成本基礎臺賬信息管理規定實施過程檢查制定動態成本過程監控（含線上）方案落實強控管理制定新項目強控推廣方案服務只有數據質量高和動態成本準確，才能讓項目總敢做加法減法，能爭利潤過程管控有據可依2016主要管控措施之一：強化數據質量成本管理中心-內部資料請勿外傳用數據說話拿地決策用數據說話定標簽約用數據說話簽證變更用數據說話風險預警用數據說話讓成本受控合同金額不超目標成本動態成本不超目標成本結算金額不超目標成本過程管控成本管理中心-內部資料請勿外傳提請項目總關注全成本（全員-全過程-全成本）：從經營看成本，效益與成本管理密不可分不重視成本，成本就會在無形之中吞噬利潤；重視成本，利潤就會得以保障 從全局看成本，全成本不應該被孤立理解片面理解，必定讓成本與進度和質量脫節；全方位理解，成本可驅動所有問題妥善解決成本管理中心-內部資料請勿外傳期待與大家一起做好全成本管理！多拿獎金！敬請指正