午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、南通區域“四有人才 主動拓展”專題匯報匯報人：日期：20200731 主動拓展 全競提升目錄Contents區域發展歷程及業績主動拓展 多元突破全競提升 持續深耕南通區域發展歷程01PART2011201320172020集團首進南通，獲取如東碧桂園一期地塊。原滬蘇區域進入南通城區，獲取開發區南通碧桂園項目地塊。南通片區成立，南通市范圍內操盤項目超20個。南通區域成立，自5月11日區域成立至今，新獲取地塊6宗，目前區域合計項目總數49個，在建項目25個。南通區域發展歷程1.1南通區域項目布局2013 如皋碧桂園2014 如皋龍游湖海安市如東縣如皋市通州區海門區啟東市崇川區開發區如東碧桂園東洲壹2、號院十里江山天璽灣湖山源著觀瀾臺鉑金時代新都會云樾河山天悅通州五期天悅北項目五接項目南山寺項目啟東碧桂園蝶湖世界灣啟東大名府啟東鶴城碧桂園呂四人民路項目中南碧桂園長江印熙悅天璽江海都會海門水街2號南通碧桂園云谷云樾東方崇州府林肯公園中創大都會海上傳奇楓丹酩悅翡翠華府佳期漫九璽臺時代悅城公館1895時代都會港閘項目如皋碧桂園如皋龍游湖頤和樾園如皋紫云集如皋頤和江山中央大道項目海安海棠別院通揚運河北通州（11個）如東（3個）海安（2個）如皋（6個）崇川（7個）開發區（8個）海門（5個）啟東（5個）嘉興平湖興豪路碧桂園嘉興平湖新埭碧桂園上海、浙江（2個）南通區域目前合計項目總數共計49個，其中在建項3、目25個，合作項目20個。1.22020年上半年投資業績盤點 2020年上半年，區域共計獲取6個項目，權益投資額31.7億，新增獲取項目平均權益比從54%提升至67%，新增貨值119億，權益貨值79.28億，在南通主城、如皋、海安、通州及啟東共計5個區縣實現補貨；2020年新增獲取項目均為區域積極進入地區，其中收并購項目2個，招拍掛項目3個，雙限搖號項目1個，平均貨地比2.6，順利進駐南通市港閘區，實現了區縣100%全覆蓋；在海安、如皋與當地城投公司實現項目合作，建立良好合作關系。跟進地塊41上報定案33通過定案29實質獲取62013 如皋碧桂園2014 如皋龍游湖海安市如東縣如皋市通州區海門4、市啟東市港閘區崇川區開發區通揚運河北項目（招拍掛）海安（1個）五接鎮項目（收并購）南山寺西項目（招拍掛）通州（2個）中央大道項目（收并購）如皋（1個）永興大道項目（雙限搖號）港閘（1個）呂四人民路項目（招拍掛）啟東（1個）1.30.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%2017201820192020我司南通2017-2020年市占率2020年上半年南通市各板塊土拍貨地比一覽表板塊主力樓面價區間（元/）預計主力售價區間（元/）平均貨地比我司獲取項目貨地比主城區10500-1750022000-310001.92.15通州區805、00-1250016000-220002.12.87海門區11000-1300020000-230002.0/啟東市9500-1050018000-210002.02.74如皋市5500-650013000-140002.22.57如東縣5000-650011000-135002.2/海安市5000-750012000-150002.32.73合計2.12.6市占率低、貨地比高：投資競爭力市占率中、貨地比中：全面競爭力市占率高、貨地比低：投資競爭力+全面競爭力一點思考1.4注：按權益比修正主動拓展 多元突破02PART概述 人員保障 制度先行 充分培訓投前 前置策劃 邏輯閉環 因城施策投中 底6、線管理、內控管理 全周期后評估投后2.1投前人員保障 四有人才責任片區包干 謹慎選擇新項目項目總 重點板塊精選優秀團隊限時突破制度先行 項目總1+1（屬地制+輪換制）投資專項激勵充分培訓 前置培訓統一思想、專項培訓提升能力 定案勾選表、拓展工具包助力投資拿地2.12.1投中市場產品客戶以市場、客戶、產品為核心，增加競品、未來土地、板塊輪動研究，形成邏輯閉環，謹慎研判。投資設計成本運營財務項目前策投資牽頭聯動項目、設計、成本、運營、財務、前策等相關部門組建大投資團隊，前置策劃。以完備的投資團隊及研判邏輯為基礎，針對不同板塊的實際情況，因城施策制定突破策略，完成貨量補充，助力城市深耕（推動限價搖號7、，勾地123，全民推地，城投重點突破）。2.1投后城市名稱我司申請樓面價（元/）最終成交樓面價（元/）差價（元/）差價比例備注通州金沙灣綠地江海圖北側747778063294%中南金溪府東側80599235117615%陽光城運鹽河1036212515215321%綠城競得，戰略性進入海安七星湖東/4805/世茂如皋壹言廣場西508355214389%壹言黨校南/5033/新城雨潤西/6322/旭輝如東榮潤麒麟府西側4359498462514%榮潤晨園南側/6400/綠城，戰略拿地啟東科創路西側489152293387%雅居樂惠萍鎮五號地西10022103313093%銀洲，戰略性拿地惠萍家園8、東75009012151220%建都惠陽路西中央大道南907010211114113%盛和，戰略性拿地首進啟東海門海興路東、海門河北931613038372240%藍光，戰略性拿地海門河北、圩角河西937113093372240%萬科，戰略補倉定案指標為底線目標，必須達成。區域制定內控指標，作為全周期考核標準。項目團隊以內控指標為基礎制定開發計劃，軍令狀承責。針對定案項目進行定案后評估，分析總結投資工作問題，改進完善制度流程。獲取項目分階段后評估，過程管控，確保指標落地。未參與地塊階段性后評估，借鑒思考，提升投資能力。三個后評估2.2獲取案例匯總l 協助合作方聯系勾地方，由合作方前置獲取項目；9、l 保留合作窗口期，待交通、學區等利好因素明朗化后進入項目公司。l 土拍市場熱度持續上漲，高溢價地塊頻出；l 積極溝通城投尋求合作，以原始成交價順利合作。l 獨立限價鎮區，前置溝通競買參與單位，低價競合，保證經營效益。l城區土拍熱度高，意向進駐房企眾多；l推動“雙限搖號”，通過提高中簽概率順利獲取。l 持續深耕板塊，基于對于市場、客戶的深度認知，前瞻性持續布局。l 與板塊一級整理單位城投公司前置建立合作基礎，優先獲取板塊信息利好；l 溝通政府容積率調整，提高我司方案/產品競爭力。146523通州五接鎮項目如皋177地塊呂四人民路南側地塊港閘永興大道南地塊海安通揚運河生態區地塊通州南山寺西側地塊10、2.2.1獲取案例解析-五接鎮項目（收并購/合作方）占地：194畝 容積率：2.15 我司股權：51%2019.12.2主責落實招商條件2019.12.5合作方競得地塊2020.3深化真實客戶驗證，完善項目資料2020.4.1集團定案通過2020.5.12合作協議簽訂2020.5.13完成工商變更 目標地塊于2020年12月競拍，節點下交通、學區等規劃利好趨勢不明朗；前置溝通政府，落實解決招商引資條件，助合作單位溝通勾地方，合作方摘牌；溝通合作方保留合作機會，預留合作窗口期6個月（跨春節）滬蘇通公鐵兩用橋開通時間確定，通州區育才中學五接鎮分校區規劃確定；啟動深入調研真實客戶，論證項目可行性，順11、利定案獲取；合作方土地款全額墊資，有效降低我司資金投入，提高年化自有資金回報率；前置協助項目方案報批，提高開發效率，合作協議簽訂后12天獲取工規證，18天獲取施工證，72天獲取預售證。2.2.2獲取案例解析-如皋177地塊（收并購/城投）占地：94.6畝 容積率：2.3 我司股權：70%凈利潤率：9.82%年化自有資金回報率：40.01%2019.10.17城投底價獲取地塊2020.3我司介入談判2020.4.21集團定案通過2020.4.27政府平臺掛牌2020.5.12底價獲取2020.6.2完成工商變更 目標地塊2019年10月競拍，由于起拍價較高，我司未參與目標地塊競買；如皋土拍市場自12、2020年伊始，熱度持續上漲，城區高樓面價地塊頻出，競爭形勢趨于白熱化；對于城投已獲取未開發地塊保持持續關注，定期維護城投關系，提前獲取信息；利用板塊內現有成功項目操盤經驗等利好優勢積極溝通爭取合作，獲取城投認可；優化方案高效決策，PK中鐵/華潤/恒大；獲取前突破規劃要求，落實毛坯銷售；前置設定排他條件（財富200強等），確保我司于5月12日底價獲取，含利息樓面價5376元/；2020年7月1日，與目標地塊一路之隔的一宗宅地由新城競得，成交樓面價6323元/。2.2.3獲取案例解析-呂四人民路南側地塊（招拍掛/低價競合）呂四港鎮為啟東市下屬發達鎮區，鎮區獨立限價，限價政策不同于南通主城區的成本13、導向定價，而是基于周邊市場價格導向型定價，且帶有一定的主觀意識；目標地塊起拍樓面價5500元/，目前鎮區我司主力在售項目價格區間集中在毛坯12000-12500元/；截止保證金截止共計5家企業參與競拍，考慮價格備案不確定性，我司牽頭勸退一家后主動溝通另外3家報名企業，最終實現低價競合，成交樓面價5637元/；我司占股30%并主操盤，實現了發達鎮區的持續深耕，保障后續項目效益達成；合作協議洽談階段，爭取有利的資金條件（超股權比例使用融資，當日資金歸集、按月分配等），有效提高我方效益水平。占地：71.18畝 容積率：2.0 我司股權：30%2.2.42018-2019年，南通主城區土拍熱度居高不下14、，已進駐房企補倉勢頭較猛，未進駐房企進駐意愿強烈，參拍熱情高漲，中海以進入現房銷售獲取崇川區3宗地塊，華潤、萬科、綠城等以結構封頂價在中創區、港閘區有所斬獲；2020年上半年，我司推動主城區啟動土拍“雙限搖號”（限房價、限地價，進入政府規定的土地最高限價后，經現場搖號確定競得人）；2020年6月5日順利通過搖號摘得南通主城港閘區R20003地塊（前期摸排共計27家企業53個馬甲參與競買搖號，我司9個馬甲，競得概率為17%），實現港閘區首次進駐，完成區域內區縣全覆蓋的同時，完成主城區順利補倉。獲取案例解析-港閘永興大道南側地塊（招拍掛/雙限搖號）占地：72.54畝 容積率：2.21 我司股權：115、00%2.2.5獲取案例解析-通州南山寺西側地塊（招拍掛/前瞻布局）2018201720132020我司于2013年首進通州區南山湖板塊，獲取緊鄰南山湖公園的碧桂園天璽灣項目，截止2020年初已在南山湖板塊累計開發5宗地塊4個項目；通過對區域各項利好政策剖析，預估通州土拍市場將在2020年迎來較大熱度提升和漲幅，自2020年3月重點研判通州市場，積極前置溝通獲取土地信息并參與競拍；目標地塊于2020年5月出讓，利用我司在板塊內深耕多年的政府關系、團隊優勢和客群基礎，前置訪談調研，精準定位、合理預期，前瞻性順利補倉；2020年通州區土拍市場熱度持續上漲，綠城于7月13日在同板塊競得一宗宅地，樓面16、價12515元/，較目標地塊高出超2000元/；我司同板塊在售全資項目桃李江山 4 月首開，中高層洋房毛坯均價14300元/，依托土拍節點和熱度，鋪排二推節點，6月加推均價上漲至 16300 元平米，并實現車位捆綁銷售，去化率超 95%，預計下一批次加推均價可突破17000元/。通州區南山湖板塊項目布局圖項目公示方案鳥瞰圖占地：73.95畝 容積率：1.3 我司股權：70%2.2.6獲取案例解析-海安通揚運河地塊（招拍掛/城投合作）占地：103.36畝 容積率：1.4 我司股權：70%通揚運河生態區規劃項目公示方案鳥瞰圖實驗小學分校區（TOP1）地塊掛牌前：融創按照1.2容積率排布方案，利用其17、合院產品優勢積極推動政府按照1.2容積率掛牌；我司對接板塊一級開發城投公司表明合作意向，并通過城投對接政府，在保持項目低密調性的基礎上，從政府土地財政收入層面出發，建議將地塊容積率調整至1.4并排布方案獲市長認可，后按我司建議1.4容積率掛牌；地塊掛牌后：與城投公司保持密切對接，信息共享；前置摸排競爭對手，深入研讀當地設計規范，極致優化我司方案（洋房設置設備平臺、儲藏間；一步陽臺不計容、悶頂；別墅設置悶頂、客廳挑空，首層層高突破至3.6m）；釋放我司過程方案，放松對手警惕；地塊獲取后：海安市方案審批在南通轄區范圍內較為嚴格，基于前期深入溝通，目標地塊極致高低配方案仍然實現快速報批，5月29日獲18、取，7月11日方案報批通過。全競提升 持續深耕03PART投資決定了項目成功的70%，全競提升保障了項目有效落地！高效率成本力產品力營銷力服務力科技力一率五力，全競提升3.1小貨值鄉鎮盤-川姜天璽競爭力方向：產品力、營銷力、成本力城區限價盤-時代悅城競爭力方向：產品力、成本力、完美交付、提升口碑新進駐城市-海安海棠別院競爭力方向：產品力、營銷力逆境深耕-如東三期競爭力方向：產品力、服務力、完美交付直接競爭-頤和江山vs.中南紫云集競爭力方向：高效率、融資能力一率五力，全競提升-案例分享3.2案例1：小貨值鄉鎮盤-川姜天璽項目特點：位于南通通州區川姜鎮（五線），2020年開盤，區域首個小貨值試點19、項目，占地31.48畝，總貨值4.81億，配套基本齊全，但城市建面較差，受疫情影響大，傳統營銷動作無法施展。重點競爭力方向：產品力、營銷力、成本力具體措施：科學定位、產品力打造：針對剛需外地客，兩次科學定位后規劃匹配（僅配置YJ95、YJ115兩種戶型，戶配3.9:1）；YJ95落地3房2廳2衛，YJ115落地4房2廳2衛，面積更小，功能性更強；打造高敏感點，還原交付門樓及外場，做足展示形象；提升溢價支持。科學定價、線上資源整合、線下集中曝光：報價時擴大面積、拔高單價，嚴守底線總價；合作方、政府、當地社團、老業主群等資源整合，多渠道發聲；第三方媒體為鳳凰云導流、爭取無費用、大流量傳播，高成交；20、結合費用線下集中爆破、全覆蓋曝光；一城多碧、資源利用、成本最優化：一城多碧項目，利用老項目售樓處、停車場、圍擋等；根據戶配只打造一間板房，展示區面積做小；多輪溝通政府，突破預制PC三板政策。執行結果：做足展示形象（未來交付）利用老售樓處3.2.1案例2：新進駐城市-海安海棠別院項目特點：位于南通海安市，戰略性進駐第一盤，2019年開盤，占地120畝，總貨值20.3億，品牌房企、當地龍頭房企合圍，拿地價格較高，板塊、學區、配套等資源較競品均無優勢。重點競爭力方向：產品力、營銷力具體措施：深入科學定位，打造高品質：定位高品質樓盤，展示區完美呈現（評分94.88），品牌口碑落地；規劃高層、洋房、疊墅21、產品，匹配不同客戶需求，拉高整體調性，創造溢價空間；吃透當地規范，實現產品溢價：發掘當地規劃文件突破點，增加屋頂閣樓層（不計容）1725平，人防設置于主樓基底，增加80個可售車位，突破非機動車位部分置于地面，增加儲藏室3100平，貨值增加約5500萬；知己知彼、謀定而后動：深度解讀產品力，以長攻短，越級對標；自造節點、自造優惠，弱化高單價；避開競品降價期，轉移拓展鄉鎮，收效明顯。執行結果：展示區完美呈現售價一路攀升3.2.2案例3：逆境深耕-如東三期項目特點：位于南通如東縣，我司當地第三盤，占地138畝，總貨值11.53億，如東一期、二期交付在當地引起較大群訴（百花齊放期間遺留項目），客戶口碑22、較差，經營情況差（）。重點競爭力方向：產品力、服務力、完美交付、口碑逆轉具體措施：直面問題、不逃避，提升基礎產品力：利用原一期、二期售樓處，倒逼自己，提升品質；堅持樣板先行、工地開放，嚴守兩防底線及觀感項，質量排名區域保持前三；注重地庫品質，打造區域首個車位體驗區，助力銷售，；提前保質保量完工，預留時間打磨提升：嚴格按初版內控計劃進行管控，進度做到前緊中順后細，重點抓工作面移交；提前4個月聯合驗收，制定品質提升計劃，針對敏感點，共；提前預驗收，科學制定交付策略：提前一個月完成預驗收；正式交付前梳理關系戶，提前交付，建立良性口碑；摸排問題客戶訴求，單獨對接解決；分批錯峰交付，控制日均接待數，提供23、一對一服務，小問題當場解決；執行結果：品質打磨提升堅持工法樣板、工地開放3.2.3案例4：城區限價盤-時代悅城項目特點：位于南通市崇川區（城區）核心，2017年開盤，占地164畝，總貨值30.32億，高品質樓盤圍繞，限價政策無法突破，城區業主要求高，周邊樓盤出現 現象。重點競爭力方向：產品力、成本力、完美交付、提升口碑具體措施：站在業主的角度做產品：在保障基礎產品力前提下，把錢花在刀刃上，提升客戶敏感部位的品質，主入口門崗景墻綠化提升，重點打造地上地下兩條歸家動線（綠化、管網、路面、地庫地坪、入戶大堂等），首個地庫交付項目，倒逼品質；引入競爭、精細管控、成本優化：利用合作雙方庫內優秀單位，充分24、比價定標，堅持“能招標就不議標”，且過程嚴管控，確保品質落地（如景觀中標系數僅0.9，對標競品用260元/單價做出高品質效果）；詳細前置策劃、工期前緊后細，預留充足時間提升：落實展示區的“四搶四保”，進度前緊中順后細，裝修、園建預留5個月細節整改和品質提升；綠化預留6個月生長適應周期，確保最完美交付；執行結果：成本優化、品質落地地庫交付、口碑提升3.2.4案例5：直接競爭-頤和江山vs.中南紫云集項目特點：均位于南通如皋市，區位、配套等條件相近，頤和江山：我司全操盤，2019-7-24獲取，占地68.4畝，貨值12.0億；中南紫云集：我司弱操盤，僅負責設計、行政、物業，2019-5-24獲取，占地135畝，貨值30.5億。重點競爭力方向：高效率、融資能力具體措施：融資杠桿+資金歸集，資金高效益頤和江山：，實現資金高效益；紫云集：開發貸未能落地，目前資金仍未回正，成就共享失敗；高效報建+嚴控關鍵節點，運營高效率頤和江山：開發報建前置策劃，以證換證，施工證與工規證僅間隔5天，施工極致穿插，促成提前開盤；紫云集：。執行結果：頤和江山紫云集如皋城市地圖3.2.5四有拓展 持續深耕一率五力 全競提升做一成一 口碑相傳