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1、特色小鎮規劃設計和構建的特色小鎮規劃設計和構建的 6 個維度個維度 浙江特色小鎮是中央希望推廣的新型城鎮化重要的創新發展模式，是一個以產業為核心，把生產、生活、生態相融合的特定區域。作為多維度復合生態體系，特色小鎮究竟有何要素？第一，特色小鎮的核心是什么？第一，特色小鎮的核心是什么？特色小鎮的核心就是產業的升級轉型。特色小鎮現在在中央也出現了歧義，各地政府自己也沒有想明白。比如住建部要打造 1000個特色小鎮，去年第一批 127 個，現在又要開始第二批了。其實住建部提出的這個特色小鎮與發改委的、浙江省的完全是兩碼事，在這點上我要簡單解釋一下。第二，房地產商做的是真正意義上的特色小鎮嗎？第二，房2、地產商做的是真正意義上的特色小鎮嗎？現在房地產行業也推出了特色小鎮，如萬科良渚文化村、綠城桃李春風等。坦率來講，這兩個房地產的標桿小鎮雖然聲譽很高，但都沒能列入杭州市余杭區的區級特色小鎮。政府一直在強調特色小鎮不能房地產化，這是因為特色小鎮強調“產業”、“文化”、“旅游”、“社區”四位一體，這的確包含社區，但是文化、旅游、社區最終是為產業服務的，沒有產業就是房地產。第三，特色小鎮就是產業園嗎？第三，特色小鎮就是產業園嗎？當然不是。只有產業，沒有文化、旅游、社區配套的就是產業園。浙江省人民政府關于加快特色小鎮規劃建設的指導意見是在2015 年 5 月 8 日公布的。在這之前，江蘇于 2005 年3、提過，第二個是云南，做文化、旅游，利用傳統的保留下來的自然資源、文化資源或鄉村資源拿來開發運作。這可以說是一種比較片面化的特色小鎮類型，還算是好的。第三個是北京于 2011 年提的疏解首都功能的等等，總體來說都不是特別成功。因此，特色小鎮從頭到尾只有一種模式，就是浙江省在做的，也是中央在強調的。所以大家在做小鎮之前，首先要問一下自己在做的是真小鎮，還是假小鎮。我們在全國各地做過的特色小鎮項目分布在經濟發展不同的地區，所屬的產業類型也不盡相同，從我們嘗試過的 200 多個項目來看有兩個共同的特點：一是沒有任務書。一是沒有任務書。我可以告訴大家，我們做過的這些小鎮沒有一個是有設計任務書的，就是沒有4、人知道該怎么做，不知道是正常的，因為才剛剛開始。我們是比較榮幸的，因為浙江省特色小鎮前面的幾個以及現在在杭州落成的、比較見時效的都是我們的作品，我們能夠從源頭上來思考怎么做，跟我們合作的政府、企業對我們也是非常的信任。所以，這就逼著我們不斷去思考應該怎么做。我們現在做設計都是城我們現在做設計都是城市發展規劃，一開始就要從物理空間思市發展規劃，一開始就要從物理空間思考這個問題，包括我們的規劃、建筑、景觀、室內、標識等內容。考這個問題，包括我們的規劃、建筑、景觀、室內、標識等內容。但是如果沒有任務書的話，你就要想清楚這個物理空間載體承載什這個物理空間載體承載什么，如果這點想不明白，這個物理空間造出5、來很有可能變成鬼城、么，如果這點想不明白，這個物理空間造出來很有可能變成鬼城、空城。空城。所以我今天主要講的是一個特色小鎮基本的思維路徑、思維要素、思維邊界是什么。政府做什么？企業做什么？我們做特色小政府做什么？企業做什么？我們做特色小鎮就應該思考這樣具有落地性的問題。鎮就應該思考這樣具有落地性的問題。二是首輪設計無法落地。二是首輪設計無法落地。我們經手的 80%的特色小鎮，尤其是外省的，都經過設計院、策劃公司等機構做過一部分工作的，最后發現沒有辦法落地。因為傳統設計院都是在塑造物理空間，包括建筑、景觀、標識、公共藝術等，這就要先有任務書，任務書也就是物理空間背后承載的意義是什么，但是現在特色6、小鎮沒有人能夠把它描繪清楚，它不是住宅、產業園這樣單一功能的，它是一個小型的社會，所以必須要清楚社會組成的各種形態是什么。這個模型是我們自己研究和總結出來的，沒有經過任何專家、學者的評判，純粹是由我們從 200 多個特色小鎮中總結出來的經驗和教訓，這說明特色小鎮是多維度復合的生態體系，各個維度缺一不可、緊密相連。第一個維度是政策。第一個維度是政策。中國主要的資源是控制在政府手里，現在做特色小鎮，黨中央中國主要的資源是控制在政府手里，現在做特色小鎮，黨中央一再強調是政府引導、企業主體、市場運作，政府不能像原來一樣一再強調是政府引導、企業主體、市場運作，政府不能像原來一樣做主導。那么政府掌握的這些7、資源通過什么方法交給企業呢？我認做主導。那么政府掌握的這些資源通過什么方法交給企業呢？我認為是政策。目前中國最成功的特色小鎮為是政策。目前中國最成功的特色小鎮玉皇山南基金小鎮，玉皇山南基金小鎮，當時學的是美國格林尼治基金小鎮，但格林尼治最近就出現了萎縮的現象，為什么？因為他們所在的康涅狄格州要征收 19%的基金稅，那里的基金公司大量轉移到佛羅里達州了。所以無論是在中國還是世界其他國家，政策都是首要的前提。第一是考慮在特色小鎮里面有什么政策？國家、省里、區縣、第一是考慮在特色小鎮里面有什么政策？國家、省里、區縣、地市有什么政策，怎么把它用好？政府如何去配合？地市有什么政策，怎么把它用好？政府如何8、去配合？第二是考驗政府執政能力，如何制定針對特色小鎮符合市場規第二是考驗政府執政能力，如何制定針對特色小鎮符合市場規律的政策？律的政策？這里面我們可以搜索一下基金小鎮、云棲小鎮，他們的小鎮、產業、人才的政策完全不一樣。現在很多地方政府說的人才，瞄準的都是院士，坦率來講，這些資源都是極度稀缺的，你應該面對我們的需要。比如杭州有一個龍塢茶鎮，那些制茶的農民、手工大師，他們就是我們的資源，既然做的是工藝小鎮，就要找到那些工藝大師，這就是針對不同的小鎮找到不同的人才資源。第二個維度是運營。第二個維度是運營。首先，我們要思考政府引導、企業主體、市場運作，那么政府首先，我們要思考政府引導、企業主體、市場運9、作，那么政府的邊界在哪里？的邊界在哪里？企業如何與政府合作？哪些企業可以承擔最重要的平臺角色？如果我們是一般的房企要轉型應該如何做？絕對不能說一句政府引導、企業主體、市場運作就可以了，我們必須要形成一套模式。政府主要做三件事情，第一件是制定規則，要制定符合市政府主要做三件事情，第一件是制定規則，要制定符合市場規律的規則；第二是要維護規則。場規律的規則；第二是要維護規則。這點的難度不小，尤其是在北方一些城市。只有通過法律手段、通過合作文本來確定，這是最好的辦法；第三件是房地產企業面對政府的時候，千萬不能把政第三件是房地產企業面對政府的時候，千萬不能把政府看府看成土地的供給者或是基建、配套工程的提10、供者，政府是企業的背成土地的供給者或是基建、配套工程的提供者，政府是企業的背書、宣傳號召力。書、宣傳號召力。在這點上，我覺得我們的政府在做特色小鎮時，應該是持續、不間斷地投入各種資源。像浙江省幾個典型的特色小鎮都是這樣操作的。基金小鎮在 2015 年中掛牌，半年時間從 30 家增加到了 50 家。由浙江省政府、杭州市政府、小鎮管委會、敦合以及賽伯樂這兩家龍頭金融企業起頭，每年舉辦全球對沖基金西湖峰會。光是一次這樣的峰會，由政府出面召集做宣傳和號召，一下子就撬動了整個行業。所以在特色小鎮的建設中，政府不是簡單的給一塊地就可以了，它需要后期給予強有力的支持。第二個是管委會。第二個是管委會。浙江省特11、色小鎮基本都有一個小鎮管委會，這是因為目前我們的行政機制和市場機制沒有辦法完全接軌。小鎮管委會隸屬于區縣一級的政府，比如基金小鎮，沒有任何行政審批權限，只能做兩件事情，第一件落實政策，第二件就是服務，企業進來后要注冊，只要準備的資料齊備、合法，交給管委會，一個工作日搞定。如果是企業來做這樣的事就非常困難，很多地方都有國投、城投的公司或平臺操作這種事情，但工作開展都不順暢。第三個是平臺公司。第三個是平臺公司。既然特色小鎮是多維度生態系統，就必須具備幾個特點：一是開放式的結構，在這點上房地產就很難，因為房地產從運作到成本都是封閉的，浙江省的如果是由一個企業來主導，那么這個企業一般要很厲害，比如阿里12、巴巴，云棲小鎮就是由阿里巴巴主導。二是平臺公司，我們在大連看到，他們把 IBM 拉進來，IBM 在那里投資了 20 幾億，解決了 9000 多人的就業問題，大連開發區想圍繞 IBM 打造 5 平方公里新的產業園，結果始終沒有辦法做起來。后來請我們過去看了一下，我們看到 IBM 在那里打造的是末端制造業，根本沒有辦法把產業園撬動起來，雖然這個平臺公司應該是比較上游的，但在這里的房地產企業又是處于非常不利的地位，我們在國民經濟整個產業鏈條里是屬于服務層級，是很末端的。三是龍頭企業具備強大的撬動能力，在浙江往往會形成政府、管委會、平臺公司這樣的三級結構，像云棲小鎮基本就是“1+1”模式，一個小鎮管委13、會加阿里巴巴；基金小鎮打造至今已經有八年多時間，基本采用的是“1+4”模式，一個小鎮管委會加上我們南方設計、思美傳媒、賽伯樂和敦和這兩家基金公司。所以，不同的特色小鎮，要選擇合適的企業，從房地產或者企業的角度來講，我們肯定是希望自己在特色小鎮里面承擔的職責分量更重，這就需要考慮清楚你是要通過合作還是并購，或者自己培養。第三個維度是產業。第三個維度是產業。我認為做特色小鎮首先要考慮產業問題。中小城市為什么人口外溢？我們知道房地產的房價主要取決于人口所在的城市是流入型還是流出型，而人口的流入流出主要是產業問題，所以產業是特色小鎮的核心。我們認為，首先一個 3 平方公里的特色小鎮，必須是圍繞一個主導14、產業，這個主導產業隨著時間的變化，可能會發生變化。主導產業定位是非常精準的主導產業定位是非常精準的，比如基金小鎮，一說到基金，大家就覺得是金融版塊，銀行、信托、擔保、基金等，但其實單單就基金而言，又可分為公募、私募，私募又可分為股權、量化、對沖、證券，股權還能分為天使、風險等等，所以在這里面必須定位非常精準。我們現在在做的有 7、8 個基金小鎮，蘇州的定位就是并購股權的基金小鎮，西安的定位是公募基金，再加私募的產業基金和風險基金。有了精準的定位，第一撬動的絕對是政府。其實很多的特色小鎮，它的產業可能很多是本身有這個產業，而我們要考慮的是如何升級轉型。就拿玉皇山南基金小鎮為例，其實是前后經過兩次15、產業轉型，2008 年的時候，當時是一個玉皇山村，要做城中村改造，我們去了以后非常喜歡那里。我們認為把資源變成資本才是最高手段。既然資本是最好的，就給它匹配最高端的產品，所以我們就建議它引入高端產業，不但不會對景區造成污染，反而有提升。所以玉皇山基金小鎮第一個名字叫玉皇山國際創意產業園。我們進去以后，發現我們植入以后是非常成功的，后來經管委會運營之后又獲得國際大獎，我們從植入層面慢慢把它做起來。但是在 2013 年的時候，我們感覺配套產業最好配套一些基金方面的，給我們做投資，這才陸續有了基金公司進來。基金公司其實是給我們做配套的，沒想到從植入的層面，從一個配套變成主導產業，我們變成了他的配套產16、業。所以一個特色小鎮的發展一定是動態的所以一個特色小鎮的發展一定是動態的，還是以基金小鎮為例，我們文創企業在這里面起的作用是什么？第一是改變了生態環境，提高了生態品質；第二是改變人口結構，如果基金小鎮還是原來的樣子，還是農民工集中的地方，那些基金人士是絕對不肯去的，這也是產業發展的基本規律，產業的導入往往是從制造業開始、從無到有、從小到大，產業的發展肯定是從低到高的。所以，浙江省的特色小鎮通常是有一定產業基礎的，一開始都浙江省的特色小鎮通常是有一定產業基礎的，一開始都是以產業轉型、改造為主，這樣降低了風是以產業轉型、改造為主，這樣降低了風險，等這個引爆以后再升險，等這個引爆以后再升級。級。在產17、業結構里面，我們房地產處于什么位置呢？處于服務，吃穿玩樂游購娛，并不能真正撬對整個地方經濟。現在房地產都在宣稱轉型了，我們跟萬科、融創、保利、綠地都在合作，大部分的房地產轉型時候會轉化成旅游地產、文化地產、養老地產等，也都是服務產業。第四個維度是金融。第四個維度是金融。在這里我主要講三點。第一點就是針對小鎮內部構建一個降低成本、推動發展的引擎。降低成本，房地產為什么不愿意做這個事？這是因為房地產進去以后，整體成本自然而然就上去了。從政府的角度來講一定會考慮哪些錢該花、哪些錢不該花，浙江省特色小鎮的政府投資一般會占 2040%。我們企業做的特色小鎮最關鍵就是如何盈利。特色小鎮既然是一個創新，政府18、要創新，企業要創新，市場要創新，產業要創新，我們的盈利模式也得要創新。傳統的盈利方式主要有五種，第一種是旱澇保收；第二種是在建設里獲得盈利；第三種是房地產賣房子；第四種是自己經營一部分；第五種是房企進來持有 6070%比例。現在有些企業在不斷研究新的模式，這需要政府放權。比如拿基金小鎮來講，三年前稅收 2.4 億，今年的稅收預計達到 25 億，三年時間增加了 10 億，如果企業來做，能不能享受政府的稅收分成，這就需要政府有這個決心和魄力來做稅收增值部分的分成。第二點就是像夢想小鎮，三年前附近有個樓盤均價 1.3 萬，現在是 3.6 萬。這說明特色小鎮的撬動效應非常強。我作為企業做特色小鎮的效果19、，能不能享受以上增值的部分呢？這在有些地方已經這么干了。前面兩點都需要政府的突破，光靠企業不行，企業需要跟政府談判，第三點就是企業本身要做的。假如說小鎮的確是很不錯的，我能不能做股權投資、風險投資，目前在杭州、深圳都做得不錯。如果我們在特色小鎮里找到新的盈利方式，探索出一條新的路徑，那么在我們未來一二十年的發展里面就沒有什么競爭對手。所以現在走在前面的一些開發商都非常迫切地想要找到這樣的一條路徑，每個人都處于這樣的瓶頸狀態，大家都是位于同一個起跑線。第五個維度是物理空間。第五個維度是物理空間。物理空間這一塊是我們擅長做的事情，但實際上政策和運營這一塊我們也有在參與。比如夢想小鎮金色長廊這一塊就20、是我們和海龜在合作運營，我們現在跟政府合作也是處于一個比較有利的位置。我們與政府的合作不再是甲方、乙方的關系，而是形成了一個相對平等的關系，甲方對我們的信任度比對其它行業、其他公司要高很多。我們現在也在幫政府做決策方面的事情，這個地方到底適不適合做特色小鎮？適合做什么類型的？適合哪些企業進入？需要什么開發模式和運營機制？資源導入采用什么方法？很多層面的問題都是我們在處理。比如夢想小鎮這里的拆遷安置的辦法，資源導入的辦法，都是我們來制定的，現在夢想小鎮核心區的一期，原來的拆遷安置費用打算花 6 個億，后來我們幫他梳理之后只花了5000 多萬，所以政府對我們就比較信任。南方設計現在形成的就是平臺，設計類和非設計類的專業都有，可以提供各個方面的服務。第六個維度是科技。第六個維度是科技。我們現在通過互聯網的手段把在浙江、江蘇以及西安的特色小鎮串聯起來，最后形成資源平臺。第一個看小鎮與小鎮之間產業是不是互補的，第二個看資源實際上可以合作，這是我們下一步要做的事情。在這里面（齒輪圖）每個要素都是互相關聯的，這也是為什么傳統的設計、策劃機構沒有辦法把一個特色小鎮做起來，沒有辦法落地。特色小鎮建設的緯度太多太復合，主要做三件事情：一是怎樣促進企業升級轉型，二是怎樣推動政府的高效治理，三是通過互聯網手段將小鎮與小鎮之間。小鎮與社會之間串聯起來，實現產業互補。