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1、 濱海 國際大都會 全案營銷策劃報告全案營銷策劃報告 2010 年 12 月 前前 言言 國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策，自 4 月份出臺以來，國家對房地產(chǎn)信貸、限購 等調(diào)控政策陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場，尤其是投資市場已得到一定抑制， 市場量已在大幅萎縮，但房價仍高企不下，由于國內(nèi) CPI 持續(xù)高增長， 通貨膨脹預(yù)期加大，房價還有上漲臺頭的趨勢，國家也即已進(jìn)入調(diào)控第 三階段，國家會出臺更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，比如加息和出臺房產(chǎn) 稅。國家房地產(chǎn)調(diào)控將會持續(xù)到明年底甚至后年。不僅房地產(chǎn)的投資需 求和改善性需求將受到極大抑制，剛性需求由于購房成本加大也會受到 一定程度的抑制，市場將進(jìn)一步萎縮，市場銷售形勢更加嚴(yán)峻，2、競爭更 激烈。 但由于城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程加速推進(jìn)，通貨膨脹的市場預(yù)期，房地產(chǎn)總 的剛性需求規(guī)模大，促使房地產(chǎn)行業(yè)的重新洗牌，強(qiáng)者恒強(qiáng)，弱者淘 汰，大的房地產(chǎn)企業(yè)及巨頭，房地產(chǎn)開發(fā)銷售不但沒受影響，反而規(guī)模 更大，萬科 1-10 月銷售超 800 億元，提前完成一年的銷售任務(wù)，保利、 恒大完成 500 億元。尤其是海南島以旅游地產(chǎn)為主的房地產(chǎn)市場，本身 伴隨著度假、養(yǎng)老、商務(wù)等旅游功能，其市場不僅面向全國，海外市場 還在不斷拓展，這種兼具度假、養(yǎng)老、商務(wù)等旅游功能的投資市場不但 不會減少，還會隨著國際旅游島的加快建設(shè)和國內(nèi)通貨膨脹出現(xiàn)而持續(xù) 增長，另島內(nèi)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和居民生活水平的不斷提高，島3、內(nèi)的 剛性需求和改善性需求也會一定釋放，市場前景巨大，海南省今年的房 地產(chǎn)銷售額將突破 700 億元（銷售面積 800 余萬平方米，海口近 300 萬 平米），超過以前的 3 年之和。但更加嚴(yán)厲而持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)整政策將 加快房地產(chǎn)行業(yè)的洗盤，房地產(chǎn)銷售市場嚴(yán)峻，競爭更激烈，有的企業(yè) 和樓盤幾個月都銷售不到一套房子，而有實力企業(yè)好的樓盤銷售在 1-2 萬平方米。在海南這種總的旅游房地產(chǎn)市場潛力巨大，但房地產(chǎn)嚴(yán)控政 策高壓下，周密精心的房地產(chǎn)營銷策劃將在房地產(chǎn)開發(fā)中顯得尤為重 要。 接踵而至的宏觀調(diào)控政策，致使中國房地產(chǎn)業(yè)逐步冷靜，趨于理智； 持幣觀望者的增多和去化速度的驟減 ，說明了中國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的復(fù)雜 和行業(yè)的脆弱。 此際，海口的放盤速度趨緩，房源得到控制，房價鏈因此無法低回， 面對低起點房價中的上升勢態(tài)和開發(fā)用地的急劇減少，持幣觀望者將再 融入購房大軍，海口旅游房產(chǎn)將得到更穩(wěn)健發(fā)展。