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1、咸陽世紀西路地塊可研報告,提案：XX地產投資中心時間：年4月16日,PART 1 土地屬性分析PART 2 市場分析PART 3 項目定位及規劃方案PART 4 投資測算PART 5 總結及建議,PART 1 土地屬性分析,項目基本信息 區域基本情況 土地屬性結論,經濟技術指標,項目建面約16.5萬平方米,項目區位,地塊隸屬于咸陽市秦都區，距離咸陽市政府約1.9公里，距XX御景灣項目4公里。,本案,御景灣,市政府,距市政府1.9公里,距XX御景灣4公里,西近東三環路輔道，東臨麗水花都小區及建筑構件廠家屬院,地塊四至,西面：緊鄰唐都醫院,伍家路及麗水花都小區,地塊內為凈地，無拆遷，高壓電線等。,2、地塊內部情況,要點：1、周邊道路：項目東面臨伍家路路，目前為連接河堤路車道預備道；南鄰世紀西路（交通主行道）；北鄰河堤路。2、周邊交通便利，門前公交站（22路,26路,36路）經過，副59路直達西安城西客運站；向東500米（630路區間,k630路）起點站直達西安。,本項目項目臨近西寶高速咸陽出口，以及世紀大道（西安咸陽兩地間最便利的兩條鏈接通道）出行便利。,交通,1.1 項目基本信息,項目位于咸陽市世紀大道西段，陳陽寨轉盤向西500米路北。,周邊配套,本案,咸陽市啟迪中學，距項目2.2公里,人人樂超市，距項目1公里,咸陽市實驗中學，距項目2.2公里,宇宏健康花城小學，距項目822米,咸陽市中3、心醫院西郊分院，距項目1.6公里,西寶高速咸陽出口，距項目938米,周邊人口,1.1 項目基本信息,南郊教材市場（南區）,南郊教材市場北區,本案,家具市場,2公里范圍內約有3個專業市場，1500多家商鋪，從業人員約有3萬人，區域常住人口約3.5萬人。,灃西新城按照西安國際化大都市綜合服務副中心和戰略性新興產業基地”發展定位，灃西新城精心規劃了“三區十園”產業布局,產業規劃,2.1 區域基本情況,三區：1.信息產業園區2.濱河現代服務區3.田園實踐區十園：1.西咸信息產業園2.現代綜合商務區3.都市農業區4.優美小鎮改革試驗園5.絲綢之路國際展覽中心6.西咸新區國際文教園7.中小企業園8.科教示4、范園9.活力生活服務園10.豐京遺址園,灃西新城總體定位是未來西安國際化大都市綜合服務副中心和戰略性新興產業基地。在產業定位上，以行政商務和戰略性新興產業為主，重點發展新材料、物聯網、信息技術、生物醫藥、都市農業、高尚居住等產業。,區域定位,2.1 區域基本情況,已入駐企業：聯通西北數據基地；西北云谷；數字影視產業基地；陜西廣電網絡產業集團與西部電影集團；灃西新城醫藥產業園等；未來灃西新城從業人員主要為科學與文化產業方面。,按照灃西新城路網建設規劃，灃西新城擬建設城市道路13條，其中包括灃景路、同德路、咸戶路、天元路、興園路、灃柳路等,交通規劃,2.1 區域基本情況,區內西寶高速老線、西寶高速5、新線、西戶鐵路等穿新城而過，距西北地區最大的空中交通樞紐西安咸陽國際機場僅約15分鐘車程，公路、鐵路、民航相互交融的大交通格局，區內已建成多條連接西安、咸陽主城區道路，為灃西新城搭建了快捷高效、功能完善的現代化綜合運輸體系，全面提升灃西新城的輻射能力。,市政基礎設施和公共服務設施，城市配套正高速完善中,區域配套,2.1 區域基本情況,未來預建設1、灃西新城體育運動中心；2、灃西新城高級中學；3、灃景國際購物中心；4、財富矩陣城市綜合體；5、國際會展中心；6、豐京國際酒店；7、文化休閑廣場；8、灃西新城濕地公園；9、灃西新城綜合醫院。,土地屬性小結,1.4 土地屬性結論,PART 2 市場分析,6、整體市場情況 板塊市場情況 競品項目分析 周邊土地市場 市場分析結論,城市經濟情況,2.1 整體市場情況,GDP與房地產發展模式,根據咸陽近幾年的增長狀況，咸陽城市化進程處于加速階段，房地產市場進入高速增長期，2016年咸陽城市人均GDP 6976.74美元,處于快速增長期階段，發展潛力巨大。,咸陽城市化進程處于加速階段，房地產市場進入高速增長期,城市空間發展,2.1 整體市場情況,城鎮空間規劃構成“一帶兩軸多中心”的城鎮體系空間結構,（1）一帶：沿隴海鐵路、西寶高速和西銅高速，在市域東部和南部形成城鎮密集發展帶，重點連接咸陽市區和三原、涇陽、興平、武功普集鎮。2）兩軸：沿312國道、新銀武高7、速、西平鐵路形成市域城鎮發展主軸線，重點連接咸陽市區和禮泉、乾縣、永壽監軍鎮、彬縣和長武昭仁鎮；沿國道211、咸銅鐵路形成市域城鎮發展次軸線，重點連接涇陽、三原、淳化城關鎮和旬邑城鎮（3）多中心：形成以咸陽市區為核心，以興平、三原、涇陽、乾州、禮泉和彬州為副中心的多中心城鎮體系。,價格及供求情況,2.1 整體市場情況,咸陽市整體市場增長平穩，自2016年7月始市場增長幅度大幅增加，住宅市場價格增長空間較大,庫存情況,2.1 整體市場情況,2016年底咸陽市商品住宅存量為110萬m,去化周期為9個月,市場需求下,風險小,去化壓力不大。,2016年底咸陽市商品住宅存量為110萬m,去化周期為9個月8、,市場需求下,風險小,去化壓力不大。,產品情況,2.1 整體市場情況,2016年咸陽住宅成交集中在80-120m、120-144m面積段,改善性需求得到明顯釋放。,80-120m、120-144m面積段為主力成交戶型。,從 2016 年與 2015 年的對比可以看出，2016 年全年的銷量和銷售面積都相對 2015 年 有大幅增加，銷售套數增長幅度為 17.89%，銷售面積增長幅度 18.83%。銷售金額 2016年比 2015 年增長 11.97 億元，增長幅度 20.66%，銷售均價每平米增長了 113 元/，增幅為 2.55%。,銷售情況,2.1 整體市場情況,價格情況,2.2 板塊市場9、情況,片區高層單價4200-5300，兩房總價38-50萬，三房52-68萬。,片區灃東新城占據天時地利人和，緊鄰西安的巨大地域優勢使得該片區一直備受市場青睞；灃西新城為灃東新城的延長發展區域，咸陽城市核心區和西安的過渡地帶，新興產業的崛起為該片區的樓市注入了活力和消費力；改善型需求逐步增長。,產品情況,2.2 板塊市場情況,片區產品高層主要以78-100(兩居）100-140(三居)為主。,2016年成交結構中，成熟配套產品明顯占據主流，學區為核心驅動，熱銷剛需大盤年均去化在5-10萬方；,去化情況,2.2 板塊市場情況,咸陽市房地產市場在經過2015年相對低迷不景氣后，跟隨全國大勢，20110、6年多項利好信息促進樓市向好。咸陽市作為三四線城市，節奏慢于一、二線大城市，但房地產購房需求仍然在全年第二季度和第三季度進行釋放，銷量大幅提升。相應的住宅及商業土地成交數據也在今年有了明顯增量，預計未來咸陽樓市將迎來波浪走勢的峰頂階段，市場向好。,客戶情況,2.2 板塊市場情況,1、本片區內有世紀大道秦皇路及西寶高速入口等，同時未來1號線經過此片區，交通網發達，交通便利。2、同時隨著新樓盤的不斷開發，配套逐步完善、提升，居住氛圍較高。3、未來規劃利好，吸引郊縣及周邊客戶。,年齡構成,客戶的年齡在25-45歲之間比例較高，購房群體以中青年為主。,自住為主，首次置業與改善型需求兼有；少量投資客。,11、小戶型單位多為單身或者剛結婚的年輕人，大戶型單位以3口以上大家庭居多。,購買目的,家庭結構,以本地客戶為主，其次為周邊企業客戶，郊縣客戶比例呈增長趨勢，置業目的以自住為主。,庫存情況,2.2 板塊市場情況,片區市場2016年銷售面積約35.44萬，庫存約29.03萬，預計新推12.6萬，預計18個月去化完，本案銷售節點剛好承接片區客群需要。,年,2018年,2019年,第二季度,第三季度,第四季度,第一季度,第二季度,第三季度,第四季度,第一季度,小戶型為主項目,中大戶型為主項目,戶型尚不確定項目,項目1,項目1,項目1,項目1,項目1,項目1,項目1,項目1,未來供應,2.2 板塊市場情況,12、片區未來暫無新項目入市。,林凱城,本案,世城濱江,宇宏健康花城,先河國際社區,周邊典型競品項目,2.3 周邊典型競爭項目分析,本項目的一級競品為林凱城、世城濱江。二級競品為宇宏健康花城、先河國際社區。,一級競品林凱城,2.3 周邊典型競爭項目分析,距離約0.6KM,基本情況：總計32棟，分4期開發，1期1#2#和5#樓，總高33層，2梯4戶，面積區間為84的（二室），97贈送10的（三室），133和139的（四室）；已基本售磬在售的2期期房 27#和25#預計2018年年底交房采用2梯5戶總高33層，在售面積是69和80的（二室）102和110的（三室），小區現在車位出售售價15萬，車位交5013、00抵2萬。均價5200元/平,一級競品林凱城,2.3 周邊典型競爭項目分析,產品：主力產品以79-117平剛需為主，去化速度較快，130平以上戶型去換較慢。,一級競品林凱城,2.2 板塊市場情況,客戶市區比例占比45%，郊縣客戶占比47%，外省市8%,地段為主要購買因數，占比39%，其次是環境25%，配套為13%,客戶：主要來自咸陽，驅動因素主要為地段，客戶年齡25-45為主力，大多為首次置業。,客戶分布在25歲到45歲之間，主要在30-35歲左右,首次置業占比為50%,一級競品世城濱江,2.2 板塊市場情況,基本情況：項目規劃9棟高層，共分2期開發，目前項目在售1期2#、3#、4#樓，準現14、房，在售戶型：85、94、127、129（建筑面積）四種主力戶型，項目主體已經封頂，內部水電安裝已結束，目前在做外立面、門窗安裝等工序，預計17年10月交房。均價5000元/,一級競品世城濱江,2.2 板塊市場情況,產品：主力產品以74-95.17平剛需為主，去化速度較快，127平以上戶型去換較慢。,一級競品世城濱江,2.2 板塊市場情況,客戶市區比例占比45%，北五縣客戶占比18%，外省市8%,地段為主要購買因數，占比39%，其次是環境25%，配套為13%,客戶分布在25歲到45歲之間，主要在30-35歲左右,首次置業占比為45%,客戶：主要來自咸陽，驅動因素主要為地段，客戶年齡25-45為15、主力，大多為首次置業。,林凱城總計32棟，分4期開發，1期1#2#和5#樓，總高33層，2梯4戶，面積區間為84的（二室），97贈送10的（三室），133和139的（四室）；已基本售磬在售的2期期房 27#和25#預計2018年年底交房采用2梯5戶總高33層，在售面積是69和80的（二室）102和110的（三室），小區現在車位出售售價15萬，車位交5000抵2萬。均價5200元/平,世城濱江項目規劃9棟高層，共分2期開發，目前項目在售1期2#、3#、4#樓，準現房，在售戶型：85、94、127、129（建筑面積）四種主力戶型，項目主體已經封頂，內部水電安裝已結束，目前在做外立面、門窗安裝等工序16、，預計17年10月交房。均價5000元/,周邊典型競品項目,宇宏健康花城共分4期開發，目前二期現房清盤，主力銷售大平層；清盤價5100元/平,本案,先河國際社區總樓棟數21棟，分4期開發。目前8#9#和10#樓現房發售，其余均已售罄，在售面積區間為：69128。均價4300元/,先河西區泉上花間總樓棟數14棟，分4期開發。目前在售8#、9#和10#樓（現房），其中8#樓總高18（小高層），2個單元，2梯3戶的設計，8#樓預計年12底交房；9#和10#樓總高25層，1個單元，2梯5戶的設計，已于2016年12月31日交房。在售面積區間為：69.106。均價：4300元/平,雙峰錦湖2棟，面積區間17、為兩室91、93；三室123、127，現房銷售，剩余房源150套左右，（車位500多個，租價地上70元/月，地下200元/月，售價10-15萬），均價4300元/平,天悅中心在售1#和2#樓，在售面積區間公寓為3070，住宅為80125，均價4200元/平,2.4 周邊土地市場情況,地塊周邊在售項目較多成交均價為4300-5200元/不等。,周邊市政基礎設施及生活配套設施基本完善。,利好及不利因素,利好：1、項目臨近西寶高速咸陽出口，以及世紀大道（西安咸陽兩地間最便利的兩條鏈接通道）出行便利。2、區域范圍屬于秦都區，學校、醫院等基礎配套完善。3、世紀大道沿線房產為咸陽購房者熱捧及關注度較高的區18、域。不利因素：1、項目土地緊鄰奧星制藥廠，部分業主會考慮其影響；,2016年6月-年4月咸陽市土地市場成交概況,周邊土地市場情況,2.4 周邊土地市場情況,本案,3,2,1,4,2.1.9 商住用地占地1843.7平，建面7707平，成交402萬,溢價率0，樓面單價521元,1.1.19 商住用地占地33562.6平，建面117469平，成交7555萬,溢價率0，樓面單價643元,4.2016.9.19 商住用地占地3761.7平，建面13166，成交1016萬,溢價率0，樓面單價772元,本案 住宅用地占地34464平，建面152024平成交價9098萬,溢價率0，樓面單價751元,3.1.19、10 商住用地占地42502平，建面191259平，成交10290萬,溢價率0，樓面單價538元,2.4 市場分析結論,項目機會點分析,要點 整體市場：隨著西咸一體化進程加快，咸陽市整體樓市場增長平穩，自年2月始市場供求增大，住宅市場價格增長呈穩步上升趨勢。板塊市場：該地塊所在區域交通便利，配套基本齊備，西咸一體化后處于強發展期。周邊競品項目：周邊項目剛需與改善型住房并存，精品項目欠缺，整體售價無明顯差異。土地市場情況：秦都區整體土地供應較平穩。,結論：本項目所在城市房地產市場較為穩健，地塊所在區域交通便利，有一定的市場需求。,PART 3 項目投資測算,項目投資測算表(見附件),PART 420、 總結與建議,結論 投資建議,PART 3 項目初步定位,經營性定位 客戶定位 產品定位 價格及去換速度建議,產品定位物業形態以高層+洋房+底商進行組合,洋房,高層,底商,物業類型定位,3.1 物業類型定位,物業形態以高層洋房底商形式進行組合。,容積率小于等于4從業態可分布以高層洋房底商形式進行組合。,項目以剛需剛改為主，產品以高層為主，因受地塊限制配少量洋房及商業。,產品定位,3.2 產品定位,住宅產品主打剛需和首改客戶群體，面積在110-150平為主。單層商業面積50-80平，雙層商業80-150平。,項目核心客戶,多次改善客戶,二次改善客戶,首次改善客戶,品質剛需客戶,純剛需客戶,品質改21、善型客戶舒適型三室四室,功能改善型客戶經濟或舒適三室,品質剛需客戶經濟兩室或三室,純剛需客戶,1.購買力最強，有兩套或以上住房，對區域認可度不高，如若再購房，首選市區核心地段或城市近郊低密度產品；2.舒適型三室、四室，需求面積130以上；3.對總價不敏感，關注地段、環境、產品品質。,1.有一定購買力，現有一套小面積住房，有較強地緣情節，對區域認可度較高；2.需求110-130三室，有一定總價承受力。關注功能空間、總價、教育資源；,1.首次購房，有一定購買力，對區域認可度較高，關注總價、功能空間；2.需求一步到位100-110三室；,1.客戶基數較大，購買力一般，總價承受能力較差，關注首付、總價22、,客戶定位,3.3 客戶定位,本項目核心客戶為剛需和首改客戶，其他客戶為輔助客戶。,價格及去化速度,3.4 價格及去化速度,按照年度漲幅：住宅商業按照8%的漲幅計算，車位按照10萬每個，去化速度預計3年。,價格及去化速度,按照年度漲幅：住宅按照5%，商業按照3%的漲幅計算，車位按照10萬每個，去化速度預計3年。,價格及去化速度,3.4 價格及去化速度,按照年度漲幅：住宅按照4%，商業按照2%的漲幅計算，車位按照10萬每個，去化速度預計3年。,PART 4 項目投資測算,項目規劃強排方案 項目投資測算表,4.1 項目規劃強排方案,4.2 項目投資測算表,見附件：,PART 5 總結與建議,SWOT分析與結論 投資建議,結論,投資建議,該地塊建議做精品剛需剛改產品，以高層為主，面積區間控制在110-135平之間，并增加洋房系列；建議投資。,4.1 總結與建議,XX地產集團投資發展中心月4月,謝謝Thanks,