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1、策劃領域的經濟測算策劃領域的經濟測算什么是”經濟測算”什么是”經濟測算”一張完整的經濟測算表一張完整的經濟測算表第一部分：指標第一部分：指標第二部分：橫道圖第二部分：橫道圖第三部分：成本第三部分：成本第四部分：投資計劃表第四部分：投資計劃表第五部分：銷售收入第五部分：銷售收入第六部分：來源運用第六部分：來源運用第七部分：利潤表第七部分：利潤表第八部分：現金流量表第八部分：現金流量表第九部分：敏感性第九部分：敏感性經濟測算在策劃領域經濟測算在策劃領域的應用的應用案例一：星河丹堤案例一：星河丹堤原四期地塊指標：原四期地塊指標：占地面積：占地面積：162963.4m2建筑面積：建筑面積：1639002、m2容積率：容積率：1.0政府反征面積：政府反征面積：23741.548m2政府補嘗用地面積政府補嘗用地面積:49676本項目指標現狀：本項目指標現狀：現有占地：現有占地：18897m2容積率：容積率：1.8基礎指標基礎指標一二三期一二三期四期四期反征反征隔音帶隔音帶問題：做什么樣的物業組問題：做什么樣的物業組合，發展商收益最大化？合，發展商收益最大化？開發類別指標凈密度（戶數/公頃）容積率容積率獨戶住宅20-250.3并立式住宅25-400.35小獨棟40-600.4聯排式60-1000.6-0.75疊層式100-1500.75-1.2寬景洋房(4-6層)150-2501-1.2小高層（7-3、12層）250-4001.2-2不同開發檔次住宅區容積率取值范圍注：基于項目開發的一般經驗，附件中有一些關于容積率的相對案例注：基于項目開發的一般經驗，附件中有一些關于容積率的相對案例用地分析用地分析價值最大化產品比例測算價值最大化產品比例測算構建函數：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4F(Y)項目總收益項目總收益A產品價格（市場價預估）產品價格（市場價預估）X產品建筑面積產品建筑面積函數構建的假設前提：1、假設產品交易的市場風險在可控制的范圍內（如價格的實現）；2、假設隱性價值貢獻點作用有限（如項目形象的提升）；3、假設各種產品的建筑成本差異很小，可以忽略；項目其他成本為一常數4、結論：1、對于項目綜合價值貢獻最大的為TH、其次是小高層，最小的為洋房。因此建議盡可能的增加TH的比例，不出現洋房的物業類型不出現洋房的物業類型。2、獨棟別墅有一定的綜合價值，同時對于樹立標桿戶型和提升項目檔次存在積極意義，因此建議保證一定的規模數量因此建議保證一定的規模數量。結論：1、對于項目綜合價值貢獻最大的為TH、其次是小高層，最小的為洋房。因此建議盡可能的增加TH的比例，不出現洋房的物業類型不出現洋房的物業類型。2、獨棟別墅有一定的綜合價值，同時對于樹立標桿戶型和提升項目檔次存在積極意義，因此建議保證一定的規模數量因此建議保證一定的規模數量。洋房和獨棟別墅對項目洋房和獨棟別墅對項目價值5、貢獻較小價值貢獻較小產品分析產品分析價值最大化產品比例測算價值最大化產品比例測算函數方案一：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4，假設假設A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7；X=1n=1=18.9;分別對應小獨棟、TH、洋房、小高層的建筑面積；產品容積率的一般標準：小獨棟產品容積率的一般標準：小獨棟0.4，TH0.75，洋房，洋房1，小高層，小高層1.5計算結果：當計算結果：當X1=X3=0，X2=X4=0.945時，時，F(Y)max存在且取存在且取19.8為最大值為最大值結論：1、增加TH的容積率，增加TH的建面，可更大地提升項目的價值。（另：增加TH的比例在6、一定程度上也降低了工程造價）2、小高層的容積率提高，實質上也增加TH的面積，因此也可增加項目的價值。3、作為提升價值形象的別墅戶型，增加其容積率有利于項目價值最大化。結論：1、增加TH的容積率，增加TH的建面，可更大地提升項目的價值。（另：增加TH的比例在一定程度上也降低了工程造價）2、小高層的容積率提高，實質上也增加TH的面積，因此也可增加項目的價值。3、作為提升價值形象的別墅戶型，增加其容積率有利于項目價值最大化。函數方案二：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4，同上述前提同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7；X=1n=1=18.9;分別對應小獨棟、T7、H、洋房、小高層的建筑面積；產品容積率的彈性標準：小獨棟產品容積率的彈性標準：小獨棟0.4，TH0.85，洋房，洋房1，小高層，小高層1.5函數方案三：F(Y)=A1X1+A2X2+A3X3+A4X4，同上述前提同上述前提A1=2，A2=1.4，A3=0.85，A4=0.7；X=1n=1=18.9;分別對應小獨棟、TH、洋房、小高層的建筑面積；產品容積率的彈性標準：小獨棟產品容積率的彈性標準：小獨棟0.4，TH0.75，洋房，洋房1，小高層小高層1.8產品分析產品分析價值最大化產品比例測算價值最大化產品比例測算計算結果：當計算結果：當X1=X3=0，X2=13.5，X4=5.37時，時，F(Y8、)max存在且取存在且取22.7為最大值為最大值計算結果：當計算結果：當X1=X3=0，X2=12.36=X4時，時，F(Y)max存在且取存在且取21.8為最大值為最大值TH是項目價值最大化關鍵產是項目價值最大化關鍵產品，因此品，因此更可能增加其比例更可能增加其比例產品分析產品分析價值最大化產品比例小結價值最大化產品比例小結產品比例分配：產品比例分配：地塊構成面積產品構成容積率建筑面積比例組團118750m小獨棟0.47500m4%組團2142022m聯院TH或六甲TH1142022m75%組團328125m六甲小高層1.439375m21%產品比例確定的依據：產品比例確定的依據：1.理想化9、情況下各種函數方案的結論理想化情況下各種函數方案的結論2.假設條件的再論證假設條件的再論證風險、隱性價值、成本的回歸考慮風險、隱性價值、成本的回歸考慮3.項目地塊價值分析結論項目地塊價值分析結論4.消費者經驗偏好的再論證消費者經驗偏好的再論證5.歷史案例參考歷史案例參考6.競爭分析結論競爭分析結論最終實現均價：最終實現均價：12538元元/平方米平方米最終實現均價：最終實現均價：12538元元/平方米平方米案例二：龍華某項目案例二：龍華某項目方案方案1：各類產品均好：各類產品均好方案方案2：TH最大化最大化結合項目基本指標，市場及客戶情況，給出項目價值最大化兼顧抗風險性條件下的兩種規劃方案：說10、明：本方案為初步方案需要根據實際情況由設計院給出最終排布方案。規劃方案方案1：各類產品均好l盡量挖掘項目優勢的湖景資源盡量挖掘項目優勢的湖景資源,同時保證各產品同時保證各產品價值最大化；價值最大化；l沿湖設置“環湖走廊”，集中打造湖岸景觀綠化沿湖設置“環湖走廊”，集中打造湖岸景觀綠化、休閑設施、會所、商業等配套，利用湖岸提升小休閑設施、會所、商業等配套，利用湖岸提升小區整體價值，成為小區整體形象的亮點區域；區整體價值，成為小區整體形象的亮點區域；商商業業由于體由于體量量小小，建，建議由開議由開發發商持商持有，整有，整體體有有序序運運營；營；l臨湖臨湖TH擁有一線無遮擋湖景，博取最高價值；擁有一11、線無遮擋湖景，博取最高價值；l二線二線DT產品分上下兩戶，下戶兩層擁有親地別產品分上下兩戶，下戶兩層擁有親地別墅生活享受，上戶三層能夠越過墅生活享受，上戶三層能夠越過TH擁有無遮擋擁有無遮擋湖景；湖景；l社區中央設置高層平面樓王單位，景觀及園林都社區中央設置高層平面樓王單位，景觀及園林都享受最大優勢，進一步樹立項目整體的高端形象享受最大優勢，進一步樹立項目整體的高端形象；l臨梅坂大道噪音較大地方設置臨梅坂大道噪音較大地方設置T2的復式產品，的復式產品，利用產品附加值降低客戶敏感點；利用產品附加值降低客戶敏感點；l地塊西側設置地塊西側設置T2的大平面產品，增強舒適度，視野開的大平面產品，增強舒適12、度，視野開闊，湖景全無遮擋，園林面積疏闊；闊，湖景全無遮擋，園林面積疏闊；l盡量挖掘項目優勢的湖景資源盡量挖掘項目優勢的湖景資源,同時保證各產品同時保證各產品價值最大化；價值最大化；l沿湖設置“環湖走廊”，集中打造湖岸景觀綠化沿湖設置“環湖走廊”，集中打造湖岸景觀綠化、休閑設施、會所、商業等配套，利用湖岸提升小休閑設施、會所、商業等配套，利用湖岸提升小區整體價值，成為小區整體形象的亮點區域；區整體價值，成為小區整體形象的亮點區域；商商業業由于體由于體量量小小，建，建議由開議由開發發商持商持有，整有，整體體有有序序運運營；營；l臨湖臨湖TH擁有一線無遮擋湖景，博取最高價值；擁有一線無遮擋湖景，博13、取最高價值；l二線二線DT產品分上下兩戶，下戶兩層擁有親地別產品分上下兩戶，下戶兩層擁有親地別墅生活享受，上戶三層能夠越過墅生活享受，上戶三層能夠越過TH擁有無遮擋擁有無遮擋湖景；湖景；l社區中央設置高層平面樓王單位，景觀及園林都社區中央設置高層平面樓王單位，景觀及園林都享受最大優勢，進一步樹立項目整體的高端形象享受最大優勢，進一步樹立項目整體的高端形象；l臨梅坂大道噪音較大地方設置臨梅坂大道噪音較大地方設置T2的復式產品，的復式產品，利用產品附加值降低客戶敏感點；利用產品附加值降低客戶敏感點；l地塊西側設置地塊西側設置T2的大平面產品，增強舒適度，視野開的大平面產品，增強舒適度，視野開闊，湖14、景全無遮擋，園林面積疏闊；闊，湖景全無遮擋，園林面積疏闊；產品面積戶均面積總建面面積比例套數套數比例雙拼32032012800.98%40.53%TH260-32029081206.24%283.74%DT210-260240105608.12%445.88%大平面樓王2002002400018.44%12016.04%大四房1801804320033.20%24032.09%1501501800013.83%12016.04%三房復式1301302496019.18%19225.67%130120100.00%748100.00%商業1000會所2000其他配套400133520方案2：TH15、最大化l 低密度低密度TH物業數量最大化，盡量挖物業數量最大化，盡量挖掘項目優勢的湖景資源和低密度產掘項目優勢的湖景資源和低密度產品的稀缺價值；品的稀缺價值；l 高層單位盡量為低密度高層單位盡量為低密度TH物業提供物業提供空間；空間；l 臨梅坂大道噪音最大地方設置臨梅坂大道噪音最大地方設置T2的的復式產品，通過產品附加值降低客復式產品，通過產品附加值降低客戶敏感點；戶敏感點；l 地塊西側設置地塊西側設置T2的大平面產品，全部的大平面產品，全部實現無遮擋看湖景觀；實現無遮擋看湖景觀；l 入口不遠處設置會所和景觀節點；入口不遠處設置會所和景觀節點；產品面積戶均面積總建面面積比例套數套數比例TH2616、0-3202902262017.42%7810.86%大四房1801808640066.55%48066.85%三房復式1301302080016.02%16022.28%129820100.00%718100.00%商業1000會所2000其他配套400133220問題：哪個方案的收益更問題：哪個方案的收益更高（售價的預估）？高（售價的預估）？價格預估：靜態比準產品類比法定定價價前前提提：根據根據本項目本項目市場定位市場定位，定定價價主要參考典型主要參考典型一一線線資源資源豪宅豪宅項目項目給出給出項目名項目名資源資源容積率純粹性容積率純粹性產品類型產品類型價格價格星河丹堤星河丹堤享豐澤湖，銀17、湖山1.8純粹別墅、高層大戶型高層：3.3萬圣莫麗斯圣莫麗斯享塘朗山，牛嘴子水庫1.2純粹別墅、高層大戶型高層：3萬水榭山水榭山塘朗山，牛嘴子水庫0.6純粹純別墅別墅：6萬溪山溪山看銀湖山，看水庫2.0旁邊有工業區別墅、高層中大戶型疊墅：3.5萬高層：1.5萬龍岸龍岸看銀湖山，看水庫1.97純粹別墅、高層中大戶型別墅：5萬高層：2萬第一極：純正豪宅第二極：類豪宅本項目本項目3%1%8%14%21%11%42%六甲別墅聯排別墅樓王圓樓板樓復式1梯2戶項目產品分布示意圖各類產品套數戶型戶型面積套數建面套數比面積比六甲別墅3502173503.395.18聯排別墅400936001.452.54樓王18、30052156008.3911圓樓220-240882024014.214.3板樓2501323300021.323.2復式240-260661683010.611.91梯2戶1802524536040.631.9總計620141980說明：根據提供的基礎技術指標和各產品戶型面積進行比較計算，兩數據間存在較大差距，本定價策略主要根據各產品套數和戶型面積來計算，暫不考慮實際建筑面積指標。六甲六甲樓王樓王聯排聯排復式復式1梯梯2戶戶案例：案例：用波士頓矩陣定義本項目的產品屬性3%1%8%14%21%11%42%六甲別墅聯排別墅樓王圓樓板樓復式1梯2戶各類產品套數SUPER STARPRE_STA19、RSTARCASH COWCASH COW缺圖_產品示意屬性分類產品戶型面積套數SUPER STAR聯排別墅4009PRE-STAR六甲別墅35021樓王30052STAR+CASH COW板樓220-240132復式25066圓樓240-26088CASH COW1梯2戶180252STARCASH COW建立比肩深圳的參照系，確立項目地位3%1%8%14%21%11%42%六甲別墅聯排別墅樓王圓樓板樓復式1梯2戶各類產品套數SUPER STARPRE_STARSTARCASH COWCASH COWSTARCASH COW產品看齊華僑城/香蜜湖/紅樹灣等一線豪宅區域類似頂級產品產品高于華僑20、城/香蜜湖/紅樹灣等一線豪宅區域類似普通產品SUPER STAR：聯排別墅當屬本項目價值標桿產品，參照波托菲諾/香蜜湖1號同類產品定價STAR類類產品產品1本項目下游產品本項目下游產品熙園238-288平米聯排，熙園238-288平米聯排，三級市場報價：5.2萬三級市場報價：5.2萬中旅國際公館200-240平米聯排，中旅國際公館200-240平米聯排，三級市場報價：5萬三級市場報價：5萬本項目上游產品本項目上游產品波托菲諾純水岸4期385-418平米波托菲諾純水岸4期385-418平米聯排，聯排，4月銷售均價：7萬4月銷售均價：7萬香蜜湖1號300-450雙拼別墅，香蜜湖1號300-450雙21、拼別墅，當前預計市場均價：7萬當前預計市場均價：7萬本項目產品類型的稀缺性/景觀資源本項目聯排別墅定價：本項目聯排別墅定價：1010萬萬/平米平米7，10萬聯排：聯排：400平米平米定價前提:當前市場增長速度與政策環境下的預估該產品預計2009年初推出該產品預計2009年初推出PRE-STAR：六甲別墅/樓王當屬本項目創新產品創新產品定價原則以上游的可替換產品為高限0成本成本客戶感知價值：客戶感知價值：客戶愿意支付的最高價（上限）客戶愿意支付的最高價（上限）售售價價客戶驅動力客戶感知價值上限1：客戶感知價值上限1：本項目聯排別墅預計均價6萬/平米本項目聯排別墅預計均價6萬/平米1、六甲別墅景觀22、資源/舒適度遜色于聯排；1、六甲別墅景觀資源/舒適度遜色于聯排；2、樓王高層產品，景觀資源好，戶型舒適度2、樓王高層產品，景觀資源好，戶型舒適度不亞于聯排產品，而且私密性好于聯排產品不亞于聯排產品，而且私密性好于聯排產品客戶感知價值上限2：客戶感知價值上限2：近郊類似項目同類面積別墅產品均價近郊類似項目同類面積別墅產品均價中信天籟：513-1970萬/套中信天籟：513-1970萬/套鳳凰谷獨棟別墅：700-2200萬/套鳳凰谷獨棟別墅：700-2200萬/套本項目六甲別墅物業稀缺性劣差于聯排；本項目樓王資源優越本項目六甲別墅定價：本項目六甲別墅定價：8 8萬萬/平米平米樓王定價：樓王定價：623、 6萬萬/平米平米5，10萬六甲六甲：350平米平米樓王：樓王：300平米平米部分六甲預計2009年初推出；樓王/剩余部分六甲預計2009年底推出部分六甲預計2009年初推出；樓王/剩余部分六甲預計2009年底推出CASH COW：板樓產品屬于市場主流產品，參照香密湖1號，中信紅樹灣等同類產品定價本項目上游產品本項目上游產品香密湖1號240平米4房湖景單位：香密湖1號240平米4房湖景單位：銷售均價：4.5萬銷售均價：4.5萬大平面：聯排=4.5：8大平面：聯排=4.5：8二手房市場參照二手房市場參照水榭花都3期190-205平米景觀單位，水榭花都3期190-205平米景觀單位，三級市場報盤均24、價：3-4萬三級市場報盤均價：3-4萬天鵝堡1期220平米觀海景觀單位，天鵝堡1期220平米觀海景觀單位，三級市場報盤均價：3.3萬三級市場報盤均價：3.3萬大平面：聯排=2.7：5.2大平面：聯排=2.7：5.2本項目板樓景觀視野僅次于樓王產品，戶型舒適度4，5.5萬本項目本項目板板樓定價：樓定價：4.54.5萬萬/平米平米CASH COW類產品類產品2定價前提:當前市場增長速度與政策環境下的預估該產品預計2009年底推出該產品預計2009年底推出STAR+CASH COW：復式產品屬于本項目相對創新產品，參照香蜜湖1號，星河丹堤，天鵝堡3期，蝴蝶谷等同類產品定價新近項目：新近項目：香蜜湖125、號330平米獨棟復式香蜜湖1號330平米獨棟復式銷售均價：4萬銷售均價：4萬星河丹堤B區復式別墅200-260平米星河丹堤B區復式別墅200-260平米銷售均價：2.7萬銷售均價：2.7萬蝴蝶谷280-400平米復式蝴蝶谷280-400平米復式銷售均價：4萬銷售均價：4萬二手房市場：二手房市場：天鵝堡2期：頂層復式300平天鵝堡2期：頂層復式300平三級市場報盤均價：4萬三級市場報盤均價：4萬本項目復式景觀優越，未來可看水景3，5萬本項目本項目復式復式定價：定價：4.34.3萬萬/平米平米復式復式：2.4-2.6平米平米定價前提:當前市場增長速度與政策環境下的預估該產品預計2009年初推出該產26、品預計2009年初推出STAR+CASH COW：圓樓產品屬于本項目相對創新產品，參照東堤園，中信紅樹灣1期，熙園等同類產品定價在售項目：在售項目：東堤園：300平米東堤園：300平米當前景觀資源產品均價：4.5萬當前景觀資源產品均價：4.5萬大平面：聯排=1：1.12大平面：聯排=1：1.12二手房市場：二手房市場：中信紅樹1棟266平米中信紅樹1棟266平米三級市場報價：2.7萬三級市場報價：2.7萬熙園5棟198平米，熙園5棟198平米，三級市場報價：2.8-3三級市場報價：2.8-3大平面：聯排=3：5大平面：聯排=3：5本項目圓樓一棟受噪音影響，觀景面大3.6，5萬本項目本項目圓圓樓27、定價：樓定價：4.24.2萬萬/平米平米定價前提:當前市場增長速度與政策環境下的預估該產品一棟預計2009年初推出；該產品一棟預計2009年初推出；一棟2009年底推出一棟2009年底推出CASH COW：1梯2產品屬于未來豪宅邊緣產品，參照香密湖1號，水榭花都，香域中央等同類產品定價新近在售項目：新近在售項目：香蜜湖1號180平米3房香蜜湖1號180平米3房銷售均價：3.6萬（接近景觀/區域銷售均價：3.6萬（接近景觀/區域的峰頂價格）的峰頂價格）二手房市場參照：二手房市場參照：香域中央，160-170平米3房香域中央，160-170平米3房三級市場報盤均價：2.8-3萬三級市場報盤均價：228、.8-3萬水榭花都3：190平米水榭花都3：190平米三級市場報盤均價3.5三級市場報盤均價3.5本項目1T2H中出現有東西向產品，而且臨小區路，有噪音影響本項目本項目1 1梯梯2 2戶定價：戶定價：3.23.2萬萬/平米平米1梯梯2戶戶3，3.6萬定價前提:當前市場增長速度與政策環境下的預估該產品預計2009年初推出該產品預計2009年初推出競爭樓盤打分表-世紀春城競爭樓盤打分表-世紀春城權重%打分得分備注項目地理位置40%片區環境16%片區形象6-0.5-3自然環境40.20.8居住氛圍3-0.5-1.5治安2-0.3-0.6噪音20.30.6升值前瞻20.10.2交通9%車行管制200公29、共交通4-0.2-0.8地鐵300配套15%教育配套300生活配套（娛樂、休閑）6-0.2-1.2商務配套300樓盤本體素質40%小區規劃10%項目規模3-0.2-0.6樓間距40.10.4小區商業配套規劃300平面設計13%通風、采光、朝向40.20.8戶型設計20.20.4標準層戶數40.20.8實用率30.10.3形象7%立面造型/色彩20.30.6入戶大堂效果20.30.6公共部分裝修30.30.9設備3%智能化（互聯網、安防、局域網）/衛星電視10.10.1電梯（品牌、載客量、每戶電梯數、電梯前室）10.10.1熱水、排煙道、消防等10.10.1材料2%門窗10.10.1開關、管線等30、10.10.1環境設計5%園林規劃設計與面積2-0.1-0.2景致內容（空中花園、游泳池、網球場）2-0.1-0.2園林設計公司10.20.2樓盤附加值20%品牌形象5%發展商實力（品牌、口碑、信譽）20.40.8承建商（品牌、施工質量、現場）30.30.9物業管理5%品牌20.30.6收費20.10.2服務項目10.30.3工程進度5%潛在風險500現場包裝5%售樓處、樣板房20.30.6樓體展示（條幅等）10.30.3導示系統20.30.6影響因素折扣合計100%105003.3理論價格一線城市一線豪宅價格趨同全國一線城市頂級豪宅價格對比：城市城市城市住宅價格區城市住宅價格區間（萬元）間（31、萬元）頂級豪宅價格區間頂級豪宅價格區間（萬元）（萬元）典型項目典型項目北京北京1.52.53-6新城國際新城國際 3.2萬萬緣溪堂：緣溪堂：2.5萬萬棕櫚泉國際公寓：棕櫚泉國際公寓：3.5萬萬NAGA上院：上院：3.8萬萬昆侖公寓：昆侖公寓：6萬萬上海上海1.52.04-11濟南路濟南路8號：號：6.5萬萬盛大金磐：盛大金磐：3.86萬萬華府天地：華府天地：9萬萬湯臣一品：湯臣一品：11萬萬翠湖天下：翠湖天下：8萬萬深圳深圳1.52.03-5香蜜湖香蜜湖1號高層：號高層：5萬萬蝴蝶谷：蝴蝶谷：4萬萬東堤園：東堤園：3.5萬萬資料來源：世聯數據平臺價格預估：動態比準趨勢預估法圣莫麗斯樓王：圣莫麗32、斯樓王：200-230平米，均價平米，均價3.3萬萬/平米平米星河丹堤看湖大平面：星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均價平米，均價3.3萬萬/平平米米星河丹堤看湖復式：星河丹堤看湖復式：170平米，均價平米，均價3萬萬/平米平米水榭山雙拼：水榭山雙拼：300平米左右，均價平米左右，均價10萬萬/平米平米星河丹堤雙拼：星河丹堤雙拼：300平米左右，均價平米左右，均價10萬萬/平米平米星河丹堤臨湖聯排：星河丹堤臨湖聯排：240-260平米，均價平米，均價8萬萬/平米平米溪山疊墅：溪山疊墅：200平米，均價平米，均價3萬萬/平米平米聯排聯排：13.5萬萬/平平米米疊疊墅墅：5.5萬萬/平平米米33、方案1產品價格預估雙拼雙拼：20萬萬/平平米米樓王樓王：5.5萬萬/平平米米180平平米米：4.5萬萬/平平米米145平平米米：3.5萬萬/平平米米復式復式：3.2萬萬/平平米米高層產品：本項目高層總體比競品擁有更優越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制高層產品：本項目高層總體比競品擁有更優越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制別墅產品：本項目三類別墅產品景觀價值突出，均比競品擁有更優越的湖景資源別墅產品：本項目三類別墅產品景觀價值突出，均比競品擁有更優越的湖景資源高層產品高層產品星河丹堤看湖大平面：星河丹堤看湖大平面：160-199平米，均價平米，均價3.3萬萬/平平米米圣莫里斯34、不看湖平面：圣莫里斯不看湖平面：160平米，均價平米，均價2.6萬萬/平米平米星河丹堤看湖復式：星河丹堤看湖復式：170平米，均價平米，均價3萬萬/平米平米星河丹堤臨湖聯排：星河丹堤臨湖聯排：240-260平米，均價平米，均價8萬萬/平米平米水榭山聯排：水榭山聯排：300平米左右，均價平米左右，均價6萬萬/平米平米星河丹堤不臨湖聯排：星河丹堤不臨湖聯排：240-260平米，均價平米，均價5萬萬/平平米米第二三第二三排聯排排聯排：5.5萬萬/平平米米前前排排175平平米米：4萬萬/平平米米第四第四排聯排排聯排：5萬萬/平平米米方案2產品價格預估第一第一排聯排排聯排：13.5萬萬/平平米米后排后排35、175平平米米：3.5萬萬/平平米米復式復式：3萬萬/平平米米高層產品：本項目高層總體比競品擁有更優越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制高層產品：本項目高層總體比競品擁有更優越的湖景資源，外圍高層受噪音影響對價格有限制別墅產品：本項目第一排別墅較競品擁有更優勢的湖景，內部別墅比較競品無突出優勢別墅產品：本項目第一排別墅較競品擁有更優勢的湖景，內部別墅比較競品無突出優勢經測算項目的經測算項目的利潤利潤總額總額為為455755.35萬元萬元、稅后利潤（凈利潤）為、稅后利潤（凈利潤）為341816.51萬元、萬元、投資利潤率投資利潤率為為243.67%、投資凈利潤率為、投資凈利潤率為182.36、75%。財務費用（借款利息）為。財務費用（借款利息）為7776萬萬元。詳細指標見下表：元。詳細指標見下表：表：項目利潤估算表序號序號項目項目計算公式計算公式金額（萬元）金額（萬元）1銷售收入銷售收入681,272.002開發成本163,843.933銷售費用16,217.904銷售稅金及附加37,678.825土地增值稅0.006財務費用7,776.007利潤總額利潤總額1-（2+3+4+5+6）455,755.358所得稅所得額25%113,938.849凈利潤7-8341,816.5110投資利潤率投資利潤率年平均利潤總額/總投資243.67%11投資凈利潤率投資凈利潤率年平均凈利潤/總投37、資182.75%注：未考慮土地成本下的指標注：1.項目銷售周期均為2年，從2011年第一季度開始計算。2.住宅銷售率均為100%；商業銷售率均為80%；會所精裝修交付使用。3.土地成本未納入開發成本中計算，所得利潤中沒有扣除土地增值稅。方案1經濟測算：項目利潤經測算項目的經測算項目的利潤利潤總額總額為為387524.80萬元萬元、稅后利潤（凈利潤）為、稅后利潤（凈利潤）為290643.60萬元、萬元、投資利潤率投資利潤率為為206.56%、投資凈利潤率為、投資凈利潤率為154.92%，財務費用（借款利息）為，財務費用（借款利息）為7560萬萬元。詳細指標見下表：元。詳細指標見下表：表：項目利潤38、估算表注：未考慮土地成本下的指標。序號序號項目項目計算公式計算公式金額（萬元）金額（萬元）1銷售收入銷售收入609,670.002開發成本166,497.943銷售費用14,351.124銷售稅金及附加33,736.145土地增值稅0.006財務費用7,560.007利潤總額1-（2+3+4+5+6）387,524.808所得稅所得額25%96,881.209凈利潤7-8290,643.6010投資利潤率年平均利潤總額/總投資206.56%11投資凈利潤率年平均凈利潤/總投資154.92%注：1.項目銷售周期均為2年，從2011年第一季度開始計算。2.住宅銷售率均為100%；商業銷售率均為8039、%；會所精裝修交付使用。3.土地成本未納入開發成本中計算，所得利潤中沒有扣除土地增值稅。方案2經濟測算：項目利潤兩個方案中，“各類產品均好”方案的利潤總額、財務內部收益率以及客戶滿意度都高于TH最大化方案，動態投資回收期較之更短，所以建建議議采采用用“各類產品均好“各類產品均好”方方案案。本項目本項目規規劃劃方方案：案：利潤利潤總額總額：方方案一案一45億億方方案二案二38億億案例三：金光華案例三：金光華*問題：在售期項目銷售資問題：在售期項目銷售資金回籠計劃如何？金回籠計劃如何？銷售期銷售期物業物業類型類型銷售套銷售套數數銷售率銷售率預計均價預計均價（萬元）（萬元）預計本月認購預計本月認購銷40、售金額（萬銷售金額（萬元）元）預計認購銷預計認購銷售總金額售總金額（萬元）（萬元）預計簽約回款預計簽約回款總金額（萬元）總金額（萬元）開盤三日高層28060%1.25 45150 45150 0 開盤當月高層6075%1.25 9675 54825 46601 開盤第2個月內高層4080%1.25 6450 61275 52084 開盤第3個月內高層2085%1.25 3225 64500 54825 開盤第4個月內高層1090%1.25 1613 66113 56196 開盤第5個月內高層開盤第6個月內高層開盤第7個月內高層開盤第8個月內高層銷售期銷售期物業類物業類型型銷售套銷售套數數銷售率41、銷售率預計均預計均價（萬價（萬元）元）預計本月認購預計本月認購銷售金額（萬銷售金額（萬元）元）預計認購銷預計認購銷售總金額售總金額（萬元）（萬元）預計簽約回款預計簽約回款總金額（萬元）總金額（萬元）開盤三日別墅1625%3.50 1288012880 0 開盤當月別墅835%3.50 644019320 16422 開盤第2個月內別墅640%3.50 483024150 20528 開盤第3個月內別墅660%3.50 483028980 24633 開盤第4個月內別墅565%3.50 402533005 28054 開盤第5個月內別墅575%3.50 402537030 31476 開盤第6個42、月內別墅480%3.50 322040250 34213 開盤第7個月內別墅485%3.50 322043470 36950 開盤第8個月內別墅390%3.50 241545885 39002 銷售期銷售期物業類型物業類型銷售套銷售套數數銷售率銷售率預計均預計均價（萬價（萬元）元）預計本月認購預計本月認購銷售金額（萬銷售金額（萬元）元）預計認購銷預計認購銷售總金額售總金額（萬元）（萬元）預計簽約回預計簽約回款總金額款總金額（萬元）（萬元）開盤三日別墅+高層2961.69 58030 58030 0 開盤當月別墅+高層3641.69 16115 74145 63023 開盤第2個月內別墅+高層4101.69 11280 85425 72611 開盤第3個月內別墅+高層4361.69 8055 93480 79458 開盤第4個月內別墅+高層4511.69 5638 99118 84250 開盤第5個月內別墅+高層4561.69 4025 103143 87671 開盤第6個月內別墅+高層4601.69 3220 106363 90408 開盤第7個月內別墅+高層4641.69 3220 109583 93145 開盤第8個月內別墅+高層4671.69 2415 111998 95198 THE END！