午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、XX成片開發城市居民住宅的經驗教訓及其規律性總結(之一，項目前期)企業策劃部目 錄一、 項目前期選項、決策 - 31、 市場調查 - 42、 項目基本情況 - 93、 項目法律手續 -154、 項目地價款、配套費用 -165、 項目相關費用、稅收 -176、 項目投資分析 -197、 項目開發戰略性考慮 -20二、 土地合同 -211、 確認相關對象、環節的合法性 -222、 明確土地性質 -243、 地價 -264、 配套設施 -28一、 項目前期選項、決策 項目前期選項、決策在房地產開發中具有重要地位。在市場經濟較成熟的歐美國家，項目的決策正確與否，至少要決定這個項目70%的 命運。在中國2、大陸的現階段，盡管市場經濟還處在發育過程中，決策至少也要決定項目30%以上的命運。 在大規模的房地產項目開發中，前期的選項、決策應把握好以下7個方面：1、 市場調查：是項目立項的必要條件。有無市場、有多大市場，是判斷項目開發的基礎條件。2、 項目基本情況：是在多個項目中選擇，進行比較判斷的依據。3、 項目的法律手續：是項目開發合法化的要求。4、 項目地價款、配套款的支付情況：是判斷公司資金實力、能力的依據。5、 項目相關收費、稅收：是判斷費用、稅收及手續的依據。6、 項目的投資分析：就項目而言的經濟測算與評估。7、 項目開發的戰略性考慮：集團發展、公司發展的戰略性設想與該項目開發 的關系。項目3、法律手續項目基本情況項目地價款、配套費用市場調查 市場項目開發的戰略考慮項目的投資分析項目相關費用、稅收1、 市場調查 市場是房地產項目決策的基本依據，應了解和把握的方面有：（1）、當地房地產市場宏觀情況及地塊所在區域市場情況：有多大的市場？可以做多大？城市不同區域的市場有那些特點？（2）、當地城市近、中期規劃發展方向：項目未來發展的前景如何？在什么地方做？（3）、地塊周邊樓盤情況：供求及價格之間的關系，做那一個層面的市場？市場競爭的優劣勢何在？（4）、項目的目標市場：客戶有那些特征？客戶需求、購買行為有何特點，能不能滿足？（1）、當地房地產市場宏觀情況及地塊所在區域市場情況 對市場的總體情況4、進行了解和把握，主要包括：供應情況、銷售情況、價格、區域分布、主要發展商情況等。以北京市的房地產市場近幾年的資料及市場狀況分析結果看，我們可以通過以下指標進行描述： 北京市近年來嚴格控制土地批租的一級市場。 93、94、95年出讓的土地分別為925、650、690萬平米，96、97年逐年遞減。 近年來，北京市住宅每年的竣工量在600-700萬平米左右，銷售量在300萬平米左右，97、98年呈平穩發展態勢。 北京市商品住宅銷售主要集中在朝陽區、近郊縣區和海淀區。 個人購買率穩步上升，97年達到30%左右。 商品住宅銷售以現房為主。現房供應量占50%-60%。 商品房銷售價格穩步上升，近年呈平穩發5、展態勢。市區四環附近，售價在5000-8000元/平米。 高價位商品住宅銷售較好。空置房多為低價位房，位置較偏、交通不便。 市場有較明顯的區域特征。住宅主要集中在五個區域，占全市60%以上。 主要發展商多為國有開發商。數量占全市60%以上。因此，可以得出北京房地產市場的一些結論性判斷：在北京獲得土地有一定難度；有一定市場容量，每年約300萬平米；售價較高；市場主要集中在幾個區域；總體的市場化程度不高；空置房屋多為低檔住宅。除此外，還應對項目所在的區域進行了解。假如項目位于海淀區： 海淀區年銷售量在40-50萬平米左右，市場供給量較小。 海淀區商品住宅規模較小，銷售率較高。 98年上半年，海淀區6、出現了一些“明星樓盤”，帶動了周邊的區域市場。 海淀區由于特別的人文環境，在北京市具有較高的吸引力。 相對而言，海淀區的市場競爭不太激烈，有一定的市場空間。（2）、當地城市近、中期規劃發展方向 由于規模大，項目開發周期長。項目后期銷售走勢，與當地城市近、中期的發展規劃、功能布局、基礎設施建設等方面有較大關系。 因此，應了解城市的發展方向、區域的功能定位等。例如：北京市的城市規劃及發展可描述為：北京市的居民住宅總體是從市中心向外擴展。未來幾年內，東部、東北部和北部地區是北京市城市居民住宅發展的主流方向。西北部地區，作為高新技術產業的配套，商品住宅會有適度發展。南部地區，城市住宅的開發，總體呈平穩7、發展。城市各區域的發展和功能定位大致是：北京市中心區積極建設；北京市南部、西南部、東南部以工業為主；北部發展成為大型文化、商業和體育中心；西北部為新技術產業區西部以國家機關辦公設施為主東部、東北部大力發展商務中心。所以，北京市商品住宅開發首選是東部、東北部和北部地區；其次可考慮西部地區。需要注意的是，在實際操作中，要得出較為正確的結論，對當地市政發展政策性規劃綱要及區域性規劃的發展走勢及有關文件的掌握是至關重要的。（3）、地塊周邊樓盤情況了解地塊周邊2-3KM范圍內的樓盤情況，把握競爭的水平與程度。發展商進行自我定位。盡可能了解：樓盤規模、規劃特點、立面及平面、銷售價格、銷售率、營銷特點、主要8、賣點、主要客戶群體、銷售現場布置、小區環境、配套、休閑娛樂設施、會所、入住率、物業管理等。例如：上海XX城市花園周邊樓盤，航華小區的總體特點是： 以中擋物業為主，銷售價格在3000-4000元/平米之間； 產品差異化明顯，發展商都力求做出個性； 區內配套與周邊配套相結合； 綠化率較高，普遍在30%左右； 主力客戶群為三資企業白領、證券人士； 賣點突出，大部分以規劃、歐化外立面、綠化環境和成熟社區為賣點； 容積率較低，1.4-1.6左右； 平面設計較復雜，反映出市場定位不專一； 推廣以報紙平面廣告為主； 價格上以低開高走為主。點評：92年XX開發上海城市花園，當時項目周邊沒有可以比較的樓盤，通過9、對城市發展及住宅新概念的把握，作出了較準確的市場定位，采用了新加坡式的園區設計，突出大面積的綠地、共享空間，打破兵營式布局，廣告上以洋派、溫馨、生活舒適和方便為賣點，以“明天我們住在哪里？”推廣主旋律，在上海市場上一起轟動。城市花園超前的發展思路，高起點、高定位的規劃和推廣，即使與2、3年后同區域的其他項目相比，總體上仍位居該區域前列。特別是在規劃設計、銷售環境包裝、小區配套、平面設計、物業管理等方面處于領先水平，其他方面至少處于中等以上水平。（4）項目的目標市場 是對項目主要客戶群體的認識。包括：客戶職業、年齡結構、家庭人口、收入水平、區域分布、置業目的等。這是項目操作的方向性依據。例如，在10、北京海淀區開發中高擋居民住宅，其目標市場大致可選擇為： 海淀區內的三資企業部門經理以上人員；中關村民營、私營企業主；周邊學校留學回國人員； 年齡在35-45歲之間； 以改善生活條件為主要居住目的； 主力戶型為四室二廳二衛（面積在150平米以上） 銷售價格在6000-7000元/平米之間。2、項目基本情況 了解項目基本情況，特別是市政配套狀況，有助于把握成本和工期，把雙方的職責在土地出讓合同中加以明確和界定。項目周邊社區配套及周邊環境，直接關系到項目市場定位的客觀支撐力。 應了解：（1）、土地的完整性（2）、項目大市政設施配套現狀；（3）、項目周邊社區配套設施（2KM范圍內）；（4）、項目周邊環11、境（治安環境、噪聲環境、環境污染、“風水”因素等）；（5）、項目地質情況等；（1）、土地的完整性由于規模大，要著重留意小區有可能被當地政府、部門劃分為幾大塊，小區的部分區域被分割，使地塊不完整。地塊相對完整對發展商來說具有重要意義：地塊完整便于項目整體規劃布局，容易出效果。同時避免今后不利小區物業管理。 地塊不完整性的幾種表現形式有：u 市政代征地在項目規劃用地范圍內的切割；u 市政綠化用地在項目規劃用地范圍內的切割；u 名勝古跡在項目規劃用地范圍內座落；u 江河湖泊在項目規劃用地范圍內的穿透；u 市政、公建設施在項目規劃用地范圍內的座落等等。 點評： 如北京項目中間用地的裕華大道實屬市政代征12、地，不但不屬小區用地，同時我方還需支付地價，且直接影響小區的圍合設計及管理。（2）、項目大市政配套現狀主要了解的內容包括： 道路：現狀及規劃發展； 供水； 污水及雨水排放； 供電情況； 供熱及生活熱水； 燃氣供應情況； 通訊情況； 通郵情況； 當地塊的大市政配套有缺乏時，發展商可以考慮以此作為地價談判的條件之一。值得留意的是，如果由發展商自行投資建設大市政，其投資成本往往超過常規估算或預測數，因為大市政配套建設涉及政府相關部門、企業及城市建設和發展的速度等方面，發展商不可控的因素太多。 點評：上海XX城市花園，在決策開發時，由于時間緊迫，未能就上述內容進行深入了解，造成地價較高而且還要自行投資13、搞市政建設的局面。如電話，自行投資建設的成本約8000元/門，在向客戶收取相應的成本費用時，遇到難度。結果只能按政府的規定收取5000-4000元/門。兩者之間的差距，只能由發展商承擔。（3）、項目周邊社區配套設施周邊社區配套設施，是把握項目定位及規劃設計的重要依據。項目周邊2000米范圍內，有哪些社區配套： 公共交通：有多少路大巴、小巴經過？駛往何處？需要多長時間？ 教育：有哪些小學、中學？教育質量怎樣？ 銀行； 大型購物中心； 醫療診所； 文化、體育、娛樂設施； 餐飲； 公園； 郵局； 菜場； 上述內容，均是日常生活的基本設施。一般來說，數量較多、質量較高的社區，可以為項目的中高檔定位提供14、客觀支持。項目開發時缺乏某些內容時，應在規劃設計中予以充分考慮。 點評：上海XX城市花園，由于地處城鄉結合部，交通相對不便，發展商為此不得不自行投資購買巴士解決交通問題，后期又出資引入公共交通。僅此項費用每年的成本高達200多萬元。 （4）、項目周邊環境 項目周邊500米以內的環境是項目的先天性質素，直接影響客戶的購買心態和業主的居住質量。 噪聲情況； 周邊治安情況； 空氣情況； 河流、湖泊污染情況； 景觀； 危險源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉品儲基地等） 歷史上有無不良或不吉利背景、典故； 風水情況； 點評：上海XX城市花園，由于地處飛機航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規劃設計、平15、面戶型、景觀、休閑娛樂及物業管理等方面具有很強的吸引力，飛機的噪聲仍然是制約銷售的主要因素。（5）、項目地質情況了解項目地質情況，可以適度把握規劃設計及工程建造的結構要點。應了解的內容包括： 土質結構：基礎處理； 承載力：基礎處理； 地下水位：地下室防水處理； 抗震性：抗震要求； 點評：上海XX城市花園，由于未詳細了解地塊的地質特征，一期工程采用鋼筋混凝土預制方樁的保守做法，比粉噴樁或深層攪拌樁每平米增加80-100元。3、項目法律手續情況確認項目法律手續，初步把握項目轉讓、立項的合法性。需要轉讓方提供的書面資料有： 省、市國土局批準的土地出讓合同； 省、市規劃局審批的規劃許可證； 項目立項批16、準書； 建設許可證； 地價付款憑證； 了解清楚當地主管部門對項目轉讓、立項合法性的有關規定，并隨時掌握最新動態，是一項基本的工作，因為政府的規定不是一成不變的。4、項目地價款、配套費的支付情況項目地價款、配套費的支付，應把握好以下幾個方面：（1）、公司資金實力與需要支付金額的關系；（2）、地價款、配套費支付周期與開發節奏的關系；（3）、配套建設與配套費支付時間的關系； 點評：上海XX城市花園，地價為48萬元/畝，地價總額達2.4億元。由于前期缺乏資金，地價款是一筆筆湊起來的，第一期地價款共分了7-8筆，最少的8萬元，大的10萬、30萬、500萬不等湊起2900萬不足3000萬整數匯往上海交給土17、地方。上海XX城市花園前期的資金是非常緊張的，這也是項目開發進度不得不加快的原因之一，產生了一系列的后期遺留問題。5、項目相關收費內容、稅收（1）、各項收費內容及標準 由于國內房地產市場不規范，各地政府、部門對發展商的收費內容及標準均不一樣。項目開發前應詳細了解，對成本及費用作充分估算。（2）、關于稅金的交納 合作開發的項目，可能涉及到被雙重征稅的情況，即在獲得可售房屋時被征一道，在銷售房屋時又被征一道。因此，應詳細了解當地房地產開發的稅務規定。 項目的開發，因為合作形式的不同，而可能產生不同的稅務環節。目前，國家的有關規定如下：l 買斷：甲方（發展商）向乙方（土地方）購買土地使用權，項目以后18、開發的相關稅務環節由甲方承擔，乙方僅承擔土地買賣行為中的營業稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。l 合作建房：甲方投入資金，乙方投入土地。 乙方投入土地，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應交納土地銷售的營業稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。 甲方若將建設好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應的營業稅及附加。乙方若將甲方分來的房屋進行銷售，仍需要交納這部分房屋的營業稅及其附加。這樣，這部分房屋的營業稅及其附加，就在甲方、乙方進行了二次征收。 甲方若將房屋的銷售收入分配給乙方，需要交納相應的營業稅及附加。甲乙雙方應事先明確，這部分稅款該由誰承擔。l 成立合資公司 如果雙方按固19、定比例分成，乙方在投入土地時，視同乙方將土地銷售給甲方，乙方應交納土地銷售的營業稅及其附加、土地增殖稅、所得稅等。合資公司對房屋進行銷售，需要交納交納相應的營業稅及附加，之后向甲乙雙方在分配銷售收入或房屋時，分配環節不需要交納營業稅及其附加。如果甲方或乙方，將合資公司分配來的房屋進行銷售，需要交納銷售房屋的營業稅及附加。 如果雙方是風險共擔、利潤共享的分配方式，乙方不需要交納土地銷售的營業稅及附加、土地增殖稅、所得稅等。合資公司只征收一道房地產開發的各項稅款后，甲、乙雙方不會在被重復征收第二次。需要指出的是，房地產項目開發，在獲得土地、分配收益這二個環節上容易產生被重復征收營業稅的問題，而且數20、額巨大（銷售額的5%，假如有2億元的銷售額，營業稅就有1000萬元人民幣）。由于國家稅收政策、規定的經常調整，我們必須及時掌握有關信息。6、項目的投資分析（1）、開發節奏及資金計劃、管理資源配置；擬開發的周期、銷售計劃；現金流量表；相應的管理資源、人力資源配置等。（2）、經濟指標測算；包括：總投資、銷售收入、成本構成、期間費用、稅前利潤、稅后利潤、投資利潤率、風險性分析等。7、項目開發的戰略性考慮 上述情況，針對的是項目本身的可行性判斷。 但對于公司來說，項目開發的戰略性卻是首要考慮的內容。 （1）、集團的戰略發展，包括：業務架構的形成、拓展市場占有率、規模效應、樹立品牌、人力資源的培養和開發21、等。 點評：上海XX城市花園，就項目本身而言，在項目的選項過程中存在許多不足，但從XX公司發展的戰略角度看，項目個性的缺點只能放在第2位。l 上海城市花園項目符合公司大規模開發的投資決策思路，土地塊處在上海城市發展的規劃方向，地價適中，地上沒有任何建筑物，可以很快進行開工，進入銷售階段。l XX要人力、財力、經驗等方面進行積累的資源。應充分利用XX在上海前期開發西郊花園時成立的上海XX房地產公司的架構基礎。l 上海是我們認為尚未開發但極具潛力的大市場。 綜合以上三方面因素，XX決定在上海大規模投資開發項目。當時及時、正確的投資決策對XX地產在全國的發展起了相當重要的作用。 從現在看，XX業務中22、70%為房地產，這與當時的正確戰略決策非常有關。（2）項目開發的戰略考慮（一線公司）l 經營的可持續性集團每年有年度經營計劃，一線公司要以此制定相應的開發規模及土地儲備。l 把握市場變化與公司經營發展的關系根據公司開發實力，盡量做熟不做生；把握公司的資金實力，資金占壓時間與成本、利潤之間的關系；把握操作上的主動性，可實現的因素較多；把握項目開發的時間：是土地儲備還是即刻開發；與政府部門保持良好的信息溝通；二、土地合同部分： 項目土地合同是項目開發過程中第一個合同，也是項目開發一次性金額最大的合同，土地作為房地產開發的首要資源，它的簽訂就顯得特別重要。上海項目由于土地合同簽訂時間倉促，不少條款的23、內容不明確。XX當時買的地本想應是熟地，可實際卻是生地，造成諸多紅線外大市政配套費用的分攤支付：l 紅線外自來水給水總管工程費；l 35萬千瓦變電站集資費；l 連接外部電站至區內電站的電纜工程費分攤；l 紅線外煤氣管道工程費等。點評：北京項目用地手續存在相當問題，土地合同不明晰，地價、配套及底下工程的界定不清楚、內容不明細、責權不分；致使雙方扯皮、推委，配套費與地價混為一談，既影響項目進度工期，又加大項目成本。我方在支付22萬元/畝地價的同時，又于94年4月26日與北京吉祥工業區簽訂“城花”項目要求的綜合配套費臨時協議，協議規定：我方另分擔“城花”項目要求的綜合配套費，市政綜合費以12萬元/畝24、計，另，在支付上述兩項費用外還需另交納各種增容費、權費、貼費等。綜以上項目實際操作經驗教訓，重視土地合同的簽定是非常必要的，應重點做好以下幾方面的前期工作：1、 確認相關對象、環節的合法性2、 明確土地性質3、 地價 4、配套設施5、正常及變更情況下雙方職權界定1、 確認相關對象、環節的合法性： （1）、對土地方擁有土地合法使用權的確認。土地合法使用的歸屬性是項目出讓、合作的基礎前提。其必須以國家土地法規、法令為依據，確定土地合法歸屬權的第一使用方。從目前房地產商獲取土地的方式來看有以下幾種：l 向農民征地，并支付征地費、拆遷、安置補償費用，以及交納土地出讓金。l 與擁有土地的市、區政府磋商收25、購土地，達成協議后，支付居民拆遷安置費及土地出讓金。l 與擁有土地使用權的企業或事業單位合作開發其擁有土地，企業或事業單位以土地出資，地產公司進行開發。l 國家政府部門的土地拍賣（招標）。 點評：北京項目在早期XX與順義縣政府雙方簽定土地轉讓合同之時，由于項目土地使用權實際卻歸屬于順義縣農村合作社，其屬農村集體土地性質不具有土地的合法出讓權，縣政府暫無法進行其土地轉讓，故前期XX簽定之土地出讓合同是不具法律保護的無效合同（由于前期歷史因素）。后經項目技術處理，先由順義縣以政府名義征收合作社集體土地為國有土地，國有土地具有可轉讓權，XX再與縣土地管理局簽定國有土地轉讓合同，使土地轉讓在程序上合法26、化。如此可見，確認項目土地方擁有土地合法使用權標志是國家政府部門國土局頒發的土地使用合同書及項目建設用地許可證文件。（2）、對土地方能合法轉讓土地的確認。在確認土地方土地合法使用權的同時，應進一步完善土地的合法轉讓手續的確認。目前北京項目土地轉讓雖然在邏輯上合符程序，但項目土地手續的完備卻不盡合法。這是由于北京市規定縣級政府只具有100畝以下國有土地的轉讓審批權，超此范圍須報北京市立項審批。（3）、對土地的審批權限、開發手續的確認。開發公司應做到：熟悉所在地土地主管部門項目土地轉讓的審批權限，保證項目手續的合法性。土地資源的有限性，越來越引起國家的高度重視，故在土地出讓權限方面具有相對的壟斷性27、，各級政府機構依據土地出讓面積的劃分均有各自一定審批權限。越權審批與化整為零的做法均帶有很大的風險性。北京項目占用地面積為389畝，遠遠超出順義縣政府土地出讓權范圍，故前期項目土地出讓合同，出讓手續應由北京市國土局辦理，取得項目國有土地出讓合同書及土地證。以下是我們通常所說房地產項目開發應具備的基礎“五證”： A、項目國有土地出讓合同書及土地證； B、項目建設用地許可證； C、項目建筑用地規劃許可證； D、項目開工證； E、項目銷售許可證：2、明確土地性質：（1）、生地或熟地城市市區和城市所屬鄉鎮城鄉的區域差別很大程度上決定了項目用地性質，在市區往往是熟地，而鄉鎮用地卻往往是生地，土地用地性質28、涉及到項目開發中許多大市政配套費的相關分攤及項目整體進度工期控制，直接影響項目不可預見費的有效控制，同時制約項目銷售。點評：從上海城市花園項目前期工程已結算項目分析，此類費用約占總單位成本的35%左右。如軍用電纜遷移工程費、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。北京項目用地由于市政配套設施含量并未明確（因為是生地，熟地不存在這些問題），造成項目成本、工期、銷售、管理受到一定影響。土地開發務必選擇熟地用地，次之也應要求供地方保證所有滿足項目規劃容量之大市政配套的管、線、網等工程鋪設、接駁于項目紅線外口兩米之內。即明確界定附加于生地轉化為熟地的相關費用。（2）、建筑退紅線要求項目開發用地四角29、坐標確定的情況下，建筑物的建設必須依據項目規劃要求嚴格執行退紅線距離。避免出現不必要也不應有的失誤。點評：北京項目中，沿小區中間市政代征地裕華大道兩邊的建筑物，實際上是不符合項目規劃要求的，其正好壓住地塊紅線，沒有按項目規劃要求進行建筑物退紅線距離。今后若裕華大道進行正常規劃擴建，必將對小區整體的規劃布局造成破壞，同時，也將引起大道周邊已入住房客戶的強烈反映。另，由于項目前期國有土地合同對土地出讓地塊四角坐標的幾次調整未明確，致使項目東一區與西三區均有建筑物跨越紅線的現象，引致部分建筑物不能銷售。3、地價（1）、明確項目地價所包含的具體內容（特別是市政配套設施） 項目開發的綜合地價控制是項目開30、發成功的重要因素。因此，在項目開發前，必須詳細界定、明確項目用地地價具體數額及與之對應之內容（特別是市政配套，因其很大程度上受政府支配，具有不可控性，同時，投資大、協調難、周期長等不可操作性），充分比較分析土地完全成本或非完全成本的測算合理性、可行性。控制項目土地開發完全成本（綜合成本）在項目單位面積成本25%以下。在進行項目土地合同簽定過程中應注意以下要點：l 使用國家標準土地出讓合同范本；l 明確項目的用地性質及相關要點；l 明確項目宗地坐標及地上建筑物基本現狀內容；l 明確項目地價款及包括之具體內容；l 明確用地地塊地下可能出現需政府協調之事宜，包含相關費用的明確；l 明確雙方的責任及權31、利；l 項目地價的數額及支付方式等。l 測算比較項目土地地價非完全成本折算完全成本的合理性；項目綜合地價（完全地價）界定為項目用地純地價與項目紅線外大市政配套費之和的概念。點評：上海項目純地價為25000萬元，其開發總建筑面積為44.2萬平米，單位面積純地價成本分攤為565.6元。北京項目純地價為9154萬元，其開發面積為22萬平米，單位面積純地價成本分攤為416元（不完全地價成本）。 項 目面 積（M）地 價（萬元）總成本（萬元）地價占成本比例預 算實 際預 算實 際預 算實 際上海城花項目4420002400025000131775125000 18.21 20北京城花項目220000 932、15413070 8118983035 11.27 15.74 基于項目開發各地具有不同的差異，當地政府的政策法規綜合影響著項目的開發成本因素，必須熟悉掌握項目開發相關費用的具體資料，做到心中有數，對項目的成本做到事前控制，變被動為主動，減少投資成本的盲目性。界定、明確地價的具體內容尤顯重要。如：上海項目由于前期對相關收費及本地項目慣例操作的認識缺乏，導致項目成本失控，前后遇到的收費內容高達182項，其中，僅政府核定后的合理收費就有64項，政府承認的不合理收費竟達115項。涉及土地相關收費有19項，這還不含項目用地性質界定的相關配套設施費用部分，即土地完全成本的具體內容。 4、配套設施（1）、33、對項目地價款、配套款支付的把握 項目地價款、配套費數額較大，支付時間較長，如何減少資金壓力，合理支付是降低成本的途經。項目前期啟動資金較大，減少資金的沉淀必須結合項目的銷售計劃，同時，拉長期限。首先制訂詳細、可行的銷售計劃，結合XX開發項目的0.4投資滾動成功慣例操作方式，加大銷售力度，保證資金的計劃回流，減低項目投資風險。上海、北京項目的實際操作就是成功的案例。兩個項目前期成功銷售回流的大量資金，保證了項目的持續開發的資金后盾。（2）、項目基礎設施與配套設施要事前界定，核算清楚項目開發過程中，由于用地性質決定項目市政配套工程費用且數額巨大，并直接影響項目開發成本。為合理確定和有效控制項目成本34、，大量配套費用的支付必須事前界定，核算清楚。點評：從上海項目前期已結算項目分析，此類費用約占總單位成本的35%左右，如軍用電纜遷移費、35萬千瓦電站工程、紅線外給排水管線工程等。再如北京項目，我方在完全不熟悉配套環境的情況下，簽署了土地出讓合同。我方在分擔項目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話等七項配套費用的同時，仍需另行交納用地權、電貼費、四源費等，項目管線設施才能實際供用。經初步了解，北京市商品房應交納“用電權費”按95年調價費用為40元平米建筑面積，“四源費”目前實行單位面積標準為自來水建設費12元，污水處理建設費10元，供熱建設費30元，煤氣建設費29元，合計81元。如35、此造成項目較大的重復支付費用，對成本影響較大，同時項目開發成本控制具用相當的盲目性。項目規劃用地基礎設施與市政配套設施可能的表現形式：u 項目規劃用地范圍內地下軍用、郵電等電纜設施工程費用；u 項目規劃用地紅線外給排水、暖氣、煤氣等管道工程的接駁費用；u 項目規劃用地（3）、項目基礎設施、配套設施與工程進度及銷售的有機結合，形成良性循環。 項目配套建設（包括基礎配套，公建配套等）的進度直接影響客戶的購房欲望與信心，同時衡量項目賣點及證實公司實力，配套建設必須與項目工程進度及銷售業績相結合，發展商對資金成本概念的控制是非常重要的，在項目銷售形勢較好與資金可能的情況下，加快項目配套的建設，促進銷售36、快速回籠資金，反過來，大量的資金回流又加速工程與配套的建設，形成良性循環。l 配套設施的建設一定要先行，或同步于主體設施的實施。上海城花項目與北京城花項目的經驗證明，配套設施建設的滯后，易與主體工程的施工相沖突，延長建設周期，甚至給入住帶來許多困難，影響小區總體質量形象，增加售后成本和物業管理的難度。l 盡量將配套項目往市政工程上靠，爭取政府投資或采納我方所選方案，轉嫁或降低成本支出。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協議時，以補交生地變熟地的附加地價方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內的市政綜合配套明確劃歸供地方負責。l 政府有關部門收取的增容，網點，集資，補貼等配套費用具有很大的伸縮性，項目公司應根據項目開發過程中實際需用量，劃小計算基數，爭取合理減免優惠。北京項目在前期由于配套建設的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業公建的不配套，直接或間接的對銷售工作帶來困難。很難想象，一個公建、配套不盡完善的生活小區對于目前相對成熟的客戶具有多大的吸引力？退一步考慮，由于進行成片開發時間長特點，項目市政、公建配套不跟進，必然影響部分已竣工區域入住居民的生活，即影響小區生活氛圍及人氣，對項目后續銷售工作不利。