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1、安岳城南79-1地塊產品定位 及營銷模型建議集團營銷中心,0,項目背景,項目背景,項目地塊,地塊位于安岳縣城西南側，屬城南板塊與老城區交界處。占地94畝,可售建筑面積21.8萬方,其中住宅21.5萬方,商業1.3萬方。,地塊經濟指標一覽,項目地塊區位一覽,地塊周邊實景,城南1號工地,通往老城路口,通往城東道路,項目北側老建筑,項目西側岳陽河,安岳大道,地塊現狀,項目背景,項目地塊,1,識 局,（1）、宏觀市場分析（2）、安岳市場分析,識 局,宏觀政策分析,自這一輪房價瘋長以來，2016年國慶前后，一線大城市密集發布“限購令”以來，全國加入限購名單的城市已超40個。,識 局,宏觀市場分析,2012、7年1-11月全國固定資產投資增長平穩下滑，房地產“限購”初見成效。2017年社會消費品零售總額增長平穩，全國零售消費保持平穩。,識 局,宏觀市場預判,盡管政府“花式限購”，但成交價格下滑不明顯，預計2018年一線大城市的“限購”政策只會驅嚴，不會松綁。,從宏觀環境分析，非限購區域的住宅市場，還可以享受一段“旺銷”時光。,識 局,安岳市場潛力,安岳縣人口約160萬，縣城區常住人口約30萬，是四川第一人口大縣，安岳縣經濟優勢突出。,安岳縣檸檬產量占全國的80%，被稱為“中國檸檬之都”。除檸檬外，安岳生豬年出欄數居全國第一，粉條產量居西南第一，水稻產量居全省第一。,識 局,安岳市場潛力,安岳位于成3、渝經濟區腹心，交通路網發達，多條國道及高速公路穿境而過，安岳處于成都、重慶1小時經濟圈，內江、遂寧半小時經濟圈內。,除國道、省道外，安岳農村建成發達公路網絡，目前已建成水泥公路 4400多公里，縮短了安岳縣城與農村鄉鎮之間的距離。,內遂半小時經濟圈,成渝1小時經濟圈,小結:1、安岳人口眾多，近幾年本地經濟優勢越發明顯，有利于吸引外出務工人群返鄉發展；2、安岳居成渝之心，成渝兩地房價上漲過快，限購及收購置稅將多數無購買資質或資金不足者擋在門外，為安岳人返鄉購房提供了市場動力。,從宏觀市場、安岳本地市場來看，短期內推出住宅新項目，有機會分享市場紅利。,要實現項目銷量的突破，我們同時需要細查微觀格局4、是什么情況？,2,格 局,（1）城南板塊格局（2）微觀競品研究,格局研究,安岳縣城規劃,自2011年起，安岳縣政府提出“東拓南延”城市發展戰略及規劃。以行政中心和檸都大道為牽引，向東拓展；以教育園區和安岳大道為依托，向南延伸。,安岳縣60萬平方公里城市規劃,安岳縣五縱五橫道路規劃,格局研究,安岳板塊劃分,從城市發展格局來看，城南與城東、老城區承載不同城市功能，沒有直接競爭關系。,格局研究,老城區,老城區發展歷史沿革較久，城市規劃落后，受道路、交通等制約因素，發展空間受限。住房多為無電梯多層老舊房。,格局研究,老城區,老城區近5年推售商品樓盤11個，共計住房8419套，去化8006套，去化率955、%，年均去化1600套，月均去化133套。,以上數據來源于安岳房管局,格局研究,城東板塊,城東以檸都大道為主軸，沿蒲州大道向東發展。但受土地資源、道路設施等因素制約，城東工業大道以東開發進度短期以難以預期。,格局研究,城東板塊,隨著安岳新的政府大樓投入使用，以及安岳唯一城市綜合體中迪廣場廣場開業，安岳城東政商中心格局正逐步形成。,安岳縣政府,中迪廣場,安岳縣政府大樓,中迪廣場,格局研究,城東板塊,城東近5年推售商品樓盤16個，共計住房17708套，去化15305套，去化率86%，年均去化3061套，月均去化255套。,其中華庭貴府未開盤，每套房源收取10萬以上排號費鎖定客戶及房源。,以上數據來6、源于安岳房管局,格局研究,板塊供應分析,從近5年新推商品房樓盤看，城東板塊的推售和去化量均遠高于老城板塊。安岳住宅近五年月均銷量388套。,格局研究,城南板塊緊鄰成安渝高速入口，是安岳政府規劃的文體居住區域，處岳陽河源頭，安岳人對城南寄予較高期望。,城南板塊,安岳大道,1、城南板塊總體發展速度較城東滯后，但不論從政府規劃還是百姓倚重角度看，城南都是中長期內安岳重點發展區域。2、城南板塊住宅用地規劃占比33%。但目前僅城南1號和富臨集團進入早期施工階段，其他項目均按兵未動。,賈島路,成安渝入口,格局研究,地塊優劣勢,本案地塊處于城南與老城區交界處，在城南無項目亮相的情況下，雖然充滿風險，但也醞釀7、著機會。建議本案應加快入市速度，搶占先機。,安岳大道,賈島路,1、城南版塊目前無生活配套，生活補給要依靠老城區，對于潛在購房者而言，也可能因此增加購買疑慮2、本案地塊臨近老城區，城南老城區積累了一定數量等待住宅升級客戶。目前所有項目均未亮相，從地理位置而言，本案優勢明顯，但應加快開發速度，盡早入市，方能搶占先機。,地塊周邊實景,城南1號工地,通往老城路口,通往城東道路,項目北側老建筑,項目西側岳陽河,安岳大道,本案地塊臨安岳大道，南臨商業用地，西臨岳陽河及岳陽公園，北接老城區，交通便利，但周邊都是未開發生地。,格局研究,項目背景,微觀市場,一線城市限購，本地較少推出新盤，給安岳房地產來帶漲價動8、力。,1、安岳縣城房價從2017年初的單價不足4000元/，到如今基本漲到5000元/以上。2、某些開發商為追求利潤，個別樓盤的個別戶型，單價已經突破6000元/，但只是有價無市。,鴻騰商業廣場,民族商業城,華庭貴府,新天地城邦,排號階段，收定金10-20萬/套。月均排號180套左右，對外報開盤均價4800元/。,少量在售，首次2014年10月開盤。月均去化8套，成交均價5100元/。,少量在售，2015年1月開盤。月均去化47套，成交均價5300元/。,少量在售，2015年12月開盤。月均去化23套，成交均價5400元/。,項目背景,微觀市場,因城南版塊屬于全新市場，目前無住宅項目亮相，因此9、微觀競品只能通過安岳老城區和城東區域采樣對比分析。從安岳新城的發展趨勢來看，城東的發展格局于城南有一定參考意義。,從前文的數據可知，安岳近五年新開住宅樓盤及住宅銷量城東占據三分之二，因此以以下城東兩個優質樓盤，同時也是安岳近兩年的銷冠項目做詳細競品洞察。,華庭貴府,中迪廣場,項目位于檸都大道與工業大道交匯處，毗鄰中迪廣場，中韓廣場，小區內設直飲水入戶，電梯刷卡系統，車輛號牌識別系統，可視對講系統，紅外線報警探測器，煙霧探測器等，并打造了防備自然災害和突發事件及戰爭等的防空工程。,微觀競品,競品基本情況,華庭貴府,微觀競品,競品基本情況,華庭貴府項目前施工進展,華庭貴府尚未取得預售證，未開盤尚未10、，以每套房收取10-20萬排號費的方式鎖定客戶及房源。,微觀競品,競品基本情況,華庭貴府房源共2369，目前排號訂房700多套，月均銷量135套。主力戶型97-106套三雙衛，占比55%。,微觀競品,競品基本情況,中迪廣場,項目位于檸都大道與工業大道交匯處，是安岳唯一城市綜合體。目前住房已全部售罄，并分別與2017年10月，12月交付使用。,微觀競品,競品基本情況,中迪廣場房源共1617，已售罄并交房。中迪廣場平均贈送率30%，個別戶型贈送率高達40%。在高贈送情況下，104套四最先售完，主力戶型是94套三雙衛，最后售完是套二。,微觀競品,競品基本情況,從華庭貴府和中迪廣場的對比數據看以下情況11、：,1、中迪廣場套二最后售完，可以看出，安岳對于套二以下功能性房的需求量小。2、從兩個銷冠項目的情況可以看出，套三雙衛是安岳市場的主力戶型。3、套四戶型隨著二胎寶寶的到來越發走俏。,經過對老城區及城東兩銷冠分析，我們再來看看城南客群特征。,城南客戶有那些特征？,3,溯 源,目標客戶洞察,市場客群關注點1、區域：目前城南區域為新城規劃地段，安岳政府及事業單位對城南區域認同度較高，城南作為岳陽河的源頭，在安岳高端消費群體中是上風上水的位置，且城南有安岳最好的水景資源，緊臨的安岳大道是成安渝高速的必經口岸；城南在最近十年左右均無新開發項目，積累了一定的購房需求。2、配套：城南區域與老城區相臨，生活配12、套較為方便，且安岳縣人民醫院、安岳實驗中學也位于城南，教育醫療較為方便；安岳客群對于學校教育較為重視，如城東區域很多客戶均看重安岳中學方林校區這一資源。3、景觀：安岳市場之前由幾大本土開發商占據，追求高收益，在景觀投入方面較少，無亮點，不能滿足當下市場客群的景觀需求，前期地中海印象小區打造地中海景觀風格取得很受市場歡迎，安岳有較強的面子感，喜歡高大上的小區園林景觀。,溯源,客群關注點,市場客群關注點4、朝向：安岳處于一個小盆地當中，空氣不流通，夏天天氣十分炎熱，冬天天氣十分寒冷，南北朝向型戶型最受客戶歡迎，不受夕曬又能保證充足的陽光。5、物業服務：當地物業服務水平停留在保安守衛、清潔衛生打掃等13、初級階段，無法提供高質量及個性化的物業服務，物業公司與住戶之間的矛盾較大，物業費收取困難。新項目也開始重視物業服務，歐城項目引進金房物業（中國百強物業）作為銷售賣點，優質的物業服務越來越受到市場客戶的重視。,溯源,客戶分析,溯源,競品客戶分析,總的來看，競品項目成交客戶主要來自安岳鄉鎮，其次是安岳地緣性客戶。,從可知的項目成交客戶分布情況看，鄉鎮客戶是支撐安岳縣城住宅去化的主力軍。,溯源,本案客戶定位,鄉鎮客戶將是本案核心客戶，地緣性客戶是重要客戶。安岳不限購，房價處于非理性上升期，可能會出現少量的炒房客。,鄉鎮客戶，主要包括：1、在安岳務工或安岳外出務工鄉鎮人群；2、安岳長期生活在農村，但在14、農村有較好經濟來源人群；,核心客戶,重要客戶,偶得客戶,地緣性客戶，主要包括：1、本地企事業單位工作人員及關聯人群；2、長住安岳老城區有改善需求的人群；3、本地有一定閑錢的投資人群；,安岳以外其他客戶，主要包括：1、區域企事業、單位關聯的異地客群；2、受口碑傳播影響的外地其他客群。,溯源,本案客戶定位,總結本案核心客群和重要客戶特征，可以看出，本案客戶的定位是:剛需+改善。,本案客戶的定位剛需+改善,溯源,客戶類型定義,將本案住宅產品對應客群分為成長、新婚、優享三大類。,客戶定義原則：根據客戶家庭所處的發展期不一樣，將剛需及改善客戶定義為成長、新婚、優享三大類。,成長之家：以三口之家為主，家庭15、處于成長階段，擁有上學的子女，照顧子女的老人；新婚之家：年輕人即將從兩個不同的家庭分裂出來，組成另一個兩口新家；優享之家：以三代同堂之家為主，子女已經工作，對于享受生活擁有一定要求。,溯源,客戶分類解讀,成長之家需求排序：三房及以上相對低總價收納與舒適景觀配套服務品質。,成長之家是項目的核心客群。,與成長之家溝通要點：1、三房才夠孩子幸福成長，老人照顧孩子，有個親戚來，也住的下。2、有單衛、雙衛，都可以選，選個壓力小點的，也不錯（有父母在，選個雙衛更好）3、景觀視野很通透、孩子在風景中成長 4、外保溫，更節能，裝修不破壞。,溯源,客戶分類解讀,新婚之家需求排序：低總價兩房及以上好用省錢配套景觀16、服務品質。,新婚之家是客戶的有效客群。,與新婚之家溝通要點：1、居住功能更好，就算只多一個小空間，但延長了換房時間（產品使用周期更長）2、干濕分區、廚衛近，洗澡更省氣 3、外保溫，更節能，裝修不破壞。4、飄窗下收納，情趣、實用、體貼,溯源,客戶分類解讀,優享之家需求排序：三房雙衛或四房及以上 景觀收納與舒適品質相對低總價服務配套。,優享之家是城南項目的重要客群。,與新婚之家溝通要點：1、三代人生活不同，不干擾，(獨立書房)2、雙景觀面，主要房間視野通透、通風好 3、高贈送，低總價，功能大改善 4、外保溫，更節能，裝修不破壞。,溯源,客戶分析結論,不同類別的客戶對功能、價格、景觀的需求價值關注 17、排序存在差異。,通過對客戶洞察，我們找到了本案的客戶需求。,那么我們的產品該如何規劃，才能滿足客戶需求呢？,4,立 本,（1）總平及商業建議（2）建筑景觀建議（3）戶型配比建議（4）物業服務建議,立本,SWOT分析,通過以上篇章對宏觀環境、微觀格局、項目客群的分析，我們再來總結項目的優劣勢。,優勢Strength：項目處于城南與老城區交界處，城南多年無新項目，積壓一定量地緣客戶；交通便捷，進入城東、老城、高速均很方便。集團在安岳已樹立非常大的品牌知名度。,劣勢Weakness：項目地塊周邊均是荒地，居住配套差；項目區域的規劃短期內難以呈現，客戶下單疑慮重。,機會Opportunity：安岳屬非18、限購區，宏觀政策有利于安岳住宅開發。區域規劃帶來的巨大潛力；項目周邊無住宅樓盤亮相，一旦加快開發進度，可消化較多地緣客戶。,風險Threat：宏觀政策的調控；2017年安岳房價上揚后，城南1號、富臨集團工地已開工，2018年同區域競爭就是時間的競爭。,產品,有利,不利,市場環境,立本,SWOT分析,通過SWOT分析，我們發現項目的優勢和機會，同時又是項目的劣勢和風險所在。因此，提出兩點產品戰略：,外在不足，內在彌補,結合剛改客戶需求，規劃最具優勢的產品亮點，打造出項目核心賣點。,那么，什么樣的產品亮點才能達到這一目的？,環境不地道，產品做厚道,立本,總平建議,在原設計概念方案基礎上，提出調整建19、議，重點凸出項目品質，實現合理布局，達成快速去化目的。,根據拿地實際情況，本案闡述的相關建議、方案均圍繞79-1地塊進行。,立本,總平建議,總平布局兩原則：住宅高品質感，商業價值最大化。,核心要點一：整個小區規劃為通透、圍合型布局，小區中庭盡量保留大面積面臨。結合小區西側安岳濕地公園，為小區業主打造獨有的“雙公園”景觀。核心要點二：在小區內部規劃籃球場、羽毛球場、活動中心等滿足小區業主活動功能的物業場地。核心要點三：充分利用項目臨安岳大道面的景觀視野，打造氣勢恢弘的小區大門，吸引眼球。核心要點四：在安岳大道與項目北側規劃路口設置人流導入廣場。有利于聚集人流提高商業價值。,安岳大道,小區入口大門20、,高層住宅+裙樓底商,臨街獨立商業,獨立商業,高層住宅,導流廣場,立本,總平建議,1、本案所在周邊完全缺少生活必備配套，建議在項目增加“一所幼兒園，一家銀行，一家便利超市，一家高級會所”作為本案生活配套。2、為體現項目的品質，建議在商業部分規劃恒溫泳池。3、幼兒園、會所、恒溫泳池可規劃到一起，建議規劃至項目南側商業內。幼兒園規劃為6個班的標準園區。4、與安岳政府協商，通過抵扣土地款或稅收方式，由項目代建地塊西側濕地公園。,建議增加“一園一行一市一所”作為本案生活教育配套。代建市政濕地公園，實景呈現項目周邊高品質綠化環境。,安岳大道,幼兒園會所恒溫泳池,代建公園,立本,商業規劃,通過外擺、退臺、21、層高控制等增加商業附加值。,1、建議1F商業層高6米，帶外擺，2F商業層高5.8米。2、獨立商業部分可局部做到3層，通過錯層加頂、退臺的方式，實現進深開間比的最佳尺寸效果，控制商鋪面積，控制總價，同時不影響商業使用面積。正對小區住戶的商業盡量只做2層，避免影響住戶采光。3、同時需考慮商業便于做店招，增加后期商業昭示性。4、項目商業以滿足小區生活配套為主，總商業面積不宜過大，建議在2萬以內。5、商業盡量能提早招商，有利于商業銷售。,安岳大道,獨立商業局部規劃3F,正對住宅規劃2F,立本,商業效果參考,外部獨棟商業切角廣場參考概念圖,立本,商業效果參考,2F商業退臺參考概念圖,商業裙樓參考概念圖,22、立本,建筑風格,1、建筑風格是住宅樓盤品質的重要因素之一，因此建議建筑風格一定要有品質。2、前文建議以“水”作為本案的主題，因此建議選擇較為有品質的建筑風格，增強本案的主題性。,建議外立面風格采用新古典建筑風格。,人人都是視覺動物,參考概念圖-廣安項目,建筑風格,參考概念圖-廣安項目,建筑風格,表現篇-次入口透視,建筑風格,參考概念圖-廣安項目,立本,園林風格,景觀核心要素之一：盡量打造大中庭園林景觀，增加小區綠化面積，通過內部環境體現居住品質。,浪漫玫瑰園,內部景觀節點的表現,立本,園林風格,景觀核心要素之二：移步異景，將小水景、雕塑、小品穿插在園林之中，形成多個景觀節點。,郁金香,靈動水景23、,立本,戶型建議,根據前文對競品主力戶型面積段的分析，結合剛改客群需求特征，以及本案的產品調性，我們對戶型的建議原則是：,差異化,同質化,領導者,跟隨者,立本,戶型建議,從2018年競爭格局來看，在城南其他新項目情況不可知的情況下，本案的最大競品將是城東的華庭貴府。結合已經售罄安岳前任銷冠”中迪廣場”項目以及安岳現任銷冠華庭貴府戶型配比，提出本案戶型配比建議。,立本,戶型建議,前文已述，安岳中迪廣場因高贈送率，某段時間在安岳市場成“一枝獨秀”，但本案的主要競品是華庭貴府，因此建議本案戶型規劃重點針對攻擊華庭貴府發力。,戶型配比說明：在滿足同使用功能的情況下，本案建筑面積比華庭貴府更小，但通過贈24、送達到相同甚至超越對手的使用面積，在單價相似的情況下，很顯然本案更具競爭力；根據微觀市場及客戶分析得知，本案的主力戶型是套三雙衛。為迎合客群需求又實現總價控制，將套三雙衛分為緊湊和舒居兩大類。同時將110-115面積段設計為可變套三的套四戶型。套四戶型需求日益增大。由于本案所處區位優越，以成都住宅為例，地里位置優越的樓盤，總會衍生出大量大面積消費群，因此本案在緊湊套四的基礎上規劃135大套四。,臥室盡量做假飄窗，裝修過程中客戶可根據情況，打掉飄窗，呈現為全景落地觀景窗；戶型贈送面積盡量在20%以上；臨馬路及規劃道路的1-6、10號樓規劃為主力套三雙衛戶型，臨河側景觀面較大的7-9號樓，規劃為可25、變套四雙衛及135大套四；以“享雙公園”（安岳濕地景觀公園+中庭水景公園）為噱頭提高項目品質。主力戶型樓棟規劃為2梯6戶，套四戶型樓棟規劃為2梯4戶。,立本,戶型建議,戶型設計建議一：在戶型配比基礎上，從層高、贈送率、落地窗等細節設計，提升項目品質感，增加項目整體賣點。,大套四，設計在項目西側臨河臨公園，擁攬雙公園（安岳濕地景觀公園+中庭水景公園）大套四層高設計為3.15米，除去中央空調，凈高2.9米。盡量預留中央空調機位。大套四客廳盡量做到270采光（可參考麓湖270彩光戶型）；大套四必有獨立衣帽間；大套四主臥帶陽臺；135及115套四，均應考慮雙子房。,立本,戶型建議,戶型亮點建議二：將大26、套四打造為項目標桿產品,刷卡智能電梯，阻止外人隨便進入小區，讓小區業主居住更安全舒心。,立本,物業建議,提供星級酒店式金牌物管：將項目打造為高居住舒適度的小區項目，提供多元化、個性化的物業服務，設置樓棟管家、代繳水電費、家庭保潔家政服務、保姆服務等。,立本,物業建議,新古典建筑風格,建筑風格,3.15米層高，20%贈送率，客廳270采光，臥室落地窗（各項均為安岳首創）,戶型設計,水景園林大中庭（安岳首創）,景觀設計,我們對主要的產品賣點進行歸納：,立本,戶型建議,由此，本案的產品差異化不彰自顯，產品性價比得以全面提升。,星級酒店金牌物管,物業服務,立本,案名建議,建筑、景觀、戶型、物業，如此高27、品質的樓盤，首創安岳多項記錄，必須有一個和樓盤氣質相符的案名，建議本案案名為：,國賓領譽,對于高品質的“國賓領譽”，我們營銷該怎么做？,5,相 見,（1）體驗價值模型（2）推盤,相見,體驗價值模型,通過看房6覺5觸點設計，豐滿項目的體驗價值,相見,體驗價值模型,第1接觸點：項目外圍導視+廣告，形成視覺引導和沖擊。,精神堡壘,道旗廣告,圍墻包裝,相見,體驗價值模型,第2接觸點-停車場-售樓處門前：簡約的質感一路映入眼瞼，激發購買直覺。,停車場,售樓處門前,相見,體驗價值模型,第3接觸點-售樓處：質感，營造高品質氛圍。,品質沙發,美味點心,格調洗手間,相見,體驗價值模型,第3接觸點-售樓處：質感，28、營造高品質氛圍。,區域沙盤,項目沙盤,立體式區域沙盤，對未開發或開發中的新區顯得尤為重要。,相見,體驗價值模型,第4接觸點-情景通道：環境取勝，客戶每往前一步購買的直覺增加1分。,相見,體驗價值模型,第5接觸點-樣板間：居住導入，生活化，讓客戶產生想擁有1個這樣的家的強烈想法。,套三雙衛：三口之家，關注孩子的成長之家。,相見,體驗價值模型,第5接觸點-樣板間：居住導入，生活化，讓客戶產生想擁有1個這樣的家的強烈想法。,140大套四：以三代同堂為主題的優享之家,相見,體驗價值模型,安岳樓盤多由本地開發商打造，本地開發商只粗暴地重視售樓部昭示性，對售樓部觸點體驗未引起重視。,華庭貴府售樓部,民族商29、業城售樓部,中韓廣場售樓部,新華陽光售樓部,檸都新城售樓部,售樓部規劃（方案一）,售樓部,4,3,道旗（在綠化帶）,三面精神堡壘或廣告大牌（安岳大道與賈導路交叉口）,2,相見,售樓部規劃(方案一),售樓部導視,1、將售樓部規劃于項目南側臨規劃道路商業裙樓內，1、10號樓之間，因住宅塔樓施工，建議拉大1、10號樓間距。2、在賈導路與安岳大道交叉口設置三面精神堡壘或廣告大牌，在項目段安岳大道綠化帶設置宣傳道旗（需與政府商談），增加項目識別性。,3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,7,相見,售樓部規劃(方案一),以代建公園景觀及林蔭大道為售樓部意境區的靈魂景觀，達到以景觀震懾客戶心靈的目的。,30、3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,林蔭大道,林蔭大道,售樓部,水景觀賞點,3,5,4,6,9,8,代建濕地公園,10,2,停車場導視,小區大門,停車場,售樓部導視,1、售樓部規劃面積400左右，后期可用作會所，與恒溫泳池，幼兒園同處經營。2、客戶通過外圍商業、小區大門可窺見項目的建筑品質。3、每位客戶經林蔭大道進入小區售樓部，可設想小區未來綠化環境與品質。4、代建一定面積的濕地公園，并在公園設置水景觀賞點，將樣板間設置于代建公園中。濕地公園是小區的“后花園”。客戶看到的公園水景是永久性建筑，未來的美好環境已提前呈現。,小區獨立商業,1,樣板房意境區,相見,售樓部規劃,售樓部新中式內裝參31、考圖,售樓部新古典外立面參考圖,因售樓部在兩棟住宅塔樓中間，建議售樓部外立面與項目整體風格一直，采用新古典建筑風格。為增加售樓部內部品質，建議內裝采用新中式風格。,相見,售樓部規劃,三面精神堡壘參考圖,廣告大牌參考圖,在安岳大道與賈導路交叉口設置醒目三面精神堡壘或廣告大牌；在安岳到路側綠化帶增設道旗。,路側道旗,相見,售樓部規劃,停車場、導視參考圖,通過停車場導視、禮賓崗、停車場內灌木、部分喬木的第一印象，渲染客戶對項目高品質的認知。,相見,售樓部規劃,停車場通往售樓部的林蔭大道,從停車場通往售樓部穿過林蔭大道，映射小區未來綠化與品質；通過濕地公園，觀水臺代建，提前呈現將小區“后花園”的舒適愜32、意。,觀水臺效果參考,相見,體驗價值模型,小區大門效果參考圖,提前修建小區大門以及部分商業，映射小區未來建筑風格，增加客戶對小區建筑品質的直觀感知。,售樓部規劃（方案二）,售樓部,4,3,道旗（在綠化帶）,三面精神堡壘或廣告大牌（安岳大道與賈導路交叉口）,2,相見,售樓部規劃（方案二）,售樓部導視,1、將售樓部規劃于項目南側臨安岳大道獨立商業區。2、在賈導路與安岳大道交叉口設置三面精神堡壘或廣告大牌，在項目段安岳大道綠化帶設置宣傳道旗（需與政府商談），增加項目識別性。,3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,售樓部,售樓部導視,樣板間意境區（重戶外娛樂）,意境圍擋（6米高）,5,9,8,2,33、10,停車場導視、禮賓崗,停車場,停車場意境區（重景觀體驗）,小區大門,樣板間,售樓部入口噴泉廣場,4,3,1,相見,售樓部規劃（方案二）,車流動線,人流動線,為實現環境促銷售，建議除售樓部外其余獨立商業稍晚修建，用于打造售樓處停車場和樣板間意境區，以施工圍擋隔斷工地，盡量增加景觀面積，達到震撼客戶的效果。,6,7,相見,售樓處規劃動線說明：以“家在花園中”的第一感覺，激發客戶的購買欲。,1、基于1月5日會議決策，根據施工進度要求，售樓部能只能規劃于項目南側臨安岳大道獨立商業區。2、以醒目精神堡壘、道旗、導視提升項目視覺導入性。3、建議將獨立商業部分先用于打造景觀意境區，接入小區內景觀帶，增加34、部分戶外游樂設施，突出意境區的“居家花園”效果，達到震撼客戶目的。4、要求客戶按車流動線進入售樓部，盡多感知售樓部外圍花園效果。5、為更實景呈現“家在花園中”的效果，建議搶過五一售樓部亮相節點后，盡量在二批次推售前，完成濕地公園代建，實現岳陽河水景與項目銷售處互動。,售樓部規劃（方案二）,相見,售樓部規劃（方案二）,停車場通往售樓部意境區,停車場通往售樓部意境區通過鋪磚走道，沿途鮮花綠化，映射小區未來綠化；在售樓部樣板區增加戶外游樂設施，體現“居家花園”感。,樣板間意境區,推盤,營銷推廣,根據本案的高品質定位，宜采用“高舉高打”營銷推廣策略,營銷推廣具體分為4個推廣階段：,品牌導入,拔高項目形35、象,產品錯位借力,生活方式引導,中迪禾邦集團。深耕安岳，再現佳作，驚艷城南,相見,營銷推廣,基于集團對安岳項目8個億銷售目標要求，必須把握住春節返鄉、五一小長假，國慶長假，三個關鍵節點。建議：春節返鄉期間啟動蓄客工作，售樓部五一前后亮相，7月底工程可達到預售簽約。,熱銷,春節返鄉,國慶長假,五一,啟動宣傳,售樓部亮相,蓄客排號,相見,營銷推廣,基于本案銷售任務重，建議在從春節返鄉蓄客開始老城區及和城東各設置1個臨時接待點，用于前期蓄客。老城區在核心區域北門口附近租商鋪作臨時接待，城東在中迪廣場百貨入口設置臨時接待點，項目開盤后根據售樓部的人氣情況，決定是否撤銷臨時接待點。,本案,老城區臨時接待36、點,中迪廣場臨時接待點,推盤,價格策略,1、2017年安岳房價上揚，大多數在售樓盤單價在5200-5500/平米之間。部分本地開發商為追逐利潤最大化，最高單價已破6000元/，但有價無市，月均銷量不過區區幾套；2、城南板塊無居住配套，無項目面市，對于客戶疑慮影響購買的程度，不可預估。3、本案開盤最核心的競品是城東的華庭貴府。目前華庭貴府在排號期間，對外報均價4800左右，排號費10萬/套訂房，月均銷量135套。目前城南無項目開出，但 2018年很可能面臨城南1號的競爭，因此必須快速去化。4、本案全年銷售任務8億，月均銷售目標300多套，相當于近5年整個安岳住宅的月均銷量。,結合上述情況，為實現37、集團總目標，建議安岳城南項目均價：,高價推廣拉大旗，低價成交跑銷量,4500元/,推盤,價格策略,3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,4800元/,4500元/,4500元/,4400元/,4400元/,4400元/,4600元/,4600元/,4600元/,4400元/,以7號樓單價4800元/為標桿價，旨在樹立與項目品質相符的價格預期。其他樓棟均價4400-4600元/，激發客戶“買欺頭”欲望，實現快速去化。,推盤,推盤策略,根據工程進度，以主力戶型和消化地緣性客戶為目標，設定推盤策略。1、2批次低價入市，快速去化，保證現金流，3批次根據前兩批次銷售情況，用于創造利潤。,1、第1階段38、：推1、2、9、10號樓，總產值約3.6億。以略低價產品入市，迅速去化，提升項目影響力和知名度；2、第2階段：推3、4、5號樓，總貨值約2.7億。小戶型快速去化，保證現金流。3、第3階段：推6、7、8號樓，總貨值約2.8億。整個小區臨河、臨濕地公園最近樓棟，可根據1、2批次銷售情況，用于創造利潤。,第1批次推盤1、2、9、10號樓，總貨值約3.6億,第3批次推盤7、8、9號樓，總貨值約2.8億,第2批次推盤3、4、5號樓，總貨值約2.7億,推盤,價格策略,3,4,5,6,7,8,9,1,10,2,3批次4800元/,3批次4500元/,2批次4500元/,2批次4400元/,2批次4400元/,1批次4600元/,1批次4600元/,1批次4400元/,1批次4400元/,2批次4600元/,