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1、安岳老城區地塊市場報告2019.06.07,目 錄,01-城市概況03-宗地概況05-綜合評述,02-市場概況04-項目定位,01-城市概況,01,城市概況,成渝經濟區腹心和成渝兩座特大城市直接連線的中點；四川人口大縣，全縣總人口112.41萬，城鎮人口39.28萬，鄉村人口73.13萬，城鎮化率 34.94%；縣城分為三個片區：老城區（傳統老城區，城市形象差，土地供應少）、城東片區（開發周期5-7年，較為成熟）、城南片區（2017年開始開發，新區，配套不成熟），目標地塊位于老城區,城南片區,02-市場概況,土地市場房產存量主要競品客戶情況,2016-2019年一級市場安岳縣共成交土地12宗，2、合計445畝土地市場隨著住宅市場攀升在2018年達到成交價高峰，達到2196元，最近2019年4月成交樓面價1633元,02,市場概況土地市場,2018年安岳市場量價達到頂峰，全年成交113萬平米，約11300套安岳房價在2018年7、8月達到頂峰，成交均價約為5600元平米，2019年市場下行，量價齊跌,02,市場概況住宅成交,數據來源為房管局備案及踩盤數據,02,市場概況主要競品,目前市場在售項目高層均價約為5500-6000元，洋房均價約為7200元平米整體市場庫存約為6300套（包含已推未售及未推售）,競品項目匯金名城,房源信息：匯金名城二期房源僅剩90套，各面積去化較平均，2019年3、10月推3出期，預計400余套。,02,市場概況競品個案,競品項目華庭貴府,華庭貴府86小戶型已經全部去化，118以上的戶型去化相對困難，主要的因素是高總價，安岳客群對總價的敏感度十分突出。,02,市場概況競品個案,02,市場概況客戶分析,近三年來土地市場成交較少，目前主要為去化前期土地儲備階段；安岳2018年全年去化近11300套，市場容量大，單盤月均去化套數約為40-50套；目前市場庫存約6300套，預估庫存將在年底去化；目前市場在售項目高層均價約為5500-6000元/，洋房均價約為7200元/；目前為市場淡季，各項目的到訪量都進入平穩期，整個市場到訪量呈下降趨勢城南項目到訪難，多采用分4、銷激勵保證到訪及成交（龍灣半島所有房源1.5萬/套，兆信金悅灣分銷傭金1.1萬/套）安岳市場具有明顯的返鄉置業潮特性，1-3月為傳統銷售旺季。,市場小結,03-宗地概況,指標區位地塊現狀SWOT分析相關政策,03,宗地概況指標區位,03,宗地概況地塊現狀,地塊較為反正，與路面高差明顯，平均5米高差地塊周邊生活環境較差，入住率高地塊昭示面差，售樓部設置難,北：東景麗都小區,南：民房,西：臨街老小區,東：民族星城小區、婦幼保健院,03,宗地概況SWOT分析,項目優勢,項目劣勢,項目機會,項目威脅,1、項目區域環境差加之安置返遷，影響客群接受度,1、處于老城成熟生活區,1、地塊周邊居住品質差、環境惡5、劣2、地塊小，不具備打造品質項目基因,1、老城及城東區域在售項目庫存不大，預計年底面市，有機會吸附區域客戶2、地塊小，有機會成為高周轉項目,03,宗地概況相關政策,一、地塊特殊政策要求竣工期限要求：自約定開工之日起36個月內竣工（參考資陽）二、區域政策要求預售條件：主體50%監管資金：可協商隨工程進度提取（參考資陽）履約保證金：無報建費用：100元以內（參考資陽）過規：每月一次規委會（參考資陽）,04-項目定位,01,競爭環境,目前主城區個別尾盤項目在售，區域競爭小，城南項目集中，是安岳未來主要的產品供應區域；初判目標地塊競爭主要為城東片區,02,產品機會：高層,03,客戶機會,04,營銷機會6、,強功能、控面積、控總價是實現去化的關鍵點,85-86三房單衛、94-105三房雙衛總價60萬內高層是市場主力需求；110以上面積總價高，去化慢；,城南片區客戶主要考慮區域環境，未來規劃及升值潛力城東跑去開會主要考慮成熟教育及生活配套本案有部分機會以價格優勢爭奪城東片區客戶,主打區域成熟生活配套、超高性價比,04,項目定位,安岳老城城北優良地段，未來規劃名校教育、醫療、交通出行、休閑公園等優良資源住宅定位：快銷剛需社區住宅客群定位：針對安岳周邊鄉鎮首次進城，對價格極其敏感的客群住宅產品定位：85-105功能性住宅，以三房為主，控制面積及總價售價建議：高層均價5500元，首開價格5000元,04,項目定位,05-綜合評述,05,綜合評述,該項目建議以1500元/以內的樓面地價取得土地；預售條件為主體完工50%，難以保障10月1日首批開盤節點預計12月開盤去化200套,謝謝聆聽!,