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1、內部資料 嚴禁外傳 1信陽羅山縣學府壹號案例Part1 項目簡介Part2 成本優化科目分析Part3 確保優化成果落地措施Part4 縣級市場成本管控的思考與建議匯報目錄匯報目錄Part1 項目簡介Part2 成本優化科目分析Part3 確保優化成果落地措施Part4 縣級市場成本管控的思考與建議1.項目簡介項目簡介n羅山縣地處河南省南部，大別山北麓，淮河南岸，地勢西南高、東北低，地形多樣，從南至北分別為山地、丘陵、壟崗和平原，全縣總面積2077平方公里，土地構成比例大致為五山一水四分田，轄17個鄉鎮，3個街道辦事處，305個村（居）委會，總人口85.35萬。宏觀經濟指標2018年總人口/城2、鎮常住人口（萬人）85.35/50.28GDP（億元）/增速172.5/8.1%人均GDP（元）/增速14013/8.5%城鎮居民人均可支配收入(元）23533社會消費品零售總額（億元）88.5固定資產投資（億元）/增速172.2/2.8%房地產開發投資（億元）4.33全縣商品住宅銷售面積（萬）15.28平均交易價格（元/）57841.項目簡介項目簡介城區內主干道：城區內主干道：東西向：東西向：主干道北安路、北環路等。南北向：南北向：主干道靈山大道、外環西路等。區位總結：區位總結：項目位于北環路與北安路交叉口，距離高速出入口約10KM，對外通達度較高。項目周邊區位配套資源豐富，覆蓋教育、醫療、3、文體娛樂等基礎配套設施。城市劃分 一二線城市 三四五線城市鎮級項目屬性 好房子”項目 非建筑理念做地產 合作項目主要規劃指標占地面積(畝)98.46容積率1.80 綠地率40.3%建筑面積(m2)134448可售面積(m2)115871土地價格（萬元/畝）156 合作項目相關信息我方占股51%我方分管職能合作模式股權收購 聯合競買操盤模式我方操盤 聯合操盤 對方操盤1.項目簡介項目簡介綜合技術經濟指標表投資版實施版項目單位數值數值備注總用地面積65642.27 65642.27 總建筑面積137128.55 134695.61 計容總建筑面積118157.46 118156.09 其中住宅建筑4、面積117159.46 117887.09 物業用房998 269.00 不計容建筑面積18971.09 16539.52 其中地下車庫建筑面積18971.09 16137.13 不計容架空層建筑面積/402.39 不計容建筑密度%19.4 22.10 建筑占地面積12758.34 14506.94 綠地率%40 40.30 容積率-1.80 1.80 居住戶數戶913953機動車停車位個921953可售比85.4%87.5%1.成本優化成果匯總成本優化成果匯總在售價不變的情況下，經過成本優化，利潤提升！投資拿地階段成本測算成本策劃階段目標成本9.36%10.70%14.49%實施階段內控成本5、激勵目標獎勵成本優化額的10%15.86%1.成本優化成果匯總成本優化成果匯總成本優化成果成本優化成果序號投資拿地階段成本測算投資拿地階段成本測算成本策劃階段成本策劃階段目標成本目標成本實施階段內控實施階段內控成本成本成本金額（萬元）成本金額（萬元）成本金額（萬元）總建筑面積137129.00 134448.01 134448.01 項目總成本68382.73 68382.73 64045.67 64045.67 61264.65 61264.65 1土地成本15949.39 16003.32 15972.78 2行政事業性收費與前期工程費用2694.64 2112.98 1584.10 3主6、體建筑安裝工程費30478.32 29629.62 27736.02 4景觀環境工程3450.44 3003.53 2581.20 5社區管網工程3137.49 2432.65 2034.71 6公共配套設施611.21 450.35 323.29 7工程建設其他費用953.41 768.06 538.55 8開發間接費用1576.98 1703.85 1185.29 9營銷費用1358.02 1319.01 1245.73 10財務費用777.09 1126.24 635.74 11管理費用1371.29 1325.04 1210.61 利潤率9.36%10.70%14.49%優化金額-437、37.06-7118.08利潤提升Part1 項目簡介Part2 成本優化科目分析Part3 確保優化成果落地措施Part4 縣級市場成本管控的思考與建議成本一級科目投資拿地階段成本測算投資拿地階段成本測算成本策劃階段目標成本成本策劃階段目標成本實施階段內控成本實施階段內控成本成本金額（萬元）成本金額（萬元）成本金額（萬元）總建筑面積137,129.00 134,448.01 134,448.01 行政事業性收費與前期工程費用2,694.64 2,112.98-581.66 1,584.10 -1110.5 其中行政事業收費1108.6813.2-295.37前期工程費1841.31299.88、-541.5規劃設計費982.1818.9 -163.22.1成本優化科目分析成本優化科目分析-行政事業性收費與前期工程費 目標成本保證兌現：1、通過設計和開發，借助合作方資源，溝通政府，地面停車率從35%突破調整為40%，地庫停車效率由34/輛優化為31/輛（綜合停車效率），減少地庫面積2834。內控成本爭取達成：1、，聯動開發借力合作方資源優勢，參考羅山碧桂園已繳費用情況，取消地質勘察費、工程質量安全監督費和超標排污費，城市配套費由11元/減少至10元/，行政事業收費減少295萬元；2、土方平衡減少土方外運量，借力合作方資源優勢突破資源壟斷，經過多家土方單位談判，土方外運由24元/m減少至9、20元/m，土方內倒由15元/m減少至13元/m，回填土由17元/m減少至15元/m，費用減少43.83萬元；3、減少圖紙反復，精確曬圖數量，園林景觀設計引入市場化，規劃設計費減少163.2萬元。2.1.1成本優化專項管控成本優化專項管控-地上停車占比專項分析地上停車占比專項分析政府文件政府文件管控措施：聯動設計及開發部，借力合作方資源優勢，突破文件，爭取最有利條件，提高成本競爭力。地上停車占比分析名稱政府文件版投資拿地版成本策劃版/實施內控版地上車位（個）95321382地下車位（個）858599571總車位（個）953920953地上停車占比10%35%40%地下建筑面積（）245391810、97116311可售比81.21%85.4%87.52%成本結余激勵版較政府文件版，可售比提升6%，成本節結余987萬元，較投資版成本節結余319萬元，可售比提升2%突破成本一級科目投資拿地階段成本測算投資拿地階段成本測算成本策劃階段目標成本成本策劃階段目標成本實施階段內控成本實施階段內控成本成本金額（萬元）成本金額（萬元）成本金額（萬元）總建筑面積137,129.00 134,448.01 134,448.01 主體建筑安裝工程費30,478.32 29,629.62-848.70 27,736.02-1,893.61 其中基礎工程費2020.631438.7-581.93地下室結構及粗裝修11、4923.974751.4-172.57地上結構及粗裝修16556.5315867.6-688.93門窗工程1857.771818-39.77公共部位裝修653.34638.7-14.64外立面裝修1112.32953.6-158.72欄桿工程（陽臺露臺護窗欄桿）466.33412.1-54.23單體智能化工程246.44170.6-75.84電梯工程1044935-1092.2成本優化科目分析成本優化科目分析-主體建筑安裝工程 內控成本爭取達成：1、樁基工程進行方案比選，現場試樁，調整地勘參數，由原設計的27米減少至17米，優化成本450萬元；2、支護與降水，聯動合作方，擬溝通村民，租用紅線12、外場地，取消支護，調整降水方案，優化成本115萬元；3、對標河南和集團構造做法，優化構造做法，制定區域管控標準，降低混凝土鋼筋指標含量，優化成本861.49萬元，4、擬多次溝通人防辦，人防等級從五級降為六級，減少一個防護單元，人防設備投入從300元/降低至220元/。5、公區鋼制防火門改為鋼木門；優化門窗深化設計，同時引入門窗優質資源競標，塑鋼窗單價450 元/降低至330元/6、外裝、單體智能化及電梯工程，重新適配，金額減少300.44萬元。目標成本保證兌現：1、通過設計和開發，借助合作方資源，溝通政府，地面停車率從35%突破調整為40%，減少地庫面積2834。2.2.1主體建筑安裝工程主體13、建筑安裝工程-樁基專項優化 原設計27米樁長，實打17米終壓達到設計值，經樁基檢測，承載力滿足設計要求。調整地勘參數及設計圖紙，節省樁基成本450萬元，同時避免增加150萬元引孔費用。困難：原圖紙設計樁長為27米，樁基單位顧慮打不到持力層，建議引孔組織多方會議，討論施工方案，施工、地勘、工程、設計均要求引孔（需增加150萬元引孔費用）解決方法：區域設管經調研評估，溝通運營協調出5天工期用于試樁設計要求單樁承載力為1100KN試樁結果分析通過調研評估，現場試樁，調整地勘參數，修改設計樁長，優化成本450萬元2.2.2主體建筑安裝工程主體建筑安裝工程-基坑支護、降水專項優化根據現場情況，調整基坑支14、護、降水方案，降水：結合場地水位變化情況，調整降水方案，由集水井降水調整為明溝排水，優化成本80萬元支護:自然放坡土釘墻護坡樁項目困境：地塊北側塔樓退紅線五米，扣除圍擋及臨時排水溝后，無放坡空間，需做護坡樁。經調研研究，溝通村民，租用5米紅線外荒地，北移圍擋及排水溝，基坑放坡處理，取消基坑支護，優化成本35萬元 2.2.3主體建筑安裝工程主體建筑安裝工程-構造專項優化通過對標集團構造標準和河南省標圖集及競品做法，優化集團構造，節省成本45元/召開區域成本優化會議，討論行成意見輸出對標競品及省標圖集，優化集團標準構造做法 制定區域成本管控統一技術標準,管控新項目和未施工老項目羅山北安路項目落地115、陽臺板取消上下保溫砂漿，節省成本4.5元/。2、取消層間20厚擠塑聚笨板，節省成本14.2元/。3、內墻抹灰，由15+5厚優化為10+5厚，節省成本7.2元/4、取消外墻滿掛鋼絲網，優化為15厚防水砂漿（墻體接縫處掛300鋼絲網），節省成本18.7元/構造對標會議討論管控措施2.2.4主體建筑安裝工程主體建筑安裝工程-人防專項管控溝通人防辦，降低人防等級功能，優化人防方案，制定人防管控措施，減少人防設備，人防地庫優化成本265元/管控重點出臺人防管控措施約束設計院板、墻等構件采用塑性計算出圖前復審，打通設計審圖備案環節降低含鋼量及砼含量，有效節約土建成本人防批復階段方案階段施工圖階段人防等級16、：由五級降為六級，同時減少一個防護單元。人防功能：提前溝通人防辦，將兩個專業隊工程調整為二等人員掩蔽室節省土建成本和人防設備成本優化人防方案，調整人防布置，提升停車效率（人防停車效率為31/輛，遠低于集團限額36/輛）2.2.5主體建筑安裝工程主體建筑安裝工程-門窗專項優化優化門窗深化設計，引入當地施工方資源競標，塑鋼窗單價從450元/（去年區域招采價）降為330元/優化分項優化措施門窗分隔優化減少門窗開啟扇，滿足通風面積下優先采用單扇開啟，減少五金配件型材選型優化塑鋼窗選用60系列，可視面壁厚優選2.5mm（窗），選型內白外彩或通體咖色型材鋼襯厚度及型式優化鋼襯厚度優選1.5mm，取消異性鋼17、襯，選用標準摸具“C型”鋼襯節點拼接方式優化優化型材拼接方式，采用“加強中梃”，優化連接方式減少型材用量玻璃選型優化優選5+9A+5型玻璃，全選用白玻或雙層玻璃內層玻璃選用白玻施工運營管理優化合理安排工期，減少現場窩工，盡量減少成品保護附加費引入當地門窗廠家優選當地門窗廠家資源，對標當地市場價格以學府壹號項目為例，門窗優化可節省約322.7萬元。名稱投資版方案版激勵版效果對比適配說明鋼制防火門鋼木防火門鋼木防火門工程量（m2）469246924692單價（元/m2）550380370金額（元）258060017829601736040差異分析方案版較投資版成本結余79.7679.76萬元，內控18、版較方案版成本節約4.74.7萬元優化建議四五六線城市建議采用鋼木防火門2.2.6主體建筑安裝工程主體建筑安裝工程-成本適配防火門專項防火門方案比選防火門方案比選思考：對標當地競品能否采用木質防火門思考：對標當地競品能否采用木質防火門成本一級科目投資拿地階段成本測算投資拿地階段成本測算成本策劃階段目標成本成本策劃階段目標成本實施階段內控成本實施階段內控成本成本金額（萬元）成本金額（萬元）成本金額（萬元）總建筑面積137,129.00 134,448.01 134,448.01 景觀環境工程3,450.44 3,003.53-28.22 2,581.20-31.41 其中示范區綠化工程150.619、96.3-54.3貨量區園建工程 464.7274.73-189.97貨量區綠化工程1141.51023.76-117.742.3成本優化科目分析成本優化科目分析-景觀環境工程目標成本保證兌現：1、通過設計階段優化方案，限額設計；示范區園建和綠化造價控制在644元/；內控成本爭取達成：1、貨量區園林綠化、泛光照明及智能化市場化對比，控制設計效果；2、貨量區軟硬景比例由4:6調整至3:7，嚴格控制硬景比例。3、貨量區綠化成本投入合理規劃，根據歸家動線，對小區景觀的主次進行成本預分攤，按分攤的各段成本進行控制，以利于實現中心景觀的突出。4、區分人行路與車行路基層做法。人行路基礎采用100厚C15混20、凝土，墊層采用80厚6%水泥石粉渣/級配砂石，車行路基礎采用100厚C20混凝土，墊層采用100厚6%水泥石粉渣/級配砂石。2.3.1景觀環境工程景觀環境工程-景觀專項優化羅山碧桂園項目羅山縣學府壹號項目展示區園林單方造價：1039元/展示區園林單方造價：644元/羅山北安路碧桂園園林景觀引入市場化競爭，汲取當下最流行的新中式風格設計，在規委會上展示區景觀獲得了當地政府領導高度認可，且成本造價控制在644元/。成本一級科目投資拿地階段成本測算投資拿地階段成本測算成本策劃階段目標成本成本策劃階段目標成本實施階段內控成本實施階段內控成本成本金額（萬元）成本金額（萬元）成本金額（萬元）社區管網工程321、,137.49 2,432.65-704.84 2,034.71-1102.78 其中紅線內供水工程470.52403.3-67.22紅線內供配電工程1075.55941.1-134.45小區智能化工程441.9268.9-1732.4成本優化科目分析成本優化科目分析-社區管網工程內控成本爭取達成：1、紅線內供水通過方案設計優化，通過議價比價，由30元/降低至25元/，內控成本較策劃目標成本減少67.22萬元；2、紅線內供電通過方案設計優化，突破當地供電標準，并通過多輪議價談判，由70元/降低至60元/，供電工程減少134.45萬元；3、小區智能化工程取消充電樁及直飲水，線路不再遷移，金額減少22、173萬元；目標成本保證兌現：1、通過溝通政府，地面停車率從35%突破調整為40%，地庫面積減少2834。2、通訊及網絡工程，引入運營商，金額減少53.78萬元。信陽地區信陽地區：大市政大市政壟斷性強、市場開放度低、成本高，壟斷性強、市場開放度低、成本高，突破空間大突破空間大實現實現外線最近接入，實現方案最優、費用探底，可節省費用 360萬元規范應設置開閉所，經進行公關，取消開閉所設置，增加可售面積（126）突破壟斷部門技術標準限制，優選材料設備選型，可售單方成本降低 11元/管控措施管控措施：深挖深挖外線資源，外線資源，打破打破地區壟斷，地區壟斷，探究探究技術標準空間，技術標準空間，實現實現23、大市政大市政成本最優成本最優主供：永久電T接點，距項目500m備供：發電機外環西路10KV線路永臨結合接駁點(DN200)1-落實最近市政外線資源 爭取不做/少做外線【供水為永臨結合，供電為市電+柴發，外線長度接近0】2-突破行管部門政策限制開閉所/電房設置優化【取消開閉所設置，增加可售面積】3-適配專業技術標準優選材料、設備選型優選材料、設備選型【設備規格型號低配、采用鋁電纜、水泵選高性價比品牌型號】2.4.1社區管網工程社區管網工程-大市政專項分析成本一級科目投資拿地階段成本測算投資拿地階段成本測算成本策劃階段目標成本成本策劃階段目標成本實施階段內控成本實施階段內控成本成本金額（萬元）成本24、金額（萬元）成本金額（萬元）總建筑面積137,129.00 134,448.01 134,448.01 公共配套設施611.21 577.46-33.75450.4-127.06其中物業配套125.3116.2-9.1樣板房與售樓部裝修334.2216.21-118 2.5成本科目優化分析成本科目優化分析-公共配套設施目標成本保證兌現：1、通過設計和開發，借助合作方資源，溝通政府，地面停車率從35%突破調整為40%，減少地庫面積2834。內控成本爭取達成：1、1+1項目客戶體驗共享，本項目取消140/115戶型軟裝，只做125戶型軟裝，金額減少73萬元。2、物業其他配套取消裝修費用，單方減少325、00元/m2，金額減少9.06萬元；3、因一城多碧，綜合樓取消體驗館裝修，硬裝嚴控設計施工方案，金額減少45萬元；成本一級科目投資拿地階段成本測算投資拿地階段成本測算成本策劃階段目標成本成本策劃階段目標成本實施階段內控成本實施階段內控成本成本金額（萬元）成本金額（萬元）成本金額（萬元）總建筑面積137,129.00 134,448.01 134,448.01 工程建設其他費用953.41 768.06 -185.3538.55 -414.86其中工程獎勵201.62134.4-67.22趕工費268.92201.7-67.22物業前期介入費107.612.5-95.12.6成本優化科目分析成本26、優化科目分析-工程建設其他費用內控成本爭取達成：1、聯動運營及工程，合理安排工程計劃，現場嚴控獎勵支出，工程獎勵費用由10元/減少至5元/；2、聯動運營、開發和工程，合理鋪排工期，減少趕工費及索賠，趕工費用由10元/減少至5元/；3、嚴控物業人員配置，1+1項目提高人員效能，顧問服務協議費用優化為380元/人/月標準，由策劃版目標成本的8元/減少至0.93元/。目標成本保證兌現：1、通過設計和開發，借助合作方資源，溝通政府，地面停車率從35%突破調整為40%，地庫停車效率由34/輛優化為32/輛，減少地庫面積。成本一級科目投資拿地階段成本測算投資拿地階段成本測算成本策劃階段目標成本成本策劃階段27、目標成本實施階段內控成本實施階段內控成本成本金額（萬元）成本金額（萬元）成本金額（萬元）總建筑面積137,129.00 134,448.01 134,448.01 開發間接費用1,576.98 1,703.85 126.87 1,185.29-518.56 營銷費用1,358.02 1,319.01-39.01 1,245.7-73.28 財務費用777.09 1,126.24 349.15 635.7-490.50 管理費用1,371.29 1,325.04-46.24 1,210.6-114.44 2.7成本科目優化分析成本科目優化分析-四費明細 內控成本爭取達成：1、因一城多碧，屬于深耕28、當地，根據2018年羅山項目的實際開支，開發間接費優化至32元/，費用減少430.23萬元；2、通過1+1項目人員安排，提高人員效能，案場費由26.73元/減少至20.16元/，共減少88.32萬元；營銷費用由1.8%降至1.7%，共減少73.28萬元；項目管理費由20元/減少至0.5元/，共減少114.44萬元。3、聯動運營及工程，合理鋪排工期，通過資金分批投入，做供應鏈融資，減少資金占用額，財務費用由1.54%降低至0.87%，共減少490.5萬元；目標成本保證兌現：1、通過設計和開發，借助合作方資源，溝通政府，地面停車率從35%突破調整為40%，減少地庫面積2834。2.8成本科目優化分29、析成本科目優化分析-后續待優化項羅山北安路碧桂園項目區域內控目標成本待優化項序號 分項內容單位優化前價格（元）預計優化后（元）預計節約金額（萬元）優化措施責任部門責任人優化難易程度獎勵金額 （萬元）計算方式1行政事業收費m238.5133.5167.22利用合作方優勢，借力公關開發部沈武兵難6.72優化金額的10%2設計費m248.8145.8140.33合作項目設計外判、子公司談判設計部肖鴻章難4.03優化金額的10%3鋼木防火門m237031028詢價調研入集采庫采購部任少康中1.40優化金額的5%4鋼制入戶門樘1980175021.8詢價調研入集采庫采購部任少康中1.09優化金額的5%530、塑鋼門窗m2450380188.24深化設計、增加資源庫設計部、成本部肖鴻章、石鑫難18.82優化金額的10%6安裝工程m2175.54170.5467.22設計深化、嚴控甲供材價格設計+采購+成本肖鴻章、石鑫、任少康中3.36優化金額的5%7信報箱戶110010.48公關取消開發部沈武兵難1.05優化金額的10%8案場費m220.1614.1680.67通過1+1項目合理籌劃費用支出客關王立銀中2.42優化金額的3%9營銷費%1.71.2366.39通過1+1項目合理籌劃費用支出營銷楊海鷗中10.99優化金額的3%10管理費m2100.590126.48通過1+1項目合理籌劃管理費用支出財務31、部徐文兵難6.32優化金額的5%11合計996.8356.21會簽欄：各部門聯動，確保待優化項管控落地，達成獎勵優化額的10%2.9成本科目優化分析成本科目優化分析-尖叫目標尖叫尖叫目標目標 若后續待優化項全部達成，內控目標利潤率從14.49%，提升至15.86%，利潤率提升1.37%；利潤率15.86%為區域的尖叫目標。Part1 項目簡介Part2 成本優化科目分析Part3 確保優化成果落地措施Part4 縣級市場成本管控的思考與建議3.1 確保優化成果落地措施確保優化成果落地措施 成本確簽 責任到人管控措施：所有職能部門負責人和項目總確簽，責任到人。管控措施：所有職能部門負責人和項目總32、確簽，責任到人。管控措施：過程管控，亮燈制度，及時跟蹤管控措施：過程管控，亮燈制度，及時跟蹤成立內控目標群成立內控目標群 亮燈制度亮燈制度3.2 確保優化成果落地措施確保優化成果落地措施管控措施：針對優化成果，制定優化激勵制度，調動全員成本優化積極性管控措施：針對優化成果，制定優化激勵制度，調動全員成本優化積極性 成本優化激勵成本優化激勵 實施實施版優化激勵版優化激勵3.3 確保優化成果落地措施確保優化成果落地措施匯報目錄匯報目錄Part1 項目簡介Part2 成本優化科目分析Part3 確保優化成果落地措施Part4 縣級市場成本管控的思考與建議4.1縣級市場成本管控的思考與建議縣級市場成本管控的思考與建議思考與建議從集團層面出臺“大成本”激勵制度。聚焦執行團隊,尤其是項目團隊，真正實現激勵出效益，管理出效益。減輕區域和項目考核負擔，尤其減輕項目總的運營考核壓力，增加成本優化的正激勵。通過對標，建立優秀的成本標準（區域內控成本）：對每個項目進行考核，節省的獎勵，超支的出發。集團聯動各區域做專項研究：針對每一個成本子科目，從設計、采購、招標、施工、營銷每一個環節進行精細化研究。(如：門窗、外墻、構造、施工組織、土方等)