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1、河南區域永城項目項目開盤后評估報告,2020-12-21區域總：項目總：,項目簡介,項目開盤推售6#、7#、10#、17#、18#、19#、20#、23#、25#、26#樓及部分車位，貨值3.9億，當天銷售額3.52億（其中住宅3.41億，車位0.11億），推貨去化率96%（不含車位），總貨值去化率41%,一、核心經營指標,二、高效率六個前置執行：團隊前置,貨量區工程管理,開發報建,行政/人力/后勤/倉管,成本管理,財務資金,展示區工程管理,貨量區較為關鍵，供貨壓力大，由專人統籌負責；團隊成員經驗不足，同區域、片區做好溝通，吸取經驗教訓，推動項目進展。,二、高效率六個前置執行：團隊前置,項目團2、隊責任分工,二、高效率六個前置執行：策劃前置,前置策劃落實措施,報建策劃：提前梳理當地報建各個階段程序及所需提交資料，摸排各個局口關鍵人，迅速了解報建新規則，調整相應動作，少走彎路，高效率辦事；,團隊策劃：摘地前20天團隊組建完成，對意向總包單位提前進行團隊面試，篩選合適管理人員，摸排其組織架構；,招標策劃：招標策劃摘地前30天完成,合約規劃摘地前20天完成；,現場策劃：土地摘牌前持續與市、區、鄉政府對接協調，清理24座墳冢，摘牌后即立圍擋、清表、地勘等工作緊接完成；,設計策劃：摘地前30天即完成設計啟動會，與設計院溝通前置，摘牌后再次召開設計啟動會，確定各關鍵圖紙出圖時間；,營銷策劃：提前了3、解當地宣傳管控情況，利用微信、抖音等新媒體平臺線上進行宣傳推廣。,二、高效率六個前置執行：圖紙前置,前置提資：1.項目、投資、營銷、設計，前置確認設計條件和資料，確保資料準確性。2.結合市場需求、采用標準戶型、優化戶型配比，方案上報通過簽批。,前置調整：1.前置積極預溝通政府，達成共識，開發報建高效通過政府審批。2.前置溝通審圖，圖紙優化，完美通過藍圖審查。,前置出圖：項目結合設計、運營，前置啟動設計策劃，明確出圖節點計劃，前置完成報規文本、報建圖、施工圖等。,二、高效率六個前置執行：商務前置,招標策劃摘地前30天完成，合約規劃摘地前20天完成，單位及時定標，支持項目快速開發,地勘單位確定,土4、方單位確定,圍擋單位確定,8月10日,8月20日,9月5日,9月10日,9月25日,9月30日,展示區園建單位確定,展示區精裝單位確定,展示區消防單位確定,展示區亮化單位確定,基坑支護單位確定,展示區智能化工程單位確定,基坑監測及主樓沉降觀測單位確定,總包單位確定,監理單位確定,2020年11月3日,二、高效率關鍵進程,經營性現金流回正d+70天,土地獲取d,2020年8月25日,開盤d+109天,展示區開放d+128天,自有資金回正d+70天,工規證獲取d+24天,2020年9月18日,2020年12月12日,2020年12月31日(預計）,2020年11月3日,2020年11月20日,合法5、合規開工d+87天（容缺施工d+56天）,二、高效率關鍵進程（工規證）,摘地8.25,規委會通過8.28,會議紀要初審完成8.28,總圖簽批前修改完成9.15,總平圖規劃局簽批完成工規證資料審核完成9.17,總平圖送至規劃局進行審批，工規證資料送到審批科領導進行審批9.16資料初審：申請書，土地證，用地規劃許可證，發改委備案證明，建筑工程設計方案，簽批總平圖，建筑平、立、剖面圖，面積統計表修建性文本。資料終審：完整的施工圖紙,9.18市長完成總平圖簽批，9.18獲取工規證,會議紀要初稿，會議紀要修訂局長審批，副市長審批會議紀要修訂，市長審批市委書記審批,總平圖初審總平圖修訂總平圖聯審科室簽批副6、局長簽批局長簽批副市長簽批,工規證高效率獲取（24天）：報建資料圖紙前置、找準關鍵人、報建流程摸排清晰。,二、高效率關鍵進程（預售證）,預售證（100天獲取）預售條件：主體形象進度一半難點1：政府強調應按照永城當地政策法規要求，樹立大企業典范；采取措施：找準關鍵人。通過當地房企開發深入了解當地實際情況，迅速做出相對調整：實際預售證辦理關鍵人為市場監管股（原開發辦）副股長，通過房管局副局長搭線主動接觸，深入溝通，將預售證獲取標準降低為：多層2-3層；難點2：預售證手續簽批難度大。從預測繪報告獲取物業用房/社區服務用房/垃圾中轉站/公廁移交手續辦理監管協議簽訂物業備案物業招投標一房一價備案物價局備7、案房企監管備案預售證資料提交現場查驗超資質開發罰款網上辦理簽字（科室負責人、科室主任、主管副局長、局長）預售證獲取；采取措施：通過公關溝通后簡化預售證辦理流程：預測繪報告獲取預售證資料提交現場查驗超資質開發罰款簽字預售證獲取。,三、成本力各階段全成本對比,備注：1.可售單方（含增值稅）:成本/可售面積；2.“最優成本”、“目標成本”按碧桂園集團最優成本管理辦法的不同項目分類（A類、B類、C類）進行填寫。3、含稅口徑。動態尚未上線。,分析結論：1、根據預測繪報告，住宅及商業可售率為0.9835，小于責任包干階段預測值0.985；2、預售均價提高，超出責任包干版銷售預期均價，貨值預計增加1839.8、71萬。,三、成本力成本優化落地分析,【設計】永城雙湖大道項目與民權三期業態、戶型基本一致，參考民權三期已落地第三方單位優化成果，進行結構優化設計。經樁基選型對比，最終確定為CFG樁；在出具正式地勘報告的基礎上，樁基進行二次優化設計，樁長減少3m，節省成本約111.3萬元。【開發】地庫抬高1.5米：1、減少挖土及外運8.9萬立方、場內轉運及夯實回填約2.2萬立方，節約成本8.9萬*20元/m3+2.2萬*14元/m3=208.8萬元。2、基坑支護工程量總計減少7478m2，因開挖深度較小，地庫開挖面多為放坡，基坑支護工程總成本預計結余65萬元。3、結合項目現場實際施工情況，開挖至車庫筏板底未出9、現明顯地下水，現場未正式進行降水管井施工，降水工程總成本預計結余33.12萬元。幼兒園托幼取消，節約面積約150m2，150*1526元/m2=22.89萬元。協調永城市人防辦，變更地下室人防使用功能，將5528.75m2二等人員掩蔽部按照最低標準物資儲備庫建設，降低建造單方約250元/m2，成本結余約138.22萬元。【臨設】地塊共設置1#、2#兩臺箱變，均為利舊630KV箱變；450m紅線外高壓電纜頂管優化為架空電纜，高壓電纜永臨結合，共計可節省成本約 65萬元。,分析結論：1、加強并嚴格落實施工過程PDCA管理，與施工單位及設計、營銷、成本等多部門及時溝通，減少現場簽證并規避無效成本的產10、生。2、規范過程管控，最終合同工期，一次成活，避免反復拆改，規避過程趕工維修等。,三、成本力成本優化,戶型分析意向客戶傾向127-142戶型，占比約80%實際成交客戶與前期摸排一致，其中 YJ125與YJ140戶型去化約1:1,客戶職業分布意向客戶中個體及私企占比約占75%實際成交客戶基本為國企及政府企事業單位員工,置業目的意向客戶購房目的多以自住為主實際成交客戶與前期摸排一致，主要為自住,置業次數意向客戶首次置業占比40%，二次及以上置業為60%實際成交客戶二次置業為主，少量客戶為首次置業,四、產品力客戶驗證,客戶驗證分析：前期摸排主要是以真實驗資客戶調研的形式，目前實際購房客戶和前期摸排基11、本保持一致（除客戶置業因首批次開盤為合作方團購及關系戶選房原因有所差異）；成交戶型方面YJ125占比約48.9%，YJ140占比約51.1%；年齡集中再30-45歲之間，改善自住為主，用于為子女購房、改善居住環境等，主要是企業職員、事業單位人員；客戶主要主要分布于新城區。,前期摸排與實際成交對比,四、產品力科學定位分析,經過開盤客戶數據驗證分析，項目土地屬性基本與投資定案階段評判一致，客戶關注點為項目周邊良好的自然資源以及豐富的配套，項目規劃戶型合理，去化均衡，項目定位為“剛改與改善”，126-140為主力去化面積段。,四、產品力規劃設計優化,規劃設計方案比選,規劃設計指標優化,可售面積占比：12、77.75%地下室層高：人防區3.5m、非人防區3.4m停車效率：人防區31.58/個（集團標準36）、非人防區28.82/個（集團標準33）地面停車率：9%（100個充電車位）人防設施級別：由二等人員掩蔽部調整為二等人員掩蔽部和物資庫地庫：地庫抬高1.5米停車位：40個停車位由地下改為地上幼兒園：由4班幼兒園+2班托兒所改為3班幼兒園+1班托兒所,定案階段方案,最終落地方案,投資定案方案,落地方案,綜合結論：產品戶型優于競品，符合項目定位客戶群體。優勢：1、地塊方正，社區氛圍濃厚；2、戶型南北通透，大面寬多開間朝南，得房率高。劣勢：1、競品低密度低層住宅產品定位高于我司；2、競品擁有坨河天然13、景觀帶，景觀吸引力較強。,四、產品力與優秀競品對比分析,競品,我司,五、雙享牽引及落實,資產結構：洋房7.17億(占比84%）+商鋪0.36億(占比4%）+綜合樓0.11億(占比1%）+車位0.92億(占比11%）=總貨值8.57億項目現金流回正及返本時間：截止2020年12月20日，項目累計經營性凈現金流0.47億，其中：經營性現金流入 2.04億，經營性現金流出1.57億（土地相關支出1.45億，工程款支出0.11億，其他支出0.01億），占用碧方股東資金-0.76億。經營性現金流回正時間：2020年11月3日資金回正時間：2020年11月3日 預計返本時間：2021年2月份（若資金全監管14、導致后期資金轉負，則返本時間視資金監管情況而定）項目大宗資產去化思路：匹配產品，找對意向客戶；調研不同面積段的商業的適合業態，精準拓客；價值提煉，get到客戶的興趣點，重點宣傳推廣；玩圈子，打造高質量圈層，以點破面。雙享牽引具體舉措及責任人：營銷：全部房源綁定車位，位置好、去化快的房源捆綁車位及儲藏間銷售，以加快車位及儲藏間去化。加快二次推售，加速草簽轉正簽，引導客戶一次性付款，盡早實現樓款回籠。財務：跟進按揭放款各個環節，提前溝通銀行協調按揭額度，全力推進按揭回款；加大供應鏈支付比例，減少股東資金占用，跟進雙享落實情況。開發：協調政府部門，爭取有利監管資金解壓環境，減少監控資余額，加快資金回15、正，促進雙享達成。,六、項目復盤總結營銷,合作方團購價格較低，拉低市場部分客戶心理預期原因：合作方從項目團購部分房源，高層4568元/，多層5231元/，市場部分多層均價約5913元/，價格差距較大，客戶難以接受；應對策略：以合作房單位員工福利購房為說辭解釋房價差異，同時提煉項目自身核心價值（品牌房企、生態居住區、物業、園林綠化等），為價格提供支撐；市場監管嚴格，無法開展大規模宣傳推廣原因：永城市場封閉，政府管控嚴格，未取證項目不得做任何形式推廣；應對策略：項目在適應市場的同時，逐步試探，最終形成以微信、抖音等新媒體平臺線上推廣為主（組織顧問拍攝售樓日常、逗比銷售段子，平均每條播放量5-6W）16、，配合圈層營銷及線下導客的推廣形式，持續宣傳釋放相關信息；房管局管控較嚴，產品信息無法展示輸出，項目展點無法開放原因：無預售證項目不得設置展點宣傳項目，不得公示任何項目資料；應對策略：聯動鄭州中央公園項目，以其名義在永城金博大廣場設置展點，為鄭州項目導客的同時宣傳永城碧桂園雙湖灣；項目產品信息先以內部資料的形式對顧問進行培訓，小范圍對客戶輸出，提前積蓄客戶。,六、項目復盤總結財務、成本,財務：項目資金回正時間較投資定案早三個月主要原因：1、因11月份收取團購意向金1.5億，故于2020年11月3日資金提前回正;2、項目合理鋪排以及減緩部分資金支出，資金回正前主要支出款項為土地相關支出。風險提示17、：1、資金監管較為嚴格，若施行資金全監管，則面臨資金再次轉負的風險;2、簽約客戶暫時無法網簽備案。故，需盡快協調資金監管事項，能夠早日網簽備案，助力回款完成;此外，需持續提高供應鏈支付比例，減少資金占用，合理鋪排資金計劃。,成本：前端管理（開發、設計、適配）對成本管控的影響較大思考：1、做好前端設計、與政府前置溝通，爭取有利指標是促進成本最優的重要因素；2、后期加強中端管理，如合理組織施工、優選供方、減少停工趕工；3、項目全員學習集團、區域優化案例，持續挖掘成本可優化空間，對明確的優化思路進行銷項管理，跟蹤落地。,六、項目復盤總結設計,主動溝通，積極爭取有利設計條件1.增加地面停車位（100個18、地上充電車位），減小地庫配建面積，為地方“藍天工程”做貢獻；2.配建4班幼兒園（原要求4-6班，含托育班），滿足社區服務要求；3.前置設計、快速出圖，配合項目、開發高效辦理相關手續。,首次進駐，政府對建筑風格有嚴格要求,方案多次調整、立面材料變更增加重復設計費用及材料成本,經驗,反思,說明：前置溝通，了解政府特殊要求，避免反復,六、項目復盤總結工程,對城市揚塵管控未做合理預期：政府自10月26連續5次下發揚塵管控文件，致使現場土石方一直無法正常作業；且受管控影響，項目11月份全面停工3天；12月至今，政府仍要求現場全面停工，期間實施不定時檢查，對不按要求執行的項目責令整改及處罰，對貨量區和展示19、區進度影響極大；采取措施：專人清掃路面、對場內裸土部位全覆蓋；我方工程師帶領總包管理人員一日三次場內檢查，發現裸土覆蓋不到位或路面不整潔之處立即整改。施工單位技術力量薄弱：總包施工員中實習生占比較高，對現場施工技術缺乏了解，影響現場進度；施工人員組織：前期未組織足夠四川、云南等地施工班組，施工時臨時增加部分當地班組，當地工人施工效率低且不加班施工，影響現場進度及質量。,揚塵管控文件,項目應對措施,七、后續經營整體思路,五線高效開發，快速去化回正,七、后續經營進度管控,車庫主體施工計劃,七、后續經營進度管控,1區,1區,2區,2區,3區,3區,4區,4區,5區,5區,2區,1區：2020-12-20、25至2021-1-18車庫封頂（11#12#達到預售節點開始筏板施工）；2區：2020-4-1至2020-4-30車庫封頂（18#達到預售節點開始筏板施工）；3區：2020-5-1至2020-5-30車庫封頂（23#25#26#達到預售條件后開始筏板施工）4區：2020-6-1至2020-6-30車庫封頂（3區施工完成后開施工）5區：2020-7-1至2020-7-23車庫封頂（4區施工完成后開施工）,4區,七、后續經營進度管控,2#,1#,3#,11#,5#,10#,9#,8#,7#,6#,17#,16#,15#,25#,26#,18#,13#,12#,20#,21#,22#,19#,2321、#,主體人員分配,春節后，將1#2#3#6#7#8#11#12#班組調至18#19#20#21#22#23#25#26#進行主體施工，車庫和商業人員根據現場情況，從當地市場組織臨時工人。,備注：紅色字體為臨時工人,七、后續經營質量管控,嚴格落實2020集團質量管理要求，管理行為、質量5+5+3問題、10項重點工作重點工序驗收等組織總、分包單位分批次交底，實行“責任田”責任追究、痕跡管理制度加強質量管控，確保完美交付。,制度落地,七、后續經營質量管控,持續對施工單位及監理進行碧桂園相關質量標準和制度培訓，并在下次培訓前進行考試，使施工單位人員深刻了解碧桂園標準及制度，更好的運用到工作中。,培訓管22、理,嚴格落實過程管理行為,七、后續經營質量管控,舉牌驗收，過程中嚴格落實實測實量“三張表”制度，混凝土澆筑過程中，監理及總包旁站人員兩小時匯報一次澆筑控制情況。,七、后續經營工地開放,說明：1、場區布置：首次開放，開放樓棟周邊地庫封頂，材料分區碼放。2、現場情況：開放期間當天全場停工。3、在劉莊路東、西側路邊停車。4、物業指引客戶停車。5、3組客戶/組由工程師、物業、營銷顧問帶領參觀。6、工法樣板樓層：6#、13#樓二層、三層的東單元，各4戶。,YJ125,YJ140,宣講區,簽到區,行走路線,停車區,圍擋線,YJ125,樣板樓棟,開放時間：2021-6-30 開放形式：部分開放開放目的：助力23、銷售，倒逼管理,參觀動線：由13#樓東單元安全通道進入到2層東單元西戶，參觀主體樣板，結束進入東戶參觀砌體樣板，結束上3樓參觀西戶抹灰樣板，結束進入東戶參觀交付樣板。,七、后續經營工地開放,七、后續經營簽約、回款鋪排,目前已簽約4.56億，回款1.71億預計至2021年6月完成簽約8.57億（全部簽約），回款5.59億,七、后續經營簽約、回款流程,（項目辦證）房管局收費明細辦證登記費：住宅：80元/戶商業：550元/戶辦證測繪費：住宅：1.36元/商業：2.04元/坐標點：300元/戶評估費：300元/戶,契稅（總房款1.5%）/維修基金（30元/）客戶自行繳付,七、后續經營資金占用及現金流情況,永城碧桂園雙湖灣項目累計經營現金流(數據截止2020年12月20日）,截至12月20日，累計股東資金占用-0.76億（含合作方投入0.3億），于2020年11月3日資金已回正。,匯報完畢，敬請指正！,