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1、設(shè)計(jì)管理部產(chǎn)研組2018.10內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳強(qiáng)排的定義：建筑設(shè)計(jì)中所指的強(qiáng)排方案就是根據(jù)地塊的規(guī)劃指標(biāo)排布建筑的基本方案，按照建筑強(qiáng)制性規(guī)范盡可能布置建筑輪廓。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳強(qiáng)排的目的：貨值最大化內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳一、強(qiáng)排工作流程二、設(shè)計(jì)怎么做強(qiáng)排三、強(qiáng)排設(shè)計(jì)指引四、優(yōu)秀案例分析目錄內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳投拓項(xiàng)目聯(lián)系單+投拓提資強(qiáng)排工作流程針對(duì)項(xiàng)目二次修改，如果基礎(chǔ)條件有重大變化（例如產(chǎn)品線變更），需重新提交工作聯(lián)系單投拓專用郵箱：投拓專用郵箱：bgyzj_內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳看提資做方案算指標(biāo)出圖強(qiáng)排的步驟：內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.1 戶配與戶型選擇1.2 場(chǎng)地周邊環(huán)境1.3 用地規(guī)劃條件強(qiáng)2、排設(shè)計(jì)指引1.關(guān)于投拓提資2.總圖規(guī)劃2.1 住宅排布2.2 日照間距2.3 綜合樓及鳳凰優(yōu)選排布2.4 展示區(qū)及板房2.5 地庫(kù)范圍3.指標(biāo)測(cè)算3.1 樓棟數(shù)估算3.2 指標(biāo)精算4.輸出標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.1 戶配與戶型選擇關(guān)于投拓提資內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.1.1 戶配是否合理開(kāi)始強(qiáng)排工作應(yīng)首先確認(rèn)投資給的戶配是否合理。主要看兩點(diǎn)：1.面積段是否合理一般情況下為了迎合市場(chǎng)，保證產(chǎn)品去化，產(chǎn)品面積會(huì)呈現(xiàn)出幾個(gè)梯度，一般以20左右為一個(gè)梯度。如果投資給的面積段很接近梯度不明顯，則應(yīng)與投資確認(rèn)。2.面積段與建筑高度的關(guān)系越高的樓得房率越低，33層的140與18層的115的套內(nèi)使用3、面積只相差了13個(gè)左右，無(wú)形中降低了產(chǎn)品溢價(jià)，因此原則上小面積戶型應(yīng)做盡量做高，大面積戶型盡量做低。如提資戶配中出現(xiàn)相反情況，則應(yīng)與投資確認(rèn)。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.1.2 戶型選擇投資戶配表中有房型一欄，對(duì)該面積戶型是幾房幾廳有要求。在選擇戶型戶型塊時(shí)應(yīng)尤其注意115及125是要求幾房幾廳。89為剛需產(chǎn)品都是小面寬，而140為改善產(chǎn)品，基本上都會(huì)要求4面寬。而115及125這個(gè)面積段根據(jù)區(qū)域或者競(jìng)品情況的不同，3房（小面寬）4房（大面寬）都有可能出現(xiàn)。有時(shí)戶配表中會(huì)直接給出戶型建議，則只需要找到該戶型的塊進(jìn)行強(qiáng)排即可。強(qiáng)排時(shí)須選用入庫(kù)戶型！注：同一地塊中，原則上不應(yīng)出現(xiàn)同一面積段的4、兩種產(chǎn)品。比如不應(yīng)同時(shí)有18層與33層的140，或者同時(shí)有3面寬和4面寬的140出現(xiàn)在一個(gè)地塊內(nèi)。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.2 場(chǎng)地與周邊環(huán)境總圖布局內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.2.1 景觀資源投拓提資文件中應(yīng)包含現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景圖或航拍，若地塊附近存在景觀資源，比如公園、河道、海岸，則應(yīng)與投資確認(rèn)該景觀資源是否有利用價(jià)值。江景-可利用海景-由于景觀不好且海岸堤壩的標(biāo)高高于地塊，無(wú)利用價(jià)值內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.2.2 場(chǎng)地周邊現(xiàn)有建筑強(qiáng)排前還應(yīng)與投資確認(rèn)場(chǎng)地周圍是否存在現(xiàn)有建筑，例如住宅、學(xué)校、工廠等。特別是周邊存在現(xiàn)有住宅建筑的地塊，應(yīng)確認(rèn)現(xiàn)有住宅建筑的高度，在日照計(jì)算中將其納入計(jì)算范5、圍，看其是否會(huì)對(duì)強(qiáng)排有日照影響或強(qiáng)排建筑對(duì)其是否產(chǎn)生影響。若投資提資時(shí)無(wú)法提供或?qū)?chǎng)地強(qiáng)排產(chǎn)生影響的現(xiàn)有建筑提資，在強(qiáng)排完成輸出時(shí)應(yīng)告知投資并給出風(fēng)險(xiǎn)提示。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.2.2 場(chǎng)地周邊現(xiàn)有建筑若地塊周邊存在學(xué)校，則應(yīng)考慮對(duì)其日照影響。若地塊周邊有規(guī)劃的教學(xué)用地，則應(yīng)預(yù)留充分的日照空間。教學(xué)樓規(guī)劃幼兒園用地內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.2.3 場(chǎng)地高差遇到場(chǎng)地高差大的地塊，應(yīng)詢問(wèn)投資場(chǎng)地的大致情況，并仔細(xì)研究投資提供的場(chǎng)地實(shí)景照片。然后進(jìn)行高差整理，劃分成幾個(gè)不同標(biāo)高的抬地。如左圖所示，場(chǎng)地內(nèi)高差有十幾米，最終整理為3個(gè)標(biāo)高。高差的整理非常重要，若處理不當(dāng)，對(duì)土方開(kāi)挖填6、埋以及地庫(kù)車位造成較大的影響，影響成本造價(jià)。反之，如處理得當(dāng)，則會(huì)減少成本開(kāi)支，提高地塊的經(jīng)濟(jì)效益。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.3 用地規(guī)劃條件關(guān)于投拓提資內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.3.1 用地性質(zhì)一般來(lái)講設(shè)計(jì)條中的用地性質(zhì)為上圖的兩種情況。當(dāng)用地性質(zhì)為二類居住用地R2時(shí)，應(yīng)與投資確認(rèn)該地塊可否做鳳凰優(yōu)選。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.3.2 用地與建設(shè)用地設(shè)計(jì)條件中如有代征道路面積，在算計(jì)容面積時(shí)，應(yīng)用規(guī)劃建設(shè)用地面積乘以容積率去算。若沒(méi)有單獨(dú)提醒，強(qiáng)排成果必定是滿容積率排布。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.3.3 建筑限高設(shè)計(jì)條件中會(huì)給出建筑限高，有時(shí)候也會(huì)有限低，在計(jì)算建筑高度時(shí)7、應(yīng)確認(rèn)，當(dāng)?shù)氐慕ㄖ叨仁撬愕介芸谶€是女兒墻。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.3.4 建筑退線設(shè)計(jì)條件的建筑設(shè)計(jì)要求中會(huì)給出建筑退線，一般情況下會(huì)直接寫明退多少米。在設(shè)計(jì)條件最后的附圖中會(huì)有該地塊的詳規(guī)圖，該圖中會(huì)有退線后的地塊紅線圖。強(qiáng)排時(shí)的退線可參照這張圖來(lái)執(zhí)行。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.3.5 交通規(guī)劃設(shè)計(jì)條件中會(huì)對(duì)地塊的車行、人行出入口做相應(yīng)的要求，在強(qiáng)排方案中應(yīng)落實(shí)。停車配套有些地塊會(huì)按照當(dāng)?shù)氐墓芾砑夹g(shù)規(guī)定執(zhí)行，有些地塊會(huì)按照浙江省的省標(biāo)執(zhí)行，有些地塊會(huì)直接給出停車系數(shù)，以上提到的三種停車系數(shù)存在較大差異，對(duì)地下室的面積計(jì)算會(huì)產(chǎn)生較大影響，因此在研讀設(shè)計(jì)條件中應(yīng)予以確認(rèn)。內(nèi)部8、資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.3.5 交通規(guī)劃浙江省內(nèi)戶型面積段一般控89、139的原因也就是減少車位配比來(lái)減小地庫(kù)開(kāi)挖面積。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.3.6 建筑單體設(shè)計(jì)在某些地塊的設(shè)計(jì)條件中，會(huì)對(duì)陽(yáng)臺(tái)設(shè)備平臺(tái)等作出想相應(yīng)的規(guī)定，例如衢州當(dāng)?shù)貙?duì)陽(yáng)臺(tái)長(zhǎng)度占建筑面寬有一個(gè)比例上的限制，紹興規(guī)定高層必須做封閉陽(yáng)臺(tái)。有些地塊因?yàn)榈靥幊鞘芯坝^大道或景觀河道旁，設(shè)計(jì)條件中會(huì)對(duì)建筑面寬做相應(yīng)的規(guī)定。陽(yáng)臺(tái)的做法對(duì)戶型選擇及成本計(jì)算都有一定的影響，面寬限制則直接影響總圖排布，因此在讀設(shè)計(jì)條件時(shí)應(yīng)注意這些問(wèn)題。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳關(guān)于投拓提資1.3.7 配套設(shè)施按照省標(biāo)所有地塊都應(yīng)配備總建面0.7%的物業(yè)9、管理用房（其中3%物業(yè)管理辦公用房以及4%物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房）和該項(xiàng)目總住宅面積0.2%的養(yǎng)老用房，具體的指標(biāo)應(yīng)參照地塊的設(shè)計(jì)條件。有些地塊還會(huì)要求配建社區(qū)用房以及居家養(yǎng)老服務(wù)用房，在研讀設(shè)計(jì)條件時(shí)應(yīng)予以確認(rèn)。在強(qiáng)排設(shè)計(jì)階段我們還應(yīng)當(dāng)考慮配電房、開(kāi)閉所、消控室以及集團(tuán)要求的鳳凰優(yōu)選。鳳凰優(yōu)選和養(yǎng)老用房都應(yīng)設(shè)置在一層，若養(yǎng)老用房設(shè)置在二層則需無(wú)障礙設(shè)計(jì)，會(huì)影響成本，同時(shí)應(yīng)考慮社區(qū)用房大開(kāi)間交付的要求。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.1 住宅排布總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.1.1 結(jié)合利弊因素統(tǒng)籌布局結(jié)合投資提供的場(chǎng)地周邊信息，將大戶型優(yōu)先設(shè)置在能享受到景觀資源的一側(cè)，提高產(chǎn)品溢價(jià)。在景觀資源好的地塊可適當(dāng)10、扭轉(zhuǎn)建筑角度以利于景觀最大化，在不關(guān)注朝向的地區(qū)住宅朝向應(yīng)以景觀資源為主，同時(shí)應(yīng)減少住宅相互對(duì)視。江景市政公園青山總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.1.1 結(jié)合利弊因素統(tǒng)籌布局若地塊周邊有不利因素，如工廠，噪音，高速路等，應(yīng)將面積小、溢價(jià)低的產(chǎn)品配置在其一側(cè)，保證地塊內(nèi)高貨值產(chǎn)品的溢價(jià)。總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.1.2 住宅朝向總圖布局時(shí)，帶地庫(kù)的塔樓，建筑偏轉(zhuǎn)角度接近時(shí)（非日照或其他特殊原因）盡量調(diào)整為相同偏轉(zhuǎn)角度，以便地庫(kù)設(shè)計(jì)更高效。前后排住宅在水平方向應(yīng)錯(cuò)位較小（非日照或其他特殊原因），盡量以一側(cè)為準(zhǔn)調(diào)整到同一縱向線上，有利于地庫(kù)柱網(wǎng)規(guī)整。住宅朝向的確定一般應(yīng)綜合考慮以下因素：地域居住習(xí)11、慣、風(fēng)俗和風(fēng)水、景觀資源利用、日照、采光、通風(fēng)、不利因素的視線避讓、視覺(jué)衛(wèi)生等因素綜合確定。總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.1.3 住宅拼接低層聯(lián)體住宅的拼接時(shí)，單體拼接數(shù)量幾拼接方式盡量統(tǒng)一，減少單體設(shè)計(jì)。高層住宅拼接后，面寬須符合當(dāng)?shù)丶夹g(shù)管理規(guī)定要求，拼接單元數(shù)量及型號(hào)也應(yīng)盡量規(guī)整統(tǒng)一，減少建筑單體設(shè)計(jì)。總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.1.4 關(guān)于消防強(qiáng)排中在設(shè)置沿街商鋪或者裙房時(shí)，應(yīng)注意當(dāng)建筑物沿街道部分的長(zhǎng)度大于150m或總長(zhǎng)度大于220m時(shí)，應(yīng)設(shè)置穿過(guò)建筑物的消防車道。確有困難時(shí)，應(yīng)設(shè)置環(huán)形消防車道。當(dāng)住宅端頭底部設(shè)置商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、總高度（建筑層高之和）不高過(guò)7.8m的變配電房時(shí)，其與住12、宅交接部位長(zhǎng)度不應(yīng)大于10m。10m總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.1.4 關(guān)于消防雖然只是強(qiáng)排階段，但在做條件比較嚴(yán)苛的地塊強(qiáng)排時(shí)，還是應(yīng)當(dāng)注意下一些基本的消防規(guī)范，提高總圖的合理性。總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.2 日照及建筑間距總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳日照間距-日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日（或者大寒日）底層獲得不低于2或3小時(shí)的滿窗日照而保持的最小間隔距離。總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.2.1 日照標(biāo)準(zhǔn)總圖規(guī)劃大寒日是全年最冷的一天，對(duì)應(yīng)住宅。冬至日全年日照時(shí)間最短,夜晚最長(zhǎng)的一天，要求更嚴(yán)格，對(duì)應(yīng)養(yǎng)老設(shè)施、文教、衛(wèi)生建筑。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.2.1 日照標(biāo)準(zhǔn)13、總圖規(guī)劃日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)參照浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)DB33/1050。在投拓提資時(shí)首先應(yīng)與其確認(rèn)地塊所在的城市、縣鎮(zhèn)的日照要求是大寒日幾小時(shí)。其次根據(jù)面積和房間數(shù)確認(rèn)是1個(gè)居室還是2個(gè)居室達(dá)到日照標(biāo)準(zhǔn)。幼兒園日照為冬至日3小時(shí)，養(yǎng)老設(shè)施日照為冬至日2小時(shí)。中小學(xué)教學(xué)樓為冬至日2小時(shí)。辦公、酒店、公寓無(wú)日照要求。場(chǎng)地周邊現(xiàn)有的居住建筑，若無(wú)拆遷規(guī)劃的，則應(yīng)考慮其日照。現(xiàn)有居住建筑如已達(dá)到當(dāng)?shù)厝照諛?biāo)準(zhǔn)的，在強(qiáng)排后進(jìn)行日照計(jì)算時(shí)，應(yīng)保證其依舊達(dá)到當(dāng)?shù)厝照諛?biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)有居住建筑如本身沒(méi)有達(dá)到當(dāng)?shù)厝照諛?biāo)準(zhǔn)，則強(qiáng)排后進(jìn)行日照計(jì)算日，不應(yīng)惡化其現(xiàn)有的日照時(shí)間。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳日照標(biāo)準(zhǔn)日和有效時(shí)間帶按日照標(biāo)準(zhǔn)確定，大寒日14、為8：0016：00（真太陽(yáng)時(shí)），冬至日為9：0015：00（真太陽(yáng)時(shí)）。日照計(jì)算時(shí)間的統(tǒng)計(jì)方式按累積計(jì)算，可計(jì)入的最小的連續(xù)日照時(shí)間不應(yīng)小于10 min。時(shí)間間隔不應(yīng)大于5min。采樣點(diǎn)間距應(yīng)根據(jù)計(jì)算方法和計(jì)算區(qū)域的大小合理確定，窗戶宜取0.30m0.60m；建筑宜取0.60m1.00m；場(chǎng)地宜取1.00m5.00m。日照計(jì)算基準(zhǔn)面的計(jì)算高度，建筑以有日照要求的樓層開(kāi)始起算，為各樓層地面以上0.9m；場(chǎng)地為地面標(biāo)高。總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.2.1 日照標(biāo)準(zhǔn)總圖規(guī)劃周邊場(chǎng)地日照提資要求：已建建筑：建筑實(shí)測(cè)圖在建建筑：建筑施工圖已批未建建筑：建筑施工圖規(guī)劃擬建建筑：報(bào)批圖一切日照資料以登記15、的產(chǎn)權(quán)為準(zhǔn)。不要想當(dāng)然去判斷建筑物的類別（住宅或公建）內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.2.2 建筑間距總圖規(guī)劃房屋前后間距1、當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2、日照設(shè)計(jì)規(guī)范要求房屋左右間距1、當(dāng)?shù)匾?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2、消防規(guī)范設(shè)計(jì)要求屋面板房與高層的間距是9米內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.2.2 建筑間距總圖規(guī)劃每個(gè)地方的建筑間距計(jì)算法則都會(huì)有些不一樣，具體的計(jì)算公式應(yīng)參考當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。一般低、多層建筑為同一種計(jì)算方式，高層建筑為另一種計(jì)算方式。有些地方間距的計(jì)算還與建筑面寬有關(guān)。有些地方的間距從建筑外邊緣開(kāi)始算，有些地方（如紹興）當(dāng)建筑物達(dá)到一定要求時(shí)，可忽略建筑的突出部分并按建筑外墻計(jì)算建筑間距。具體的計(jì)16、算方式還請(qǐng)仔細(xì)研讀當(dāng)?shù)氐囊?guī)范。強(qiáng)排階段不建議把建筑間距和日照（尤其是日照）卡的太死。條件嚴(yán)苛的地塊強(qiáng)排完成輸出時(shí)，若建筑間距或日照卡的不留余地，應(yīng)向投資給出強(qiáng)排風(fēng)險(xiǎn)提示。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.3 綜合樓及鳳凰優(yōu)選總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.3.1 關(guān)于綜合樓總圖規(guī)劃為實(shí)現(xiàn)展示區(qū)完美開(kāi)放，在強(qiáng)排階段時(shí)應(yīng)使用集團(tuán)發(fā)布的綜合樓標(biāo)準(zhǔn)模塊。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.3.1 關(guān)于綜合樓總圖規(guī)劃目前集團(tuán)發(fā)布的綜合樓標(biāo)準(zhǔn)施工圖有一字型、轉(zhuǎn)角型兩種，每種綜合樓有4種裝修風(fēng)格，總計(jì)共8款。標(biāo)準(zhǔn)綜合樓的高度可按當(dāng)?shù)匾?guī)范進(jìn)行調(diào)整，其他不可調(diào)整。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.3.2 綜合樓位置總圖規(guī)劃投拓提資的聯(lián)系單中，若已表明17、綜合樓的意向位置則應(yīng)盡量滿足，若沒(méi)有表明意向位置，強(qiáng)排開(kāi)始前應(yīng)詢問(wèn)投資是否有綜合樓的意向位置。強(qiáng)排過(guò)程中，如果無(wú)法滿足要求綜合樓的位置應(yīng)與投資及時(shí)溝通，確認(rèn)新的綜合樓位置。綜合樓應(yīng)具有較好的展示面，且面向人流量大的方向，一般建議設(shè)置在交叉路口。另外為助力展示區(qū)完美開(kāi)放，綜合樓應(yīng)設(shè)置在現(xiàn)有道路上。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.3.3 關(guān)于鳳凰優(yōu)選總圖規(guī)劃根據(jù)集團(tuán)要求，所有地塊都應(yīng)設(shè)置1000平米的鳳凰優(yōu)選。設(shè)計(jì)條件中沒(méi)有商業(yè)指標(biāo)的，應(yīng)與投資確認(rèn)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的面積可算在1000平內(nèi)。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.3.3 關(guān)于鳳凰優(yōu)選總圖規(guī)劃鳳凰優(yōu)選應(yīng)設(shè)置在小區(qū)人行主入口處的第一個(gè)商鋪，且應(yīng)設(shè)置在一層。鳳凰優(yōu)選上18、若要騎樓，則鳳凰優(yōu)選內(nèi)部受塔樓影響的最窄處寬度不應(yīng)小于8米。鳳凰優(yōu)選可設(shè)置在綜合樓內(nèi)。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.4 展示區(qū)及板房總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.4.1 板房的設(shè)置總圖規(guī)劃根據(jù)集團(tuán)發(fā)布的綜合樓標(biāo)準(zhǔn)塊文件，一字型綜合樓上可設(shè)置兩個(gè)板房，轉(zhuǎn)角型綜合樓上可設(shè)置三個(gè)板房。板房設(shè)置時(shí)應(yīng)考慮板房到建筑的間距需符合消防規(guī)范。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.4.2 關(guān)于展示區(qū)范圍總圖規(guī)劃總圖排布時(shí)應(yīng)盡量將所有戶型都設(shè)置板房。高層戶型不建議設(shè)置實(shí)體板房，10層以下的建筑可設(shè)置實(shí)體板房。展示區(qū)范圍內(nèi)應(yīng)包含所有板房，且除非營(yíng)銷強(qiáng)烈要求否則不設(shè)置泳池。泳池應(yīng)用集團(tuán)發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)泳池模塊，共有13款。展示區(qū)范圍內(nèi)優(yōu)先不挖地下19、室。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.5 地庫(kù)范圍總圖規(guī)劃內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳2.5.1 地庫(kù)范圍總圖規(guī)劃強(qiáng)排階段應(yīng)給出地庫(kù)范范圍示意，地庫(kù)范圍盡量不與展示區(qū)范圍重疊。地庫(kù)應(yīng)考慮經(jīng)濟(jì)型，盡量減少轉(zhuǎn)折。總圖上還應(yīng)標(biāo)出地庫(kù)出入口出入口的個(gè)數(shù)根據(jù)車位數(shù)而定。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳3.1 樓棟數(shù)估算指標(biāo)測(cè)算內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳3.1.1 樓棟數(shù)估算指標(biāo)測(cè)算第一部分計(jì)算指標(biāo)時(shí)請(qǐng)使用區(qū)域設(shè)計(jì)管理部提供的EXCEL表格。表格如果左圖所示分為3個(gè)部分。樓棟數(shù)估算時(shí)，只需更改第一部分中的用地面積、容積率、商業(yè)面積、配套設(shè)施面積以及戶型面積、層數(shù)，然后根據(jù)投資期望的戶配填樓棟數(shù)。這個(gè)階段，主要是根據(jù)戶配快速的算出棟數(shù)，然后將相應(yīng)的戶20、型塊放入地塊中，看這個(gè)戶配是否可行。如果計(jì)算得出的棟數(shù)無(wú)法全部擺入地塊，則說(shuō)明有可能是戶型選的不夠出容，那么需要跟投資溝通，換成高容的戶型；也有可能是戶配需要調(diào)整，也需要跟投資溝通討論。第二部分第三部分內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳3.1.2 指標(biāo)精算指標(biāo)測(cè)算確認(rèn)戶配可行后，應(yīng)近一步細(xì)化指標(biāo)。例如住宅騎在裙房上，住宅要折損；商業(yè)面積在滿足1000鳳凰優(yōu)選的后應(yīng)盡量做小；在投資可接受的戶配范圍內(nèi)，盡量做大貨值；在計(jì)算層高的時(shí)候應(yīng)按照集團(tuán)發(fā)布的層高標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳3.1.2 指標(biāo)精算指標(biāo)測(cè)算方案確認(rèn)輸出時(shí)，需注意綠化率，停車效率，人防面積以及戶型面積和戶數(shù)的更改。有地下夾層的地塊需在表格中添加地下21、夾層這一項(xiàng)并填寫面積。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳3.1.2 指標(biāo)精算指標(biāo)測(cè)算關(guān)于停車效率，參上表執(zhí)行，但各個(gè)地區(qū)停車效率會(huì)略有不同，建議詢問(wèn)投資同事，當(dāng)?shù)氐耐＼囆室话銥槎嗌伲ㄒ驗(yàn)殛P(guān)系到地庫(kù)面積，需要詢問(wèn)確認(rèn)）。人防區(qū)域的占比也會(huì)因?yàn)榈貐^(qū)一樣而略有不同，也需與投資確認(rèn)。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳3.1.2 指標(biāo)精算指標(biāo)測(cè)算通過(guò)第三部分的表格可以得出地塊所需的車位數(shù)。這個(gè)表格中需按照各地塊設(shè)計(jì)條件中的要求更改機(jī)動(dòng)車與非機(jī)動(dòng)車的停車系數(shù)。內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳輸出標(biāo)準(zhǔn)4.1 出圖標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳浙江區(qū)域強(qiáng)排圖面輸出標(biāo)準(zhǔn)LEARN MORE樓間距及計(jì)算公式12375649312345678標(biāo)準(zhǔn)綜合樓、配套用房、鳳22、凰優(yōu)選機(jī)動(dòng)車出入口與人行出入口位置地庫(kù)輪廓線（虛線DASH，寬度0.5;索引6號(hào)洋紅色）建筑控制線（虛線DASH;寬度0.5；索引1號(hào)紅色）規(guī)劃用地紅線（紅色實(shí)線）展示區(qū)范圍線（虛線DASH;寬度0.5；索引2號(hào)黃色）板房位置，戶型顏色89經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表10日照分析圖（另附）內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE樓間距及當(dāng)?shù)貥情g距距離計(jì)算公式內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE圓圈為標(biāo)注的板房位置（也可畫(huà)出板房輪廓進(jìn)行）鳳凰優(yōu)選位置標(biāo)注配套用房位置標(biāo)注內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE機(jī)動(dòng)車出入口與人行出入口內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE地庫(kù)輪廓線（虛線DASH，寬度0.5;索引23、6號(hào)洋紅色）內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE規(guī)劃用地紅線（紅色實(shí)線）與建筑紅線（虛線DASH;寬度0.5；索引1號(hào)紅色）同時(shí)注意標(biāo)注出建筑紅線退線距離）內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE黃色虛線代表展示區(qū)范圍線內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE浙江區(qū)域出圖標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE浙江區(qū)域出圖戶型色塊參考內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE浙江區(qū)域日照?qǐng)D出圖標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳LEARN MORE浙江區(qū)域拿地風(fēng)險(xiǎn)提示表（若提資不完整，注意出圖附上風(fēng)險(xiǎn)提示指標(biāo)表）內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳4.1.2 輸出文件要求指標(biāo)測(cè)算輸出文件應(yīng)包含：1.最終的總圖PDF文24、件（其中包括總圖、日照分析、總圖中用到的戶型平面圖）2.CAD文件3.計(jì)算指標(biāo)表的EXCEL文件4.包含總圖中用到的戶型平面圖的文件夾將以上四個(gè)文件打包且命名為“xxxxxx地塊強(qiáng)排設(shè)計(jì)完成稿Vx”發(fā)送到強(qiáng)排對(duì)接郵箱bgyzj_內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳推導(dǎo)前提要達(dá)到開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)測(cè)算所需的設(shè)計(jì)支持，強(qiáng)排工作有四個(gè)方面問(wèn)題需宏觀思考：1.滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部分及土地出讓方所要求的條件（日照、退界、容積率、建筑間距和限高）這些條件需同時(shí)滿足土地出讓條件和當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的條件，并要留有一定的余地。這是保證經(jīng)濟(jì)測(cè)算準(zhǔn)確性的首要條件。2.經(jīng)濟(jì)技術(shù)測(cè)算指標(biāo)表提供完整且盡量詳細(xì)的經(jīng)25、濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表用于貨值測(cè)算3.提出多產(chǎn)品組合方案的比較結(jié)果，進(jìn)行貨值比較。根據(jù)前策同事進(jìn)行的初步的市場(chǎng)調(diào)研所反饋的戶型情況，可排出多產(chǎn)品組合方案，并對(duì)這些方案的貨值進(jìn)行比較，選出最大貨值方案。4.強(qiáng)排目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)貨值最大化（做滿容是前提）優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.根據(jù)投資提供的城市地圖、地塊信息簡(jiǎn)報(bào)和景觀資源圖及地塊航拍視頻，強(qiáng)排人員需對(duì)地塊的價(jià)值由高到低進(jìn)行排序，充分利用綜合價(jià)值最高的區(qū)域布置溢價(jià)最高的產(chǎn)品。（地塊價(jià)值排序需與前策溝通確認(rèn)）2.與投資確認(rèn)好該地塊是否有特殊的規(guī)劃要求，地塊需滿足的日照條件等問(wèn)題，避免后期出現(xiàn)方向性問(wèn)題造成圖紙重大修改。優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳26、1.根據(jù)投資提供的聯(lián)系單進(jìn)行初步指標(biāo)計(jì)算，其中重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)指標(biāo)包括：用地指標(biāo)（畝）、計(jì)容面積、容積率、限高要求、戶型面積段及戶配比，以及其他在提資單中附件的注意事項(xiàng)。2.強(qiáng)排人員需對(duì)提資單中的戶型面積段及戶配這一項(xiàng)進(jìn)行重點(diǎn)排查，看看是否違背強(qiáng)排設(shè)計(jì)的一些基本原則，例如：戶型面積差值一般以20左右為一個(gè)梯度且小面積戶型應(yīng)做盡量做高，大面積戶型盡量做低優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.強(qiáng)排進(jìn)行之前需要詳讀地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及當(dāng)?shù)爻青l(xiāng)規(guī)劃條件，了解當(dāng)?shù)匾?guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)及注意事項(xiàng)。應(yīng)做到圖紙上每畫(huà)一筆都能回歸規(guī)范，有理有據(jù)。優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳提前與投資確認(rèn)好是否存在提資時(shí)無(wú)法提供或?qū)?7、場(chǎng)地強(qiáng)排產(chǎn)生影響的現(xiàn)有建筑提資，在強(qiáng)排完成輸出時(shí)應(yīng)告知投資并給出風(fēng)險(xiǎn)提示。整理投資提供的地塊CAD圖紙，清理不需要的圖紙信息，保持圖面整潔，做好圖層分類管理。優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.強(qiáng)排基本邏輯如右圖所示:在滿足建筑橫向縱向間距以及日照條件的情況下，我們可以在圖上初步測(cè)算出可以排布的最大數(shù)量的樓棟。2.排布總圖時(shí)要考慮地塊內(nèi)部和周邊的景觀資源帶來(lái)的產(chǎn)品溢價(jià)，把最好賣的戶型放置在最好的位置。3.總圖排布盡量規(guī)整，橫平豎直，邏輯清晰，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)。優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳容積率做不足和超過(guò)要求的情況下，我們可以采用以上思路進(jìn)行產(chǎn)品的調(diào)整。優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.通28、常，給定的一定數(shù)值的容積率，會(huì)對(duì)應(yīng)一定的產(chǎn)品形式，但是，由于種種需要，在滿足其他指標(biāo)的前提下，對(duì)給定的容積率進(jìn)行分解，從而在一個(gè)項(xiàng)目里面形成不同的產(chǎn)品形式。常見(jiàn)的住宅項(xiàng)目容積率與產(chǎn)品對(duì)應(yīng)關(guān)系參考如圖，可幫助我們?cè)趶?qiáng)排前期進(jìn)行地塊初判和快速定位。優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.基于前面所做的初步構(gòu)思和定位，右圖即為輸出的強(qiáng)排方案，強(qiáng)排思路為：地塊初判滿足規(guī)劃條件最大化貨值排布。2.考慮到我司的特殊要求，需要考慮鳳凰優(yōu)選的排布位置和大小，同時(shí)還應(yīng)該關(guān)注出入口位置，綜合樓，展示區(qū)，配套用房，地庫(kù)范圍等細(xì)節(jié)方面的設(shè)置。優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表能方便投資測(cè)算根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值29、推算出的強(qiáng)排地下車庫(kù)單位面積計(jì)算表優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳1.日照分析是一個(gè)相當(dāng)重要的版塊，需要與投資提前溝通確認(rèn)好地塊是否有特殊的日照時(shí)長(zhǎng)的要求。2.需要與投資提前確認(rèn)好場(chǎng)地周圍是否存在現(xiàn)有建筑，例如住宅、學(xué)校、工廠等。特別是周邊存在現(xiàn)有住宅建筑的地塊，應(yīng)確認(rèn)現(xiàn)有住宅建筑的高度，在日照計(jì)算中將其納入計(jì)算范圍，看其是否會(huì)對(duì)強(qiáng)排有日照影響或強(qiáng)排建筑對(duì)其是否產(chǎn)生影響。優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳貨值：13.2E貨值：13.5E貨值：13.8E6F180疊墅4F180疊墅4F160疊墅27F90+110產(chǎn)品11F130產(chǎn)品18F高層產(chǎn)品18F高層產(chǎn)品優(yōu)秀強(qiáng)排案例分析內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳地塊規(guī)劃條件：總用地面積：48320容積率：2.5總建筑面積:161800計(jì)容建筑面積:120800要求設(shè)置500的市政配套用房（不計(jì)容）社區(qū)養(yǎng)老用房面積：700（計(jì)容）社區(qū)辦公用房面積：800（計(jì)容）地下室面積：40000問(wèn)圖中指標(biāo)是否符合要求？課堂提問(wèn)內(nèi)部資料 嚴(yán)禁外傳解析：總建筑面積=計(jì)容建筑面積+非計(jì)容建筑面積所以：161800=120800+非計(jì)容建筑面積（500+地下室面積）所以：地下室面積=161800-120800-500=4050040000課堂提問(wèn)