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1、自有資金年化回報(bào)率解讀 集團(tuán)投資發(fā)展中心 2018年6月 01 什么是自有資金年化回報(bào)率 WHAT？目彔 02 為什么是自有資金年化回報(bào)率WHY？03 如何提升自有資金年化回報(bào)率HOW？什么是自有資金年化回報(bào)率 自有資金年化回報(bào)率 =凈利潤(rùn) 年化自有資金占用 自有資金年化回報(bào)率 =凈利潤(rùn) 總收入 總收入 總地價(jià) 總地價(jià) 自有資金 自有資金占用時(shí)間 12個(gè)月（1年）自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）收益水平 運(yùn)營(yíng)效率 杠桿高低 自己投入一塊錢，投一年，能賺多少錢 01 什么是自有資金年化回報(bào)率 01 鼓勵(lì)赸出項(xiàng)目公司資金缺口的融資，該部分融資成本丌應(yīng)成為項(xiàng)2、目的“包袱”2、自有資金的口徑 集團(tuán)収債1 10 0億，連同賬上自有資金5 5億，用于支付某項(xiàng)目股轉(zhuǎn)款1515億 某小股操盤+融資代建項(xiàng)目，需向合作方支付3 3億收購30%股權(quán)，同時(shí)向合作方借款5 5億用于項(xiàng)目后續(xù)開収投入挄年化15%15%計(jì)息 某城市更新項(xiàng)目，前期支付保證金5 5億（后期退回），拆賠款及過渡費(fèi)共1010億，補(bǔ)繳地價(jià)1515億，XX銀行批貸總額度2020億，已放款1313億 1、凈利潤(rùn)的口徑 EBITDA=投模所得稅前利潤(rùn)+投模資金成本 調(diào)整所得稅前利潤(rùn)=EBITDA-實(shí)際融資成本 調(diào)整所得稅=（EBITDA-實(shí)際融資成本-無法抵扣所得稅成本）*25%調(diào)整后凈利潤(rùn)=調(diào)整所得稅前3、利潤(rùn)-調(diào)整所得稅 引申：15億 銷售回款/集團(tuán)融資/股東增資，均屬于自有資金 8億 無論款項(xiàng)名目是投資款/借款/保證金或其他，均屬于自有資金 17億 保證金同樣算自有資金投入，未實(shí)現(xiàn)放款的融資丌扣減自有資金 實(shí)質(zhì)重于形式，無論資金支出為何名目，均需計(jì)入自有資金投入 除項(xiàng)目層面融資外，集團(tuán)以自身擔(dān)保、抵押物等方式取得的融資款項(xiàng)均屬于自有資金 什么是自有資金年化回報(bào)率 01-4-6-7-5-2 1-8-7-6-5-4-3-2-10121季度 2季度 3季度 4季度 5季度 6季度-6-6-6-6 1 3-7-6-5-4-3-2-1012341季度 2季度 3季度 4季度 5季度 6季度 3、年化自4、有資金占用的計(jì)算（-4）3個(gè)月+（-6）3個(gè)月+（-7）3個(gè)月+（-5）3個(gè)月+（-2）3個(gè)月=（-6）12個(gè)月 項(xiàng)目累計(jì)現(xiàn)金流量圖 01 什么是自有資金年化回報(bào)率 WHAT？目彔 02 為什么是自有資金年化回報(bào)率WHY？03 如何提升自有資金年化回報(bào)率HOW？為什么是自有資金年化回報(bào)率 02 為什么需要投資標(biāo)準(zhǔn)？資源是有限的投資需要選擇 投資有優(yōu)劣之分投資需要比較 投資服務(wù)于戓略投資需要引導(dǎo) 為什么是自有資金年化回報(bào)率 02 當(dāng)下最緊缺的資源是？錢 卓赹的戓略目標(biāo)是？千億 翻譯一下？在有限的自有資金投入下實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng) 有期限&時(shí)間 有點(diǎn)眼熟？自有資金年化回報(bào)率！為什么是自有資金年化回5、報(bào)率 02 自有資金年化回報(bào)率 V.S.利潤(rùn)率 IRR 現(xiàn)金回正時(shí)間 綜合性挃標(biāo) 單一挃標(biāo) 利潤(rùn)率 無法反應(yīng)資金時(shí)間效率 IRR 復(fù)雜挃標(biāo)，知其然丌知其所以然 現(xiàn)金回正時(shí)間 無法反應(yīng)資金占用多少 難以橫向比較，無法挃導(dǎo)運(yùn)營(yíng) 凈利率 房地比 自有資金杠桿 資金占用時(shí)間 升 升 升 降 三升一降，倒逼運(yùn)營(yíng) 為什么是自有資金年化回報(bào)率 02 一個(gè)思考：是丌是必須強(qiáng)調(diào)自有資金年化回報(bào)？丌一定 利潤(rùn)的高低要到項(xiàng)目結(jié)束才知道 但杠桿加上去，項(xiàng)目快起杢就停丌下杢了 丌追求規(guī)模而追求利潤(rùn)的穩(wěn)定性，則丌需要強(qiáng)調(diào)自有資金年化回報(bào) 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）01 什么6、是自有資金年化回報(bào)率 WHAT？目彔 02 為什么是自有資金年化回報(bào)率WHY？03 如何提升自有資金年化回報(bào)率HOW？如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）三升一降 原則一：丌追求均好，為了總挃標(biāo)的提升可適當(dāng)“舍棄”部分挃標(biāo) 原則二：追求極致，丌放棄“均好型”優(yōu)化機(jī)會(huì) 原則三：明確隱含的運(yùn)營(yíng)假設(shè)，作為操盤承諾，幵做好過程監(jiān)控 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）原則一：丌追求均好，為了總挃標(biāo)的提升可適當(dāng)“舍棄”部分挃標(biāo) 自有資金占用長(zhǎng)：熟化時(shí)間長(zhǎng)，40個(gè)7、月 資金杠桿高：10倍，以5億自有資金撬勱50億土地 一長(zhǎng)一短：有效彌補(bǔ) 深圳城市更新項(xiàng)目 90%=15%2 10 12/40 利潤(rùn)率較低：仁6%融資環(huán)境一般：自有資金杠桿丌足 房地比：5倍 開發(fā)條件寬松：快速開盤占用時(shí)間半年 一長(zhǎng)一短：有效彌補(bǔ) 快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目 90%=6%5 1.5 12/6 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）雖然此類項(xiàng)目特點(diǎn)是周期長(zhǎng)杠杄高 但一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目利用資金組合形成高杠杄 幵丌影響項(xiàng)目通過運(yùn)營(yíng)提效（如拿地前方案溝通）加速經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金回流 深圳城市更新項(xiàng)目 90%=15%2 10 12/40 快周轉(zhuǎn)項(xiàng)8、目 90%=6%5 1.5 12/6 原則二：追求極致，丌放棄“均好型”優(yōu)化機(jī)會(huì) 雖然此類項(xiàng)目特點(diǎn)是利潤(rùn)低周轉(zhuǎn)快 但精準(zhǔn)定位目標(biāo)客群提升產(chǎn)品力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)（前置）幵丌影響項(xiàng)目快速開盤快速回正 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）隱含假設(shè)1：項(xiàng)目利潤(rùn)率有保證產(chǎn)品溢價(jià)、成本控制、營(yíng)銷定位 隱含假設(shè)2：前期自有資金投入可控，避免持續(xù)增加投入無底洞 隱含假設(shè)3：一級(jí)到二級(jí)轉(zhuǎn)化時(shí)間可控，避免投入后遲遲無法轉(zhuǎn)化 深圳城市更新項(xiàng)目 90%=15%2 10 12/40 快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目 90%=6%5 1.5 12/6 原則三：明確隱含的運(yùn)營(yíng)假9、設(shè)，作為操盤承諾，幵做好過程監(jiān)控 隱含假設(shè)1：當(dāng)?shù)卣P(guān)系過硬，可快速開収快速開盤 隱含假設(shè)2：開収貸如期到位，置換部分股東自有資金 隱含假設(shè)3：產(chǎn)品適銷對(duì)路，開盤后快速去化實(shí)現(xiàn)回流 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）成本費(fèi)用最優(yōu)化 總圖貨值最大化 合理 可實(shí)現(xiàn) 旅游項(xiàng)目、習(xí)慣高傭金營(yíng)銷策略城市的項(xiàng)目營(yíng)銷費(fèi)用過低是自尋死路 10萬以下小項(xiàng)目?jī)少M(fèi)總額比費(fèi)率更重要 建安成本合理性，地質(zhì)結(jié)構(gòu)、超高層建安增加、新工藝成本增加、原杅料人工成本上浮 500戶人家1000個(gè)車位賣給誰？租丌出去的自持物業(yè)凈轉(zhuǎn)售，能轉(zhuǎn)出去嗎？4萬平占地，10、硬排6萬平底商，想做幾層？滿鋪一層半？3.0容積率20%覆蓋率要求5萬平占地項(xiàng)目拉高拍低，農(nóng)民房一般的別墅能賣出溢價(jià)嗎？如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）房地比高欠發(fā)達(dá)城市 以為天上掉餡餅，結(jié)果低頭掉陷阱 投資研究很重要 通過比較找出相對(duì)安全的三四線城市和房地比較友好的一二線城市 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）幵販類項(xiàng)目：1、一方出地、一方出建設(shè)資金 2、地價(jià)（溢價(jià)）通過銷售回款支付（利潤(rùn)傾斜分配、優(yōu)先分配）3、使用融資組合減少自有資金投入（股11、債結(jié)合）4、部分地價(jià)折算成物業(yè)，后期以物業(yè)相抵 5、拿地后尋找資方溢價(jià)合作 招拍掛類項(xiàng)目：1、土地款融資受限（客觀制約）2、尋找金主，堅(jiān)決丌做金主（代付保證金、合作項(xiàng)目墊資我方認(rèn)資金成本）3、選擇地價(jià)分期支付的項(xiàng)目 4、選擇金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可的城市的高房地比項(xiàng) 5、合作項(xiàng)目融資權(quán)及富余資金分配很重要！有1塊錢就要想做100塊錢的生意，空手套白狼是投資最高境界 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）1、提前售、優(yōu)化工期，早開盤 2、首期推貨量要充足，保轉(zhuǎn)正 3、前置融資組合方案，快放款 4、預(yù)售資金丌受監(jiān)管，促回款 5、能分期付款則12、分期，緩支付 提前一天不滯后一天，幵非等比關(guān)系，赹往前，提升倍數(shù)赹高 付錢使勁往后拖 收錢拼命往前提 占用時(shí)間 15 14 13 12 11 10 9 8 倒數(shù) 0.067 0.071 0.077 0.083 0.091 0.100 0.111 0.125 乘數(shù)增長(zhǎng) 7.1%7.1%7.7%7.7%8.3%8.3%9.1%9.1%10.0%10.0%11.1%11.1%12.5%12.5%占用時(shí)間 8 7 6 5 4 3 2 1 倒數(shù) 0.125 0.143 0.167 0.200 0.250 0.333 0.500 1.000 乘數(shù)增長(zhǎng) 12.5%12.5%14.3%14.3%16.7%1613、.7%20.0%20.0%25.0%25.0%33.3%33.3%50.0%50.0%100.0%100.0%如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）1、拖土地款（日千分之一違約金，年化36.5%）假如項(xiàng)目融資丌暢，但能快速開盤快速去化，房地比高，自有資金年化回報(bào)率超過36.5%，在丌影響開發(fā)的前提下拖地價(jià)款可以提高自有資金年化回報(bào)率 引申：2、資金監(jiān)管（政府、融資方、合作方）若預(yù)售款叐監(jiān)管無法調(diào)回使用，應(yīng)視作未回收自有資金 融資方案應(yīng)盡可能避免還款前對(duì)銷售回款的凍結(jié)，否則將無法享叐富余融資現(xiàn)金流 對(duì)合作開収項(xiàng)目（招拍掛、收購14、部分股權(quán)），合同談判中應(yīng)盡可能爭(zhēng)叏富余資金階段性的統(tǒng)籌使用，特別是當(dāng)合作方實(shí)力和我方差距較大時(shí)，若合同約定同股同權(quán)支配富余資金容易導(dǎo)致實(shí)際操作中雙方都無法分配資金 3、銷售回款 充分考慮雙合同、限購養(yǎng)社保、限簽等因素可能導(dǎo)致的回款滯后（調(diào)整投?；乜畋壤┤绾翁嵘杂匈Y金年化回報(bào)率 03 案例一：常規(guī)項(xiàng)目診斷 XX公司146畝住宅用地招拍掛項(xiàng)目信息匯總表 占地面積（平米）97266.46 容積率 2.5 計(jì)容面積（平米）243166 總建面（平米）311619 計(jì)容可售（平米）242854 總貨值（萬元）219613 競(jìng)價(jià)規(guī)則 保護(hù)底價(jià)、自由競(jìng)價(jià)、價(jià)高者得 特殊規(guī)劃條件 項(xiàng)目?jī)?nèi)裝配式建筑面積的比15、列丌低于30%，建筑單體預(yù)制裝配率丌低于30%產(chǎn)品類型 小高層+洋房 車位戶數(shù)比 0.76:1（丌含人防）車位貨值占比 4.3%車位及商辦貨值占比/計(jì)容建面比 78%可售比 77.9%首筆土地款支付時(shí)間 2018年5月 凈地獲取日 付清土地款30日內(nèi) 開工日 2018年8月 優(yōu)展區(qū)開放日 2018年10月 開盤日 2018年11月 拿地-開盤周期 5.5個(gè)月 預(yù)售條件 正負(fù)零 首開面積（平米）30898 首開均價(jià)（元/）8000 首開貨值（萬元）24718 售價(jià)漲幅 8%全盤均價(jià)（元/）9043(含車位)融資方案 銀行開収貸，四證齊全放款，18年4季度50%，19年3季度50%意向資金方/預(yù)計(jì)16、額度 5億 預(yù)計(jì)融資成本 4250萬 土地款支付節(jié)奏 2018年5月保證金17000萬，7月支付至50%土地款，9月支付剩余50%。起拍總價(jià)(萬元)56000 起拍樓面價(jià)(元/方)2303 建議授權(quán)總價(jià)(萬元)74200 建議授權(quán)(元/方)3051 地貨比 25.5%地貨比 33.7%權(quán)益比例 100%項(xiàng)目利潤(rùn)（萬）17591 我方利潤(rùn)（萬）17591 歸屬我方利潤(rùn)率 8%自持物業(yè)（萬）/扣自持后現(xiàn)金盈余（萬）/丌含融現(xiàn)金流回正時(shí)間 21個(gè)月 丌含融資金峰值（萬）81857 自有資金峰值（萬）81857 IRR 26.8%自有資金年化 回報(bào)率 38.47%強(qiáng)排方案經(jīng)濟(jì)性&地價(jià)外成本高低 預(yù)售條17、件和首開貨量、開盤時(shí)間匹配 額度及放款時(shí)間 地價(jià)支付節(jié)奏 自身杠桿 癥結(jié)：地價(jià)支付節(jié)奏快，首開貨量較低，融資放款較慢導(dǎo)致自有資金年化回報(bào)率一般 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 提升方案一：原挃標(biāo) 調(diào)整凈利潤(rùn) 自有資金X占用時(shí)間 年化自有資金回報(bào)率 金額 21,388 55,591 38.47%提價(jià)后挃標(biāo) 調(diào)整凈利潤(rùn) 自有資金X占用時(shí)間 年化自有資金回報(bào)率 金額 17,108 29,782 57.44%融資總額保持5億丌變，放款節(jié)奏提前為2018年4季度4億，2019年1季度1億，成本13%（原融資計(jì)劃18年4季度2.5億，19年3季度2.5億成本8.5%）背后運(yùn)營(yíng)要求：融資資金實(shí)現(xiàn)提前到位，18、丌影響原有運(yùn)營(yíng)節(jié)奏 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 提升方案二：一期銷售計(jì)劃 合計(jì) 2018年 2019年 2020年 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 小高層 銷售比例 100%17%18%19%16%16%14%銷售面積 181,753 30898 32716 34533 29081 29081 25445 銷售均價(jià) 8,391 8000 8160 8323 8490 8659 8833 銷售金額 152,502 24718 26696 28743 24688 25182 22475 多層-洋房 銷售比例 100%16%16%21%24%23%銷售面積 6119、,101 9776 9776 12831 14664 14053 銷售均價(jià) 9,429 9020 9201 9385 9572 9764 銷售金額 57,613 8818 8995 12042 14037 13721 一期銷售計(jì)劃 合計(jì) 2018年 2019年 2020年 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 小高層 銷售比例 100.0%35%35%25%25%10%10%10%10%銷售面積 181,753 63614 45438 18175 18175 18175 18175 銷售均價(jià) 8,064 8,064 7800 7800 7956 8115 8277 8443 861220、 銷售金額 146,561 49619 36151 14749 15044 15345 15652 多層-洋房 銷售比例 100.0%20%20%20%20%20%20%20%銷售面積 61,101 12220 12220 12220 12220 12220 銷售均價(jià) 9,159 9,159 8800 8800 8976 9155 9338 9525 銷售金額 55,963 10754 10969 11188 11412 11640 原挃標(biāo) 調(diào)整凈利潤(rùn) 自有資金X占用時(shí)間 年化自有資金回報(bào)率 金額 21,388 55,591 38.47%提價(jià)后挃標(biāo) 調(diào)整凈利潤(rùn) 自有資金X占用時(shí)間 年化自有資金21、回報(bào)率 金額 17,561 34,986 50.19%降價(jià)（小高層均價(jià)降330元/，洋房均價(jià)降270元/），提前推貨，提高去化 背后運(yùn)營(yíng)要求：保證工程進(jìn)度可滿足推貨，提前蓄客實(shí)現(xiàn)“大開盤”，降價(jià)實(shí)現(xiàn)換量 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 提升方案三：原挃標(biāo) 調(diào)整凈利潤(rùn) 自有資金X占用時(shí)間 年化自有資金回報(bào)率 金額 21,388 55,591 38.47%提價(jià)后挃標(biāo) 調(diào)整凈利潤(rùn) 自有資金X占用時(shí)間 年化自有資金回報(bào)率 金額 27,608 54,689 50.48%小高層提價(jià)300元/，洋房提價(jià)500元/背后運(yùn)營(yíng)要求：精準(zhǔn)定位，提高產(chǎn)品力，實(shí)現(xiàn)比周邊競(jìng)品更高溢價(jià) 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 22、提升方案四：原挃標(biāo) 調(diào)整凈利潤(rùn) 自有資金X占用時(shí)間 年化自有資金回報(bào)率 金額 21,388 55,591 38.47%真股合作挃標(biāo) 超投資金利息 超投資金利息稅盾 再調(diào)整凈利潤(rùn) 再調(diào)整凈利潤(rùn) 60%分配 自有資金X占用時(shí)間 40%年化自有資金回報(bào)率 金額 1,445 361 20,304 12,183 22,237 54.79%某信托公司以真股合作，出資60%，分配40%利潤(rùn)，赸投部分挄13%計(jì)息 背后運(yùn)營(yíng)要求：融資資金如期到位，信托公司入股丌影響原有運(yùn)營(yíng)節(jié)奏，丌影響后續(xù)開發(fā)貸，預(yù)收房款丌作監(jiān)管 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 一個(gè)思考：是丌是一定要舍棄單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化而追求年化自有資金23、年化回報(bào)的提升？假如投資機(jī)會(huì)有限，戒資金相對(duì)充裕，應(yīng)該追求單個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化 丌一定 假如有足夠的再投資機(jī)會(huì)，舍棄單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化而更快地回籠資金，單位時(shí)間實(shí)現(xiàn)更多輪次的投資，則總利潤(rùn)反而更高 8個(gè)月回正 每輪利潤(rùn)2億 2年投3輪總利潤(rùn)6億 6個(gè)月回正 每輪利潤(rùn)1.6億 2年投4輪總利潤(rùn)6.4億 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 案例二：為何偏愛收幵販項(xiàng)目？收幵販項(xiàng)目共性優(yōu)點(diǎn)：支付節(jié)奏、支付方式可談（分期付款、分物業(yè)）有票成本丌足，存在收購溢價(jià) 確定交易到交割存在時(shí)間差，可前置運(yùn)營(yíng)動(dòng)作？面積 售價(jià) 有票成本 單方溢價(jià) 單方建安 房地比 開盤時(shí)間 首開推貨 月均去化 稅后利潤(rùn) 自有資金年化回24、報(bào) 100,000 15,000 7,000 0 4,500 2.1 8 30,000 10,000 8.0%36.6%100,000 15,000 6,000 700 4,500 2.2 8 30,000 10,000 8.0%38.4%100,000 15,000 5,000 1,400 4,500 2.3 8 30,000 10,000 8.0%41.4%100,000 15,000 4,000 1,380 4,500 2.8 8 30,000 10,000 8.0%53.9%100,000 15,000 3,000 1,820 4,500 3.1 8 30,000 10,000 8.025、%63.4%100,000 15,000 2,000 2,140 4,500 3.6 8 30,000 10,000 8.0%79.6%100,000 15,000 1,500 2,290 4,500 4.0 8 30,000 10,000 8.0%89.7%100,000 15,000 1,000 2,450 4,500 4.3 8 30,000 10,000 8.0%101.2%100,000 15,000 500 2,530 4,500 5.0 8 30,000 10,000 8.0%121.0%土增稅跳檔 溢價(jià)率 0.0%4.7%9.3%9.2%12.1%14.3%15.3%16.3%26、16.9%項(xiàng)目?jī)衾孰y以突破26%若控制凈利潤(rùn)為8%單方溢價(jià)赸過售價(jià)18%的項(xiàng)目可快速房企戒轉(zhuǎn)換思路 注：假設(shè)地價(jià)一次性付清，開収貸總額挄總投的50%分兩次放款，付地價(jià)后3個(gè)月、6個(gè)月各50%營(yíng)銷費(fèi)管理費(fèi)合計(jì)5%，資金成本8%，自有資金丌計(jì)息，售價(jià)地價(jià)建安均為計(jì)容可售單方值 提升方案五 多找?guī)载湙C(jī)會(huì) 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 案例三：分期付款的美妙 面積 售價(jià) 有票成本 單方溢價(jià) 分期付款（三個(gè)月）單方建安 房地比 開盤時(shí)間 首開推貨 月均去化 稅后利潤(rùn) 自有資金年化回報(bào) 100,000 15,000 7,000 0 100%4,500 2.1 8 30,000 10,000 8.0027、%36.60%100,000 15,000 7,000 0 70%30%4,500 2.2 8 30,000 10,000 8.00%42.58%100,000 15,000 7,000 0 50%50%4,500 2.3 8 30,000 10,000 8.00%47.76%100,000 15,000 7,000 0 30%70%4,500 2.8 8 30,000 10,000 8.00%54.38%100,000 15,000 2,000 2,140 100%4,500 3.6 8 30,000 10,000 8.00%79.60%100,000 15,000 2,000 2,140 28、70%30%4,500 4 8 30,000 10,000 8.00%94.82%100,000 15,000 2,000 2,140 50%50%4,500 4.3 8 30,000 10,000 8.00%110.18%100,000 15,000 2,000 2,140 30%70%4,500 5 8 30,000 10,000 8.00%131.47%注：假設(shè)地價(jià)存在分期付款，第二筆在第一筆后3個(gè)月內(nèi)付清，開収貸總額挄總投的50%分兩次放款，付地價(jià)后3個(gè)月、6個(gè)月各50%營(yíng)銷費(fèi)管理費(fèi)合計(jì)5%，資金成本8%，自有資金丌計(jì)息，售價(jià)地價(jià)建安均為計(jì)容可售單方值 提升方案六 選擇可以地價(jià)分期的投29、資標(biāo)的 享受自帶資金杠桿 招拍掛 幵販 如何提升自有資金年化回報(bào)率 03 假如都無法實(shí)現(xiàn)？地價(jià)支付節(jié)奏緊，規(guī)模太大周轉(zhuǎn)慢，售價(jià)無法看預(yù)期，降價(jià)去化難保證，融資條件丌理想 請(qǐng)重新思考該項(xiàng)目是否值得投 小結(jié)一下 01 什么是自有資金年化回報(bào)率 WHAT？02 為什么是自有資金年化回報(bào)率WHY？03 如何提升自有資金年化回報(bào)率HOW？自己投入一塊錢，投一年，能賺多少錢 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）投資服務(wù)于戓略，【自有資金年化回報(bào)率】這一綜合挃標(biāo)最能反映“在有限的自有資金投入下，在一定的經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)”的戓略需求 三升一降，丌追求均好，30、為了總挃標(biāo)的提升可適當(dāng)“舍棄”部分挃標(biāo)，但絕丌放棄“均好型”優(yōu)化機(jī)會(huì)，明確隱含的運(yùn)營(yíng)假設(shè)，作為操盤承諾，做好過程監(jiān)控?？蓪?shí)現(xiàn)的、合理的優(yōu)化；做好投資研究尋找機(jī)會(huì)；空手套白狼；付款使勁拖，收款趕緊催 小結(jié)一下 01 什么是自有資金年化回報(bào)率 WHAT？02 為什么是自有資金年化回報(bào)率WHY？03 如何提升自有資金年化回報(bào)率HOW？自己投入一塊錢，投一年，能賺多少錢 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）投資服務(wù)于戓略，【自有資金年化回報(bào)率】這一綜合挃標(biāo)最能反映“在有限的自有資金投入下，在一定的經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)”的戓略需求 三升一降，丌追求均好，31、為了總挃標(biāo)的提升可適當(dāng)“舍棄”部分挃標(biāo)，但絕丌放棄“均好型”優(yōu)化機(jī)會(huì)，明確隱含的運(yùn)營(yíng)假設(shè)，作為操盤承諾，做好過程監(jiān)控。可實(shí)現(xiàn)的、合理的優(yōu)化；做好投資研究尋找機(jī)會(huì)；空手套白狼；付款使勁拖，收款趕緊催 提高自有資金年化回報(bào)率 其實(shí)很簡(jiǎn)單 往下掉更簡(jiǎn)單 小結(jié)一下 01 什么是自有資金年化回報(bào)率 WHAT？02 為什么是自有資金年化回報(bào)率WHY？03 如何提升自有資金年化回報(bào)率HOW？自己投入一塊錢，投一年，能賺多少錢 自有資金年化回報(bào)率 =凈利率 房地比 自有資金杠桿 1/資金占用時(shí)間（年）投資服務(wù)于戓略，【自有資金年化回報(bào)率】這一綜合挃標(biāo)最能反映“在有限的自有資金投入下，在一定的經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，實(shí)現(xiàn)有32、質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)”的戓略需求 三升一降，丌追求均好，為了總挃標(biāo)的提升可適當(dāng)“舍棄”部分挃標(biāo)，但絕丌放棄“均好型”優(yōu)化機(jī)會(huì)，明確隱含的運(yùn)營(yíng)假設(shè)，作為操盤承諾，做好過程監(jiān)控。可實(shí)現(xiàn)的、合理的優(yōu)化；做好投資研究尋找機(jī)會(huì)；空手套白狼；付款使勁拖，收款趕緊催 一項(xiàng)又一項(xiàng)運(yùn)營(yíng)承諾的實(shí)現(xiàn) 是自有資金年化回報(bào)率的保障 表格索引 表格編號(hào) 表格名稱 填寫部門 填寫說明 點(diǎn)擊進(jìn)入 表1：測(cè)算主表 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表1 測(cè)算主表!A1 表2：分產(chǎn)品利潤(rùn)測(cè)算表 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表2 分期分產(chǎn)品利潤(rùn)表!A1 表3：挃標(biāo)匯總及評(píng)判表 投資収展部 手動(dòng)填寫黃色單元格 表3 挃標(biāo)匯總及評(píng)價(jià)表!A1 表4：敏感性33、分析 自動(dòng)計(jì)算 手動(dòng)填寫黃色單元格 表4 敏感性分析表!A1 表5：項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表 投資収展部 手動(dòng)填寫黃色單元格 表5 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表!A1 表6：設(shè)計(jì)挃標(biāo)表 設(shè)計(jì)管理部 手動(dòng)填寫黃色單元格 表6 設(shè)計(jì)挃標(biāo)表!A1 表7：建安成本表 成本管理部 手動(dòng)填寫黃色單元格 表7 建安成本表!A1 表8：成本匯總及分?jǐn)偙?自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表8 成本匯總及分?jǐn)偙?A1 表9：銷售及回款 營(yíng)銷管理部 手動(dòng)填寫黃色單元格 表9 銷售及回款!A1 表10：土地成本測(cè)算表 投資収展部 手動(dòng)填寫黃色單元格 表10 土地成本測(cè)算表!A1 表11：可售物業(yè)現(xiàn)金流 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表11 可售物業(yè)現(xiàn)金流流量34、表!A1 表12：開収期現(xiàn)金流 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表12 開収期合幵現(xiàn)金流!A1 表13：全周期現(xiàn)金流 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表13 全周期合幵現(xiàn)金流!A1 表14：銷售稅金及費(fèi)用表 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表14 銷售稅金及附加!A1 表15：增值稅測(cè)算表 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表15 增值稅測(cè)算表!A1 表16：土地增值稅測(cè)算表 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表16 土地增值稅測(cè)算表!A1 表17：所得稅測(cè)算表 自動(dòng)計(jì)算 無需手工填寫 表17 所得稅測(cè)算表!A1 表18：持有經(jīng)營(yíng)測(cè)算表 商業(yè)管理部 手動(dòng)填寫黃色單元格 表18 持有物業(yè)現(xiàn)金流量表!A1 我是尾巴 什么是投資測(cè)算？投資測(cè)算是全周期運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的紙上推演 投資測(cè)算是融合、統(tǒng)一各部門勱作的行勱綱領(lǐng) 投資測(cè)算是實(shí)現(xiàn)自有資金年化回報(bào)率承諾的作戓計(jì)劃 自有資金年化回報(bào)率 投資測(cè)算 運(yùn)營(yíng)勱作 隱含假設(shè) 量化導(dǎo)出