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1、謹呈：曹縣八里灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 八里灣商業(yè)營銷方案 菏澤華陽房產(chǎn) 3月25日 行業(yè)分析 市場解讀 項目定位 產(chǎn)品建議 營銷策略 項目定位 - 本體分析 - SOWT分析 -客群定位 - 項目定位 客群定位 SWOT分析 本體分析 項目定位 項目定位 A區(qū)商業(yè)建筑面積約30000，分為商 業(yè)內(nèi)街和沿街商業(yè)； 商業(yè)內(nèi)街西側(cè)為2層，東側(cè)為3層； 沿街商業(yè)中，A區(qū)為1層底商，B區(qū)位2 層底商，C區(qū)為3層沿街商業(yè)。 A B C 商業(yè)指標分析商業(yè)指標分析項目商業(yè)體量較大；產(chǎn)品組合多樣化項目商業(yè)體量較大；產(chǎn)品組合多樣化 客群定位 SWOT分析 本體分析 項目定位 項目定位 A B C 商業(yè)規(guī)劃價值分析商2、業(yè)規(guī)劃價值分析沿青菏路區(qū)域商業(yè)價值較高，其他部分相對欠缺或存在價沿青菏路區(qū)域商業(yè)價值較高，其他部分相對欠缺或存在價 值兌現(xiàn)時間差；值兌現(xiàn)時間差； 沿青菏路部分在昭示性、 交通體系、商業(yè)人流動 線等方面具有先天優(yōu)勢 該區(qū)域為小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃路 兩側(cè)區(qū)域，在商業(yè)價值兌 現(xiàn)上存在較大的時間差 該區(qū)域為大型商業(yè)規(guī)劃區(qū) 域，需要較大的消費人群 及招商力度給予支撐 該區(qū)域為小區(qū)內(nèi)部 規(guī)劃路兩側(cè)區(qū)域， 在商業(yè)價值兌現(xiàn)上 存在較大的時間差 該區(qū)域位于小區(qū)主入口及 商業(yè)街價值延伸處，又為 單層設計，未來商業(yè)可兌 現(xiàn)值較高 客群定位 SWOT分析 本體分析 項目定位 項目定位 項目在曹縣項目在曹縣潛力區(qū)域，未來發(fā)展?jié)?、力巨大，但是存在較大的潛在價值兌換時間差潛力區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮螅谴嬖谳^大的潛在價值兌換時間差 項目位于曹縣城區(qū)南部，老城區(qū)輻射邊緣； 地處曹縣文化中心，教育配套豐富； 東部為八里灣濕地公園，未來將形成曹縣南部大型生態(tài)居住板塊； 項目周邊目前環(huán)境質(zhì)量較差，人流量稀少。 八里灣生態(tài)區(qū)八里灣生態(tài)區(qū) 客群定位 SWOT分析 本體分析 項目定位 項目定位 區(qū)域商業(yè)概況區(qū)域商業(yè)概況 汽配行業(yè)初具規(guī)模，但整體商業(yè)氛圍欠缺，且分布零散，以傳統(tǒng)門市汽配行業(yè)初具規(guī)模，但整體商業(yè)氛圍欠缺，且分布零散，以傳統(tǒng)門市 店及小賣鋪為主店及小賣鋪為主 周邊商業(yè)匱乏，只有零星個體小商戶分布； 初具規(guī)模性業(yè)態(tài)以汽配及4S庖為主，在日常生活需求 方面以傳統(tǒng)小賣鋪及游商為主； 北部靠近汽車站商圈；距離青菏麗景商業(yè)街區(qū)約1公里； 區(qū)域內(nèi)商業(yè)經(jīng)營模式為中小型綜合商業(yè)，無大型商業(yè) 及與業(yè)市場，設計風格傳統(tǒng)。 區(qū)域兩側(cè)