午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、長安頤園二期2019年度營銷計劃,一,2019市場預判,目錄,二,三,2018年度樓市回顧,二期基本定位,長安頤園二期營銷思路,二期任務分解與推盤節奏,活動建議,長安頤園二期形象vi延展,四,五,六,七,未限省份,政府堅持“住房不炒”主基調，中東部集中限購限售，全面穩定房地產市場下半年多地因城施策，出臺取消限購限售、降貸款利率等政策,蘭州,2018年1月6日，取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。,菏澤,2018年12月18日，取消一二手房銷售政策。,合肥,2018年12月27日，合肥市四縣一區家庭戶無需提供社保，集體戶、非合肥戶口提供1個月社保。,武漢,2018年11月起，首套2、房利率從上浮30%下調至20-25%，二套房從上浮40%下調至25-30%。,廣州,2018年10月19日，對預售及網簽價格指導機制進行優化，嚴禁開發企業拆分價格報備；12月19日，明確在2017年3月30日前所取得土地建成的公寓、商鋪、可以售給個人。,深圳,2018年12月19日，深圳建設銀行、工商銀行、中國銀行的首套貸利率，從上浮15%悄然回調至上浮10%。,珠海,2018年12月19日，金灣、斗門兩區只需一年社保就可以購買一套商品房。,限購省份,衡陽,2018年12月26日，從2019年1月1日起取消商品房限價政策。,全國政策,小結：一線及強二線城市樓市結構性機會判斷長期：人口基數決定市3、場體量。長期來看,石家莊常住人口基數較大、市場體量較小,城市需求值得發掘。需要大量人口流入支撐房產市場運行。,小結：受限購、限責等調控政策影響,一線和強二線城市2017、2018年購房需求釋放受阻。未來調控政策適度放松、住宅供應充足的情況下,被壓抑的需求將會集中釋放。石家莊由于城市調控政策較為寬松、人口流入數量較少,城市需求被壓抑的量及比例相對較低，后期人口流入速度，京津區域炒房團體對后期房價有較大關聯。,在全國范圍（一線及強二線）內觀察石家莊所處位置,限購,“四限”當頭，堅持房住不炒，各大政策相繼出爐，價格和成交逐漸趨穩。,限售,2.1政策分析,2 市場分析,企業在取得商品房預售證后，要在14、 0 日內一次性公開全部銷售房源，嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售，實行“一套一標”、“一房一價”,限價,限貸,石家莊政策,未按要求公示有關證件；未公開全部房源、價格，未將商品房基本情況、銷售進度、權利狀態（如查封、抵押、限制）等預（銷）售信息；商品房銷售不予明碼標價，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用；,銷售現場違規行為,未按相關規定與購房者簽訂規范的商品房買賣合同；以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格；中介機構誘導、唆使、協助交易當事人簽訂“陰陽合同”等。,合同欺詐行為,不具備預售條件，擅自發布房地產廣告；房地產廣告中有關房地產項目名稱、面積、價格、用途5、位置、周邊環境、配套設施等內容虛假；房地產開發企業采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；,虛假宣傳行為,未取得預售許可證或未按預售許可證批準的范圍預售商品房；未取得資質證書（或資質證書過期無效）銷售商品房；取得預售許可證后，未在規定時間內公開銷售全部準售房源；,違規預（銷）售行為,2018年5月12日，河北省住建廳印發關于開展全省商品房預（銷）售專項排查整治的通知，嚴查以下行為：,石家莊四限依舊，同時嚴查商品房違規銷售行為，進一步規范房地產市場,石家莊政策,在嚴查的同時推動被動房建設、調整基準地價、商業去庫存及人才引進政策，維穩市場平穩發展。,裝配式、被動式建筑一攬子優惠政策出臺,石家6、莊商品房市場情況,2018年5月市場嚴查開啟，多數項目關門整頓，成交量驟減，經調整，市場小幅回溫并穩定發展；長安區占據成交量首位，橋西區占據成交價格首位。,石家莊住宅市場情況,18年2月-19年2月住宅成交19612套，成交面積239.07萬，成交金額約370.14億元，均價15482元/；在宏觀調控下，投資/改善需求被壓制，住宅以剛性需求為主，房企快速調整策略，實現以價換量。,石家莊二手房市場情況,2018年二手房成交20767套，成交面積189.5萬，成交金額268.9億元，成交均價14190元/，價格較為穩定，并呈現小幅下降趨勢。,2.3 住宅市場：全市年度量價走勢,2018年全市去化面7、積約290萬方，長安區成交40萬方，占比13.7%。其中以高新區、裕華區及鹿泉去化占比較大；主城區成交均價約18790元/，以裕華區均價最高，達20350元/。,2 市場分析,全市住宅可售存量168.64萬，去化周期7個月，長安區可售存量約53萬，占全市存量31%，庫存最高。,總體來說，2018年石家莊市樓市需求相對較旺，但在供應端，房企土地儲備充足，降價促銷，市場庫存不斷消化。據統計，截止2018年12月31日，石家莊市商品住宅可售存量面積為168.34萬，按近一年月均去化量計算，去化周期7個月。,備注：去化周期=庫存量/近12個月的月均去化量,2.3 住宅市場：庫存量與去化周期,2 市場分8、析,備注：數據來源于克爾瑞,市場結論：區域市場存量較大，潛在供應量較多；品牌競品集中入市，競爭壓力大。區域市場挑戰與機遇并存。石家莊落戶政策與河北省明確對支持省會構成相對利好。,2.5 市場小結,2 市場分析,控制風險 審慎樂觀,產品配比中，150平米以上的大戶型占比較大，后期大戶型去化緩慢，抗市場風險能力弱。,一期定位較高，大戶型比重較大，與銷售溝通中反映，150平米為產品去化的分水嶺，其下去化較快，其上去化緩慢，尤其是在市場嚴查、四限依舊導致的市場下行情況下，大戶型去化速度極為緩慢，大戶型抗風險能力弱。,2016年9月首次開盤成交達75套，其次為2017年2-3月市場熱度高漲，月度成交約49、0套；3.17新政后封盤，集中認籌，2017年度5月份住宅二次開盤銷售：住宅產品上調約3000元，大幅度調價 致使成交數量驟減。,2017年5月前市場熱度高，5月開盤因大幅調價，導致成交驟減，項目營銷難度加大。,一期營銷回顧,營銷活動頻繁，媒體投放面廣，相關推售節點營銷推廣基本全面。,一期營銷回顧,來訪、成交區域均以長安區為主，地緣性較強；成交客戶中訴求較大的是位置與五恒，抗性較大的為價格和產品面積。,來電、來訪、成交區域均以長安區為主，地緣性較強，新華區次之，另郊縣（新樂、正定等）和外地（邯鄲、保定、邢臺等）亦占一定比例。,一期營銷回顧,成交客戶訴求中，關注面較大的是位置和五恒，其次為精裝、10、物業、園林，抗性方面主要是價格和面積，其次為環境、配套、五恒、市場口碑。,產品：綠色科技的“五恒”精裝產品為市場亮點；價格：入市初期價格合理，項目營銷節奏清晰，形成熱銷；營銷：項目前期營銷活動頻繁，媒體投放面廣，市場聲音不斷，項目活躍度高；,產品：大小戶型、好差樓層之間未合理搭配推售，一定程度上造成大戶型和差樓層產品去化困難；價格：二次開盤驟然大幅調價，增大客戶抗性且打擊渠道積極性，導致成交驟減。營銷：項目定位高端豪宅，但營銷包裝調性及案場服務不足；后期操盤中相關推售節點及事件性活動宣傳力度不足，尤其二次開盤期間，出現推廣斷檔現象，導致市場聲音柔弱。,亮點,不足,一期營銷總結,本案位于長安頤園11、一期西側，屬長安區，為省會北延生態核心腹地區域。,項目區域價值：本案位于長安區西北部位置，靠近太平河、滹沱河生態景區，北接正定，西臨新華區，為石家莊一河兩岸發展的核心地帶。,本體解讀-區位分析,地塊呈倒“L”形，西起紅星街，東至項目一期，北臨石家莊監獄，南至北二環。,本體解讀-項目四至,項目周邊交通干道環繞，東臨解放大街（規劃），交通路網發達，但項目的通達性較差。,本體解讀-交通分析,項目周邊醫療、教育、商業等基礎設施配套完善，但存在一定不利因素。,本體解讀-周邊配套,項目占地100畝，建面17萬平米，規劃為洋房+高層，為改善型中高端住宅。,本體解讀-技術指標,項目優勢：二環地段，交通發達，配12、套齊全，高端產品，前期工程形象良好；自帶85畝市政配套公園;緊鄰北二環以及未來解放大街沿線，5分鐘車程直達規劃中央商務區，升值潛力較大。項目劣勢：緊鄰鐵路，存在一定不利因素。北側臨近監獄，西側緊鄰酒廠，整體地塊呈不規則形狀，且一分為二，昭示性弱，且不易規劃。,項目區位,客戶情況,項目交通,客戶情況,周邊配套,南鄰北二環，成熟宜居，但緊鄰鐵路，區位環境較差,交通干道環繞，路網發達，但通達性弱,周邊配套齊全，滿足生活所需,客戶情況,產品解析,高層+洋房中高端產品,工程形象,一期將近交房，工程形象良好，增加客戶信心,總結,石家莊典型在售項目解讀,分析：區域樓盤整體價格相差不大，高層產品市場均是售價113、850022500元/平米，但周邊品牌開發商遍布，各項目均體量大、銷售周期長、市場知名度高，消化了周邊大部分客源。同區域典型項目均無精裝，但都具備高調性的營銷推廣、園林配套、智能化系統等，市場占位高，客戶接受度高。周邊競品項目依托品牌及產品優勢，曝光率高、市場知名度高，受眾認可度高。各竟品主力去化面積區間為150以下，150以上的產品多采取以價格換量策略，但仍去化緩慢。,總結：綜上所述，與周邊竟品相比，在價格上，除榮盛華府外，本案目前一期價格偏高；在產品打造上，本案產品細節具備優勢明顯；但在區位環境、品牌知名度、社區規劃配套等方面，本案優勢相對較弱；在產品去化上，各竟品項目大面積產品均去化緩慢14、，160以下產品去化相對較快；,石家莊典型在售項目解讀,二級競品,一級競品,3.2 競品選擇,核心競品分析,核心競品分析與戶型對標,在售,已拿地未入市,數據分析：鏈家營銷策略中心,榮盛華府,榮盛御府,國赫天著,盛邦大都會,唐宮原著,萬科翡翠書院,萬科中央公園,政策從嚴，市場放寬，競爭活躍，貼身廝殺,本案竟爭格局,整體定位：,地塊發展,區域在售項目較多，后續供應量大，競爭壓力大；目前市場剛性需求旺盛，適宜打造首次置業、首次改善型產品及投資型產品。以快速去化實現現金流，以五恒及科技設備、精裝實現項目整體溢價。,城市純高端豪宅,主要針對高端客戶,城市改善型住宅,主要針對改善型置業的中產客戶,城市剛需15、型住宅,主要針對首次置業的經濟型客戶和投資型客戶,地塊條件不支持資源條件不支持,地段支持地塊條件支持交通支持配套不支持,地段支持地塊條件支持交通支持配套支持,北二環發展中地帶交通通達性好進入性、昭示性弱臨近酒廠廠區，生活氛圍弱中小規模L型不規則地塊，且一分為二，不宜規劃低容積率無可利用的景觀資源,SWOT分析:北二環核心發展位置，區域未來升值潛力巨大，項目具備上漲空間,定位推導-價值梳理,價值點梳理,二環旁價值高地稀缺區位資源,區位,交通,配套,產品,城市主干道交匯地鐵2號線近在咫尺,益莊商圈主城配套,被動房第四代生態住宅精裝標準低密洋房,城市中軸 匠心精筑 健康人居,定位推導-關鍵點提煉,稀16、缺區位資源 中央商務區承接區 突出品牌誠意，產品及服務實力 綠色健康人居,享世界領繁華 科技健康家,享世界：二環旁稀缺區位 中央商務區承接區領繁華：城市中軸 新勝利大街 城市繁華咫尺之間科技健康家：從五恒系統、九大科技到第四代住宅、被動房始終堅持引領生態健康生活人居的變革,長安頤園開創中國居住模式新時代,項目產品理念創新,產品價值第四代建筑+被動式房屋,品牌價值實力責任地產匠心打造,領創“最健康”的城市居住價值,引領城市人居變革的科技建筑,第四代住房是將郊區別墅和胡同街巷以及四合院結合起來，建在城市中心，并搬到空中，形成一個空中庭院房，又稱空中城市森林花園。特征：每層都有空中庭院，每戶都有私家17、花園，可種花種菜遛狗養鳥，可將車開到空中家門口的機械車位，建筑外墻長滿植物，人與自然和諧共生。注：由于第四代住宅為全省首創乃至全國為數不多的建筑形態，因此注意開發風險。,產品形式第四代住宅,建筑類型第四代建筑，房屋面積可從70平米、90平米、120平米、150平米、180平米、以及到幾百平米均可應有盡有，能滿足所有階層的不同需求。,“第四代住宅”概念,第四代住宅優勢,九大創新優勢：1、徹底改變目前鳥籠式的居住環境；2、每家都有一座私人小院；3、開啟空中停車時代；4、不再建地下停車場；5、使房屋面積增值15%以上；6、不增加占地和建筑成本；7、使投入與產出比發生質的變化；8、具有非凡品質，卻可造18、福億萬百姓；9、更適宜人類居住。,示例：規劃布局建議由于地塊限制需要分為兩個區域，建議通過不同類型產品進行區隔產品分布建議區域一（紅色部分）以洋房+小高層區域二（黃色部分）以高層為主,項目產品規劃建議,面積段：市場以平層3房產品為主導，面積集中于85-902房、125-1553房及160-1904房；,項目產品面積段建議,區域平層主流產品 85-952房 125-1553房 160-1904房,市場需求角度,通過適當縮小面積，控制總價，實現快速去化，保證資金安全,預留部分改善型戶型，豐富項目戶型,140-160平層4房,地塊對位市場需求相匹配的主力高層產品,100-1153房120-1303房19、（主力）,區域平層改善型產品135-1553房,項目產品面積段與戶型建議,戶型設計原則：面對市場的“剛需改善”客群，注重一定的功能性升級；參考一期155以下戶型去化較快；適當增加小面積比例；與一期主力剩余樓王產品做區分，并從面積段上補充，力求滿足市場不同客群的需求。,戶型配比建議,1.玄關空間 主入口設置玄關，合理利用空間，2.客餐廳空間 寬敞通體的起居空間，客餐廳連廳設計，充分體現居住品質感3.廚房空間 大尺度廚房，動線流暢，空間合理化，提高居住品質4.主臥空間 主臥室面積充裕，寬大方正，滿足高品質要求5.次臥空間 次臥室空間布局流暢，功能齊備；6.衛浴空間客衛干濕分離，提高使用率7.陽臺空20、間 功能型陽臺，滿足休閑與晾曬功能,萬科翡翠系產品經典暢銷戶型,產品亮點：,產品建議-戶型參考高層,1.獨立電梯入戶2.玄關空間設置3.十字方廳，寬大方正4.廚房開敞設計，增加與餐廳之間的互動5.主臥空間寬大方正，設置景觀飄窗6.衣帽間提升豪華感7.次臥配備獨立功能陽臺8.衛浴空間干濕分離9.獨立家政間10.超大面寬功能陽臺,產品亮點：,萬科翡翠系產品經典暢銷戶型,產品建議-戶型參考洋房,A地塊在主入口設置疊水水景營造檔次；在地塊南側設置水景圍墻，或者高大密植植被，形成一道植物墻或風景線，達到障景目的，弱化南側啤酒廠宿舍不佳影響。,入口主景觀,南側景觀帶,景觀體系建議A地塊,中央湖心、一軸、一21、道、多組團 打造“公園生活、綠意共享”湖心：一個中心景觀區大湖景；一軸：社區中央景觀主軸，提供業主共享空間；一道：社區環湖慢跑道，打造社區健康休閑理念；多組團：樓棟與樓棟職級打造組團景觀空間強化景觀道路及組團景觀空間，無論從動線或樓層俯視，均能形成視覺沖擊，讓業主所私享。,中央湖心景觀多組團景觀,夜光慢跑道,主景觀軸,B區園林景觀規劃及建議,景觀體系建議B地塊,示意圖,中央大湖景觀保證整體高端品質，同時增加樓王景觀豐富性,中央湖心景觀多組團景觀,夜光慢跑道,主景觀軸,景觀體系建議B地塊-中央湖景,示意圖,慢跑道，利用夜間效果串聯起各組團景觀，彰顯品質,中央湖心景觀多組團景觀,夜光慢跑道,主景觀22、軸,景觀體系建議B地塊夜光跑道,示意圖,（休閑觀賞空間）,景觀功能Landscape Element文化內涵Cultural Connotation,“專屬定制主題花園”,組團花園,（世界微景觀）,（鄰里交流空間）,（藝術文化空間）,示意圖,中央湖心景觀多組團景觀,夜光慢跑道,主景觀軸,景觀體系建議B地塊-主題花園,營造層次豐富、立體的“五重”植被園林景觀，草坪、喬木和四季鮮花的元素，體現項目良好的宜居生活，并通過曲折的道路設計帶來一步一景的效果。,園林景觀綠化注重休閑主題營造，結合地形打造五重綠化景觀系統；構筑成木、喬、灌、花、草五重植物景觀，形成紛疊交錯的立體綠化景致,“五重”植被景觀,景23、觀體系建議B地塊-五重植被,園林綠化帶相交叉的地方建設功能區（公共休閑空間），增加生活的情趣和社區的歸屬感，園林打造避免過多的硬質鋪裝，以軟景鋪裝強化舒適的社區生活空間感受。,園林景觀建議,充分利用景觀相互連接性，增加生活情趣；注重景觀其參與性；硬直鋪裝主要以道路和空曠地帶為主過多的硬質鋪裝視覺突兀，易造成整體園林效果不佳；軟景圍合下，能夠減少硬質鋪裝帶來的心理硬直感，巧妙融合也能營造更多生活情趣。,風雨連廊,休閑空間,空間交融,示意圖,景觀體系建議B地塊-公共休閑空間,小品、符號精神化，增添趣味同時彰顯項目文化內涵,文化形象小品化,符號元素形象化,符號元素精神化,景觀體系建議B地塊-精神符號24、,核心客群：本案方圓五公里范圍，周邊剛需、剛改、品質改善客群,重點客群：新華區、橋西區、裕華區主城區居住品質改善客群,偶得客群：外阜剛需及改善客群,偶得客群：外阜剛需及改善客群,偶得客群：外阜剛需及改善客群,本案,本案目標客群分布,根據一期客群多以地緣性客戶為主，且占比較大，其次為主城區外溢，郊縣客戶作為補充；本案主力客群同樣以地緣性客戶為主。,補充客戶,重點客戶,核心客戶,長安區新華區客群 65%,石家莊其他主城區客群25%-30%,石家莊等周邊縣市客戶 10%-15%,職業特點：個體戶、企事業職員和中高管、附近單位員工置業目的：以改善為主，自住兼投資為輔,職業特點：企個體戶、學校老師、周邊25、醫院醫生和企業中高管置業目的：自住為主,職業特點：個體戶、企事業中高層置業目的：來石家莊定居、投資,客戶定位：,客戶來源區域定位,區域屬性,成交客戶以地緣性為主，新華、橋西等區域為輔，其他區域為補充客群；,職業屬性,成交年齡多集中在30-50歲有較強購買實力人群為主，其次為25-30歲人群；,面積需求,成交客戶需求面積主力為130以下，150以上戶型需求較少，但小面積需求未得以釋放；,付款方式,以貸款為主，全款成交客戶占比較少；,客戶關注點,客戶關注地段、價格、開發商品牌、精裝、五恒、品質、居住環境、配套等。,年齡分析,客戶職業以個體經營為主，其次為企事業高管、國企人員、公務員、白領等；,針一26、期成交客戶的區域、年齡、職業、面積需求、付款方式、關注點進行總結分析,客群總結,剛需,品質剛需，關注產品品質、戶型、社區環境與配套、產品附加值。,環境改善型需求客群，關注房企品牌、地段、交通、項目規劃。,品牌價值,購買動機,區位價值,交通價值,項目規劃,產品品質,產品戶型,居住環境,生活配套,附 加 值,產品價格,客戶需求,改善,二期客戶需求推導,資產沉淀型客戶,改善升級型客戶,品質剛改型客戶,首次置業型客戶,財富等級對應支付能力，劃分為四個等級，根據市場高端住宅的客戶級別分布，本案目標客群應集中于：高層品質剛需、改善需求；洋房剛性改善及改善升級型。,經濟獨立新家庭剛需“新”貴關注戶型：標準型27、&緊湊型高層產品,居住品質改善升級剛改“顯”貴關注戶型：舒適性三/四室高層,認可區域，看重環境，改善“隱”貴關注戶型：四室及洋房產品,追求山水自然的城市“大”貴。關注產品：別墅,目標客戶性質分析,他們來自項目周邊5公里范圍，在本區域居住時間久，有著濃厚的地域情懷；,區域,年齡,他們年齡多處于30-40歲之間，有5-10年以上的財富積累；,職業,他們是城市白領、個體老板、企事業高管等，正處于事業上升期；,人脈,他們處于人脈和關系網積累期，喜歡結交新朋友，樂于參加圈層活動；,特征,核心重點客戶描摹,生活,他們喜歡接受新事物，追求品質生活，樂終于走在時代前沿，與世界接軌；,置業,他們多為首次置業或二28、次置業，注重產品細節，追求品質，同時又看重性價比。,家庭,他們一家三、四口為主，是家庭支柱，在物質上給家人更好的生活環境；,本案目標客戶定位,年輕新銳族：兩人世界最浪漫,家庭情況：小兩口生活區域/工作區域：長安區為主、新華區為輔行業/職務：白領/私企員工理想居所：總價/月供合理、交通便利，有生活配套客戶年齡：25-30歲左右置業關注點：將近結婚或已經結婚追求二人生活品質的婚房。,二期客戶演繹,社會菁英族：小太陽的甜蜜負擔,家庭情況：小太陽之家生活區域/工作區域：長安區/新華區為主，其他主城區為輔行業/職務：個體工商戶/公務員/企事業單位中層理想居所：總價/月供合理、出行方便、優質的教育配套資源29、，生活便利，居住氛圍良好，環境優美。客戶年齡：30-35歲置業關注點：追求目前家庭居住功能，注重子女生活學習環境，注重屬于家庭的生活品位。,二期客戶演繹,品質輕奢族：優雅生活奢享受,家庭情況：三、四口之家生活區域/工作區域：長安區新華區及其他主城區行業/職務：私營業主/企事業單位領導理想居所：總價、交通便利、人文宜居的生態住所客戶年齡：35-50歲左右置業關注點：講究空間功能的舒適，追求住宅品質及生活品質,二期客戶演繹,產品分析：高層與多層洋房混搭項目總房源總套數約為1344套；待售房源總建面約為16.9萬；以建議入市價格18500/估計,房源總貨值約31億元,貨值盤點,2019年實現全年銷售30、22億，回款資金18億樹立項目在市場的綠色健康人居標桿！,聚焦市場 精準把控營銷節奏,2019年營銷目標,22億任務分解來訪支撐&活動支撐,推廣方向,銷售動作,啟動階段,蓄水開盤,政策消化/督促回款,責任房企，引領生態科技居住新標準,綠色人居形象，產品核心價值點,形象深耕，全面出擊,營銷節點,銷售,推廣,活動,團隊組建及培訓,大客戶網絡搭建,強化銷售說辭，地毯式拓客，派籌蓄客,持續拓客，老帶新圈層活動,9月開盤 首推高層、洋房,拓客,節點活動,節點,熱銷加推,一般價值高層+剩余低價值高層,推售產品,低價值高層+低洋房,營銷階段,正式蓄客,10月加推高層洋房,全線拓客 競品攔截,優先消化前期剩余31、房源適當時間加推助力消化,2019年營銷總綱,營銷階段,推售動作,節點,2019年營銷總綱,約576套,約60套，著重消化前期房源，嚴守紀律，為后期提價做準備，避免優質房源過早釋放,推售貨量,約384套,營銷節點,推售貨量,313,8,約1.39億,推售貨值24個億，年度去化22個億，去化率為91.6%,啟動階段,蓄水開盤,政策消化/督促回款,熱銷加推,9月開盤 首推高層、洋房,正式蓄客,10月加推高層洋房,優先消化前期剩余房源適當時間加推助力消化,約13.3億,約8.9億,鑒于目前市場平穩，未來市場走勢不甚明朗，建議增大首批房源推售力度，迅速跑量。首期銷售房源，以A地塊和B地塊高層為主，作為32、現金流產品，B地塊洋房作為溢價產品首次推售，選擇A1棟高層；B地塊2棟高層半組洋房銷售模式：工作日進行認籌排卡，周末進行客戶集中落位選房。,推售策略,78,低開高走，逐步提升利潤，嚴守推售節奏,高層產品打開市場：跑量產品，利用低價撬動市場，以客戶需求為基礎，最大化實現成交。洋房產品實現溢價：低密產品樹立標桿，拔高整體形象，實現溢價。劣后高層洋房（劣后位置劣后樓層）一同優先快速推售，優品高層洋房提價出售,價格策略,價格策略,通過對本案競品的分析，根據目前競品項目價格進行比較，并綜合考慮項目入市時機：,建議本案入市價格：高層18000-19000元/，洋房20000-22000元/。,營銷鋪排建議33、（打開excel版本）,推廣類,媒體網站,官方微信,貝殼找房、搜房網、搜狐焦點,建立微信公眾平臺，傳遞品牌、項目形象與信息,微信大V,與本地各行業大V合作，推廣品牌及項目,電臺廣播,99.2交通廣播、102.4音樂廣播、106.7音樂廣播、88.2新聞廣播,網站,戶外,戶外,推廣渠道,大屏廣告建議位置：選取主要商業中心及主干道交匯、人流車流量大的區域資源。,平安大街裕華路（8萬/月）,新天地大屏（北國對面，10萬/月）,新百廣場大屏（中華大街中山路，10萬/月）,新百廣場,裕華路平安大街,北國先天下,項目,推廣渠道,戶外廣告建議：項目3-5公里范圍內全面覆蓋，非區域內以點帶面，建立立體宣傳矩陣34、。,推廣渠道,廣播媒體,石家莊廣播媒體由四大電臺組成，實力排名前后為：99.2（河北交通廣播）、102.4（河北音樂廣播）、106.7（石家莊音樂廣播）、88.2（石家莊新聞廣播），同時存在成功96.5、104.3、100.9等小規模電臺。99.2排名第一但收費較高，中高檔頻次投放約17萬/月，剩余電臺月度費用在8-12萬之間。建議投放選擇99.2（交通）、102.4（音樂、生活）組合，吸引更加廣泛的客戶。,網站媒體,石家莊房地產門戶網站由三大媒體網站組成，分別為貝殼找房、搜房、搜狐，其他媒體網站發展時間晚、規模較小網站有買房網、安居客等。其中搜房網無論從網站設計、網頁點擊量及用戶使用習慣方面35、均保持較大的領先優勢，同時積累了大量的置業客群。因此，廣告投放等合作也較多。三大網站借助項目形象線上亮相和品牌館開放節點，制定專題活動，關系維護/實力檢驗。,線上媒體（廣播、網站）,推廣渠道,拓客類,社區/商超/學校拓客,異業聯動,選擇區域內的高端住宅區、重點院校、大型商場、專業市場拓客,與高端行業洽談，組織相關圈層活動,城市展廳拓客,選擇核心商圈的大型商場設置展廳，擴大拓客基數,圈層資源導入,以本地資源方為主，導入協會、社團等各類高端圈層客戶,鏈家資源,電開,一二手聯動,置業顧問電開鏈家代理高端樓盤客戶資源,可與鏈家二手房合作，一二手強強聯動，加速拓客,渠道深耕,整合全市渠道分銷，讓全市的經36、紀人為我們賣房,首推高層240套，目標去化85%，梳理現有客戶，擴大客戶渠道，實現火爆熱銷。,拓客策略,新百廣場新百廣場為石家莊中高端商場，主要客群以青年、中年為主。商場展點100左右，報價16萬/月。,勒泰中心,新百廣場,勒泰中心勒泰中心是石家莊新型商業綜合體，定位中高端，面向消費人群較新百廣場偏年輕化。商場展點20起步，價位約為6000元/月。,城市展廳拓客：在城市核心商圈內高端商場設置外展廳，接受咨詢登記，擴大蓄客基數。,拓客策略,高端社區/超市拓客：5公里范圍高端住宅、大型商超，采用巡展拓客形式深挖區域客戶。,社區、超市布置展點，便于咨詢、拓客；現場擺放銷售物料及小禮品。,星河御城,拓37、客策略,重點院校、醫院拓客：選取區域內重點高校、醫院，與院方取得聯系后可針對教師、醫生進行專項推介。,石家莊鐵道大學,河北省胸科醫院,八十九中,二十一中,拓客策略,圈層資源導入：以本地資源方為主，導入協會、社團圈層活動。,推介會,圈層活動-紅酒交流會,圈層活動-足球賽,圈層活動-樂跑,拓客策略,異業聯動：高端商場、4S店、行業聯盟等圈層拓客，以迎合各圈層需求、關注點等因素為契合點，組織相關圈層活動，實現拓客目標。,豪車巡展,奢侈品內購會/私享會,拓客策略,周邊郊縣拓客：市區北部相鄰縣市正定、新樂、無極、靈壽存在部分購房客群，采用縣城商業中心巡展形式拓客。,拓客策略,活動策略,9月大健康品牌簽約38、,月度推廣活動建議,月度推廣活動建議,月度推廣活動建議,主題：6月份奧園品牌落地工作，有氧健身彩跑活動地點：指定場地活動內容：6月份奧園品牌落地工作，有氧健身彩跑,6月事件活動：有氧健身彩跑,月度推廣活動建議,月度推廣活動,月度推廣活動建議,月度推廣活動建議,主題：裝置藝術展覽活動地點：營銷中心活動內容：國慶七天運動會裝置藝術展覽,10月事件活動：國慶七天運動會裝置藝術展覽,月度推廣活動建議,月度推廣活動建議,月度推廣活動建議,月度推廣活動建議,月度推廣活動建議,通過新房源加推，結合案場政策，利用節日，制造案場營銷節點，提升案場營銷氛圍。,“雙十一購房節”“新年置業季”,活動策略,現場持續圈層39、活動：在售樓部內舉辦持續的圈層活動，夯實到訪意向客戶，同時對圈層客戶資源進行挖掘和維護。活動形式主要以現場樂隊演奏來烘托整體基調和氣氛，配合冷餐供應，并搭配各類型戶外暖場類活動，延長停留時間，增強客戶體驗。,活動策略,107,除了營銷大節點活動外，整合多種休閑娛樂資源，以家庭為主組織多種活動，融合吃喝玩樂多種方式資源，讓家庭來項目成為周末的主題。,【暖場活動】周周暖場，導客入園、持續舉行,活動策略,年底在返鄉置業之際，推出系列政策及活動，吸引返鄉置業客群。,活動策略,在二期營銷之前，怎樣讓客戶初期接觸項目時，便能體驗極致感受及生活品味？結合一期營銷現狀，建議將項目進行改造提升。,示范區建議,優40、化講解說辭，調整接待流程，使客戶對項目亮點認知更深刻,幼兒園、建筑商、精裝單位不做著重講解,項目沙盤,樣板間一樓科技亮點工程展示與科技館內科技展示部分重合，建議重合部分精簡,樣板間,若客戶對于周邊了解則省略只體現大區位利好規避不利因素，如酒廠、火車道,區位,對于門窗降噪、防水、遮陽功能統一介紹，不再單獨進行實驗樣板間可展示內容不再重復展示,科技館,動線調整,營銷中心內陳舊道具物料進行更換，施工場地垃圾及時清理，打造與產品相匹配的體驗式營銷場所,營銷中心內地毯與地面搭配不協調，散落大量雜陳且有異味，建議將地毯更換營銷中心家具陳設陳舊且有一定磨損，不能體現項目品質，建議更換,將衛生間日用品檔次進行41、提升，或更換為項目定制型容器,施工場地內較為雜亂，且周邊帶客動線殘留大量垃圾，建議施工用具及時整理，垃圾及時清理,銷售道具太過隨意，建議加印少量項目所剩貨量戶型圖,現場整改,營銷中心道旗、圍擋、發光字背景、營銷中心展板、一房一價公示等物料VI色系統一,將樓體巨幅可更換為發光字，“抗霾大宅”未能形象體現項目品質，且昭示性較差，可換為“銳拓地產”或“長安頤園”+項目電話，使二環沿線來往車輛皆可注意到本項目推廣,發光字,包裝升級,增設保安用于停車場指引，體現項目人性化服務標準；對保潔、吧臺人員進系統化培訓，提高專業度，提升客戶的服務體驗。,吧臺人員并未在客戶到訪后第一時間詢問是否需要飲品，建議統一培訓,保潔人員遇到客戶并未主動上前問號“您好”，建議統一培訓,服務升級,加強陣地包裝，最大限度的曝光項目，吸納客群（通過戶外圍擋、道旗、公交站亭、加強北部城區對項目的引導導視）。,石太高速,長安頤園,長安頤園售樓部前方1KM,項目周邊5公里范圍設置路指,石太高速,中華大街,北二環,勝利大街,建設大街,陣地包裝,