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1、長葛市場調研報告鄭州市1.4萬元/港區6000-11000孟莊薛店白沙、綠博11000中牟7900開封西區8500-9500滎陽7300上街5900新密市7600許昌長葛市4500-6500約10KM約50KM約20KM南龍湖8500-9000郭店曲梁五環本案外溢梯隊外溢區域當前均價客戶接受等級客戶外溢邏輯第一梯隊南龍湖8000-9000強距鄭州近、交通便捷孟莊9000較強距鄭州較近、交通便捷北港9500-11000強政策規劃利好、且部分配套已呈現白沙綠博11000強距鄭州近、政策紅利、環境好、交通便利中牟7900強政策紅利、環境好、距鄭州近、價格低滎陽7300強距鄭州較近、交通便利第二梯隊 2、新密7600弱生態（改善外溢）薛店7000弱地鐵、價格南港6000-8000弱生態、配套、交通、政策郭店6500弱交通上街5900弱環境、交通第三梯隊長葛市4500-6500現階段不接受跨行政區、距離遠項目位處許昌長葛，鄭州南向發展軸上。鄭州外溢客戶接受度較高區域多為鄭州近郊區；第二梯隊與第一梯隊區域存在20%以上價差，但因距離較遠，客戶接受度仍較弱；本項目屬第三梯隊，且與第二梯隊價差不大，現階段鄭州客戶不接受長葛區域置業。項目所在地處于鄭州城市輻射范圍之外區域。項目距長葛主城區約10KM，位處長葛輻射邊緣地帶，隨著棚改貨幣化補償政策取消，維持兩年的火熱市場逐漸轉冷，客戶價格預期降低；目前市區3、成交價格4500-6500元/，2018年整體流速42套/月；2019年1-2月整體流速7套/月，成交量價均處低位。產業新城葛天源碧桂園鳳凰城5600-7500本案孔雀城4500穎北新區老城區4500-5500元/東區5000-6500元/恒達錦園/陽光城5500新城金樾府5500-6500建業春天里6300大周鎮10KM長葛市場競品項目去化分析區域項目名稱產品價格元/2018年供貨量（套）2018年去化量（套）2019年1-2月去化量（套）月均去化量（套）備注產業新城 鄭南孔雀城78-140高層：4500聯排：11000127411425929順銷穎北新區碧桂園鳳凰城120-243高層5604、0 洋房75009605784120順銷東區（長葛價格標桿區）建業春天里19-1398500（現房）66462400現房綠城百合119-169高層6000小高層650055640231順銷恒達陽光城 132-1605200-56006955623115順銷新城金樾府 117-164高層5500洋房65003581614321順銷總計4507346917772018年典型項目整體推貨量3613套（不含建業春天里664套），去化2639套（不含建業春天里624套），整體去化率73%，月均流速19套；2019年典型項目整體推售約14725套，其中2018年庫存974套，2019年預計供貨8705套，5、潛在供應約5046套，年度推貨約為2018年去化量4倍；隨著各大一線房企進駐，市場容量驟增，市場下行，客戶觀望情緒加劇，各大房企間勢必展開近身肉搏戰。項目名稱產品類型2018年2019年預計供貨2018年供貨量（套）2018年去化量（套）剩余貨量（套）剩余貨值（億元）合計（套）預計貨值（億元）泰鴻府高層/洋房11841184孔雀城高層/聯排127411421321.52恒達陽光城/錦園別墅695592151.219797.4高層88小高層30碧桂園鳳凰城高層9607521661.65505.18 洋房42新城金樾府高層3581611831.512837.84洋房14中梁葛天府高層9497.4洋6、房建業森之苑高層聯排10607.58田園牧歌高層8416300.232001.74中原府西苑高層800.613403.31盛亞名郡高層2301.647806.71紫金華城高層8005.2錦繡名城高層7004.55佳美豫園高層6003.9供貨合計361326399748.31870568.4 套數284244903506349014191778129712927203661月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2842449035063490141917781297129272036605001000150020002019年長葛競品市場預計供貨趨勢圖2019年長葛房地產市場預計入7、市地塊土地位置取地單位地塊面積（萬）地塊面積（畝）建筑面積（萬）預計套數成交價（萬元）成交單價(萬元/畝）產品類型解放路南側長葛市楓湖置業有限公司（永威置業）5.9589.1917.84137324510274.81高層+洋房葛源路東側、小洪河西側長葛市豫資城鄉投資發展有限公司(碧桂園）4.8372.5114.5111619630270.72高層+洋房人民路西側、本馬路南側許昌建置房地產開發有限公司（建業集團）3.0545.816.146910600231.39高層+洋房建設路東側、三八路北側許昌建置房地產開發有限公司（建業集團）3.1347.016.2648210900231.91高層+洋房8、人民路西側、三八路北側許昌建置房地產開發有限公司（建業集團）3.1947.796.3849111000230.19高層+洋房葛源路東側、小洪河西側長葛市豫資城鄉投資發展有限公司(碧桂園）4.8372.5114.491115 19630270.72 高層+洋房合計24.98374.8265.575046 區域項目產品類型面積區間成交單價優惠政策銷售動態剩余貨量產業新城鄭南孔雀城高層/聯排高層78-140聯排123高層46500元聯排11000元順銷，高層電商1.5萬抵3萬，聯排電商3萬抵6萬，全款95折，50%首付97折，30%首付99折，聯排全款或者30%/50%首付余款1年分期平銷高層43套9、聯排122套長葛東區建業桂圓新苑高層/洋房114三室兩廳一衛129三室兩廳二衛131三室兩廳二衛6300元暫無優惠政策封盤29套高層恒達 陽光城/錦園高層130高層 高層5500別墅12000元優惠首付額度，30%-50%98折，60%-90%96折，全款93折，按時交首付99折，首付達到60%額外98折，全款額外97折平銷別墅15套高層84套小高層30套森之苑生態城小高層洋房高層一期戶型164-350二期戶型115-174小高均價4800 洋房均價6000元 別墅12000元只對內部員工銷售可享內部員工價一期封盤二期蓄客一期剩余20套 二期240套三期667套 四期394套盛亞名郡高層99-10、130高層5300元單價分期優惠100左右 全款優惠200左右現在認購交三萬定房預計過完年開盤，300套左右田園牧歌別墅洋房洋房133-141均價5500元認籌入會兩萬抵三萬，一層送40花園，單價5800元，頂層送30露臺，單價4900元平銷13套左右山峰唐寧灣高層133-2226600元單價優惠200，老帶新優惠100平銷492套左右綠城百合洋房高層89-130現房9800元，1樓帶花園12000元；洋房8500元，高層7500元認籌3萬抵5萬平銷276套（現房15套左右）新城金樾府高層/洋房高層：115-134洋房：141-167高層均價5500元洋房均價6500元按時簽約99折，成交減211、萬；平銷178穎北新區碧桂園鳳凰城高層/洋房高層：120-140洋房：142大平層:230高層5600元 洋房7500元小型暖場活動認購砸金蛋一期推售的7棟樓剩余201中梁葛天府高層、洋房未推售驗資：提供個人存款高層10萬/多層15萬、營業執照、銀行流水6000元以上、高層10萬、多層15萬以上車輛行駛證、購房合同、銀行等理財產品憑證高層10萬/多層15萬以上。認籌：2萬享2萬 3萬享3萬小型暖場活動，預計月底或4月初開盤900紫金華城高層95兩室兩廳229五室兩廳4800元平銷100 長葛區域項目現階段以順銷為主，中梁葛天府、建業桂圓新苑在蓄客中，中梁葛天府預計3月底或4月初開盤。從成交價來12、看區域競品都降低成交價格，以價取量。核心競品配套分析項目名稱當期總體量在售產品類型當期可售套數 面積區間（）交付標準成交價格（元/）配套設施（個）銷售動作（動態、銷售政策變化等）泰鴻府35萬方高層聯排暫定高層洋房毛坯暫定學校：0個商超：0個醫院：0個生態資源：1個市政單位：0個新入市鄭南孔雀城35萬方高層聯排141高層78-140聯排123毛坯高層4530元/聯排11300元/學校：0個商超：0個醫院：0個生態資源：1個市政單位：0個平銷建業春天里18萬方高層小高層33119-169毛坯高層6000元/小高層6500元/學校：4個大型商超：1個醫院：2個生態資源：3個市政單位：6個平銷綠城百合13、 20萬方小高層（未售）洋房276小高層89-127洋房160毛坯、現房洋房8000-9000元/學校：4個大型商超：1個醫院：2個生態資源：2個市政單位：6個平銷碧桂園鳳凰城16.7萬方高層洋房大平層208高層：120-140洋房：142大平層:230毛坯高層5500/洋房7500/學校：5個商超：2個醫院：2個生態資源：0個市政單位：3個平銷新城金樾府19.2萬方洋房高層242高層117-144洋房140-165毛坯高層5300/洋房6500/學校：4個大型商超：1個醫院：2個生態資源：2個市政單位：6個平銷注：配套設施統計均為按照已建成投入使用量計算 本案配套較少，低密產品與生態價值相比14、于東區核心競品競爭力明顯不足，產城價值不能夠給與客戶足夠購買信心。項目位置 魏武路與雙洎河交叉口開發企業 長葛裕景房地產開發有限公司項目體量 303畝（總建面35萬方）物業類型 高層、聯排綠化率 35%建筑形態高層、聯排容積率 1.5車位配比 暫無建筑風格 新中式風格幸?；鶚I幸?；鶚I交房時間2020年項目產品、價格分析：主力產品分析：項目一期共計1282套房源，主力戶型為95與123戶型，就目前銷售情況來看，小戶型與聯排去化較為困難，高層房源以基本去化，客戶多為市區與村鎮的剛需型客戶。成交價格：高層4500；聯排11000 銷售節點：平銷期。項目位于魏武路緊鄰雙洎河，受產城規劃影響較大，為我司15、主要競品，客戶主要分布在長葛市區以及周邊村鎮，配套基本為零，但因其與市區存在價格剪刀差，而客戶更加看重價格差異，保證了較好去化率。項目總戶型配比物業類型房型戶型面積總套數套數配比20層高層聯排2房2廳1衛7816012%3房2廳1衛9531225%3房2廳2衛105725%3房2廳2衛12347637%4房2廳2衛140725%4房2廳3衛12519015%總計1282100%樓盤名稱長葛碧桂園鳳凰城項目位置 鐵東路和潁川大道交叉口向北50米項目體量 16.7萬方物業類型 洋房、高層綠化率 暫無建筑風格新亞洲主義風格裝修標準簡裝車位配比 暫無 開盤時間 7月主力戶型1203室2廳2衛1424室16、2廳2衛交房時間2020年其他左鄰京廣線，右側鐵東路，上接雙岳路，南側為潁川大道，距離鄭許輕軌有5分鐘車程，新城區商業圈西部。周邊緊鄰老城區商業圈，是雙圈交接核心地位，長葛市實驗中學、市圖書館、潁川路小學、東泰購物廣場，市人民醫院、長葛火車站，設施配套齊全。項目產品、價格分析：主力產品分析：項目主力產品為120-142洋房和高層，多為改善型置業。成交均價：高層成交均價5600/，洋房7500/最新優惠及活動：簽約98折，認購99折，總房款減一萬。在售戶型配比在售戶型配比物業類型房型戶型面積總套數套數配比27層高層3室2廳2衛12064452.8%4室2廳2衛14248239.4%8層洋房4室217、廳2衛142645.2%5室2廳3衛230322.6%總計1222100%13121110 碧桂園鳳凰城項目一期產品為120和142高層、142和230 洋房。高端戶型設計，品牌影響力大，抬高區域價格，后期精裝降為毛坯，調低價格，客戶多為來自市區的剛需和改善型自住客戶。項目位置 長葛新城區解放路和魏武大道交叉口開發企業 新城控股集團項目體量 96.09畝（總建面19.2萬方）物業類型 高層、洋房綠化率 35%建筑形態高層、洋房容積率 2.9車位配比 1：1.1建筑風格 新中式風格物業公司新城悅物業管理公司交房時間2020年項目總戶型配比物業類型房型戶型面積總套數套數配比27層高層7層洋房3室218、廳1廚2衛11741028%3室2廳1廚2衛132.384858%4室2廳1廚1衛143.716812%4室2廳1廚2衛164.8282%總計1454100%項目產品、價格分析：主力產品分析：用地96.09畝，地上19.2萬，地下4.2萬，容積率2.998；地塊方正，10棟27F高層U型布局，8棟7F洋房安排在中部，主入口位于北側中心，形成中軸景觀帶。項目共1454套房源，一期共計住宅728套，首推464套，二期共計726套，產品分別是洋房和高層。成交價格：高層5500/，洋房6500/銷售節點：12月22日集中開盤，目前順銷。二期一期 本案為新城進駐長葛首個項目，所屬東區，緊鄰小洪河、魏武大19、道和解放路，交通便捷，環境優美，居住舒適度較高。產品規劃面積段豐富，可滿足不同階層客戶需求。p 政策調控，市場趨冷：隨著大市場背景環境調控逐漸升級，棚改貸款收緊，棚改熱度降低，投資客戶驟減，市場需求量減少，市場購房熱度降低。p 城市占位，東移北擴：隨著鄭許一體化快速發展，長葛市發展逐步由東向發展改為東移北擴。東區城市面貌基本完成，配套相對完善，居住環境優美，舒適度相對較高，客戶認可度逐步提升。本案所在長葛最北端，相對于穎北新區較市區距離更遠，目前市區客戶對于距離抗性較大，導入難度提升。p 供應新增，量大于求：2018年下半年，市場新增住宅用地14宗，建面約147萬方；截止目前成交約26萬方。核20、心競品顯性庫存3955套房源，加之本案1274套房源，共計5229套房源（不含新供應成交土地）；然而，7個項目（6個核心競品本案）蓄客量不足4000組，且多項目間存在嚴重的客戶交叉，市場顯性庫存供大于求。p 改善三房，仍為主流：目前市場核心競品仍為120-140三室兩廳兩衛和140左右四室房源，本案產品符合市場需求。p 地緣顯著，流動性較弱：各項目客戶構成多為地緣性客戶，但由于長葛市市區版圖較小，相同片區內客戶交叉較為嚴重；碧桂園、新城金樾府、中梁葛天府及永威東區項目客戶定位相對高端，。本項目距離市區較遠，客戶地緣性更加明顯，市區客戶導入相對困難。p 客戶觀望，量價齊降：受市場、產品、需求等因素影響，客戶對樓市及項目價格關注度相對較高，例如新城金樾府開盤，開盤推售量、成交量、成交價格均有所下降。2019年長葛市場面臨嚴重的片區間客戶搶奪和廝殺