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1、商丘商丘房地產房地產市場準入研究市場準入研究團結團結務實務實專業(yè)專業(yè)高效高效市場審批部市場審批部.5.17.5.17壹城市背景商丘商丘城市概況城市特征商丘市，簡稱“商”或“宋”，河南省地級市，位于河南省最東部、豫魯皖三省交界處，東隔安徽一角與江蘇徐州相望，素有豫東門戶之稱。商丘是貫穿中國東西、南北的隴海鐵路和京九鐵路的高鐵普鐵“雙十字”交會城市。截至2016年，轄2區(qū)、6縣、1縣級市，面積10704平方公里，總人口915.12萬人。【區(qū)域概況】東臨徐州，豫東門戶城市【經濟水平】GDP總量一般，在河南位居中游，增長率有下降趨勢城市經濟情況2015年河南省各市GDP排名省轄市2015年GDP(億元2、）位次2015年GDP增速(%）位次鄭州市7315.19110.11開封市1604.84139.43洛陽市3508.7529.24平頂山市1705.78126.715安陽市1884.4887.414鶴壁市713.2317813新鄉(xiāng)市1982.256616焦作市1943.3778.811濮陽市1333.64149.52許昌市2170.6496漯河市992.851696三門峽市1260.55153.518南陽市2875.0239.15商丘市1803.93118.712信陽市1877.7598.99周口市2082.38596駐馬店市1807.09108.99濟源市494.4118616年份GDP(億3、元）增長率20121418.3011.20%20131538.2210.50%20141697.589.20%20151803.938.70%20161974.28.60%【產業(yè)特征】商丘第三產業(yè)快速發(fā)展，預計年三產占比超過二產 第一產業(yè)增加值386.26億元，增長4.4%；第二產業(yè)增加值814.64億元，增長8.6%；第三產業(yè)增長值773.12億元，增長11.0%；三次產業(yè)結構為19.6:41.2:39.2。人均生產總值27124元，比上年增長8.4%。商丘目前在全力改造古城，借助保存完整的古城墻著力打造旅游城市，發(fā)展第三產業(yè)【區(qū)域概況】流出人口較多，常住人口增長緩慢城市人口情況目前商丘市主4、城區(qū)人口約為181萬人，居全省第四位，城鎮(zhèn)化率40.0%；8949009049099157327277277277280100200300400500600700800900100020122013201420152016戶籍人口常住人口2016年常住人口【萬人】城鎮(zhèn)人口291.27鄉(xiāng)村人口436.9城鎮(zhèn)化率40.0%人口自然增長率6.37【投資分析】固定資產投資及房地產投資分析異常異常基本正常基本正常正常運行正常運行臨界點臨界點異常異常房地產投資房地產投資/固定投資固定投資20%反映房地產投資規(guī)模的基礎指標，合理指標為10%-15%近六年商丘房地產投資與固定投資的情況商丘市的房投占比一直在15、3%-15%左右，在河南省屬于較高的城市01086131012881459163601401891722182460.00%12.89%14.43%13.35%14.94%15.04%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%020040060080010001200140016001800201120122013201420152016固定資產投資(億元）房地產投資（億元）房投/固投【消費能力】商丘城鎮(zhèn)可支配收入在河南省位居中游2016年商丘市城市人均可支配收入達到25217元，城鎮(zhèn)居民人均消費支出16047元，消費支出占可支配收入的66、3.6%【人均住房面積】人均住房面積開始增長，改善需求大27.2327.1328.5429.6729.825.52626.52727.52828.52929.53030.520112012201320142015城鎮(zhèn)人均住房使用面積（平方米）近5年城鎮(zhèn)人均住房使用面積分析2015年商丘市城鎮(zhèn)人均住房使用面積為29.8平方米，在河南省位居下游，另經市場調研，商丘剛需客戶占比仍然居首【城市規(guī)劃】商丘地處四省交界，具有較強的交通樞紐和物流集散能力城市規(guī)劃發(fā)展商丘東臨沿海，西扼中原，南襟江淮，北接齊魯，是河南省離出海口最近的地方，是國家“一帶一路”和中部崛起“兩縱兩橫”產業(yè)帶節(jié)點城市之一，是中原地區(qū)承7、接沿海地區(qū)產業(yè)轉移的橋頭堡。商丘市重要的物資集散地和商貿中心，被河南省政府確定為區(qū)域性物流中心城市。商丘是交通部確定的交通樞紐城市，京九與隴海鐵路、310與105國道、連霍與濟廣高速在商丘交會，構成黃金“十字架”交通網絡。【城市規(guī)劃】商丘市城市規(guī)劃區(qū)包括梁園區(qū)、睢陽區(qū)、商丘市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)、虞城縣和寧陵縣的行政區(qū)劃范圍，總面積約3930平方公里。【城市規(guī)劃】商丘城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)包括商丘經濟開發(fā)區(qū)、豫東綜合物流產業(yè)集聚區(qū)、商務中心區(qū)等，共計面積289平方公里，約35萬人城市規(guī)劃發(fā)展“三區(qū)一基地一中心”：城鄉(xiāng)一體化先行區(qū)：推進農村產權制度和戶籍制度改革，促進城鄉(xiāng)生產要素自由流動，為城鄉(xiāng)統籌改革發(fā)8、展提供示范。現代化復合型功能區(qū)：依托產業(yè)集聚區(qū)、城鎮(zhèn)功能區(qū)、新農村建設，推動組團式發(fā)展，成為經濟、人居、生態(tài)功能復合的現代復合型新區(qū)。承接沿海產業(yè)轉移示范區(qū)：發(fā)展壯大紡織服裝、食品加工、家具、家電、電子組裝等產業(yè)，成為全市對外開放的首要平臺和全省承接產業(yè)轉移示范區(qū)。現代石化基地：發(fā)展石油化工產業(yè)，積極推進石化產業(yè)向產品精深化、產業(yè)延伸化發(fā)展，重點發(fā)展合成纖維、新型紡織原料等產業(yè)，建設現代化的石化基地。豫魯蘇皖交界地區(qū)綜合交通樞紐和區(qū)域物流中心：構建對外聯系快捷、通暢、高效的現代綜合交通體系，加快物流產業(yè)發(fā)展，成為豫魯蘇皖交界地區(qū)的現代化綜合交通樞紐和區(qū)域物流中心【城市規(guī)劃】隨著國家“一帶一路”9、戰(zhàn)略、新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的出臺，“中部崛起”戰(zhàn)略的深入推進，鄭徐、商合杭兩大高鐵的建設，商丘面臨前所未有的發(fā)展機遇市域城鎮(zhèn)空間結構：“一主、一副、一帶、三軸、多節(jié)點”。“一主”為商虞一體化核心區(qū)，是帶動商丘市域發(fā)展的核心增長極。“一副”為永城市域副中心，承接產業(yè)轉移，建設市域副中心。“一帶”為連霍發(fā)展帶，指隴海鐵路、鄭徐高鐵和連霍高速公路沿線的城鎮(zhèn)密集帶，是商丘市域城鎮(zhèn)空間組織的主要骨架。“三軸”分別為京九發(fā)展軸、商周發(fā)展軸和西南發(fā)展軸，聯系菏澤、亳州、周口等周邊城市的主要通道。“多節(jié)點”包括民權、柘城、寧陵、夏邑等形成帶動區(qū)縣城鄉(xiāng)發(fā)展重要節(jié)點。【城市規(guī)劃】城市發(fā)展方向“東拓、西延、北控、南優(yōu)”，10、主要以中心區(qū)域為核心，往南部新區(qū)發(fā)展 老城發(fā)展區(qū):區(qū)域型門戶樞紐、現代商貿集聚發(fā)展的重要平臺。核心發(fā)展區(qū):集商務辦公、商貿會展、文化休閑三大功能為一體的綜合性區(qū)域服務中心 古城文化區(qū):以歷史城區(qū)保護為基礎，發(fā)展特色文化旅游產業(yè)。道北發(fā)展區(qū):交通樞紐、文化休閑區(qū)、居住示范區(qū)，產業(yè)轉型示范區(qū)。梁園產業(yè)區(qū):重點發(fā)展生物醫(yī)藥、體育用品制造等健康產業(yè)。高新產業(yè)區(qū):中原經濟區(qū)東部戰(zhàn)略支點、國家級承接產業(yè)轉移示范區(qū)、商丘市改革發(fā)展試驗區(qū)和新增長極、豫魯蘇皖接合部區(qū)域服務核心。物流集聚區(qū):以現代物流業(yè)為主導，集綜合保稅、區(qū)域分撥中心、物流延伸配套為一體的現代化區(qū)域性綜合物流集聚區(qū)。睢陽產業(yè)區(qū):以發(fā)展紡織服裝、11、機械制造、新型建材產業(yè)為主導，積極孵化少污染、高科技、高附加值的現代化企【城市規(guī)劃】規(guī)劃至2030年中心城區(qū)城市建設用地控制在248平方公里以內，人均城市建設用地在108平方米/人以內 預售條件最新標準：高層預售條件為工程主體出地面4-5層，多層1/2；較多樓盤在樓體剛出地面即獲得預售證 按揭貸款商業(yè)貸款首套20%首付，二套30%首付 購房補貼2015年12月25日起至2016年12月31日，在商丘市中心城區(qū)購買普通商品住房的，政府將給予財政補貼。補貼范圍以90平方米為限（含），90平方米以上部分不予補貼。補貼標準為進城農民購房每平方米補貼300元，其他人員購房每平方米補貼200元。投資環(huán)境212、016年及以前出讓絕大部分土地均為開發(fā)商勾地低價獲取；政府相對歡迎外來開發(fā)商，目前地價相對便宜，具有一定的窗口機會 商丘市房地產開發(fā)投資較高，樓盤較多，政府管制相對規(guī)范，較少出現開發(fā)商五證不全預售或樓盤爛尾跑路等現象【房產政策】購房政策寬松，投資環(huán)境相對較好 城市經濟商丘2016年GDP 1947億元，居河南省中游，人均可支配收入25217元，增長潛力大 城市人口人口規(guī)模大【常住728萬人】，外流較大【流出187萬】，市區(qū)人口基礎高180萬，對周邊縣具備人口吸附力 產業(yè)發(fā)展商丘仍以一二產為主力，不過三產比例持續(xù)提高，預計年三產比例超過二產 發(fā)展規(guī)劃商丘整體以中心區(qū)為核心往南部新區(qū)方向發(fā)展，不過13、新區(qū)無集中商業(yè)，配套不成熟，人氣欠缺 房產政策2016年商丘房價相對平穩(wěn)，政策以去庫存為主，比較寬松，2016年下半年至年房價有少許上漲，上漲幅度在500-1000元/平不等 優(yōu)勢：商丘人口基數較大，三產比例較高，城市高速高鐵發(fā)達，市民信心較強；當地樓盤大多品質較低，客戶對大品牌高品質開發(fā)商認可度高。劣勢：城市經濟實力不強，在河南屬于中游水平，市民收入不高，整體消費能力不強 機會：當地客戶高度認可高品質樓盤，優(yōu)質地段的高品質項目溢價更高 風險：商丘有房地產過度投資的傾向，雖然16年去庫存良好，但房企手上土地多，土地帶結轉量多，下半年和明年可能存在集中入市的情況，其中恒大待開發(fā)量就有50萬方。【14、城市背景總結】貳市場研究房產板塊格局：商丘市場主要劃分五大房地產板塊，城南板塊，城市發(fā)展方向；道北板塊發(fā)展落后；梁園產業(yè)園區(qū)和城東板塊產業(yè)集聚區(qū)，居住環(huán)境一般；中心板塊行政商業(yè)中心，價值較高，土地供應稀缺。高層均價：5500-7000洋房均價：7500-9000高層均價：4800-5500洋房均價：6000-7000高層均價：5500-6500洋房均價：7000-8000高層均價：4500-5500洋房均價：6000-7000高層均價：4000-5000洋房均價：5500-6500板塊格局特點：中心城區(qū)為商丘市政府所在地，也是房價至高點，城南板塊為重點發(fā)展方向，恒大碧桂園建業(yè)均在此落子板塊名稱15、板塊定位開發(fā)水平配套水平價格水平發(fā)展?jié)摿蛻粽J可綜合評價中心城區(qū)版塊政務區(qū)+商業(yè)中心+居住區(qū)品質盤+剛需盤成熟高中高市政府所在地，規(guī)劃好，受市民認可，商業(yè)教育醫(yī)院等各類配套成熟，土地資源稀缺城南板塊城市方向+高品質居住區(qū)品質盤逐步成熟中高高中高城市重點發(fā)展方向，品牌開發(fā)商較多，未來行政商業(yè)中心城東板塊產業(yè)新區(qū)+居住區(qū)剛需盤+品質盤逐步成熟中中中城東為老開發(fā)區(qū)，產業(yè)新區(qū)，居住環(huán)境一般梁園板塊產業(yè)新區(qū)+居住區(qū)剛需盤+品質盤逐步成熟中中中前梁園板塊主要為城西，發(fā)展規(guī)劃不明顯，人氣少，潛力弱道北板塊剛需住宅區(qū)剛需盤不成熟中低中低中低城市發(fā)展忽略方向，因鐵路阻隔，城市環(huán)境較差，房價較低土地市場：201616、年商丘市成交住宅土地1597畝，同比上升28%；成交價格159萬元/畝，價格穩(wěn)定。年至今成交土地223畝，受個別低價值地塊影響，成交價格146萬元/畝，略有回落。土地市場：2016年至今重點成交10宗土地，容積率集中在3.0-4.0為主，成交金額8.4億元，平均地價205萬元/畝，平均樓面價880元/。土地市場：2016年至今商丘市城鄉(xiāng)一體化示范區(qū)成交建面206.67萬，樓面價810元/，位居第一。睢陽區(qū)成交建面139.54萬，樓面價783元/，位居第二土地市場：2016年12月1日成交的地塊，為綠城代建的綠城 誠園，成交樓面價806元/，成交地價215萬元/畝。土地市場：建業(yè)是進駐商丘市場的17、第一批知名房企，隨著商丘市場熱度提升，恒大、碧桂園、綠城相繼進入市場容量：商丘全市商品房2016年的銷售面積944萬方，位居河南省第二，銷售面積同比增長33.8%，商品房市場表現良好。（以下銷量包含下屬全部縣市）市場容量：商丘市商品房市場整體供大于求，15年供求比達到峰值；16年市場回暖，供求比歷年最低。成交量達到近幾年峰值。主城區(qū)全年成交227萬，同比上升183%。市場容量：2016年成交商品住宅19352套，同比上升40%；17年1-3月成交套數7670套，占比16年的40%，成交套數明顯提升，市場良好，預計年全年容量突破3萬套市場均價：商丘市2016年底成交均價4317元，經市場調研，年18、5月主城區(qū)市場均價在4800-5000元左右，自16年初至今累計漲幅約20%市場庫存：截止2016年底，商丘市在售項目庫存量約313萬市場庫存：庫存（已開發(fā)土地）3.2萬套【城區(qū)邊緣居多】，土地存量建面210萬方面積去化周期2016年庫存約313萬方17個月年5月庫存（市場調研所得）約250萬方12.5個月待結轉土地存量2016下半年及年成交土地待上市建筑面積約40萬方；市面上持有土地未開發(fā)項目較多，主要集中在城南和城西，如恒大，建業(yè)，碧桂園等僅現場調研計算所得 未開發(fā)土地約1000畝，建筑面積約120萬方如算上土地待結轉量，整體去化周期約19個月 商丘庫存明顯下降，雖然目前存量依然有250萬19、方，但是大多位于城市郊區(qū)，略好的位置存量都相對較低，預計至年底存量會進一步下降爆量潛力：2016年至今商丘市商品住宅成交金額和成交面積排名前三甲為建業(yè)十八城、名門城、信華城，成交金額分別為12.93億、6.17億、5.89億，成交面積分別為19.06萬、13.27萬、12.96萬。爆量潛力明顯。爆量潛力：選取四個爆量較高的樓盤進行分析名門城：項目位于新區(qū)核心，緊鄰神火大道，交通便利，配套成熟；項目定位高端，社區(qū)規(guī)劃采用高低配設計，物業(yè)類型齊全，注重景觀打造，產品溢價能力強，目前高層均價由6000元漲至6500元恒大翡翠華庭：項目位于南京西路與君臺路交匯處，容積率2.2，總建面約13萬，洋房+高20、層產品打造恒大翡翠華庭：016年8月開始蓄客，年3月26號首開760套房源基本售罄，高層主力產品為110-130三房，洋房主力產品120-134三房，138-148四房帝和海德公館：“帝和 海德公館”隸屬“帝和 水上公園”項目開發(fā)的第七期住宅部分，位于商丘市“舊城改造”的核心區(qū)域，開發(fā)總規(guī)模達150萬，采取多期、多組團的滾動式開發(fā)策略，屬于中心城區(qū)核心位置建業(yè)壹號城邦：項目位于南京路與睢陽大道交匯處，總占地面積150畝，建筑面積36萬方。Art Deco建筑風格，內部配建擁有6萬集中商業(yè)、北師大幼兒園等結構分析：2014-2016年住宅面積集中在119-134之間，90之內和158-175占比21、逐漸降低，洋房和別墅占比較少；2016年119-134之間的占比69%，是市場主流面積段溢價能力：低密度產品溢價能力強，符合公司戰(zhàn)略同項目內高層價格：6F洋房價格1:1.28同項目內高層價格：3F洋房價格1:1.6 商丘主城區(qū)不再批別墅產品 商丘市場洋房產品溢價率高，6-8F洋房溢價較河南其他城市溢價率高，因市政府不批別墅產品，恒大有一個3F洋房的產品，溢價率160%，相較同等城市別墅產品略低項目名稱區(qū)域高層價格洋房價格別墅價格恒大翡翠華庭城西單價：6500-7000單價：8500-90003F洋房單層售價12000建業(yè)十八城城南新區(qū)單價：5800-6000 單價：7000-7500/客戶來源22、：商丘客戶依然以剛需為主，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城客戶比例約占40%板塊剛需/改善市區(qū)/鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心城區(qū)剛需客戶60%改善客戶30%市區(qū)客戶70%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶30%城南剛需客戶70%改善客戶30%市區(qū)客戶60%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶40%城東剛需客戶60%改善客戶40%市區(qū)客戶70%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶30%梁園剛需客戶60%改善客戶40%市區(qū)客戶70%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶30%道北剛需客戶80%改善客戶20%市區(qū)客戶30%鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶70%客戶需求：商丘市主要以鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的剛需需求和主城區(qū)拆遷客戶的剛需需求為主客戶類型比例來源區(qū)域動機年齡鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶約40%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊縣進城置業(yè)，看重城市配套25-45描述主要為剛性需求，主要為青年首置做婚房、中年為子女上學購房23、及部分改善性需求。價格敏感。商丘市區(qū)約60%主城區(qū)首次置業(yè)、改善需求，品質要求25-50描述市區(qū)內改善客戶居多，一類改善為老舊房子改為120-140的三房；一類改善從高層公寓改善別墅；剛需類主要為年輕客戶，需求量不多；拆遷客戶約20-30%古城拆遷和高鐵站拆遷自住25-50描述初步了解，商丘近年來大舉拆遷，古城近5平方公里全部拆遷改造為旅游區(qū)，還有高鐵站拆遷等，政府大部分直接補貼現金購房，但這類客戶總價承受能力有限，基本為剛需品牌房企：進駐品牌房開數量一般全國性房企省內房企房企名稱恒大綠城（代建）碧桂園建業(yè)項目數量2113個分布區(qū)域城西和城南中心城區(qū)城南城西，城南，城東各一個項目存量/土地儲備24、/商丘當地除品牌房企外，大部分為低品質樓盤，營銷體驗感幾乎為零；高品質和良好的營銷道具給客戶帶來的認可度相當高，據現場了解，客戶對于品牌和品質的認可度要略高于地段的差別，如恒大項目地處高新區(qū)邊緣，但售價高于大部分核心區(qū)項目的價格，但依然多次出現開盤售罄的現象其他相關：車位銷售:【車位銷售一般】主力售價在8-10萬，根據項目房價而有所變化，商丘客戶對購買車位認可度底，大部分項目的車位均交給物業(yè)后期逐漸出售頂底銷售:【頂底需強化賣點】客戶普遍不愿意夠買頂層和底層，即便價格低也去化緩慢，主要是擔心頂層漏水，底層采光差。戶型一般:【120-130的高層去化最快】客戶普遍關心戶型的采光性和通透性，邊套戶25、型比中間套戶型價格高出5%-10%左右【一般差200-300元/】目前市場上戶型設計依然是亮點不足，我們的戶型有溢價機會市場總結：土地市場：2016年土地成交較高【成交106.3萬方】，溢價率有上升趨勢【出現競爭】，不過樓面價依然不高（平均880元），地價占房價15%-25%左右 市場容量：主城區(qū)過往每年容量在1.8萬套左右，2016年成交2.0萬套，年1季度成交0.76萬套，預計年會突破3萬套 庫存情況：當前有效庫存250萬方，多數為城區(qū)邊緣項目，去化一般，待結轉存量160萬方左右，存量壓力可控，但需預防下半年和明年集中入市的風險 爆量機會：商丘單盤去化能力一直很強，熱銷樓盤如恒大，建業(yè)，名26、門城等連續(xù)數年保持在年1000套以上的去化量，其中名門城2016年去化19萬方，市場存在爆量機會 價格走勢：對比16年初，17年至今市場上各項目普遍上漲5001000元，漲幅15%-20%，屬于緩慢上漲狀態(tài)，由于主城區(qū)存量少，投資客戶受二線城市限購影響回流，預計年價格仍會有一定漲幅 產品需求：高層產品110-130三房為主力，次主力125-140四房，洋房產品溢價能力強 客戶特點：商丘主要為鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的剛改需求及主城區(qū)的部分拆遷需求，下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)有錢基本往信陽主城區(qū)購買，商丘主城區(qū)客戶有錢再購得欲望低；110-140的高層最受客戶歡迎叁準入建議市場機會預判：1土地機會土地成本較低，占售價的10-2527、%2016年市區(qū)均價4300左右，地價400-1200左右；目前土地出讓在逐步規(guī)范，年應該會有公開土地拍賣2供需機會有效庫存250萬方，土地存量160萬方若按照2016年去化速度，有效存量夠銷售12個月，但多位郊區(qū)存量，市區(qū)存量少，仍有漲價可能性3板塊機會城南新區(qū)、中心城區(qū)板塊目前市場認可度高；城東為老開發(fā)區(qū)和梁園受中心城區(qū)輻射具備發(fā)展?jié)摿Γ嬖诎鍓K機會道北大部分板塊，城西部分區(qū)域市場認可度低，房價低，具有較高風險4爆量機會2016年TOP3項目銷量均在1000套以上，市場存在爆量機會5產品機會高層產品：市場上戶型設計均一般，多為開間窄，凈深長；多面寬戶型存在機會，120-130四房的戶型存28、在機會低密度產品：低總價洋房受歡迎，溢價率高6戶型結構機會高層：目前市場主流產品為120三房，140四房；90三房和125的四房存在空白和機會洋房：市場上洋房產品戶型設計普遍偏大，100-120平的低總價洋房戶型具備一定市場機會別墅：因政策原因無別墅產品7總價結構機會80-100萬洋房產品處于產品空白，存在機會8客戶實力機會客戶購買實力相對較強9房開實力機會有3家大型房企+1-2家省內品牌開發(fā)商10 營銷環(huán)境機會除品牌開發(fā)商和少數品質樓盤外，營銷水品普遍較低，缺乏體驗式營銷市場機會預判：市場風險預判：1存量風險雖然目前市面上可出售的存量極速下降，但是據現場了解，因為前幾年存量太多，各個項目后續(xù)29、均有待推存量，且年土地供應亦在百萬方以上，未來供應會十分充足，可能出現短期存量加大情況2容量風險商丘市剛需主要來源于鄉(xiāng)鎮(zhèn)和拆遷，以往每年容量在1.8萬套左右，2016年-年容量的暴增主要來源于大行情的上漲使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶購買欲望加強以及拆遷客戶的硬性需求，但若供應充足，拆遷不持續(xù)，價格依然保持穩(wěn)定，容量會下跌3大環(huán)境風險商丘2016年至今的行情主要受全國及鄭州的行情傳遞影響，價格上漲驅動力不足，若大環(huán)境出現風險，信陽行情可能出現速凍板塊名稱競爭壓力價格趨勢客戶認可發(fā)展?jié)摿蛻粽J可準入建議中心城區(qū)中高上漲高中高建議城南板塊高上漲中高中高中高建議城東版塊中等上漲中中中建議梁園版塊中等上漲中中中建議道北版塊中底穩(wěn)定中低中低中低不建議取地建議：取地建議：封閉市場，基本面好，經濟基礎好，建議進入總體符合公司“四高”策略進入要求：優(yōu)選客戶認可度高的城南新區(qū)板塊、中心城區(qū)板塊，以及發(fā)展?jié)摿Υ蟮某菛|版塊及梁園板塊，可適當看高房價，承受一定土地溢價商丘單盤年去化最高可達19萬方，容量較高單項目建筑面積可適當拔高，建議30萬方以內，首先低密度用地THANKS