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1、二、銷售目標客群分解/銷售保障,一、項目定位,三、推廣執行與平面表現,目錄,項目價值梳理,區域,交通,配套,產品,項目定位,頤養,頤養配套,頤養服務,核心價值,物理定位,柳園路+花園電梯洋樓+多功能（宜商/宜住/宜辦公/宜頤養),柳園路 低密墅境洋樓 學府旁 輕奢智慧生活,形象定位,高端大氣的小洋樓,屬性突出項目格調,突出項目品質突出項目氣質,突出項目產品高端調性 區隔競品有面子 有調性,市場功能定位,集居家、頤養、投資、陪讀、創辦于一體的輕奢洋樓生活,客群定位,目標人群寫真（居住客群）,45%中青年居住客群：各種自用，農村進城、周邊打工、單身青年、情侶/小夫妻、過渡房、微創辦公等需求客群。42、0%投資客群：手中閑置資金者，但能承受項目首付，看好項目前景，以租養貸客群。15%養老客群：,客群定位,自用 小微辦公、過渡與進城自用、青年與養老；投資 老人給自己和孩子投資；年輕人給父母和未來投資；投資客，比公寓和住宅更好的投資。,根據目標客群的描摹與需求，我們需要傳播：,讓雅園的多功能優勢匹配不同客群需求，與目標客群形成共鳴。,Slogan 01：,墅境洋樓人居 全齡智慧生活,輕奢小戶型 資產大保障,Slogan 02：,二、銷售目標客群分解/銷售保障,一、項目定位,三、推廣執行與平面表現,目錄,銷售目標客群分解,175組成交客戶計算客戶按85%解籌率，需要205組認籌，按12%認籌率，需3、要1708組客戶到訪。,渠道,512,經紀人,85,5%,銷售目標146套（按銷售目標套數120%尋找成交客戶：即需找175組，最終以銷售目標套數85%成交：即124套）,實際成交目標：146套*85%=124組,求其上，得其中,銷售保障,客戶管理,銷售保障,二、銷售目標客群分解/銷售保障,一、項目定位,三、推廣執行與平面表現,目錄,雅園有禮 美好“蛋”生萬枚雞蛋免費領,8月份爆點活動：,目的：形成轟動效應及口碑效應，吸引眼球，形成事件傳播，快速引起關注；,推廣執行,萬元紅包免費領 微信群大作戰,亮點一：通過掃碼就能領紅包，快速建立數十個微信群，在群里不定期發送紅包、到訪即可領取精美禮品等形式4、，增加客戶到訪及體驗。亮點二：找各個行業群主（意見領袖）進群發紅包組團到項目參觀領禮品。,線上社群效應，集中引爆,8月份 線上線下結合活動：,推廣執行,雅致人生 園開迎尊售樓處、樣板間開放活動,8月份爆點活動二：,目的：1、提升項目知名度，挖掘潛在客戶群，鎖定目標客群；2、讓客戶感受項目的洋房品質；3、拉近與購房者的情感，滿足購房者的信息需求，打造一個有效的售樓處推廣平臺。,推廣執行,雅園人生，幸福一“杯”子馬克杯DIY,9月份 暖場活動：,活動目的：針對年輕情侶客群及三口之家、中老年人等目標客群，舉辦馬克杯DIY活動，把幸福的照片印制杯子上，吸引關注并到訪。,推廣執行,雅園多相伴 多肉多幸福5、多肉DIY&免費領,9月份 暖場活動：,推廣執行,客戶召集性活動，促進目標客群到訪（年輕人、老年人都喜愛）。,雙節同慶 七天樂,示意圖片,活動線：以美食+互動+DIY+益智等活動形式，吸引更多客群到訪，并采取線上傳播形式，進一步擴大傳播；銷售線：采取優惠多重禮（優惠政策+到訪禮+成交禮等），促進成交。,10月份活動：,推廣執行,（9月27日預熱10月7日）,全“橙”熱戀 橙子大派送,示意圖片,目的：形成轟動效應及口碑效應，吸引眼球，形成事件效應，項目快速引起關注；,10月份活動:,推廣執行,渠道執行策略,推廣執行,拓客成為本案必然選擇，進行有效的渠道深耕,如何在有限的時間內、在區域競爭激烈的環6、境下滿足本項目項目競爭策略所需要的意向客戶數量支撐？,暴力營銷 海量獲客,要想在短時間內實現客戶的大規模召集和熱銷，海量獲客是基礎；價格及客戶渠道是實現海量蓄客的關鍵。因此，海量獲客是實現本項目競爭策略的關鍵所在。,渠道為王：1434行動,1個核心：售樓處 4條攔截動線：攔截到達項目的四條主要交通動線（柳園路、財干路、花園路、衛育路）；3張拓客地圖：各大居住社區、生活補給區、企業單位辦公區；4個作戰軍團：拉訪/派單/電CALL團隊,營銷戰術,1個核心：售樓處 4條攔截動線：攔截到達項目的四條主要交通動線,營銷戰術,項目周邊道路交匯路口設置舉牌廣告,花園路,柳園路,柳園路項目周邊設置注水道旗,客7、戶核心來源于3公里范圍內年輕上班族，老舊小區居民、個體戶等。,核心客戶,項目周邊3公里地緣性客群,3張拓客地圖：核心客戶 重要客戶 機會客戶,營銷戰術,核心客戶,重要客戶,機會客戶,4個作戰軍團：銷售團隊、渠道團隊、派單/拉訪/電CAII團隊、全民經紀人團隊,營銷戰術,1434行動拓客戰術分解,全城商、超覆蓋,3公里范圍內個小區覆蓋,3公里范圍內渠道全覆蓋,【戰術分解】,周邊沿街商鋪及沿街車輛覆蓋,50個中小型飯店覆蓋,生活區,工作區,生活補給區,2萬輛車主覆蓋,背式廣告牌/插車/派單/掃樓,【戰術分解】,移動背式燈箱（白天晚上均可用）,挪車卡,單頁,掛車/門把手牌,覆蓋3公里范圍內較為傳統的8、小區,【戰術分解】,小區內掃樓派發單頁,信報箱插宣傳卡,樓道內貼海報,社區巡展,樓層貼,覆蓋3公里范圍內各中小餐飲店,【戰術分解】,餐飲店內擺放展架,餐飲店張貼海報,餐飲店貼桌貼,以上圖片僅為示意,贈送抽紙盒,以上形式和資源可以用抽紙置換,【戰術分解】,覆蓋3公里范圍內各大沿街商鋪或商場,派發單頁或張貼海報,示意圖,道路兩側插挪車卡,商場地下停車場插車,渠道人員拓客管控流程,【戰術分解】,經紀人聯動經紀人線下渠道,合作目的：聯動資源渠道，增加客戶到訪量，為雅園輸入廣泛的客源。,【戰術分解】,激勵政策：凡是帶訪成交客戶給予XXX元（小戶型）、XXX元（大戶型）現金或者購物卡獎勵（簽定購房合同及辦理銀行貸款后結算）；,示意圖片,建議給予如下老帶新優惠政策：1、老客戶帶新客戶認籌的，若成交，老客戶給予XXX元獎勵；2、所帶新客戶購買房源給予XXX元優惠；同時，現場每2周組織老帶新客戶活動，針對老客戶客戶帶新客戶來看房的，有機會獲得油卡、花生油等，并可參加現場抽獎活動。,老帶新政策獎勵,【戰術分解】,示意圖,平 面 表 現,