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1、星河時代大廈2021年營銷總綱,【項目基礎情況】位于龍華大浪片區，屬大浪時尚小鎮核心區，商辦和商鋪可售，其中商辦 可售面積43526，商鋪1200。預計2021年5月異地樣板房開放，6月首次開盤,商鋪可售體量16套，單套建面約56-110，共1200，單套面積適中，體量少，根據市場水平定價定價可實現快速去化接下來，我們將重點探討辦公產品營銷策略,【商務格局】新冠爆發加快全球經濟下行速度，但二季度后全國GDP增速回暖，其中深圳增速最快；全市商務格局多點開花，其中以西部最為熱點,研發關外低單價、商務氛圍佳項目成,【深圳辦公市場】商辦投資屬性較研發高但投資客群正在縮??；商辦供大與求，有價無市，關外以2、低價研發辦公成交為主；未來三年龍華商辦供應量大107萬，具一定競爭壓力,嘉安達大廈,頤豐華大廈凱豪達大廈同勝科技大廈億康商務大廈龍華傳統老城區5號線北站商務中心區,【龍華商務格局】龍華主要可分為三大商務板塊，以類甲級寫字樓項目為主；其中大浪商務 發展較龍華核心區更為初級，以廠房、乙級寫字樓為主，實現價格偏低，但產業基礎更佳,大浪片區：以服裝時尚產業為主，區域價值一般 主流產品：廠房及工業園區辦公為主，少量類甲寫字樓 租金：50-80元/月,北站商務中心區：依托深圳北站而興起，區域價值高 主流產品：類甲級、甲級寫字樓項目凸顯 租金：70-125元/月,傳統老城區：依托傳統中心發展起來，區域價值較3、高 主流產品：乙級寫字樓為主，類甲級開始凸顯 租金：70-120元/月,龍華商務板塊情況,大浪片區,【龍華辦公市場】辦公供應少，甲級辦公稀缺，租金溢價有限年租金漲幅不足3%；甲級辦公銷售方面，多為本地地緣客戶，需求形象升級，但購買力不足，追求性價比,以下為成交主,250,客戶購買力低，,3%,力,【大浪辦公市場】租賃供應，產品檔次低，幾乎無甲級辦公和可售商辦；租金在40-80元/的較低水平，投資回報率低；本地從事電子元器件批發貿易、服裝制造為主，客戶質素一般,/,元,供應以租賃為主，多為村集體用地，租金，投資回報率不高,低,40,80,-,機會1.疫情對經濟影響逐漸下降，全國、深圳環境逐漸回暖4、2.深圳商務市場不再呈現商務區高度聚焦性，商務格局多點開花各片區均具備機會3.龍華區域甲級商辦供應較少，商辦產品較為稀缺4.大浪擁有更多產業園區，具備較為成熟的產業基礎，企業擁有一定升級訴求5.性價比辦公產品仍可實現較高的去化速度,挑戰1.雖然深圳長期看好但短期內仍受經濟下行影響，辦公市場價量齊跌，供大于求呈市場常態2.商辦銷售市場成交相較研發市場更為冷淡，表現為有價無市，投資客戶逐漸退市3.龍華區域辦公市場發展較為初級，其中大浪片區較龍華核心區更為初級，甲級辦公產品溢價空間較為有限4.客戶質素相對一般，企業實力較弱購買力不足，市場容量較低5.辦公客戶注重性價比，對品質敏感度較低，低價的研發物5、業突圍優勢明顯,龍華辦公市場小結,機遇,VS,挑戰之下，如何與研發產品差異化競爭？,項目訴求 區域首發商辦 品牌形象保證 入市熱銷態勢 城市更新示范,思考_市場環境,客戶質素有限并非熱點區域 實現價格偏低 研發低價競爭,萬科星宸大廈 約4.1萬甲級商業寫字樓 2020年累計監控成交15151 月均去化1262屬全市領先去化水平 成交均價28000-35000元/(4.5m層高),體量約6.3萬類甲級研發寫字樓 2020年累計監控成交8020(尾盤)成交均價27500-30000元/(5.4m層高),創新智慧港層高5.4m，單層均價僅1.5萬元/,價格優勢下萬科星宸大廈如何實現去化速度達創新智匯6、港的一倍？,創新智慧港,案例借鑒,【案例借鑒】萬科星宸大廈與創新智慧港因其產品特色及限制，目標客群及主導的營銷模式也不盡相同；萬科星宸大廈依賴“形象”、強化“低總價門檻”實現突圍,低總價門檻更標桿的甲級商務形象強化區域升值潛力企業形象升級首選貿易、實業各半,政策園區補貼力度大高總價門檻高贈送“廠房上樓”倉儲功能 企業拓展空間選擇主力實力行業,萬科星宸大廈營銷成功關鍵詞：區域首發標桿形象95起低門檻,少：目前市場環境不佳，投資客退市明顯難：大浪雖擁有遠期規劃但近期熱度不如西部片區,構建價值,炒區域,投資客,【項目發展基礎】天時1.疫情下，上半年網絡零售額同比增長 7.3%，電商逆勢上揚2.直播電7、商年均市場規模增速均保持在 200%以上，市場規模高速增長3.時代趨勢+政策扶持，直播電商已成新 經濟模式代表4.服裝行業在直播電商全品類中占比37.6%，已成為主流銷售品類之一,地利1.大浪是龍華未來產業主導區之一，打造時 尚硅谷與產業重鎮，西部產業走廊2.大浪時尚小鎮，已形成“全國女裝看深圳，深圳女裝看大浪”產業格局3.8000文化活動中心打造時尚相關博物 館，具備時尚氛圍4.部分單位套內有上下水，具備打造網紅直 播工作室硬件基礎,本案可借助 電商直播紅利塑造獨特的高端服裝聚集地標簽差異化競品,項目具備承接電商直播的產業基礎及產品硬件,持平于市場,突破階段性競爭 保證長期標簽化,形象升級產8、業聚集,【項目競爭力總結】,甲級硬件品質,網紅時尚標簽,深圳中軸 時尚商務封面A Breathtaking Fine Art Show,深圳中軸 時尚前言 甲級商務,項目定位,結合本案情況，導出商業 功能：打造一個滿足于項目自身 需求的 24小 時 配 套 型 商 業！以 服 務 本 案 內 的 辦 公 人 群 為 主；輔 以 項 目 內 來 往 業 務 的 商 務 人 士 及 本 案 自 有、周 邊 居 住 人 群。,周邊多為社區配套周邊多為社區配套商業，僅可滿足小區內居民基本生活需求；商務配套較為欠缺片區仍處于開發初期，商務配套不足；商務配套需求旺盛未來片區將會有眾多城市更新，騰出眾多辦公9、空間，帶動區域發展。,項目總建面約5.7萬，辦公、商業指標均有僅本案內部商務、生活配套需求亟需滿足；裙樓底商形態在塔樓底部，非集中商業；可售商業1100，社區商業指標屬于項目配套商業的體量指標，以滿足項目自身商業為主。,外部環境,內部需求,商業功能定位思考,大多數白領人群日常飲品為咖啡，咖啡廳同樣也是日常商務會晤的重要場所，一般安排在昭示性較好的位 置，作為形象店；員工餐廳可一次性解決大量辦公人群的日常就餐需求，物美價廉，品類豐富，同樣也是作為商務辦公的重 要配套部分，消費目的性較強，一般安排在商業價值不高的裙樓二層部分。辦公商業便利店滿足商務人士快速購物的習慣,【目標客群業態特征辦公】辦公商10、業銀行作為企業日常運作的重要配套,辦公人流較大，需求旺盛，但又追求方便快捷，便利店一般是作為商務配套的必備，可以滿足各類日常的 購物需求，滿足商務人士提供快捷方便的購物體驗。,辦公商業配套主要面向企業，包括企業主和員工等商務人群，其中銀行則是作為必備的日常配套，一般選 擇園區寫字樓底商，以方便商務人群使用。,辦公商業員工餐廳、咖啡廳等餐飲業態為辦公人群日常需求,區域居住人群消 費特征,項目辦公客群消 費特征,特色商業體驗,【目標客群業態特征居住、特色】居住商業生活配套完善，麻雀雖小五臟俱全,特色商業時尚買手店，與樓上產業實現互動,多為周邊家庭居住人群；需求簡單的生活配套如小型餐飲、干洗店、花店11、SPA生活館、健身中心等。,“樓下展示，樓上辦公”，導入時尚買手店，可實現樓上產業的互動。通過增添產業互動，使項目商業具,區域居住人群消 費特征,項目辦公客群消 費特征,特色商業體驗,備企業展示特色。,龍頭牽引，以高帶低以合作方式預留高區作為新銳服裝設計師工作室，起到龍頭效應；高區產品，樹立高價，引導低區產品成交，實現相互溢價。前期優先整售,藝術氛圍、情景體驗構建藝術體驗場所，疊加多重藝術展示空間，項目價值輸出同時傳遞片區時尚創意氛圍；標 簽化情景展示，打造藝術人氣高地,新穎線上，精準渠道線上推廣前置，選取新穎推廣方式，顛覆客 戶對大浪片區的印象，樹立項目高端形象；精準渠道組合，積極把握有效12、客戶。,節點引爆，圈層持續起勢活動引爆市場，引發全城熱議；節點活動塑造影響力，市場強勢聚焦；圈層活動持 續不斷，建立口碑傳播。,【本案核心營銷策略】,推 售 策 略,展 示 策 略,推 廣 策 略,活 動 策 略,推售策略整散結合兼顧整棟定制客戶和散售，避免單一方式帶來的風險；預售前以保證整棟大客戶優先，整層客 戶其次，若預售前整棟定制未成功，領取預售證后散售，保證資金回籠速度,銷售期,散售誠意客戶累積期,產品整棟洽談期,節點鋪排：2020年12月,2021年6月,推售策略龍頭導入以大浪片區支柱產業為核，鎖定國內外新銳服裝設計師，以提供場地的合作方式在高區成立1-2家新銳時尚設計師工作室，塑造13、項目高端、時尚、年輕標簽，與競品區隔,胡社光荷蘭御用晚禮服設計師歐洲高級服裝定制品牌Sheguang Hu創始人,劉清揚中國新生代年輕設計師Hictopia 品牌創始人,陳擁軍中國十佳設計師卡爾丹頓首席設計師,推售策略 以高帶低第一批推出低區中段、高區低段共4個整層面積約8000；可以覆蓋企業各面積段需求，便 于落位及引導,低區,展示策略藝術氛圍、情景體驗構建全新藝術體驗場所，利用文化活動中心、營銷中心和商業空間，打造多重藝術展示空間，項目價值輸出同時 傳遞片區時尚創意氛圍,潮流地標商業街景/情景式商務樣板空間/,網紅直播中心/,時尚秀場/,設計感營銷中心/,在文化活動中心設置時尚秀場，定位大14、浪片區最高端時尚活動場地，也可為入駐企業提供每年可免 費試用1次，增加項目賣點,時尚秀場,網紅直播中心與網紅培訓機構合作在商業內設置網紅直播中心，打造一個匯聚電商直播、網紅經紀、網紅孵化、“互聯網+新零售”等新興產業生態的新實體,通過將整體商務進行包裝成特色街區，根據節日更換氛圍包裝，形成大浪片區靚麗風景，并且通過 網紅直播形成口碑傳播，做到“各個角落都有直播進行時”,潮流地標商業街景,結合項目時尚創意定位，打造2-3套不同風格的情景式商務樣板空間,情景式商務樣板空間,區別與傳統商務寫字樓刻板印象，通過設計感硬裝和柔和舒適的軟裝搭配，打造不一樣的舒適商務 營銷中心,設計感營銷中心,我們又該如何15、針對性拓展目標辦公客戶？組建專責銷售組，讓團隊“走出去”,政府、企業協會、中介、星河自有資源四大渠道同步進行，爭取正式銷售前即開始鎖定整售客戶,政企聯合招商產業交流會主動與政府共同進行產業交流 會活動，與意向進駐深圳或龍 華企業建立聯系,企業協會交流借助深圳知名企業協會，如深圳外商投資協會、深圳市 服裝行業協會等,中介聯動正式入市前1個月啟動，與市 場各主力中介簽署轉介協議，2.5-3%獎勵，激發其介紹客 戶積極性，促進成交,星河資源整合星河集團內部資源，鎖 定意向客戶，促進大宗交易 成交,5月 12月2021年,龍華政府系列活動參與各城市產業交流會參與,持續參與、舉辦協會企業交流活動,5月，啟動中介轉介,2021年營銷鋪排,強銷期,寫字樓持續推廣期,前期籌備設計師工作室洽談,預售期,寫字樓強勢推廣期,標簽塑造,營銷節點,6月首次開盤，結合節點進行線上媒體推廣配合,5月產品發布會結合節點進行線上媒體推廣配合,政府機構拓展,5月營銷中心開放樣板房開放,其他資源協作,行業協會合作,推廣階段,營銷階段,6月 首次開盤,節點活動/展會參與,6月,THE END,