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1、東營市河口區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告,年7月25日,2,宗地價(jià)值,市場環(huán)境,Part 1,目錄,Contents,Part 2,操盤策略,Part 3,Part 4,產(chǎn)品定位,財(cái)務(wù)測算,Part 5,Part 1 宗地價(jià)值,3,Part1 宗地價(jià)值城市概況,東營市是山東省地級市，成立于1983年10月，是黃河三角洲的中心城市，我國重要的石油基地。山東半島城市群的重要組成部分，處于連接中原經(jīng)濟(jì)區(qū)與東北經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津唐經(jīng)濟(jì)區(qū)與膠東半島經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐位置。地域面積：7923平方公里。常住人口：213萬人。,東營市轄三區(qū)兩縣（其中東營區(qū)、墾利區(qū)、河口區(qū)、利津縣、廣饒縣）。,東營市是我國重要的石油基地，位于山東半2、島北部，下轄三區(qū)兩縣。距離青島275公里，車程3.5小時(shí)。,275公里3.5小時(shí),本案,城市概況,出讓底價(jià),競買保證金,付款進(jìn)度,公告發(fā)布,保證金到賬截止,競買報(bào)名截止,網(wǎng)上競價(jià),交地時(shí)間,7月3日,簽訂出讓合同后交付,總價(jià)4600萬元樓面價(jià)864元/折合104萬元/畝,8月1日上午11：00,開始：7月25日上午9：00截止：8月3日上午10：00,地塊占地面積29566平方米、容積率1.8、計(jì)容建面53220。,8月1日上午11：00,保證金退還時(shí)間,8月7日,Part1宗地價(jià)值 出讓指標(biāo),保證金920萬元預(yù)付款3680萬元,成交確認(rèn)后30日內(nèi)完成土地款支付,Part1 宗地價(jià)值現(xiàn)狀及周邊3、環(huán)境,地塊地勢平整，地塊有少量堆土；地塊周邊自然資源極佳，西側(cè)為鳴翠湖濕地公園，南側(cè)為多層住宅，東側(cè)為河口賓館，北側(cè)為河口實(shí)驗(yàn)學(xué)校；,黃河路,1,2,西湖路,3,黃河路,鳴翠湖公園,4,4,地塊南向北,地塊南向東北,地塊北向南,地塊內(nèi)部,5,5,6,6,7,7,8,8,凈地,濱河路,黃河路,渤海路,?？德?海寧路,育英街,康寧路,和平街,迎賓街,公園街,商場街,海盛路,鉆井路,德盛街,友誼街,項(xiàng)目所處區(qū)域交通便利，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，多條主干道環(huán)伺，通達(dá)度高。主干道：黃河路/西湖路高速：距離東營河口汽車站4公里，距離東濱立交橋20km；,Part1 宗地價(jià)值內(nèi)外部交通,西湖路,河口汽車站3.5公里,1,4、2,3,1,鳴翠湖公園,1,2,銀河公園,3KM,1.5KM,項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)各項(xiàng)配套齊全，居住氛圍成熟；地塊緊鄰鳴翠湖濕地公園，是河口區(qū)，區(qū)位及自然資源價(jià)值最高地段。,Part1 宗地價(jià)值區(qū)域配套,1,2,3,4,5,6,1,2,3,4,5,2,3,4,項(xiàng)目周邊配套（1-3km內(nèi)）,結(jié)論：環(huán)境資源：地塊位于城區(qū)核心，緊鄰鳴翠湖濕地公園，生態(tài)環(huán)境極佳；配套資源：生活、教育、醫(yī)療等配套齊全，銀座超市、河口人民醫(yī)院、河口實(shí)驗(yàn)學(xué)校等。,Part1 宗地價(jià)值重點(diǎn)價(jià)值挖掘/不利因素,去掉,河口城市中心、緊鄰鳴翠湖濕地公園，配套齊全，交通便利，中高端品質(zhì)社區(qū),地塊周邊生活配套齊全，自然環(huán)境極佳，學(xué)區(qū)資5、源豐富；,地塊容積率1.8，可打造中高端品質(zhì)社區(qū),地塊位于東營市河口區(qū)，距離區(qū)政府1.5km，為河口區(qū)行政、商業(yè)、休閑核心區(qū)域，區(qū)域配套齊全；,Part1 宗地價(jià)值總結(jié),區(qū)域交通便捷，多條主干道環(huán)伺；,Part 2 市場環(huán)境,11,Part2 市場環(huán)境-城市環(huán)境(城市GDP),2017年東營全市GDP為3801億元，經(jīng)濟(jì)增速7.1%，保持穩(wěn)定發(fā)展；人均GDP18.4萬元排名全省第一，整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力及發(fā)展增速較高。,GDP：2017年東營全市GDP為3801億元，經(jīng)濟(jì)增速7.1%，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定。,人均GDP：2017年東營全市人均GDP為18.4萬元，穩(wěn)居全省第一。,Part2 市場環(huán)境-城市環(huán)境6、（人口）,東營2017年全市常住人口215萬人，人口主力分布于周邊區(qū)縣，河口區(qū)與廣饒縣產(chǎn)業(yè)聚集經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快。,增速？,Part2 市場環(huán)境-城市環(huán)境（產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)）,2017年河口區(qū)加快推進(jìn)中海500萬噸大型煉化、歐米勒電氣等總投資126.1億元的16個(gè)重大工業(yè)項(xiàng)目，投資34.5億元的中海石油東營石化500萬噸升級改造及配套項(xiàng)目，主要設(shè)備安裝完成93%，鋼結(jié)構(gòu)安裝完成95%，罐區(qū)焊接完成95%，計(jì)劃年內(nèi)全部建成，可實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入170億元。,河口區(qū)以石油產(chǎn)業(yè)為主，17年招商引進(jìn)，中海大型煉化、歐米勒電氣等16個(gè)重大工業(yè)項(xiàng)目，可有效帶動當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)及外來人口導(dǎo)入。,Part2市場環(huán)境 板塊演變,河口區(qū)7、城市核心資源及政務(wù)服務(wù)主要集中在核心板塊，土地稀缺，價(jià)值高。,外圍板塊,核心板塊,宗地位置,Part2市場環(huán)境 城市分析/整體住宅市場,17年東營市河口區(qū)成交住宅23萬，成交均價(jià)約5132元/平方米，17年市場已完成去庫存，當(dāng)期僅有少量尾盤在售。,宗地位置,天業(yè)盛世豪庭,富海西湖印象,富海朗潤園,眾富御園,通海錦繡家園,核心板塊,宗地,售罄,待售,中央麗景,城鎮(zhèn)？,發(fā)展？,Part2市場環(huán)境 政策環(huán)境,預(yù)售條件：工程形象進(jìn)度達(dá)到地上三層，可以申請預(yù)售。資金監(jiān)管：預(yù)售資金監(jiān)管土拍政策：“自由競價(jià)+設(shè)有底價(jià)”拍賣方式，沒有最高限價(jià)、熔斷、現(xiàn)房、競自持等政策。貸款政策：客戶按揭貸款正常辦理限價(jià)政策：8、不限價(jià)限購政策：不限購,政策環(huán)境較為寬松，不限購，不限價(jià)，預(yù)售條件（地上3層）,換表,宗地位置,地塊編號：2017-39號占地面積：69685，容積率1.6計(jì)容建面：111496用地性質(zhì)：住宅成交時(shí)間：2017年9月21日成交單價(jià)：647萬/畝樓面價(jià)：607元/溢價(jià)率：1.04%受讓方：東營鴻景置業(yè)有限公司,地塊編號：2017-40號占地面積：100818，容積率1.4計(jì)容建面：141145用地性質(zhì)：住宅成交時(shí)間：2017年9月21日成交單價(jià)：588萬/畝樓面價(jià)：630元/溢價(jià)率：0%受讓方：眾誠、富海房地產(chǎn),Part2市場環(huán)境 近兩年周邊成交土地分析,周邊地價(jià)水平：本項(xiàng)目地位為核心區(qū)稀缺資源9、，周邊已開發(fā)成熟，近期無土地出讓；區(qū)域時(shí)間最近地塊為：2017年9月本地房企眾誠、富海聯(lián)合所拿，樓板價(jià)630元/；距離最近地塊為：2017年9月本地房企鴻景置業(yè)所拿，樓板價(jià)607元/：,2.5km,3km,Part2市場環(huán)境 競品（在建在售項(xiàng)目競爭分析）,本地塊銷售期內(nèi)主要面臨待售項(xiàng)目地塊的競爭；本案依托城市核心位置、鳴翠湖濕地公園景觀及項(xiàng)目品質(zhì)，目前待售項(xiàng)目為本土開發(fā)商開發(fā)，毛坯交付，人車不分流，項(xiàng)目品質(zhì)相對較差。18年富海朗潤園項(xiàng)目（建面13.6萬）開盤4個(gè)月售罄，毛坯銷售均價(jià)6500元/。,宗地位置,2.5km,3km,眾富御園（待售）-開發(fā)商：眾誠、富海房地產(chǎn)-占地面積：100818-10、容積率：1.4-戶型區(qū)間：疊拼240,洋房130-185-梯戶比：1T2-預(yù)計(jì)洋房毛坯均價(jià)：7000元/-首開時(shí)間：預(yù)計(jì)年10月-物業(yè)形態(tài)：疊拼、洋房、小高層,富海朗潤園（5個(gè)月售罄）-開發(fā)商：富海地產(chǎn)-占地面積：68758-容積率：1.78-戶型區(qū)間：119-220-梯戶比：1T2-預(yù)計(jì)洋房毛坯均價(jià)：6500元/-首開時(shí)間：年1月-物業(yè)形態(tài)：洋房、小高層,中央麗景（待售）-開發(fā)商：萬中房地產(chǎn)-占地面積：175000（住宅）51000（商業(yè)）-容積率：1.4-戶型區(qū)間：130-259-梯戶比：1T2-預(yù)計(jì)小高層毛坯均價(jià)：6500元/-首開時(shí)間：預(yù)計(jì)年12月-物業(yè)形態(tài)：疊拼、洋房、小高層,通海錦11、繡家園（待售）-開發(fā)商：鴻景房地產(chǎn)-占地面積：69685（住宅）-容積率：1.6-戶型區(qū)間：130-180-梯戶比：1T2-預(yù)計(jì)洋房毛坯均價(jià)：6700元/-首開時(shí)間：預(yù)計(jì)年12月-物業(yè)形態(tài)：洋房、小高層,眾富御園：位于本項(xiàng)目地塊南側(cè)3km，不臨湖，以疊拼、洋房、小高層產(chǎn)品為主，預(yù)計(jì)11月開盤，洋房毛坯價(jià)格預(yù)計(jì)7000元/。,Part2市場機(jī)會評估 典型項(xiàng)目,本項(xiàng)目,主力戶型185,主力戶型168,對比？,當(dāng)前僅少量尾盤在售，未來待售項(xiàng)目上市，預(yù)計(jì)18年下半年供應(yīng)量約22萬。本案位于鳴翠湖公園西側(cè)，距離區(qū)政府1.5km，區(qū)位、交通、環(huán)境都優(yōu)于競品，因此與待售項(xiàng)目競爭關(guān)系較小。,Part2市場環(huán)境12、 存量競品存量盤點(diǎn)（板塊級）,2019年下半年,年上半年,年下半年,2019年上半年,中央麗景,預(yù)估下半年推盤量10萬，2019年推盤量10萬,眾富御園,預(yù)估推盤量7萬，2019年推盤量7萬,通海錦繡家園,推盤量5萬，2019年推盤量6萬,年競爭潛在推量約22萬,城市基本面好，政策比較寬松，市場容量大，競爭環(huán)境好,規(guī)劃：整個(gè)城市向南發(fā)展，2017年以后城市重點(diǎn)發(fā)展的板塊是南部片區(qū)，本項(xiàng)目地塊處于城市的中心核心位置，是該區(qū)域稀缺地段,競爭度：當(dāng)期市場基本無庫存，年潛在供應(yīng)約22萬，目前碧桂園、恒大均計(jì)劃進(jìn)入。,城市面：東營全市GDP為3801億元，產(chǎn)業(yè)主要以石油開采及煉化相關(guān)產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，2017戶13、籍人口總數(shù)為215萬,Part2 市場環(huán)境 小結(jié),政策：不限購，不限價(jià)，預(yù)售條件為出地面3層，客戶按揭辦理可能性高,市場：17年市場以去庫存為主，成交23萬，成交均價(jià)5232元/，市場完成去庫存,Part 3 產(chǎn)品定位,23,客戶來源：鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城、新婚分巢、返鄉(xiāng)置業(yè)、子女教育客群特征：周邊及鄉(xiāng)鎮(zhèn)資源型改善人群，需求購買進(jìn)入城區(qū)居住，改善居住環(huán)境或配套。,本案主力客群：富足改善，河口區(qū)企事業(yè)單位中高層管理者，追求項(xiàng)目品質(zhì)、居住環(huán)境改善；其次為鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城、新婚分巢、子女教育等客群,補(bǔ)充客群,Part3 產(chǎn)品定位-客戶分析,客戶來源：河口區(qū)企事業(yè)單位中高層管理者客群特征：富足改善；追求項(xiàng)目品質(zhì)，環(huán)境改善14、,核心客群,補(bǔ)充客群,地塊,核心客群,河口區(qū)政府,鳴翠湖濕地公園,Part3 產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇,產(chǎn)品線建議：,自身屬性：城區(qū)核心位置，教育、景觀等配套資源豐富；1.8容積率，限高60米；客戶屬性：富足改善客群周邊市場：,四個(gè)月后入市，建議價(jià)格8800元/（含精裝800元/）,Part3 產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇,整體定位：品質(zhì)型改善社區(qū)樂居產(chǎn)品線,產(chǎn)品定位：,Part3 產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（設(shè)計(jì)任務(wù)書）,Part3 產(chǎn)品定位-產(chǎn)品方案,回簽指標(biāo)？,Part3 產(chǎn)品定位-產(chǎn)品選擇（示范區(qū)選址）,售樓處：租賃附近網(wǎng)點(diǎn)，緊鄰主干道，提高項(xiàng)目昭示性作為進(jìn)駐東營的首個(gè)項(xiàng)目，建議搭建樣板間展示產(chǎn)品品質(zhì),初步定15、位基本原則：臨近地塊展示性好，錯(cuò)開學(xué)校入口和道路交叉口,樣板區(qū)選裝建議：市場無精裝房，作為公司進(jìn)駐東營的首個(gè)項(xiàng)目，樣板房的設(shè)置既可以展示項(xiàng)目品質(zhì)，也可以作為企業(yè)宣傳的樣本,體量問題,Part 4 操盤策略,30,Part4 操盤策略-價(jià)格及流量,說明：1.入市價(jià)格：目前市場產(chǎn)品均為毛坯交付，本案土地屬性優(yōu)于其他在售項(xiàng)目，800精裝標(biāo)準(zhǔn)，4個(gè)月后價(jià)格漲幅3%計(jì)，入市價(jià)格建議8800元/。2.推售及流量：由于體量較小，建議一次性推出，價(jià)格不設(shè)漲幅,Part4 操盤策略-分期,建議年11月全部入市住宅可售面積：51495，含可售回遷680（價(jià)格4500元/，500精裝）,Part4 操盤策略-首開區(qū)16、排布,年11月一次性推盤，去化面積 40,652，去化率80%，簽約金額36330萬元；,億,簽約額:,3.6,Part 5 財(cái)務(wù)測算,34,35,項(xiàng)目總貨值48866萬元，整盤均價(jià)8800元/（不含車位）,Part5 財(cái)務(wù)測算 貨值測算,36,1、總成本3.29億，可售單方成本6388元/2、不含土地不含精裝的總建面單方成本：3522元/3、不含土地不含精裝的地上可售單方成本：4650元/,Part5 財(cái)務(wù)測算 成本估算,項(xiàng)目里程：項(xiàng)目4個(gè)月開盤，5個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金平衡；8%利潤率時(shí)的地價(jià)摘牌，5個(gè)月實(shí)現(xiàn)資金平衡（非融資狀態(tài)）。,.8,.11,.12,土地合同簽訂,開工建設(shè),樣板區(qū)開放,項(xiàng)目開盤,竣工驗(yàn)收,2020.5,1個(gè)月,.8,3個(gè)月,5個(gè)月,1個(gè)月,開發(fā)分期：共分為一期一期供貨貨值：48866萬元年內(nèi)供貨貨值：48866萬元,.10,項(xiàng)目資金平衡（非融資）,Part5 財(cái)務(wù)測算 節(jié)點(diǎn)計(jì)劃,17個(gè)月,Part5 財(cái)務(wù)測算 財(cái)務(wù)指標(biāo),項(xiàng)目凈利潤13.07%，銷凈率13.07%，IRR 2338.36%,Part5 財(cái)務(wù)測算 敏感性分析,備注：本項(xiàng)目不考慮開發(fā)貸融資。,凈利率？,結(jié)論 定位決策表,附1：項(xiàng)目篩選表（13個(gè)優(yōu)，2個(gè)一般）,Thanks,