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1、物業(yè)公司自有地產(chǎn)出租、房地產(chǎn)代理和按單位或合同管理作業(yè)指導(dǎo)書編 制： 審 核： 批 準(zhǔn)： 版 本 號: ESZAQDGF001 編 制： 審 核: 批 準(zhǔn)： 發(fā) 布： 二XX年X月 房地產(chǎn)和租賃業(yè)審核作業(yè)指導(dǎo)書一、 編制目的指導(dǎo)本公司審核人員對各類型的房地產(chǎn)管理組織，按“職業(yè)安全健康管理體系審核規(guī)范”進行有效的審核；二、適用范圍包括不同使用功能的物業(yè)管理（住宅小區(qū)、大廈物業(yè)、工業(yè)區(qū)物業(yè)、其他用途物業(yè)）受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同對已建成投入使用的房屋建筑、設(shè)備、設(shè)施和場地，對綠化、衛(wèi)生、交通、安全、環(huán)境等管理項目進行維護、修繕、整治，向物業(yè)所有人提供整潔、文明、安全、舒適的生活和工2、作環(huán)境，提供綜合性的有償服務(wù)的服務(wù)行業(yè)。三、所引用的法律法規(guī)和其他要求（1） 法律：中華人民共和國憲法中華人民共和國勞動法中華人民共和國消防法中華人民共和國工會法中華人民共和國環(huán)境保護法中華人民共和國建筑法中華人民共和國節(jié)約能源法中華人民共和國職業(yè)病防治法中華人民共和國標(biāo)準(zhǔn)化法中華人民共和國衛(wèi)生防疫法（2） 法規(guī)規(guī)章xx市高檔住宅物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法xx市普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)xx市居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)基本要求（試行）xx房地物字 1999 第 187 號xx市房屋土地管理局關(guān)于開展內(nèi)銷商品房房屋使用、管理、維修公約核準(zhǔn)工作的通知 xx房地物字1998第34號商品住宅實行住宅質(zhì)量3、保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定xx市經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費辦法（試行）家庭居室裝飾裝修管理試行辦法 （建建199792號）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法 建住房1999261號文 2000年1月1日起實施房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) xx房地修字（1998）第799號xx市城鎮(zhèn)房屋完損等級評定實施規(guī)定 xx房地修字（1994）第495號xx市商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤暫行規(guī)定xx房地權(quán)字（1998）第285號城市居民住宅安全防范設(shè)施建設(shè)管理規(guī)定建設(shè)部、公安部第49號，1999-01-05發(fā)布，1996-02-01實施）城市危險房屋管理規(guī)定房屋修繕工程質(zhì)量檢查評定標(biāo)準(zhǔn) 城住字（84、4）第676號xx市城鎮(zhèn)房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn) xx房地修字（1994）第495號關(guān)于加強電梯管理的暫行規(guī)定 建計（1994）667號（95-5-1實施）房屋修繕技術(shù)管理規(guī)定 城住字（84）第675號房屋滲漏修繕技術(shù)規(guī)范 建標(biāo)（1995）217號CJJ62-95 95-4-22發(fā)布城市房屋租賃管理辦法 建設(shè)部第42號95-5-9治安管理處罰條例家庭居室裝飾裝修管理試行辦法 建建（1997）92號文 97-4-15鍋爐壓力容器安全監(jiān)督暫行條例壓力容器安全技術(shù)監(jiān)督規(guī)范壓力容器登記管理規(guī)則 勞部發(fā)（93）442號漏電保護的安全監(jiān)察規(guī)定 勞生字90-16號鍋爐房安全管理規(guī)定 勞人鍋（88）2號文88-105、-10倉庫防火安全管理規(guī)則熱水鍋爐安全技術(shù)監(jiān)察規(guī)程(3)標(biāo)準(zhǔn)GB2894-96 安全標(biāo)志GB16179-96 使用導(dǎo)則GB13495-92 消防安全標(biāo)志GB4327-84 消防設(shè)施圖形符號GB15630-95 消防安全標(biāo)志質(zhì)量要求GB3836.1-83 爆炸性環(huán)境用防爆電氣設(shè)備通用要求GB7588-87 電梯制造與安裝安全規(guī)范GB13532-92 干粉滅火劑通用技術(shù)條件GB5749-85 生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB9667-96 游泳場所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)GB12016-89 絕緣鞋（靴）絕緣性能試驗方法LD34.1-92 帶電作業(yè)用絕緣手套LD64-94 高壓絕緣膠鞋四、典型的服務(wù)管理流程組織機構(gòu)職責(zé)、人6、員培訓(xùn)、所需的服務(wù)規(guī)范、作業(yè)指導(dǎo)書業(yè)主期望、法律法規(guī)及其他要求 服務(wù)（職業(yè)安全健康管理體系）策劃標(biāo)書合同物業(yè)所有人發(fā)標(biāo)或委托服務(wù)提供過程文件管理、信息交流、服務(wù)過程實現(xiàn)、應(yīng)急方案計劃提出目標(biāo)（指標(biāo)）、制定管理方案記錄證據(jù)、日常監(jiān)控、內(nèi)部審核服 務(wù) 的 檢 驗評 審（職業(yè)安全健康體系適宜性、充分性、有效性）改 進不符合采取糾正/預(yù)防措施五、服務(wù)過程實現(xiàn)所涉及的主要危害因素服 務(wù) 過 程 實 現(xiàn)服務(wù)項目接收管理裝修管理保安服務(wù)管理業(yè)主管理車場管理環(huán)衛(wèi)管理綠化管理可能涉及的主要危害因素（消防）火災(zāi)坍塌噪音 火災(zāi)中毒電線短路、電梯關(guān)人、水管破裂、火災(zāi)、噪聲、偷盜等標(biāo)志缺陷車輛傷害噪音高處墜落物體打擊中7、毒服務(wù)項目房屋結(jié)構(gòu)及其設(shè)備設(shè)施維修、使用、保養(yǎng)、管理鍋爐供暖供配電給排水電梯空調(diào)房屋修繕可能涉及的主要危害因素物理性爆炸噪聲觸電雷電靜電電磁傷害二次供水污染，中毒水箱爆裂夾人/關(guān)人起重傷害（人身傷害）缺氧觸電、機械傷害、其他傷害六、危害風(fēng)險評價方法1.方法:用矩陣法較為適宜2.分析步驟：確定對象 收集資料 分析危害因素 確定風(fēng)險等級 選擇控制措施 填寫矩陣分析表3.風(fēng)險評價矩陣圖后果嚴重發(fā) 生 可 能 性人財物環(huán)境聲譽在同類作業(yè)中未發(fā)生過同類作業(yè)中曾發(fā)生在本單位有發(fā)生本單位每年發(fā)生幾次本作業(yè)小組每年幾次可忽略的極小極小極小01234輕微的小小小23456嚴重的大大一定范圍34567個體死亡重大8、重大國內(nèi)45678多人死亡巨大巨大國際56789注：7-9級為無法承受風(fēng)險（高度），5-6級為需關(guān)注風(fēng)險（中度）0-4級為可接收風(fēng)險（低）七、要素審核序號審核要素有 關(guān) 活動審 核 要 點14.1總要求1. 建立并保持OHSMS2. 對體系的總體評價1. 按”O(jiān)HSMS管理體系審核規(guī)范”建立推動職業(yè)安全健康體系;2. 管理體系包含方針/策劃/實施與運行/檢查與糾正措施/管理評審/持續(xù)改進/等環(huán)節(jié);24.2職業(yè)安全健康方針1. 查閱方針2. 對方針內(nèi)容審核3. 員工參與的證實1. 方針是否包括；遵守法律法規(guī)的承諾；適合本企業(yè)的產(chǎn)品服務(wù)、經(jīng)營規(guī)范，對持續(xù)改進、事故預(yù)防，保護員工安全健康的承諾；2.9、 方針制定與員工及其代表進行協(xié)商，形成文件，并經(jīng)最高管理者批準(zhǔn)；3. 如何傳達到全體員工，可為外部相關(guān)方所獲取；4. 定期評審方針的持續(xù)適用性。34.3.1危害辨識、風(fēng)險評價和危害控制的策劃查危害辨識、危害風(fēng)險評價方法、評價結(jié)果1. 建立和保持危害辨識、風(fēng)險評價和實施必要控制措施的程序；2. 危害辨識的范圍、性質(zhì)和時限、考慮內(nèi)容、適用性、充分性；3. 風(fēng)險評價（風(fēng)險級別）的方法，對合理性和可操作性的評價；4. 風(fēng)險評價的結(jié)果；5. 風(fēng)險控制計劃（運行控制/管理方案）；6. 定期評審和更新危害辨識、風(fēng)險評價和控制措施的信息；44.3.2法律法規(guī)及其他要求查法律法規(guī)和其他要求清單是否適用、有效，是10、否有遺漏1. 建立和保持職業(yè)安全健康法律法規(guī)的獲取和識別程序；2. 法律法規(guī)獲取的途徑、識別、登錄、更新、傳遞、執(zhí)行的方法；3. 法律法規(guī)適用性審查的辦法。54.3.3目標(biāo)1. 查文件化的職業(yè)安全健康目標(biāo)2. 查相關(guān)職能和層次上的職業(yè)安全健康目標(biāo)指標(biāo)1. 目標(biāo)(指標(biāo))是否符合方針，體現(xiàn)對持續(xù)改進的承諾；2. 建立和評審目標(biāo)、指標(biāo)的要求；法律法規(guī)及其他要求；自身的職業(yè)安全健康風(fēng)險和防護措施；優(yōu)化技術(shù)方案；服務(wù)、運行和經(jīng)營要求；相關(guān)方觀點；64.3.4管理方案1. 查閱管理方案、實施監(jiān)控記錄2. 查評審記錄、修訂記錄1. 制定并保持為實現(xiàn)“目標(biāo)、指標(biāo)的管理方案“；2. 管理方案內(nèi)容是否規(guī)定了職責(zé)和11、責(zé)任，是否明確實現(xiàn)目標(biāo)的方式和時間表；3. 對方案實施的方法、進度、資源進行監(jiān)控制；4. 定期對方案進行評審，提供評審記錄；5. 當(dāng)組織產(chǎn)品服務(wù)活動或運行條件變化時，對方案進行修改。74.4.1機構(gòu)和職責(zé)查相關(guān)人員熟知個人的職責(zé)和權(quán)限，并執(zhí)行之1. 確定組織機構(gòu)；2. 明確職能分配,相關(guān)職能和層次；3. 制定相關(guān)人員職責(zé)和權(quán)限；4. 為管理體系實施與控制提供必要的資源；84.4.2培訓(xùn)意識和能力1. 建立并保持程序2. 全體員工意識提高的證實1. 培訓(xùn)的需求，相關(guān)人員得到的適宜的培訓(xùn)；2. 員工是否意識符合方針、程序、職業(yè)安全健康要求的重要性，個人行為對安全影響；3. 所有員工是否對應(yīng)急準(zhǔn)備與12、響應(yīng)要求的熟知；4. 是否證明承包方和供方在服務(wù)過程有必備的安全意識和相關(guān)培訓(xùn)；5. 特殊工種的資格確認94.4.3協(xié)調(diào)與交流協(xié)商和溝通的程序員工參與職業(yè)安全健康事項協(xié)商的記錄；包含職業(yè)安全健康績效資料和其他有關(guān)職業(yè)安全健康信息的公告欄或簡報、業(yè)務(wù)通訊；職業(yè)安全健康外部交流記錄等1. 建立并保持協(xié)商與交流程序；2. 員工參與和協(xié)商計劃形成文件并通報相關(guān)方；3. 雙向交流、接收、處理、反饋形成記錄，有效傳遞；104.4.4文件化職業(yè)安全健康管理體系綜述文件或手冊；程序文件；工作指導(dǎo)書；文件登記表、主要清單或索引等；1. 是否對管理體系核心要素及其相互作用進行描述；2. 提供查詢相關(guān)文件的途徑；313、. 文件的分類（手冊、程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書、記錄）；114.4.5文件和資料控制文件和資料控制程序文件和資料發(fā)放和借閱記錄文件的更改記記錄等1. 建立并保持文件和資料控制程序；2. 定期評審、確認適宜性；3. 文件和資料的查詢方法；4. 重要崗位得到相關(guān)的有效版本文件和資料；5. 失效文件及時撤回，防止誤用，采取的措施；6. 需保存的信息，留存文件和資料是否有適當(dāng)?shù)臉?biāo)識；124.4.6運行控制查重點高風(fēng)險危害得以控制預(yù)防1. 明確各項服務(wù)和房屋維修修繕，設(shè)備設(shè)施的高風(fēng)險危害運行控制標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)指導(dǎo)書；2. 對高風(fēng)險的危害進行適當(dāng)?shù)臉?biāo)識（警示、提示、指示、禁示）；3. 按運行控制標(biāo)準(zhǔn)和作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)14、則實施控制，運行控制是否達到控制和預(yù)防高風(fēng)險危害的目的，進行運行和監(jiān)控記錄；4. 將有關(guān)程序和要求通報采購和使用的設(shè)備的供方、承包方；5. 結(jié)合現(xiàn)場，考慮運行控制程序和作業(yè)指導(dǎo)書是否具備可操作性，其可能導(dǎo)致偏離職業(yè)安全健康方針、目標(biāo)、指標(biāo)的運行，其程序化是否符合；134.4.7應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)確認發(fā)生事故和緊急情況時，有相應(yīng)的響應(yīng)措施，達到減少損失的效果；1. 是否按程序確定了可能的事故和緊急情況；2. 是否有事前預(yù)防措施；3. 一旦發(fā)生事故和緊急情況，組織是否能按程序做出響應(yīng)，分析原因，對應(yīng)急程序評審，必要時是否進行了修訂；4. 條件可行性，組織是否對應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)設(shè)施及程序進行了試驗，以判斷15、其有效性；144.5.1績效測量與監(jiān)測監(jiān)視和測量控制程序檢驗計劃和檢查表有關(guān)設(shè)備清單以及設(shè)備檢驗檢查表工作場所條件標(biāo)準(zhǔn)以及檢驗檢查表測量設(shè)備清單監(jiān)視和測量設(shè)備的控制程序校準(zhǔn)計劃和核準(zhǔn)記錄維護活動和結(jié)果日常運行監(jiān)控，監(jiān)控內(nèi)容和結(jié)果1. 該程序是否包括對職業(yè)安全健康績效的監(jiān)測，對目標(biāo)、指標(biāo)完成情況，運行控制程序執(zhí)行情況的監(jiān)控；2. 上述監(jiān)測監(jiān)控是否覆蓋了具有重大危險因素影響的運行與活動的關(guān)鍵特性；3. 是否有定期評審職業(yè)安全健康法律法規(guī)遵循情況的程序；4. 是否規(guī)定了各類監(jiān)測的記錄，設(shè)備的校準(zhǔn)，維護要求及其記錄的符合性；5. 是否按程序文件實施了各類監(jiān)測，結(jié)果如何，是否出現(xiàn)了不符合；6. 查閱各類16、監(jiān)測監(jiān)控記錄，判斷其是否按預(yù)定時間和頻次進行，記錄是否完備；7. 職業(yè)安全項目（如粉塵、噪聲、高溫、有毒氣體、高頻）的自行監(jiān)測是否嚴格按有關(guān)操作規(guī)程進行；8. 監(jiān)測設(shè)備的校準(zhǔn)，維護情況，查閱有關(guān)記錄、臺帳或校準(zhǔn)標(biāo)識；9. 外部項目監(jiān)測是否由職業(yè)安全健康主管部門或指定的具備資格單位進行；10. 審閱法律法規(guī)遵循情況的記錄或報告；154.5.2事故、事件、不符合，糾正和預(yù)防措施事故、事件、不符合調(diào)查處理程序；糾正和預(yù)防措施制定程序；事故、事件和不符合登記表；事故、事件和不符合調(diào)查處理報告；糾正和預(yù)防措施的風(fēng)險評價記錄或報告；對糾正和預(yù)防措施的有效性進行評估驗證的記錄；1. 是否有事故和不符合程序217、. 對發(fā)生的不符合是否形成了不符合報告，對不符合原因進行調(diào)查是否形成調(diào)查報告；3. 是否識別和實施必要的糾正措施；4. 在實施糾正或預(yù)防措施之前，是否對更新的風(fēng)險進行評估；5. 是否將糾正和預(yù)防措施作為管理評審的輸入；6. 是否對糾正和預(yù)防措施有效性進行評估；164.5.3記錄和記錄管理記錄和記錄管理程序；記錄的保存和歸檔以及查找的指引說明；記錄目錄清單以及關(guān)于保存期限的規(guī)定；1. 組織是否建立并保持職業(yè)安全健康有關(guān)的記錄管理程序；2. 抽查記錄的管理的符合性，編目、填寫，追溯相關(guān)活動；3. 記錄的標(biāo)識、保存期限、保存條件、查詢174.5.4審核審核控制程序?qū)徍擞媱?方案檢查表及審核記錄不符合18、報告審核報告向管理者報告審核結(jié)果的常見事實與證據(jù)1. 組織有職業(yè)安全健康審核程序；2. 組織是否有職業(yè)安全健康體系的審核計劃或方案；3. 審核計劃或方案是否按照實施；4. 審核發(fā)現(xiàn)的不符合是否通知責(zé)任部門；5. 不符合是否采取了糾正措施，并對實施效果進行驗證、確認；6. 向管理部門報告審核結(jié)果的證據(jù)；184.6管理評審管理評審計劃或通知；管理評審準(zhǔn)備資料；管理評審會議紀(jì)要；1. 組織是否按規(guī)定的時間間隔進行評審；2. 收集必要的信息，評價職業(yè)安全健康管理體系適宜性、有效性、充分性；3. 評審內(nèi)容：方針、目標(biāo)的適宜性；體系持續(xù)的適宜性、充分性、有效性；監(jiān)控的結(jié)果；審核結(jié)果；相關(guān)方的反饋；改進意見；4. 后續(xù)活動、糾正/預(yù)防措施實施結(jié)果；