午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、新項目設計與落地執行問題解析目錄CONTENTS0101背景說明0202項目強排解析及優化0303項目設計及落地缺陷3背景說明高周轉項目設計存在的問題存在的問題方案設計強排階段較隨意項目和設計為追求速度，展示區、綜合樓、樣板房等未抓細節，導致整體方案效果一般，落地后問題多。圖紙重復確認，裝修圖與建筑施工圖不吻合項目部、設計管理部迫于時間壓力，復核不嚴，致貨量區圖紙貨不對板，出現一改再改的現象。項目貨量區園林圖未能在示范區開放前出具既不利于賣點展示，也不利于對客輸出。商鋪處理存在隨意現象如塔樓壓商鋪，塔樓騎出空間隨意處理為商鋪，商鋪進深長，塔樓騎出商鋪下為剪力墻，不符市場需求，易造成積存。項目前2、期對于當地規范理解不夠深入戶型圖紙出具后才發現與當地規范有出入，裝修設計院雖已重新出圖，但項目迫于工期壓力，直接按原圖紙施工，導致現場展示貨不對板。營銷人員不夠專業提資內容與設計常識相沖突，反復修改，營銷需勤修內功，從設計規劃源頭上做好內審和管控，助力高周轉。內部資料，嚴禁外傳1453266項目強排解析及優化規劃優劣及案例分享內部資料，嚴禁外傳強排定義內容：設計條件稍微苛刻一點的項目，在對接設計方案時，項目方案經常出現達不到營銷要求的情況，設計往往會以多種理由搪塞，如日照遮擋（大寒日3小時、冬至日2小時）、塔樓間距不夠、面寬超寬、不滿足消防規范、戶型不能調整，調整不能保證工期”等等，作為前策，3、需從市場及產品競爭力為出發點，推動設計，提升產品的銷售和溢價能力。面臨的問題日照間距面寬消防要求戶型掌握規劃強排基礎知識，從銷售角度合理提出優化意見，提升項目方案規劃布局的檔次，提升產品市場競爭力。內部資料，嚴禁外傳內部資料，嚴禁外傳營銷關注點1、戶型選擇2、各面積段比例3、綜合樓位置4、商業體量及布局5、示范區樣板房設置6、園林空間打造7、貨量分區布局針對強排方案本身，該從什么維度去評判和優化呢？14以往關注點:規劃方案優劣判斷15 針對方案本身，往往可以從以下幾點進行優化提升。1.通風對流：通透對流的戶型相比不通透對流的戶型居住價值高，項目需針對多種組合方式進行布局研究（如：開列式、錯列式4、斜列式、周邊式等四種建筑群的布局進行研究）；2.朝向/采光：東西向戶型不利于銷售，如有條件應盡量南北向布置，且采光面更多的戶型居住價值更高，宜布置面積更大的戶型；3.T戶比選擇：綜合考慮項目容積率及戶型使用率，同一組電梯使用的戶數越少居住價值越高，但戶型使用率偏低；4.產品私密性：考慮對視情況，控制建筑間距，做好戶型選擇及組合形式；5.地塊形狀：不規則地塊考慮如何修正，用地不規則不規整情況下，邊角空間如何使用并提高土地使用效率；6.景觀資源利用：具備景觀資源優勢的戶型居住價值更高，因而戶型平面落位上，景觀規野更好的位置應布置面積更大的戶型；同時，無外部資源時，是否可以通過中心園林造景最大化提5、升項目品質；7.合理的產品梯度：避免產品內部競爭，相鄰面積段、產品總價段差異需合理設置；8.貨量推售與施工考慮：盡量集中片區開發，平面配置相同或對稱戶型；9.不利因素是否考慮：噪音（臨路、布置小面積），加油站、公共廁所、電磁干擾（高壓線，變電站，信號塔），垃圾填埋場，場地高層等。10.風水因素考慮。根據上述各維度對方案的優化，結合湖南區域目前跟進的幾個項目，來分享下營銷在其中所做的內相部關資工料作，。嚴禁外傳11案例一：某地級市高地價項目內部資料，嚴禁外傳強排規劃方案思考項目難點：1.限高24米（8層）2.容積率1.5，相對高容3.日照影響，北側宿舍樓遮擋4.公共空間退讓（3000）5.高壓線6、走廊思考：1.規劃布置依據是什么，能否實現組團，打造舒適園林空間？2.做滿容積率的同時保證產品適銷對路？3.低密，限高，強勢景觀資源，哪些產品配置更合理？17內部資料，嚴禁外傳產品單一面臨的問題：1.首選YJ140，但面積段無法滿足高端終改客戶需求；2.東側建筑排布未考慮高壓線的不利因素；3.西北側退距不合要求（影響西北側宿舍樓的日照）方案優化1高壓電線Q：此方案不合規范，不成立，需進一步優化18內部資料，嚴禁外傳小面寬YJ140-11方案優化2問題：1、產品戶型舒適度差，戶型整體格局和尺度感較差，不能支撐高溢價；2、戶型單一，抗風險力弱，戶型本身無法滿足高端客戶需求。YJ140-11（小面寬7、）19內部資料，嚴禁外傳方案優化3公共空間+產品創新思路：1.為提高產品創新和溢價力，提升產品贈送，考慮疊墅復式樓；2.公共空間結合項目主入口及底商打造，使小區有大的功能空間；3.高壓線覆蓋區域建筑退讓，結合園林打造。Q：通過后期與規劃局溝通，株洲市對層高限制嚴格，復式中空需要計容，此產品無法實現高贈送及高溢價。20內部資料，嚴禁外傳研發新戶型+“突破”限高思路：1.YJ140產品不出容積率，無法滿足項目需求，在原YJ140/YJ160基礎上進行研發創新，控制面寬，加大進深，加大陽臺贈送；2.住宅覆蓋率偏高，無法打造舒適園林空間，項目規劃品質感較差；在規劃局無法通過。YJ160（新戶型）方案優8、化4Q：能否根據項目內部高差，突破限高，控制局部相對海拔高度。21內部資料，嚴禁外傳層高突破 按規劃條件只能做8層，項目本身有地塊高差，與規劃局溝通，爭取到地勢較高位置8層樓棟為高度限高；實行部分區域突破限高（以項目地勢較高區域+24米的海拔高度作為項目限高控制線），使得部分住宅有8層改11層的可能，從而提升單體容積率，更好的打造舒適園林。高度控制線8F11F11F11F11F方案優化522方案優化6舒適園林+產品組團城市規范對面寬控制嚴格，住宅24米以下，面寬控制在60米內，超8層（24米）住宅不能拼合。內部資料，嚴禁外傳239內部資料，嚴禁外傳1同步優化及時反饋規劃調整內部資料，嚴禁外傳29、0通過同步與政府規劃部門溝通，明確政府相關部門對項目的基本要求：同步溝通兩個以上的溝通規劃方案；產品更好的朝向與更加舒適的園林組團空間。內部資料，嚴禁外傳方案優化7舒適園林+產品創新思路：1.園林空間舒適，樓間距較大，產品私密性較好，且糾正了所有樓棟朝向；2.大戶型品質較好，享有優質資源，可充分利用該產品溢價；勢，中間戶需要改良。Q：借鑒浙江Z5-Y006相對高容戶型，該產品在湖南現有市場下，客戶接受度情況未被驗證過，且戶型空間格局有一定劣2522案例二：某縣城項目內部資料，嚴禁外傳23國家級貧困縣、省級深度貧困縣，財政赤字較大。主要產業為牧業、旅游業，2016年GDP為36.37億，在湖南810、7個縣市中排名第85位，在邵陽9個縣市中排名第9位，經濟處于最末，市場在售僅有一個樓盤。項目背景思考：問題1：市場容量有限，地塊獲取前要嚴控成本、控貨量；而地塊太大，是否考慮切割分宗，能否分期掛牌獲取，減少首期投入。問題2：地塊不規整，土地使用效率不高，如何創造規劃價值。問題3：是否考慮項目組團，提升品質。項目占地125.5畝，容積率2.5北向優勢景觀面，內部資料，嚴禁外傳24面臨的問題：1.北向規劃YJ143，強勢景觀面未為充分利用；2.YJ115-9產品舒適度較差，且體量較多與YJ143中的115戶型存在一定的內部競爭；強排方案一Q：北側是否有更優產品選擇，方案需進一步優化。內部資料，嚴禁11、外傳25考慮到北側景觀資源，結合地塊形狀、容積率、項目規劃形態（半圍合高低配），充分利用項目四周景觀及視野，選用戶型面積更小，功能更合理的Y165-7景觀戶型。相比YJ143，戶型具備以下優勢：1、戶型南向空間更優，南向四開間，基本實現全南房間；2、面積更小，功能更合理；3、充分展開，利用各個角度的優勢景觀面。戶型比選YJ143Y165-7內部資料，嚴禁外傳發文推動設計院，優化戶型，減少樣板房設置，減少相鄰面積段產品(YJ140/YJ143)的同質競爭。戶型優化13011511513030內部資料，嚴禁外傳27方案優化產品組團思路：1.半圍合規劃排布，打造中心洋房組團，利于園林空間打造，提升產12、品價值；2.商業價值較低區域避免商鋪規劃排布。優化中心組團感較強Q：項目組團空間的園林打造是否有提升空間，樓王享受的資源是否最大化。內部資料，嚴禁外傳28舒適園林+景觀最大化思路：1.結合主入口打造南北豎向景觀，銜接外部景觀；2.YJ215樓王棟：享內外強勢景觀空間，提升大戶型品質感和價值接受度。Q：展示區能否更加通透，提升園林展示效果。方案優化展示區能否更加通透樓王案例三：某縣城高周轉項目禁外傳內部資料，嚴30印山人工湖（規劃）2東南側：明德湘南學校（隸屬明德教育集團，政府引進的私立學校，17年9月開學，從小學到高中）3北側/西北側：印山、城市展示中心、世紀匯（競品/在建）、紅星美凱龍（在建13、）、印山人工湖（規劃）、五星級酒店（規劃）4西側：湘南汽貿城（建成）2東北側：約300米，寧遠二中新校區（在建，預計18年9月投入使用，寧遠縣最好的公立初/高學校）5九嶷大道南向路況：在建，瀝青、待擴寬（政府規劃雙向6車道）印山人工湖（規劃）、園丁路：人工湖尚未開工，周邊現為農田、小山丘，湖面路橋在建，園丁路暫為毛坯，計劃年底建成；435地塊現狀：距離主干道九嶷大道約500米，小山丘，周邊為農田、池塘項目背景某縣新區，南部文化生態新城板塊，周邊規劃有較好的教育、景觀、配套資源；項目占地125畝，容積率2.5，限高100米。1內部資料，嚴禁外傳31面臨的問題：1.為滿足展示區樣板房35天開放要求14、，樣板房YJ143不設置在塔樓里，單獨設置各一套在綜合樓二層。是否能將綜合樓延伸至西邊拐角處，YJ143與YJ140板房設置在西邊售樓部二樓；2.首批供貨位置為地塊西面、北面，首批貨量中無215大面積產品。強排方案規劃人工湖酒店學校Q：是否能嘗試轉角綜合樓，提升項目昭示性，方案需要進一步優化。內部資料，嚴禁外傳32方案優化231.該位置東西向，朝向差，替換成YJ1432.該位置替換成1層單戶215板房44.項目示范區范圍建議擴大，提升展示效果155.建議設置一個出入口，提升西側商業價值，并充分利用西側景觀資源66.塔樓對底商空間布局有較大影響，設計應該重點考慮。面臨的問題：1.兩棟16層YJ215、15中心景觀要突出，體現樓王優勢，體現YJ215的價值中心建議拔高，減少樓棟；2.園林展示區規模過小建議放大，提升項目展示效果。優化內部資料，嚴禁外傳33考慮到設計周期和成本，底層部分剪力墻不轉化的前提下，建議優化首層商業劃鋪方式，加大首層商鋪面積，壓縮首層物業用房面積，將物業用房底商優化面臨的問題：1.首層商鋪面積過小，未充分考慮首層價值；2.一二層塔樓投影部分全規劃為物業用房，過多的犧牲了可售面積。內部資料，嚴禁外傳34最新方案目前設計優化方向：1、已形成方案文本，報規劃局溝通總規及各項指標，并落實調整是否可行；2、總圖規劃展示區商住樓部分再優化；3、地下車庫規劃設置在海拔最低最高區域，開16、挖土方量及難度較大，是否具備優化空間。35項目設計及落地缺陷地方規劃沖突與設計缺陷設計與地方規范沖突17年12月該市新規：陽臺需全封閉針對此情況，及時溝通設計院和總部，推動做好相關產品研發。根據市場變化，及時調整產品、滿足客戶需求內部資料，嚴禁外傳YJ140&115某市陽臺與公共連廊計容計半面積，但陽臺驗收測繪（合同面積）需要計全面積，導致YJ140&115 中的產品銷售面積上升至130/150，提高了產品總價，對項目銷售造成一定壓力。YJ140&115內部資料，嚴禁外傳項目YJ140115戶型，前期進行了陽臺拉升，客廳陽臺延伸至次臥處，戶型、施圖更改，但樣板房裝修圖紙沒有更改，裝修施工直接按17、照標準裝修施工。設計與地方規范沖突內部資料，嚴禁外傳38設計與地方規范沖突（戶型優化）由于陽臺產權計全面積，增加了戶型的可售面積，為了減少客戶對增加陽臺面積導致總價上升的抗性；在做滿陽臺指標的同時，實現陽臺功能的最大化（陽臺改房）。料，內部資某市商業層高超高，需雙倍計容產品設計階段，未充分考慮到地勢高差，導致7間商鋪層高大于5.0米，需雙倍計容。嚴禁外傳設計與地方規范沖突內部資料，嚴禁外傳40產品設計與某地方政府領導主觀認識存在沖突；1.該市轄區內無復式內部透空指標，超過標準層高度計算多倍容積率；2.基礎的蝶形塔樓戶型被定義為”造型怪異”，規劃階段不被政府主管部門所認可，項目戶配階段該類產品不18、考慮選用。熟悉當地規范，結合項目報建板塊，充分了解城市各規劃建筑規范，摸透灰色條款，避免設計返工，加快項目設計進程。設計與地方規范沖突內部資料，嚴禁外傳設備平臺某項目Y165產品中的118戶型，廚房處為廚房+設備平臺的形式報建，施工圖中未考慮廚房出陽臺門設置。實際報建中發現，設備平臺與陽臺一樣計半面積，故設計院及裝修院直接將其改為陽臺，但項目部因趕時間仍按原圖紙施工。設備平臺設計與地方規范沖突內部資料，嚴禁外傳商鋪進深:某項目2#棟底商，商業規劃面寬3.85.4米，進深長達20米，商鋪利用率低，且商鋪面積過大，不利于后期銷售。商業設計問題產品擴初設計階段，營銷需做好設計提資，與設計部門保持溝通19、，確保產品滿足營銷需求；內部資料，嚴禁外傳43商業設計問題商業屬性判定社區底商設計時，前期重點把控商業的劃鋪形式及2層以上的商業服務網點的開間、進深及面積，避免底商屬性轉變為商業綜合體（更加嚴格的消防要求，如疏散距離、疏散寬度、樓梯數量、耐火等級等）。如：商鋪2層進深太大導致2樓疏散無法滿足要求（底商：2樓最遠點跑到1樓出口不超過22米），只能變為商業性質，用封閉樓梯間的形式來解決疏散問題，樓梯寬度由1.2m變成1.4m。樓梯若調整到商鋪尾部，無法滿足疏散。內部資料，嚴禁外傳細節處理-淋浴門YJ143戶型端戶公衛淋浴玻璃門開門處被洗手臺阻擋，無法完全打開。項目部未與設計做好溝通導致下錯物料采購20、單。內部資料，嚴禁外傳綜合樓中央空調建議安裝在綜合樓側面或者園林內，不建議安裝在樓頂平臺，影響項目包裝和樣板房展示效果。綜合樓平臺空調外機細節處理-設備包裝消防栓、電箱包裝綜合樓看樓通道的樓梯間建議做內嵌式消防栓、電箱，確保其舒適美觀。內部資料，嚴禁外傳 區域標準施工圖中戶型飄窗全為半飄窗，考慮到轄區縣城大部分項目可實現全飄窗，為匹配到各地不同規范技術準則，及時溝通設計院出具全飄窗標準施工圖。陽臺方面，考慮到客戶對南向陽臺的功能需求，及時調整戶型，拉寬南向陽臺開間。提升產品價值，利于后期銷售。戶型優化-凸窗、陽臺全凸窗與半凸窗超寬陽臺優化存在的問題設計管理部、項目部需從源頭上把控好圖紙審核；項21、目、設計管理部、設計院、營銷、商管參與項目規劃方案討論會議，達成一致意見，另需及時更新各地市設計規范要點；總結新項目配套設計缺陷，與設計管理部溝通共性問題達成共識：針對設計常識缺陷進行整理并達成設計共識，避免后續項目重復出現類似問題；組織工程和營銷培訓，降低前期出錯率：組織培訓，讓工程和項目了解設計院出圖流程，從源頭上減少圖紙出錯率；建立設計、項目、營銷信息共享平臺：因設計院不對接營銷，建議組建信息共享平臺，做到營銷和項目同步知悉圖紙變動，及時調整；營銷加強自身專業性，建筑設計/園林設計院知悉營銷節點鋪排：營銷需加強自身專業性，提資問題需切實考慮到落地的可能性及時間成本等，設計院知悉營銷節點，根據節點做到工作倒排。內部資料，嚴禁外傳145326感謝聆聽！