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1、 前前 言言 從 2009 年 6 月 28 日開工至今，已近半年，中鐵置業世紀山水項目在吉首市 取得了良好的社會反響，引起了消費者、房地產企業、政府機關等多方面關注。時 至年末，商務活動中心已進入收尾工程，一期一組團各物業形態已開始建設，臨時 接待中心的銷售接待工作正在有條不紊的進行，各項工作正全面展開。 隨著項目臨時接待中心的日常接待及第五屆吉首市房交會的參與宣傳，令吉首 廣大購房消費群體對本項目也有了初步的認知。作為項目首期面世的一期一組團各 物業種類，對于項目整體形象及實力的展示至關重要，其中就包括有臨世紀大道底 商部分，雖然本項目商業部分體量只有 16000 余平方米，僅占項目總建筑2、面積的 2%，但項目地處吉首市新興發展區域乾州新區，商業市場及相關配套有別與市中 心成熟區域，對于商業的定位，必然需要結合項目整體定位及周邊商業市場情況， 做出正確定位引導，為后期的住宅部分銷售起到促進作用，提升項目整體形象。 通過對本項目整體規劃的研究、周邊道路交通的踏勘、收集 2009 年吉首市房地 產市場動態數據，結合當地房地產開發和銷售現狀、商業市場現行狀況、居民消費 行為取向以及對本項目的預期，做出此次分析定位，僅供各方參考，用以最終確定 符合當地市場需求、吻合項目總體定位的商業定位基調。 第一部分第一部分 吉首市房地產宏觀市場分析吉首市房地產宏觀市場分析 一、一、 吉首市房地產基本3、情況吉首市房地產基本情況 1 1、吉首市房地產發展現狀、吉首市房地產發展現狀 吉首的城市化發展格局使得整個城市功能分區明顯，房地產市場存在著地區差 異化的發展形式，具體情況如下： 1.11.1 新老新老城區劃分城區劃分 吉首市以團結廣場為界，形成老城區和乾州新區兩個區域中心。 A、老城區以商業、貿易、餐飲、娛樂業為主，商業氣氛濃厚，居住密度較 高。環境質量一般，生活空間自然環境污染密集，不適合現代人居新標準，開發力 度較小，主要以商業地產為主，多是大型百貨、超市，酒店，商業街等商業開發， 輔助有一些規模較小的樓盤。 B、乾州新區為行政、文化區域，以吉首市政府和各部、委、局的機關辦公機 構為主，環境空氣質量較好。隨著吉首城市框架的南擴，乾州新區的建設越來越完 善，新區地產開發力度加大，產品檔次較高，集合了目前吉首市幾個規模較大、檔 次較高的地產項目，但商業配套及氛圍相對缺乏。 1.21.2