午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、基于魯東實踐的收并購經驗分享2020年7月魯東區域四有人才主動拓展01魯東區域投資概況02收 并 購 模 式 簡 析目錄CONTENTS03收 并 購 案 例 分 享1.1 魯東土地市場概況 青島市：前三十強房企進駐28家近三年出讓土地多為產業勾地或舊改用地，底價成交率86%煙臺市：前二十強房企進駐18家近三年市區出讓商住用地153宗底價成交率85%青煙主力市場，競爭激烈，但公開化機會僅約為15%臨朐縣昌樂縣安丘市諸城市黃島區膠州市高密市即墨區平度市昌邑市萊州市萊西市招遠市龍口市棲霞市蓬萊市萊陽市海陽市乳山市牟平區文登區榮成市壽光市城陽區嶗山區李滄區市北區市南區坊子區濰城區奎文區高新區寒亭區福2、山區開發區芝罘區萊山區高新區高新區環翠區臨港區經開區青州市碧桂園鳳凰云璟碧桂園翡翠郡碧桂園珺悅府碧桂園棲鳳臺碧桂園WH瓏樾碧桂園翡翠華府碧桂園翡翠郡碧桂園天璽碧桂園鳳翔府碧桂園翡翠世家碧桂園鉑玥府碧桂園安丘碧桂園碧桂園星薈碧桂園藍谷之光青島碧桂園碧桂園翡翠城碧桂園云著碧桂園依云四季碧桂園珠山郡碧桂園玖瓏臺碧桂園翡翠灣碧桂園玖州府碧桂園梧桐府碧桂園翡翠華府碧桂園玖州府二期碧桂園鳳凰琉璃海碧桂園東城時代萊西工廠項目碧桂園萊陽首府碧桂園濱海城碧桂園鳳凰山莊煙臺240項目碧桂園鳳凰壹號院蓬萊碧桂園碧桂園鳳凰臺碧桂園龍游臺碧桂園天譽碧桂園城市之光碧桂園萊鳳臺碧桂園桃李東方碧桂園桃李東方碧桂園鳳凰臺碧桂園3、嘉譽碧桂園云境碧桂園盛匯瀾庭碧桂園湖悅天境碧桂園翡翠灣碧桂園瑞源朗悅灣碧桂園翡翠臺碧桂園美筑1.2 魯東土地投資概況魯東區域成立以來，合計獲取土地48宗（含已簽約鎖定待獲取）濰坊壽光坊子天璽安丘興安坊子191青島高新金華支路芝罘項目劉家埠東榮成牛口石文登二期（政府勾地）即墨藍谷（產業勾地）萊州項目（合作勾地）萊陽萊動（工廠拆遷）榮成一中（城投合作）藍谷二期（產業勾地）大盧河東（合作勾地）煙臺240（政府勾地）龍口鳳凰臺（合作勾地）高密二實小（政府勾地）膠南翡翠臺（合作勾地）萊州北苑路（合作勾地）萊州蘇州路（產業勾地）昌樂昌盛街（政府勾地）文登峰西（村企合作勾地）諸城二期（國企合作勾地）高新未來4、學校（合作勾地）黃島項目（溢價收購）龍口109（折價收購）煙臺山莊（爛尾收購）煙臺牟平（股權收購）膠州中集（增資擴股）招遠項目（村改合作）市北LC（股權收購）膠州中趙（股權收購）長江西路（股權收購）濰坊鳳凰臺（司法拍賣）昌樂鉑悅府（折價收購）玖州府一期（股權收購）市北招商（產交所增資）文登寶宇（在建工程轉讓）珠山郡項目（產交所增資）平度WH（在建工程轉讓）黑卓項目（勾地股權收購）承 責 違 約貢 獻 現 金 流累 計 利 潤 率累 計 利 潤 額0X X 億X X%X X 億獲取方式復雜多樣，勾地及收并購項目占比達70%以上招拍掛14/48勾地收并購34/48直接招拍掛9宗勾地類17宗收并購類5、17宗桃李東方（和諧）安碧項目（和諧）青州二期（和諧）濰城地塊（和諧）萊州東莊頭（和諧）底價和諧5宗1.3 欲善其事 先利其器 投資系統專項培訓 各投資小分隊內部專題培訓 區域平臺評審組輪崗計劃 未來領袖+超級碧業生+高潛質投資新人 理論授課+案例探討+實踐+高管帶教 定向培養收并購人才，建立人才供應鏈 人才公寓專題研究分享會 房地產全流程涉稅專題研究分享會 收并購經驗分享交流會多層次培訓計劃多主題內部分享會收并購人才定向培養：黃埔計劃 系統化培訓和碎片化結合，有效提升投資專業力尤其收并購相關能力精準賦能、全員提升，加強專業型投資人才儲備01魯東區域投資概況02收 并 購 模 式 簡 析目錄C6、ONTENTS03收 并 購 案 例 分 享2.1 交易模式簡析土地使用權轉讓股權類合作開發資產轉讓作價入股股權收購增資入股備注：另有聯營開發、品牌輸出/代建代管等模式，集團嚴禁，暫不考慮交易標的對價構成稅務算法受限條件交易周期風險特性2.2 土地使用權轉讓即資產收購，指直接從原土地使用權人手中受讓土地。（1）已繳納土地出讓金和契稅，已取得國有土地使用權證；（2）已投資額（不含出讓金）占總投資達到25%。條件概念優缺點【優點】轉讓完成后不涉及以前公司的債權債務；過戶后基本可達到預售條件，有利于實現資金高周轉；部分項目涉及土增稅跳點，兩段式有可能節約稅費；【缺點】轉讓階段稅費高；需辦完繳清土地款7、辦理國土證后；過戶后重新變更報建、招標等主體。（1）目標公司債權債務過于復雜，不適用于股權收購時，可考慮土地轉讓；（2）目標公司除了目標土地外，有其他資產、物業或經營業務不好剝離，或者對方不愿轉讓目標公司股權時，可考慮土地轉讓。適用情形2.2 土地使用權轉讓（1）土地已抵押的處理土地已抵押，未經抵押權人同意轉讓將無法過戶。解決方案：A.置換抵押物實現標的資產解壓B.償還債務解除抵押，解押的資金盡可能由對方解決，其次溝通債權人或銀行嘗試過渡期真空，如對方無資金，在其提供足額擔保的前提下，我司提供借款（轉對價款）處理。（2）未達到法定轉讓條件的處理根據 土地管理法規定，國有土地使用權轉讓必須達到開8、發投資總額的25%的條件，未達到25%不允許轉讓。實際上標的多為空地，不滿足開發強度。解決方案：要求按照我司的規劃設計條件開發至25%（通常由我司團隊進行開發管理），但資金盡可能由對方提供，如確需我司投入，需提供足額抵押/擔保，通過銀行委貸。注意事項及解決辦法2.3 股權收購和增資入股股權收購增資入股適用范圍資產、債權債務簡單清晰1、資產、債權債務簡單清晰；2、我司投入資金不希望被對方抽走；3、涉及國資可通過產交所增資設置排他條件。資金受讓方股權轉讓方（原股東）項目公司涉及稅種印花稅，所得稅（如溢價）印花稅，暫不涉所得稅注冊資本金影響注冊資本金金額無影響增加注冊資本金優點操作簡便快捷，避免資產9、流轉稅1、操作簡便快捷，避免資產流轉稅及所得稅等；2、投入資金不被合作方抽走；3、涉及國資的可變相設置排他條件，提高獲取把握度。缺點或有債權債務風險1、或有債權債務風險；2、單次操作無法實現100%持股；3、注冊資本金可能會過高。01魯東區域投資概況02收 并 購 模 式 簡 析目錄CONTENTS03收 并 購 案 例 分 享3.1 在建工程轉讓案例（平度WH）占地面積：36983（55.47畝）容積率：2.2規劃建面：10.88萬貨值：6.89億元獲取方式：在建工程轉讓+合作開發項目概況&項目背景權屬情況項目公司青島WH實業有限公司于2009年通10月通過公開招拍掛同時競得目標地塊，及其北10、側商業地塊。已足額繳納土地出讓金及相關稅費，并于2011年11月取得國土證。建設情況北側商業地塊已經基本完工，部分已銷售，已有企業入駐，但尚未完成竣工驗收。南側住宅地塊已完成基坑支護，五棟樓已經打樁。已取得建設用地規劃許可證，已有報規方案，但未取得建設工程規劃許可證及施工證。已簽署基坑監測、樁基、設計等部分建設工程合同，未簽訂總包合同（但有中標通知書）。抵押擔保情況目標公司未與金融機構發生過信貸關系，但存在對外抵押擔保信息。其中目標地塊已抵押給中國農業銀行平度市支行，為母公司青島WHZY用品有限公司擔保其銀行貸款3700萬元。土地款已付清，公司存續時間較久，名下存在其他資產，采用在建工程轉讓。11、3.1 在建工程轉讓案例（平度WH）合作模式：在建工程轉讓+合作開發模式，首先代建至25%，然后轉讓至合資公司合作開發，同股同投，我司操盤并表。過戶前代建階段：由我司通過銀行委貸方式投入，進行項目過戶前的開發建設，WH實業在我司團隊進場前將目標土地以第二順位抵押至我司；過戶前合作方自行出資解除第一順位抵押。過戶后開發建設：同股同投。住宅地塊代建至投資額25%02在建工程轉讓至合資公司項目公司A合作開發BGYWH實業49%51%WH實業目標地塊（在建工程）WH實業目標地塊（凈地）代建至25%第二順位抵押01交易路徑&交易流程2019年月集團定案2019年3月25日項目立項協議談判制定具體合作發難12、合作方的訴求和痛點通過條款實現合作方案2019年4月2019年3月確定對價款盡職調查簽訂合作協議確定合作對價后，快速簽訂協議2019年5月7日2019年8月5日2019年7月16日2019年5月8日團隊進場取得工規證取得施工證簽訂借款、抵押合同辦理二押登記2019年7月16日2019年9月16日委貸放款資金到位三方委貸協議2019年9月9日物價局定評估價流轉至稅務局核算稅費2019年9月16日提報稅局 申請轉讓轉讓協議、工程發票、工程合同等選擇一般計稅2019年9月10日稅務局啟動土地評估材料流轉至物價局下屬評估公司2019年9月19日撤銷第一順位抵押WHZY自行還款完稅契稅、印花稅2019年13、9月19日2019年9月19日撤銷二押2019年9月19日過戶現場勘查變更國土證2019年11月2019年10月17日2019年9月25日2019年9月19日支付土地對價款取得預售證支付在建工程轉讓款用于歸還我司委貸項目開盤2019年9月29日合作方支付轉讓環節增值稅、土增稅3.1 在建工程轉讓案例（平度WH）經驗總結：經驗一：路徑設置周密，考慮多種可能性。另過戶前我司投入通過委托貸款方式，可保障我司資金安全；經驗二：各項工作充分前置，與相關部門保持密切溝通交流，有效控制土地評估價格，完稅、撤押、過戶無縫銜接，同步完成，有效控制“真空期”，充分保障我司權益；經驗三：設置合理的付款節奏，爭取有利14、開盤條件，獲取10天即開盤，有效降低自有資金占用，提高周轉率。凈利潤率：XXX%年化回報：289.0%3.2 股權收購案例（市北LC）占地面積：58.01畝；綜合容積率：2.97；規劃建面：11.5萬畝單價：2066萬/畝；含稅足票樓面地價：XXX元/總對價：XXX億元（溢價XX萬元）；總貨值：26.89億元 項目背景：LC科技集團有限公司于2018年8月13日通過產業勾地以15.7億元底價獲取大數據產業園3宗國有土地，合計94.3畝，其中地塊一（住宅用地）占地32.6畝，容積率2.9，地塊二（商務金融用地）占地25.4畝，容積率3.1，地塊三（商務金融用地，競得人100%自持）容積率3.2715、。LC擬將地塊一（住宅地塊）、地塊二（商務金融地塊）兩宗土地與我司合作，地塊三（自持地塊）LC已自行開發建設，作為大數據產業園。權屬情況：地塊一、地塊二權屬清楚，由LC兩個全資子公司（青島茗筑華天置業有限公司、青島茗筑華錦置業有限公司）分別簽署土地出讓合同，且兩個項目公司名下無其他資產。債權債務關系：債權債務關系較為簡單，沒有任何的糾紛及法律訴訟，沒有拖欠政府部門的任何土地款、稅費及土地閑置費。項目概況&項目背景項目公司債權債務簡單，且土地權屬清晰，故采用股權收購模式。3.2 股權收購案例（市北LC）一、合作模式類型：90%股權收購二、合作模式概述：合作模式概況：我司收購LC全資子公司（項目公16、司1、2）股權。Step 1：通過雙方協商一致，我司收購LC全資子公司90%股權，交易總對價為XX億；Step 2：我司獲取LC全資項目子公司90%股權后，操盤開發，合作方保留項目公司10%股份用于處理員工內部購房和溢價。LC集團項目公司1項目公司2XXX億元（XX億元+XX萬元溢價）90%股權碧桂園LC集團碧桂園項目公司1、210%90%3.2 股權收購案例（市北LC）經驗總結：經驗一：尊重事實，合理預估風險，實現效益平衡。集團領導英明決策，得以虎口拔牙，快速獲取；經驗二：前置資金組合，有效減少資金占用，預估可實現極高自有資金回報；經驗三：積極爭取，規劃問題前置溝通。突破部分市場編研方案強制17、要求，更改編研條件，保證項目規劃方案快速審批；經驗四：在銷售受限的情況下，見縫插針點對點開盤實現7.3億銷售、5.51億回款。且11月份實現股東資金回正。凈利潤率：XXX%年化回報：107.2%3.3 增資擴股案例（黃島GZK）GZK項目概況項目位于青島市西海岸新區，土地為商住用地，占地162.7畝。地塊一級整理方尋求合作。合作方背景1、合作方1（國企）青島XXXX有限公司（簡稱RF）：區屬大型國有集團企業，主要負責古鎮口軍民融合示范區的土地一級整理，城市配套等公共配套建設。目前，古鎮口片區的土地出讓大部分由該公司主導。2、合作方2（一級整理方）JHB公司為目標地塊的前期整理單位。為確保底價獲18、取土地，通過DJ（其全資子公司）于2018年10月份與青島軍民融合發展集團有限公司簽署了目標地塊合作協議。3、為實現唯一性摘牌，摘牌前必須由RF占大股，摘牌后我司再行收購股權，實現控股操盤。本項目涉及國資，采用增資擴股模式，可通過產交所增資設置排他條件，確保唯一性獲取。1股權收購5%DJ注冊資本5萬元JHB1JHB295%4增資擴股395%5%RF目標公司注冊資本1800萬元土地摘地45%55%土地競買保證金BGY支付DJ注冊資本5萬元BGYJHB22BGYJHB2DJ注冊資本5萬元RF目標公司注冊資本19800萬元95%5%5%95%背景：JHB已事先成立全資子公司DJ，明確DJ為與RF合作19、的主體。Step 1：我司收購DJ95%股權，以DJ為主體，與RF成立項目公司進行合作。此時股權比例為DJ：RF=45%：55%；Step 2：項目公司參與目標地塊競買，保證金由BGY通過DJ股東借款至目標公司進行支付；Step 3：簽訂土地成交確認書60個工作日內，RF確保目標公司在產交所發布增資90.909%公告，且通過競爭性談判（遴選方案）確保DJ底價增資，增資后目標公司中股權比例為RF：DJ=5%：95%。立項2019.03.04區域預審2019.03.11盡調2019.04.20-05.10一次定案2019.03.21二次定案（補充匯報）2019.04.05三方簽訂協議2019.0520、.25-28雙方支付共管資金2019.06.03土地保證金2019.06.17摘牌2019.06.19增資公告發布2019.08.16JHB第二共管資金2019.07.01工規證2019.07.12第一次股權變更2019.06.11RF第二筆共管資金2019.07.12JHB第一筆溢價2019.08.17預售許可證2019.09.20增資擴股完成2019.10.23第三次股權變更2020.03.02JHB第二溢價2019.10.25RF第一溢價2019.10.28施工許可證2019.08.21補充匯報定價、去化支撐，以及如何確保獲取國企股權核心商務條款,合作模式資金支付節奏路徑滿足雙方過會要求21、公告式規劃許可證，未上會、未公示、當天出證增資方案遴選方公告延期DJ股比（項目公司兩股東之一）：博龍：扶綏=95%：5%悅發股比（項目公司）：DJ:RF=95%：5%合作模式節點鋪排3.3 增資擴股案例（黃島GZK）GZK項目關鍵點：通過產交所公開競價實現國有資產轉讓，通過競爭性談判（遴選方案）底價增資2、競爭性談判（遴選方案）：通過合理設置規則和評分標準，有效保障我司底價中標。1、最高報價得分20分2、最低報價得分10分最高報價與最低報價最大差額僅10分1、項目管理機構評分標準40分（業績及信用）2、方案評分標準60分（建筑方案、裝配式建筑施工、人才公寓、公寓運營、工期計劃、建筑團隊）3、特22、殊事項加分10分（科技小鎮、能源研發中心協議、福布斯榜單、裝配式建筑產業基地、博士后工作站）特殊事項加分項按照我司符合的條件設置，可基本確定該部分滿分（且此加分項可減小經濟標的10分差額）談判小組專家成員均為合作方指派，可基本保證我司該部分為滿分經濟標：20分技術標：80分（含加分項共110分，乘80%比例計分）大概率確保我司唯一性獲取3.3 增資擴股案例（黃島GZK）1、申請人資格：控股股東或實際控制人注冊資本金130億以上，連續三年營業收入1500億以上，一級開發資質。3.4 投資感悟1、模式選擇（沒有最好，只有最適合）2、投資原則（安全靠譜利益最大化）3、找對人物（職業經理人摸背景，老板談對價）4、條件爭取（不卑不亢，只有錯買沒有錯賣）5、投資底限（陽光 正直 專業，才能收獲尊重與信任）始終如履薄冰始終戰戰兢兢