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1、2011.05.30 普利利源大廈項(xiàng)目營(yíng)銷思路溝通 2013.04 報(bào)告目錄報(bào)告目錄 Part1 項(xiàng)目本體分析 Part2 核心問題及開發(fā)目標(biāo) Part3 物業(yè)市場(chǎng)分析 Part4 物業(yè)發(fā)展優(yōu)化建議 Part5 項(xiàng)目營(yíng)銷初步方案 Part6 廣告推廣 典型的南部特征：濟(jì)南市主城區(qū)中軸線南段、二環(huán)南路 南側(cè) 交通條件好：臨近升到103、二環(huán)南路、英雄山路，出 入南部山區(qū)、市中心區(qū)十分方便 周邊居住氛圍突出；區(qū)域辦公、商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施較差。 親山：西北萬靈山、西望老虎洞，南眺玉函山； 南部近山、交通區(qū)位條件好、居住氛圍較濃、辦公商服配套現(xiàn)狀差；具南部近山、交通區(qū)位條件好、居住氛圍較濃、辦公商服配套2、現(xiàn)狀差；具 備親山屬性，距名盤較近，但整體周邊城市環(huán)境形象較差備親山屬性，距名盤較近，但整體周邊城市環(huán)境形象較差 項(xiàng)目外圍環(huán)境分析 中海國(guó)社 領(lǐng)秀城 他山 祥泰廣場(chǎng) 疊泉山莊 鐵路南苑 利源花園 銀豐花園 周邊知名樓盤較多，存有大量?jī)?yōu)質(zhì)新入住該區(qū)域人口； 利源花園、鐵路南苑等部分原有小區(qū)建設(shè)較早，規(guī)劃、景觀、立面等 檔次略低； 北部東西十六里河面貌較為陳舊，均存在舊村、舊城改造建設(shè)要求； 外部商業(yè)配套改善預(yù)期較強(qiáng)，領(lǐng)秀城商業(yè)綜合體在建；十六里河綠地 地塊前期運(yùn)作。 綠地 交通動(dòng)脈大拐彎處，方向感差，目前人口駐留較難；和左右兩個(gè)居住項(xiàng)交通動(dòng)脈大拐彎處，方向感差，目前人口駐留較難；和左右兩個(gè)居住項(xiàng)3、 目差異性極大，對(duì)比強(qiáng)烈，顯得凌亂目差異性極大，對(duì)比強(qiáng)烈，顯得凌亂 項(xiàng)目周邊環(huán)境分析 受二環(huán)南路影響較大，尤 其是本項(xiàng)目地塊正處二環(huán)南 路由東向北拐彎處，非常容 易擾亂方向感。 受西側(cè)山地影響，二環(huán)南 路北向延伸，使得項(xiàng)目周邊 具備一定的親山性；進(jìn)而顯 得日常駐留人流較少、人氣 較弱。 項(xiàng)目緊鄰?fù)夂／B泉山莊、 利源花園、鐵路南苑檔次、 定位、立面等產(chǎn)品差異性大， 對(duì)比強(qiáng)烈 項(xiàng)目地勢(shì)明顯高于北側(cè)十 六里河地塊，北向視野較佳； 東側(cè)臨天然河溝，具備一 定親水性 項(xiàng)目地塊處在大型居住區(qū)的樞紐商業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，是未來英雄山路南段重點(diǎn)項(xiàng)目地塊處在大型居住區(qū)的樞紐商業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，是未來英雄山路南段重點(diǎn) 發(fā)展節(jié)點(diǎn)區(qū)域發(fā)展節(jié)點(diǎn)區(qū)域 項(xiàng)目規(guī)劃條件分析 主要沿英雄山路（103省道）布臵； 二環(huán)南路沿線較少； 二環(huán)南路、英雄山路交叉口的樞紐 商業(yè)； 沿英雄山路自北向南：八一商辦區(qū)、 玉函交叉口商辦區(qū)、二環(huán)南交叉口商