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1、房地產(chǎn)營銷推廣節(jié)點及常識,2,何為節(jié)點？,3,“節(jié)點”這一概念被廣泛應(yīng)用于許多領(lǐng)域。電力學中，節(jié)點是塔的若干部件的匯合點。機械工程學中，節(jié)點是在一對相嚙合的齒輪上，其兩節(jié)圓的切點。在網(wǎng)絡(luò)拓撲學中，節(jié)點是網(wǎng)絡(luò)任何支路的終端或網(wǎng)絡(luò)中兩個或更多支路的互連公共點。生化工程中，代謝網(wǎng)絡(luò)分流處的代謝產(chǎn)物稱為節(jié)點。在程序語言中，節(jié)點是XML文件中有效而完整的結(jié)構(gòu)的最小單元。在作圖軟件MAYA中，節(jié)點是最小的單位。每個節(jié)點都是一個屬性組。節(jié)點可以輸入，輸出，保存屬性。,4,何為營銷推廣節(jié)點？,工程、市場、目標,5,營銷推廣的作用？,獲利潤，占份額，樹口碑。,6,營銷推廣的辦法？,事件、媒介,7,營銷推廣的階段2、？,形象期、蓄客期、開盤期、強銷期、持銷期、清盤期,8,樹立形象期,階段目的：樹立項目形象，釋放主題推廣語及核心定位。通常以滲透式營銷的方式進入市場，擴大項目的市場知曉度。常規(guī)推廣手法：此階段以長效媒體為主，長期持續(xù)進行推廣。主要推廣手段包括：公交系統(tǒng)（公交站臺、公交車身）、報媒硬廣（晨報、時報、商報、晚報）、網(wǎng)絡(luò)硬廣（通常采用搜房網(wǎng)）、電梯轎廂等。,重要節(jié)點：營銷目標制定、價值述求梳理、入市時機把握,9,蓄客期,階段目的：為項目開盤熱銷積累客源，精準打擊市場客戶，向市場傳遞核心價值點，并亮相戶型，吸引項目準客群。本階段重要節(jié)點為“辦理VIP普卡VIP升級”。辦理普卡為了積累更多客戶基礎(chǔ)，升級3、為了進一步篩選準客戶。,常規(guī)推廣手法：此階段將進行線上線下的多渠道立體推廣，全方位精準傳遞項目信息。主要推廣手段包括：線上報媒（硬廣、新聞）、網(wǎng)絡(luò)硬廣、網(wǎng)推（論壇、新聞、微博、QQ群等）、公交系統(tǒng)（站臺、吊旗、車身）、樓體廣告、商圈巡展。線下短信、電梯轎廂、夾報、直投、渠道（派單、客戶攔截）,重要節(jié)點：形象效果評估、客戶需求（關(guān)注）收集、蓄客方式制定、蓄客程度監(jiān)控、,10,開盤期,階段目的：為項目實現(xiàn)銷售產(chǎn)值，將前期積累的客戶進行消化,是一個項目最重要的節(jié)點。一個項目可以重復多次進行開盤。開盤方式包括搖號、排隊等。通常在客戶基礎(chǔ)大時，選擇搖號；在客戶基礎(chǔ)小時，選擇排隊。常規(guī)推廣手法：此階段將延4、續(xù)前期（蓄客期）的推廣手段，并將開盤信息傳遞給市場。,重要節(jié)點：蓄客情況摸底（落位）、消化方式及時間評估、成交情況分析,11,強銷期,階段目的：為延續(xù)開盤期的勢頭，抓緊時機推售產(chǎn)品，從而沖刺銷售任務(wù)。此階段通常為開盤后12周之內(nèi)，距離開盤時間較近，優(yōu)惠折扣尚可保留，客戶購買的沖動較大，比較容易打動客戶。常規(guī)推廣手法：此階段將繼續(xù)延續(xù)前期（蓄客期）的推廣手段，并大力向市場傳遞開盤熱銷的信息。,重要節(jié)點：銷售信息炒作、營銷目標調(diào)整、蓄客方式調(diào)整,12,階段目的,常規(guī)推廣手法,此階段持續(xù)進行核心價值宣傳，對前期剩余房源進行持續(xù)銷售，并為完成銷售目標而進一步努力。此階段通常為開盤后24個月，月均去化通5、常少于開盤熱銷期。,常規(guī)推廣手法：此階段將適當減少線上推廣，注重線下推廣，仍保持線上線下立體渠道進行宣傳。主要推廣手段包括：線上網(wǎng)推（論壇、新聞、微博、QQ群等）、公交系統(tǒng)（站臺、吊旗、車身）、樓體廣告。線下短信、電梯轎廂、夾報、直投、渠道（派單、客戶攔截）,持銷期,重要節(jié)點：營銷計劃調(diào)整、市場變化監(jiān)控、消化方式擬定,13,清盤期,階段目的：項目銷售進入尾聲，房源所剩無幾。常規(guī)推廣手法：此階段推廣較少，銷售產(chǎn)值低，自然推廣投入就少。主要推廣手段包括：以線下為主短信、渠道（派單、客戶攔截）案例簡析：,重要節(jié)點：營銷目標調(diào)整、客戶關(guān)系維護、營銷工作總結(jié),14,2月 3月 4月 5月 6月 7月 86、月 9月 10月 11月 12月,案例一,時間,銷售階段,關(guān)鍵節(jié)點,媒體推廣,活動營銷,銷售物料,形象導入期,09年6月,09年78月,09年910年1月,10年25月,項目蓄勢開盤期,項目強銷期,項目續(xù)銷期,項目尾盤期,項目加推,秋交會,戶外廣告、報媒配合,戶外廣告、報媒、網(wǎng)絡(luò)配合、專業(yè)媒體、短信、雜志,折頁、樓書、畫冊、軟文撰寫，報版設(shè)計、VI系統(tǒng)、DM單、平面圖、銷售培訓,南岸政府攜手萬達國際城南升級招商推介會,萬達重慶CEO商務(wù)地產(chǎn)會成立,知名企業(yè)簽約萬達國際與世界的對話,項目加推,項目開盤,項目亮相,10年6月,春交會,案例二,16,2011.7-8月,2011.9月,2011.107、月-2012年6月,第一階段報版推廣 項目形象樓書 A棟產(chǎn)品DM 傳遞區(qū)域、地段中心價值,1,2,第二階段報版推廣 項目產(chǎn)品樓書、公寓投資手冊 公關(guān)活動 價格釋放，蓄客沖刺 傳遞教育投資價值，產(chǎn)品品質(zhì),8月初外賣場開放,8月初整體形象亮相,9月上旬產(chǎn)品形象出街,9月底合作學校簽約儀式暨產(chǎn)品說明會,2011年10月秋交會前B棟開盤,第三階段報版推廣 開盤熱銷，持續(xù)銷售 持續(xù)的小型公關(guān)活動持續(xù)傳遞項目投資價值,3,9月中旬銷售中心開放、啟動放號,9月下旬A棟樣板間開放,2012元旦節(jié)A棟開盤,2012年4月春交會前后C棟開盤,案例三,17,開盤T T-1 T-2 T-3 T-4 T-5,T-10 8、T-9 T-8 T-7 T-6,T-11,T-12 T-13 T-14 T-15（開盤前15周）,網(wǎng)絡(luò)集結(jié)號：你在重慶嗎,網(wǎng)絡(luò)集結(jié)對象重聚北大,北大人在重慶編撰制作,燕園 序編撰制作,機場登機廊橋 發(fā)布畫面，為期半年；院線廣告腳本A，直至T-4,外賣場開館,燕園 序?qū)ｎ}報道,燕園 禮燕園 度編撰制作,北大資源簽約酒會,開館/熱館事件,現(xiàn)場銷售中心開館（樣板示范）,開館/熱館事件,院線廣告換腳本B，直至T,燕園 禮專題報道,燕園 禮 燕園 度產(chǎn)品鑒賞會,燕園 禮 燕園 度各大商圈巡展,根據(jù)2011年6月外賣場開放；9月現(xiàn)場開放；10月開盤的指導性進度，外賣場節(jié)點早至T-20周左右。策源建議：外賣場節(jié)點設(shè)置在T-10周左右更為適宜，有利于實現(xiàn)相對的傳播能量短效聚合。,注：,案例四,18,THANKS,