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1、鄭州市商墅案例研究藍(lán)天商務(wù)花園項(xiàng)目名稱(chēng)藍(lán)天商務(wù)花園項(xiàng)目地址云港路北側(cè)（機(jī)場(chǎng)收費(fèi)站向北100米）物業(yè)類(lèi)型聯(lián)排、獨(dú)棟、洋房容積率1.30項(xiàng)目體量占地4.8萬(wàn) 總建面5萬(wàn) 27棟共計(jì)182戶產(chǎn)品面積別墅240-280產(chǎn)品價(jià)格別墅：380-450萬(wàn)/套開(kāi)發(fā)商河南省華亨置業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)2.00元/平方米月物業(yè)公司鄭州市福迪物業(yè)管理有限公司關(guān)鍵詞低密樓盤(pán)藍(lán)天商務(wù)花園規(guī)劃設(shè)計(jì)：建筑采用北美的townhouse設(shè)計(jì)風(fēng)格，花園式辦公模式；2棟花園電梯洋房，共52套房源，可投資或居??；24棟多功能聯(lián)排排屋，兼具投資、商務(wù)、居住的功能；獨(dú)立低密度親水庭院，40%綠化，讓業(yè)主更加親近自然，舒適度高。A戶型 5室3廳2、1廚3衛(wèi) 285.84B戶型 5室3廳1廚3衛(wèi) 276.73戶型分析A、B戶型均為大面積戶型，主傭通道分離，超大面積贈(zèng)送（飄窗、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、地下等）藍(lán)天商務(wù)花園核心價(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)位：國(guó)家級(jí)航空港經(jīng)濟(jì)綜合區(qū)，毗鄰新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)交通：四維立體交通，公交（600、622路）地鐵（2號(hào)線）高速（機(jī)場(chǎng)高速）機(jī)場(chǎng)（新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)）配套：外圍生活、教育、醫(yī)療、金融配套齊全，依托港區(qū)配套價(jià)值體系規(guī)劃：西區(qū)配備休閑區(qū)、在規(guī)劃環(huán)節(jié)引入“環(huán)?！?、“節(jié)能”主題，體現(xiàn)在門(mén)窗、電梯、等環(huán)節(jié)產(chǎn)品：東邊商務(wù)辦公，西邊高管住宅區(qū)，戶型分為A、B兩種戶型，面積分別為285.84，276.73客戶群體：高端商務(wù)人士，知名企業(yè)，投資客戶項(xiàng)3、目關(guān)鍵點(diǎn)：港區(qū)核心區(qū)域，外圍配套齊全，商業(yè)屬性產(chǎn)品，居住、商務(wù)辦公、商業(yè)會(huì)所為一體藍(lán)天商務(wù)花園綠地泰晤士新城項(xiàng)目名稱(chēng)綠地泰晤士新城項(xiàng)目地址新鄉(xiāng)平原新區(qū)鳳湖畔東南物業(yè)類(lèi)型普通住宅,花園洋房,聯(lián)排、疊拼、Mini墅容積率1.09項(xiàng)目體量占地89萬(wàn) 總建面120萬(wàn)產(chǎn)品面積Mini墅85-150 別墅150-228產(chǎn)品價(jià)格別墅120-220，200-300萬(wàn)/套開(kāi)發(fā)商綠地（控股）集團(tuán)物業(yè)費(fèi)1.80元/月物業(yè)公司綠地（控股）集團(tuán)關(guān)鍵詞低容積率、私家湖泊、Mini墅、景觀別墅A地塊：B地塊：C地塊：80畝鳳湖A地塊：B地塊：C地塊：80畝鳳湖綠地泰晤士新城規(guī)劃設(shè)計(jì)：英倫風(fēng)社區(qū)，盡顯貴族范兒；五重立體景觀，4、綠化率高達(dá)45%，富氧環(huán)境；1800畝鳳湖，一站式教育，體育中心，濱湖公園等配套齊全；小區(qū)規(guī)劃有環(huán)形水系，戶戶帶院子，贈(zèng)送面積，附加值較高。1#東單元交房標(biāo)準(zhǔn)圖一層戶型圖（65）二層戶型圖（28）悶頂層戶型圖（45）島嶼墅B地塊Mini墅戶型建筑面積92，實(shí)際得房面積167，其中挑空30，悶頂45，花園贈(zèng)送76，180度觀景視角綠地泰晤士新城9#東單元交房標(biāo)準(zhǔn)圖一層戶型圖（139）二層戶型圖（89）悶頂層戶型圖（89）島嶼墅B地塊湖景獨(dú)墅戶型建筑面積228，實(shí)得約363，挑空45，悶頂89，花園贈(zèng)送270，多面觀景效果且超高贈(zèng)送附加值綠地泰晤士新城核心價(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)位：國(guó)家戰(zhàn)略支持區(qū) 鄭州市后花5、園 未來(lái)升值潛力巨大；交通：CBD北25分鐘，規(guī)劃中龍鳳快速路及鄭新輕軌使交通更快捷；品牌：全球房企第一名，綠地大品牌；配套：外國(guó)語(yǔ)中學(xué)，一站式生活配套，坐擁1800畝鳳湖，強(qiáng)勢(shì)的景觀資源配套；產(chǎn)品：低密產(chǎn)品，聯(lián)排居多，還有一定比例的疊拼和類(lèi)獨(dú)棟，面積控制在228以下，合理控總價(jià)，90左右MINI墅市場(chǎng)稀缺，家家戶戶送花園，挑空、悶頂層等，超高得房率?？蛻羧后w：本地客戶以及鄭州投資客戶項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：凸顯景觀稀缺性、私家湖泊，超低容積率，超小面積mini墅，大面積贈(zèng)送高附加值綠地泰晤士新城世航自貿(mào)中心項(xiàng)目名稱(chēng)世航自貿(mào)中心項(xiàng)目地址四港聯(lián)動(dòng)大道與中原路交叉口物業(yè)類(lèi)型疊拼別墅、聯(lián)排別墅、寫(xiě)字樓、商業(yè)容積6、率1.4項(xiàng)目體量建筑面積25萬(wàn)，別墅255戶產(chǎn)品面積一期疊拼 220左右產(chǎn)品價(jià)格待定開(kāi)發(fā)商鄭州大港置業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)待定物業(yè)公司云港物業(yè)管理有限公司關(guān)鍵詞低密樓盤(pán)，港區(qū)商住綜合體世航自貿(mào)中心規(guī)劃設(shè)計(jì)：賴特式建筑風(fēng)格，注重建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)；歐式景觀風(fēng)格，布局對(duì)稱(chēng)，形成“林”“水”“流”“云”不同風(fēng)格組團(tuán)，回歸自然；四層中空玻璃，人臉識(shí)別系統(tǒng)，電梯直接入戶，星級(jí)酒店式生活體驗(yàn)；戶型設(shè)計(jì)一期B1疊拼戶型：建筑面積約227，四室兩廳三衛(wèi)，大面積南向庭前花園及5.1米挑高地下室贈(zèng)送。世航自貿(mào)中心B1戶型 4室2廳3衛(wèi) 227.8B2戶型 4室2廳3衛(wèi) 234.64核心價(jià)值點(diǎn)梳理項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：借勢(shì)港區(qū)外部配7、套，商務(wù)、居住為一體，低密景觀改善產(chǎn)品局部環(huán)境，較高產(chǎn)品附加值世航自貿(mào)中心區(qū)位：國(guó)家級(jí)航空港經(jīng)濟(jì)綜合區(qū)，毗鄰新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)交通：四維立體交通，公交（600、622路）地鐵（2號(hào)線）高速（機(jī)場(chǎng)高速）機(jī)場(chǎng)（新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)）配套：港區(qū)行政商務(wù)區(qū)中心，生活、教育、醫(yī)療、金融配套齊全，依托港區(qū)配套價(jià)值體系規(guī)劃：東西兩側(cè)50米隔噪景觀帶，五重安防體系、四合院落設(shè)計(jì)，商業(yè)、公寓、寫(xiě)字間產(chǎn)品分流高總價(jià)產(chǎn)品產(chǎn)值產(chǎn)品：疊拼別墅，大面積花園、地下室附加值，約230經(jīng)濟(jì)型別墅降低總價(jià)?？蛻羧后w：高端商務(wù)人士，投資客戶中德產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目名稱(chēng)中德產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目地址鄭州航空港 京港澳高速薛店收費(fèi)站西2公里物業(yè)類(lèi)型企業(yè)獨(dú)棟 辦公 倉(cāng)儲(chǔ)容8、積率1.3項(xiàng)目體量占地約33.3萬(wàn)，總建面50萬(wàn)產(chǎn)品面積一期產(chǎn)品以600-1900帶院子的獨(dú)棟廠房為主產(chǎn)品價(jià)格待定開(kāi)發(fā)商河南裕港置業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)1.8元/平方米天物業(yè)公司云港物業(yè)管理有限公司關(guān)鍵詞帶院子的獨(dú)棟廠房中德產(chǎn)業(yè)園暖 泉 路中德產(chǎn)業(yè)園園區(qū)規(guī)劃平面圖園區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)：獨(dú)門(mén)獨(dú)院，獨(dú)立大堂；組團(tuán)圍合設(shè)計(jì)，四棟為一組團(tuán)；戶戶贈(zèng)送150私家院落。園區(qū)配套：規(guī)劃建設(shè)星級(jí)酒店，員工公寓，商業(yè)街等；公共餐廳的設(shè)計(jì)，共四層，其中1-3層分別設(shè)有自主取餐窗口，4層設(shè)有包間；園區(qū)班車(chē)，早晚四次往返。中德產(chǎn)業(yè)園1900組團(tuán)3層平面圖1300組團(tuán)3層平面圖戶型設(shè)計(jì)600-1900靈動(dòng)空間，滿足不同企業(yè)空間需求，59、.1米層高，一層可做兩層用。中德產(chǎn)業(yè)園核心價(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)位：毗鄰航空港區(qū)，新鄭市薛店產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)規(guī)劃核心地帶，華南城、華商匯大量倉(cāng)儲(chǔ)、物流需求交通：毗鄰港區(qū)交通優(yōu)勢(shì)，省道102、機(jī)場(chǎng)高速等區(qū)際交通通達(dá)配套：毗鄰航空港區(qū)共享港區(qū)金融、商業(yè)、政務(wù)資源，規(guī)劃：獨(dú)棟院落廠房，物流集散中心、會(huì)展平臺(tái)、員工宿舍食堂、星級(jí)酒店、中德醫(yī)療交流中心等內(nèi)部規(guī)劃產(chǎn)品：600-1900獨(dú)棟廠房，雙首層設(shè)計(jì)，7.1m挑高，大面積花園贈(zèng)送客戶群體：企業(yè)，工廠項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃支撐，港區(qū)發(fā)展輻射，綜合性生產(chǎn)、商務(wù)辦公園區(qū)，產(chǎn)品有創(chuàng)新，附加值高中力龍灣公館項(xiàng)目名稱(chēng)中力龍灣公館項(xiàng)目地址九如路與龍湖外環(huán)路交叉口向西50米物業(yè)類(lèi)型多10、層，聯(lián)排容積率1.98項(xiàng)目體量占地約1.7萬(wàn)，總建面4.48萬(wàn)，共5棟多層，1棟酒店，4棟為五層法式墅質(zhì)洋房產(chǎn)品面積三居(278-280)、四居(379-379)、復(fù)式(150-480)、平墅(150-480)產(chǎn)品價(jià)格22000元/開(kāi)發(fā)商河南中力國(guó)際酒店開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)3.8元/平方米月物業(yè)公司戴德梁行物業(yè)管理顧問(wèn)公司關(guān)鍵詞CBD多層洋房、七星級(jí)酒店物業(yè)服務(wù)、豪宅社區(qū)2號(hào)樓1-5樓二單元一單元6室6室6室1T2戶1T1戶3號(hào)樓1-5樓三單元二單元一單元6室6室6室6室6室6室1T2戶1T2戶1T2戶4號(hào)樓三單元二單元一單元6室6室6室6室6室6室16室3室23、451T2戶1T2戶1T2戶注11、：6室 250-400 3室 200-230 4室 350-4005號(hào)樓二單元一單元6室6室6室6室1樓4室平層6室6室4室平層23、451T2戶1T2戶戶型配比2#、5#兩個(gè)單元，3#、4#三個(gè)單元，均為一梯兩戶的設(shè)計(jì)（1#一單元為一梯一戶）中力龍灣公館4#樓平面圖2#2單元復(fù)式戶型圖戶型設(shè)計(jì)多為大面積復(fù)式，尺度感強(qiáng)，功能空間充足，可滿足購(gòu)房者改善型需求。中力龍灣公館怡商花園式商務(wù)會(huì)館本案項(xiàng)目名稱(chēng)怡商花園式商務(wù)會(huì)館項(xiàng)目地址鄭東新區(qū)鄭東新區(qū)九如路與龍湖外環(huán)路交叉口物業(yè)類(lèi)型小高層、板樓容積率1.85項(xiàng)目體量占地6.6萬(wàn)，總建面17.4萬(wàn),15棟樓，共514戶產(chǎn)品面積175-308產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)2512、000元/開(kāi)發(fā)商鄭州怡商置業(yè)有限公司物業(yè)費(fèi)商業(yè)4.00元/平方米/月，辦公3.50元/平方米/月物業(yè)公司浙江綠城物業(yè)管理有限公司關(guān)鍵詞教育地產(chǎn)190四房二廳三衛(wèi)戶型分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)多南北通透，采光效果較好，居住舒適度高；框架結(jié)構(gòu)，業(yè)主可重新設(shè)計(jì)戶型。怡商花園式商務(wù)會(huì)館12#樓樓層平面圖190三房二廳二衛(wèi)270四房三廳三衛(wèi)核心價(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)位：CBD核心商圈交通：未來(lái)地鐵5號(hào)線和6號(hào)線將在此交匯，交通通達(dá)性較好配套：臨近寶龍城市廣場(chǎng)，北側(cè)為河南省實(shí)驗(yàn)中學(xué)鄭東分校，配套完善規(guī)劃：共計(jì)15棟樓，地上68層，地下12層，采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，總戶數(shù)為484戶，車(chē)位配比1:1.4產(chǎn)品：平層，175-308的13、三房、四房產(chǎn)品，一梯兩戶的設(shè)計(jì)客戶群體：高端人士，追求品質(zhì)和身份項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：CBD核心區(qū)，生活配套完善，綠城代建，綠城物業(yè)，高檔居所，居住、商務(wù)為一體怡商花園式商務(wù)會(huì)館高新企業(yè)加速器本案項(xiàng)目名稱(chēng)高新企業(yè)加速器項(xiàng)目地址高新區(qū)長(zhǎng)椿路與冬青街交叉口東南角物業(yè)類(lèi)型獨(dú)棟、雙拼、三聯(lián)排容積率0.998項(xiàng)目體量占地8.8萬(wàn)，總建面18.8萬(wàn)，分南北兩區(qū)，北區(qū)由150棟企業(yè)獨(dú)棟及兩棟高層辦公樓構(gòu)成產(chǎn)品面積550-1800平米產(chǎn)品價(jià)格7200-13000元/開(kāi)發(fā)商鄭州高新科技企業(yè)加速器開(kāi)發(fā)有限公司物業(yè)費(fèi)3元/平方米月物業(yè)公司河南京航物業(yè)服務(wù)有限公司關(guān)鍵詞低密度企業(yè)獨(dú)棟高新企業(yè)加速器戶型分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)多樣，除服務(wù)樓14、獨(dú)立式層高4.5米外，其余類(lèi)型多層大多為3.6米的層高。一型多層廠房平面圖服務(wù)樓獨(dú)立式多層廠房高新企業(yè)加速器核心價(jià)值點(diǎn)梳理交通：高新區(qū)內(nèi)主干道科學(xué)大道、長(zhǎng)椿路，次干道碧桃路、合歡街的交會(huì)處，鄰地鐵1號(hào)延長(zhǎng)線梧桐街站配套：臨近升龍又一城商業(yè)街、嘉百惠超市，周邊有鄭州大學(xué)、解放軍信息工程大學(xué)、河南工業(yè)大學(xué)、鄭州中學(xué)、鄭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校初中部、高中部等優(yōu)秀的教育資源規(guī)劃：分為南北兩區(qū)，北區(qū)占地317畝，由150棟企業(yè)獨(dú)棟及兩幢高層辦公樓構(gòu)成，南區(qū)占地133畝，園區(qū)內(nèi)建設(shè)有TITA眾創(chuàng)空間、員工餐廳、數(shù)據(jù)中心等配套設(shè)施產(chǎn)品：50年產(chǎn)權(quán)的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排，面積區(qū)間為550-1800平米客戶群體：科技型企業(yè)項(xiàng)15、目關(guān)鍵點(diǎn)：超低容積率，花園式獨(dú)棟辦公，140%得房率河南外包產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目名稱(chēng)河南外包產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目地址金水區(qū)中州大道與楊金路交匯處向東4公里物業(yè)類(lèi)型企業(yè)獨(dú)棟容積率1.71項(xiàng)目體量占地10萬(wàn)，總建面50萬(wàn)，分南北兩區(qū)，北區(qū)由150棟企業(yè)獨(dú)棟及兩棟高層辦公樓構(gòu)成產(chǎn)品面積500-5000平米產(chǎn)品價(jià)格均價(jià)15000元/開(kāi)發(fā)商河南楊金科技外包產(chǎn)業(yè)園建設(shè)投資有限公司物業(yè)費(fèi)4元/平方米月物業(yè)公司海南珠江酒店物業(yè)管理公司關(guān)鍵詞現(xiàn)房、投資地產(chǎn)、生態(tài)宜居戶型分析一期規(guī)劃55棟企業(yè)獨(dú)棟，面積區(qū)間1600-3000，一層層高4.2米，局部挑高7.8米；標(biāo)準(zhǔn)層層高為3.6米項(xiàng)目總平面圖一層平面圖河南外包產(chǎn)業(yè)園核心價(jià)值點(diǎn)梳理區(qū)16、位：鄭東龍湖北岸，東瞰京港澳高速，南鄰連霍高速，西臨中心城區(qū)，東南為龍子湖高校區(qū)，緊鄰鄭東新區(qū)CBD成熟區(qū)域，連接中原高鐵樞紐，區(qū)位優(yōu)越配套：項(xiàng)目外部配套匱乏，但內(nèi)部配置有星級(jí)專(zhuān)屬酒店、體育中心、中心餐廳、會(huì)展中心、國(guó)際會(huì)議中心、幼兒園等設(shè)施，配套較為完善產(chǎn)品：主推1600-3000的企業(yè)獨(dú)棟、雙拼，面積大，總價(jià)較高；半圍合院落空間，配備有生態(tài)空調(diào)，太陽(yáng)能發(fā)電技術(shù)等，辦公環(huán)境舒適客戶群體：企業(yè)和相關(guān)高校及科研單位項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：低容積率，半圍合式獨(dú)棟辦公，豐富的人才資源河南外包產(chǎn)業(yè)園商墅市場(chǎng)總結(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：目前鄭州市場(chǎng)上商墅類(lèi)項(xiàng)目數(shù)量少，且多位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)，同類(lèi)產(chǎn)品較少；項(xiàng)目規(guī)劃：1、多低容積率，高綠化率2、規(guī)劃配套較齊全或周邊配套較為成熟；3、規(guī)劃有水系或園林景觀4、建筑形態(tài)多樣化，以洋房、別墅產(chǎn)品為主；戶型設(shè)計(jì)：功能性較強(qiáng)、舒適度較高，高附加值、后期可自由分割；多功能性：功能上較為豐富，可居住可辦公，用途為企業(yè)獨(dú)棟，花園式廠房的較多；主力客群：客戶群體主要為高端商務(wù)人士，企業(yè)或者有富余資金的投資者；