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1、市城鎮老舊小區改造實施方案為貫徹落實國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見（國辦發202023號）和*省人民政府辦公廳關于印發*省深入推進城鎮老舊小區改造實施方案的通知（魯政辦字202028 號）精神，深入推進我市城鎮老舊小區改造工作，結合我市實際，制定本實施方案。一、總體要求（一）指導思想。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅持以人民為中心的發展理念，把城鎮老舊小區改造作為重大民生工程和發展工程，補齊城市配套設施和人居環境短板，健全社區管理和服務機制，改善居民居住環境和生活質量，提升城市功能，推動城市更新。（二）基本原則。1.堅持以人為本，把握改造重點。堅持以人民為中2、心，尊重業主意愿，合理確定改造內容，重點改造完善小區配套和市政基礎設施，提升社區養老、托幼、醫療、安防等公共服務水平，把老舊小區改造成安全健康、設施完善、管理有序的完整居住區。2.堅持政府主導，業主廣泛參與。發揮政府組織引導作用，發動業主廣泛參與，形成“市級統籌、縣級負責、街道組織、業主參與”的工作機制。3.堅持精準施策，調動各方力量。科學確定改造目標，充分調動小區關聯單位和社會力量支持參與改造，盡力而為、量力而行，杜絕政績工程、形象工程。4.堅持創新模式，支持多元融資。創新體制機制，在多元融資上下功夫，創新老舊小區及小區外相關的區域“4N”改造方式和融資模式。5.堅持建管結合，加強長效管理。3、以加強基層黨建和創建“紅色物業”為引領，將社區治理能力建設和支持老舊小區實行專業化物業服務，融入老舊小區改造過程，完善長效管理機制。（三）工作目標。2021年，全市計劃改造老舊小區58個，總建筑面積為246萬平方米，涉及業主22500戶。到2025年，全市需改造306個住宅小區（含單體宿舍樓），總建筑面積約1200萬平方米，涉及業主91305戶。二、改造任務（一）改造范圍。老舊小區是指2005年12月31日前，在城市或縣城國有土地上建成，失養失修失管嚴重、市政配套設施不完善、公共服務和社會服務設施不健全、業主改造意愿強烈的住宅小區。老舊小區改造是指對老舊小區及相關區域的建筑、環境、配套設施等進4、行改造、完善和提升。近期列入征收計劃的老舊小區不得納入改造范圍。（二）改造內容。1.基礎類。以改善老舊小區“臟亂差”為主要目標，突出解決基礎設施老化問題，具體包括改造提升水電氣暖、雨污分流、光纖、綠化、安防、環衛、消防、道路、照明、充電基礎設施，以及拆違拆臨、建筑物修繕、管線規整等。2.完善類。以完善老舊小區功能為主要目標，在基礎類改造之外，包括完善社區和物業用房、停車場、無障礙設施、文化設施、體育健身設施，以及建筑節能改造、加裝電梯等。3.提升類。以提升老舊小區品質為主要目標，在完善類改造之外，包括完善社區養老、托幼、醫療、家政、商業設施，以及智慧社區建設等。具體改造內容由各縣區政府（管委會5、）廣泛征求業主意見后確定。（三）改造程序。根據魯政辦字202028 號文件精神和*省城鎮老舊小區改造技術導則（試行），我市城鎮老舊小區改造程序如下。1.編制年度城鎮老舊小區改造計劃。各縣區在調查摸底的基礎上，充分尊重業主意愿，征求專營單位意見，按照盡力而為、量力而行的原則，編制年度城鎮老舊小區改造計劃，由市級匯總，報省批準后實施。2.成立自治組織。街道、社區要主動引導老舊小區成立業主委員會，代表全體業主參與老舊小區改造。確實不能成立業主委員會的小區，應選舉10%的業主作為代表，在街道、社區指導下參與改造。優先將自治組織完善的小區納入改造計劃。3.充分征求業主意見。老舊小區改造實行“一小區一策”6、，實施改造前，對改造內容、資金籌集、后期管理等事項，街道、社區要組織業主委員會或業主代表在全體業主中開展民意調查，廣泛聽取業主的意見和建議。4.編制老舊小區改造方案。改造方案主要包括小區基本情況、改造投資總額及資金籌集、改造內容和總體設計。專營設施設備改造方案要征求專營單位的意見，引入社會資本投資改造的方案要明確投資回收的途徑和時間。改造方案要在小區顯著位置進行公示，再次征求業主意見，公示期不得少于7天。5.編制老舊小區改造投資預算。改造方案確定后，根據改造內容和工程量編制改造投資預算。供水、供電、供氣、供暖、通訊等專業經營設施投資預算按照實現“終端收費到戶”的要求編制。6.籌集改造資金。根據7、投資預算制定資金籌集計劃，資金籌集渠道主要包括中央、省補助資金，地方財政配套資金（包括政府專項債券、政府實物性投入），金融機構政策性貸款，社會資本投入，小區公共收益，住宅專項維修資金和業主直接出資等。各縣區可結合實際創新老舊小區及小區外相關區域“4+N”融資模式。7.辦理審批手續。各縣區要簡化老舊小區改造項目審批，實行住房城鄉建設、發展改革、財政、自然資源和規劃、行政審批部門聯合審批。8.招標確定施工單位。實施主體通過公開招標方式按法定程序確定施工單位和監理單位，專營設施設備改造要通過公開招標確定設備（材料）供應單位，并簽訂相關合同。9.組織施工。施工單位落實好施工安全和工程質量主體責任，監理8、單位落實好監理責任。街道、社區負責項目施工環境和業主相關工作。10.項目驗收。改造完成后，實施主體要及時整理歸檔改造項目相關資料，按照國家和省有關標準組織驗收。11.后續管理。小區改造完成后，按照“黨建引領、社區抓總、各方聯動、企業先行”的原則，建立新的管理模式，完善長效管理機制。三、保障措施（一）建立統籌協調機制。市政府城鎮化領導小組設立老舊小區改造專班，負責統籌協調全市老舊小區改造工作。專班辦公室設在市住房城鄉建設局，負責專班日常工作。各縣區要成立相應機構，組織推進老舊小區改造工作。（二）明確改造實施主體。各縣區政府（管委會）要結合實際明確改造實施主體，落實有關部門（單位）和街道、社區職責9、分工，制定工作規則、責任清單和工作流程，形成工作合力，共同破解難題，確保城鎮老舊小區改造工作順利推進。（三）適當支持政策創新。除落實好國家和省規定的統籌使用資金、稅費減免、簡化審批、整合資源、土地利用等支持政策外，對在小區內及周邊新建、改擴建社區服務和供配電設施的，在不違反上級有關強制性規范、標準前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術規范。采取大片區統籌或跨片區組合改造的，各縣區可在空閑土地利用上給予支持。小區內道路、雨污分流、綠化等基礎設施可納入城市基礎設施建設計劃，由各縣區政府（管委會）投資建設。（四）引入社會資本助力。在不增加政府隱性債務前提下，各縣區政府（管委會）要積極引導社會資本參10、與老舊小區改造，吸引社會資本參與社區服務設施改造建設和運營等。對改造內容、投資方式、新建服務設施運營、投資回收等事項，在征得業主同意后，和投資企業簽訂投資改造合同。（五）專營設施同步改造。老舊小區內入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通訊等專營基礎設施，產權屬于專營單位的由專營單位負責改造；產權不屬于專營單位的，專營單位應履行社會責任，積極出資參與小區專營設施改造提升。縣區政府對相關專營單位、負責人經營考核中應充分考慮企業此類支出。改造后，專營設施設備產權可按照法定程序移交給專營單位，由專營單位負責維護管理。（六）加強督導調度評價。建立月調度、季通報機制，對進展快的縣區通報表揚，對工作推進不力的縣區通報批評。實行定期檢查與隨機抽查相結合的辦法，對各縣區改造項目的推進情況進行綜合督導評價，評價結果在全市通報。（七）宣傳營造良好氛圍。各新聞媒體要把城鎮老舊小區改造作為重大民生工程和發展工程，進行廣泛宣傳，引導社會各界和廣大業主積極參與，為老舊小區改造營造良好的社會氛圍。