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1、 前言前言 3.13.1 本項(xiàng)目須解決的問(wèn)題本項(xiàng)目須解決的問(wèn)題 大連市位于遼東半島南端，是中國(guó)東北部的最著名的旅游城市， 大連市中心區(qū)常駐人口僅為 180 萬(wàn)，商場(chǎng)供應(yīng)量和市場(chǎng)壓力較大，僅 去年市場(chǎng)推出量就高達(dá) 213 萬(wàn)平方米，目前全市商場(chǎng)空置面積高達(dá) 130 萬(wàn)平方米，并且商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)品檔次同質(zhì)化比較嚴(yán)重。預(yù)計(jì)未來(lái) 幾年本項(xiàng)目附近將有一大批的商業(yè)物業(yè)涌現(xiàn)，加劇了市場(chǎng)壓力。 本項(xiàng)目處于大連市傳統(tǒng)的商業(yè)圈中,大連市政府對(duì)天津街的重點(diǎn) 改造，使天津街將打造成大連市最大的具有歐陸風(fēng)情，集購(gòu)物、旅 游、娛樂(lè)等于一體的多元化的商業(yè)步行街。 雖然目前天津街進(jìn)行市政改造工程，但該地段仍保持濃厚的商業(yè) 氣氛2、，包括勝利廣場(chǎng)至普照街一段天津街，以天倫商廈為主要商業(yè)設(shè) 施；保安街至上海路一段的天津街，包括國(guó)泰大廈，天百大樓等商場(chǎng) 仍然是大連市主要的購(gòu)物中心。 因此本策劃方案重點(diǎn)解決的問(wèn)題將集中在以下幾個(gè)方面： 1. 在競(jìng)爭(zhēng)壓力強(qiáng)大的市場(chǎng)中，如何制訂準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，選擇 合適的目標(biāo)客戶； 2. 在同質(zhì)化嚴(yán)重的區(qū)位上，如何突出項(xiàng)目的差異性，減弱區(qū)位 劣勢(shì)的影響； 3. 在商業(yè)市場(chǎng)低迷的情況下，本項(xiàng)目如何通過(guò)適當(dāng)?shù)臓I(yíng)銷策略 和手法，使項(xiàng)目收益更大。 3.23.2 解決方法解決方法 1. 通過(guò)市場(chǎng)分析，獲取項(xiàng)目在市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)力的重要信息，從而 進(jìn)行準(zhǔn)確定位； 2. 運(yùn)用整合與創(chuàng)新的技巧，對(duì)營(yíng)銷主題進(jìn)行細(xì)致策劃，3、構(gòu)筑項(xiàng) 目參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有力平臺(tái)，營(yíng)造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力； 3. 了解目標(biāo)客戶的喜好和消費(fèi)習(xí)慣，創(chuàng)造最合適的銷售推廣體 系。 4 大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析大連市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 4.14.1 大連市商業(yè)大連市商業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 大連是中國(guó)東北沿海地區(qū)對(duì)外開(kāi)放最早的沿海城市，現(xiàn)在便捷的 高速公路和鐵路，加上原有的船運(yùn)等交通設(shè)施更加快了大連和日韓港 臺(tái)和內(nèi)地的貿(mào)易發(fā)展。 目前從整個(gè)大連市地區(qū)市場(chǎng)來(lái)看，各個(gè)百貨公司和零售企業(yè)以及 餐飲娛樂(lè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)路線。一些國(guó)際性的名牌也都在大連出現(xiàn)，說(shuō)明了 大連市民正日趨追求時(shí)尚消費(fèi)。另外大連有良好的飲食風(fēng)尚，如日式 的吉野家、韓式料理、西式的快餐如 KFC 和麥當(dāng)勞等都已入駐大連， 也有各式各樣的西餅屋，咖啡廳都分散在市區(qū)各個(gè)角落，說(shuō)明大連市 民飲食消費(fèi)的多元化和多樣化。另外，屈臣氏都已出現(xiàn)大連市，體現(xiàn) 了大連市民對(duì)西方購(gòu)物方式的認(rèn)可程度。 大連