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1、無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工作實(shí)施方案為深入貫徹落實(shí)中央、省、市關(guān)于推進(jìn)無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工作的精神，切實(shí)保障和改善民生，扎實(shí)有效推進(jìn)我縣無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造步伐，改善人民居住環(huán)境、居住水平，提升城市形象，根據(jù)_縣人民政府關(guān)于加快推進(jìn)全縣棚戶區(qū)（城中村）改造和無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工作的意見（_府發(fā)20_號(hào)）等文件要求，結(jié)合我縣的實(shí)際，制定本實(shí)施方案。一、指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，采取政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的方式，著力解決無物業(yè)管理住宅小區(qū)基本功能不全、設(shè)施設(shè)備破舊、環(huán)境臟亂、日常管理不到位等群眾反映強(qiáng)烈的問題，確保小區(qū)居住環(huán)境得到明顯改善，使小區(qū)居民享受到基本的物業(yè)服務(wù)。二、改造原則（一）堅(jiān)2、持政府主導(dǎo)、社會(huì)參與的原則。由縣政府牽頭負(fù)責(zé)全縣無物業(yè)管理住宅小區(qū)的改造工作，原建設(shè)單位、國有企業(yè)、社會(huì)企業(yè)和居民共同參與改造及后期管理服務(wù)，相關(guān)部門負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)和協(xié)調(diào)服務(wù)。本著平等自愿和充分體現(xiàn)社會(huì)責(zé)任的原則，廣泛動(dòng)員社會(huì)各界和有能力的社會(huì)愛心企業(yè)共同參與改造工作。（二）堅(jiān)持一類小區(qū)一個(gè)具體方案的原則。因地制宜、區(qū)別對(duì)待，對(duì)不同類型的小區(qū)制定相應(yīng)的改造方案，有針對(duì)性的實(shí)施改造工作。按照“鋪平群眾出行路，點(diǎn)亮百姓門前燈，凈化居民小環(huán)境，清理社區(qū)下水道，貫通城區(qū)排污管，連上沿街綠化帶，平安社區(qū)群眾創(chuàng)”的要求，全面推進(jìn)無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造。明確改造重點(diǎn)，著力解決道路破損、路燈不亮、環(huán)境臟亂、下水3、堵塞、綠化率低、立面老舊及存在安全隱患等嚴(yán)重影響居民生活的突出問題，切實(shí)保障居民的基本生活條件。（三）堅(jiān)持改造和管理服務(wù)相結(jié)合的原則。在無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造的同時(shí)，結(jié)合后期管理服務(wù)的需要，合理劃定管理服務(wù)區(qū)域，對(duì)獨(dú)棟住宅和規(guī)模較小的老舊住宅小區(qū)進(jìn)行歸并整合，形成相對(duì)封閉獨(dú)立的管理區(qū)域，完善服務(wù)用房及相關(guān)設(shè)施。在改造完成后，要引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)或組織社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心進(jìn)駐小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，抓好公共秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施管護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)等工作，鞏固改造成果。逐步建立起以市場(chǎng)運(yùn)作為主，以產(chǎn)權(quán)單位和業(yè)主自主管理、國有企業(yè)和社會(huì)企業(yè)共同參與為輔的齊抓共管的長效管理機(jī)制。三、改造范圍縣城建成區(qū)內(nèi)4、2005年（含2005年）以前建成，設(shè)施設(shè)備陳舊，沒有實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)，近期內(nèi)未納入城市開發(fā)建設(shè)和改造范圍的無物業(yè)管理老舊住宅小區(qū)（含單棟住宅樓）。四、改造內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（一）環(huán)境改善。以環(huán)境改善為基本要求，對(duì)無物業(yè)管理住宅小區(qū)整體環(huán)境進(jìn)行綜合整治，配套建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，完善硬化、綠化、亮化、美化工程。規(guī)范設(shè)置垃圾收集等環(huán)衛(wèi)設(shè)施，對(duì)破損嚴(yán)重、高低不平、影響人車通行的道路進(jìn)行加寬、修補(bǔ)、翻建，補(bǔ)種景觀樹木，鋪設(shè)綠地草坪，完善照明設(shè)施，設(shè)置休閑、娛樂、健身場(chǎng)所和器材等。（二）外墻材料。按照本縣既有建筑節(jié)能改造相關(guān)政策和基本改造的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合實(shí)際、因地制宜地確定外墻材料改造的具體內(nèi)容，確保整體效5、果和使用壽命。（三）管線改造。對(duì)設(shè)置不規(guī)范，不能正常供應(yīng)和運(yùn)行，亂挖、亂裝、亂拉、亂掛，影響居民正常生活的給排水、供電、通訊等管線設(shè)施進(jìn)行改造。（四）物業(yè)管理用房及設(shè)施。在實(shí)際劃分的管理服務(wù)區(qū)域，按不低于建筑面積2的標(biāo)準(zhǔn)，配建磚混建筑結(jié)構(gòu)的物業(yè)管理用房，水、電、照明等基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，滿足使用要求，合理設(shè)置封閉小區(qū)的圍欄、大門等設(shè)施。（五）其他改造項(xiàng)目。對(duì)存在消防等安全隱患的小區(qū)，根據(jù)實(shí)際情況確定具體的改造內(nèi)容，確保達(dá)到消防安全使用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求。五、改造方式及工作任務(wù)（一）改造方式。全縣無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工作由縣政府牽頭負(fù)責(zé)，縣房產(chǎn)局統(tǒng)一組織實(shí)施，各住宅小區(qū)原建設(shè)單位、國有企業(yè)、社6、會(huì)企業(yè)和居民共同參與，相關(guān)部門監(jiān)督指導(dǎo)和協(xié)調(diào)服務(wù)。供水、排水、供電、通訊、廣電等管線改造按照“誰投資、誰受益”的原則，由各主管單位按項(xiàng)目改造要求同步實(shí)施相關(guān)市政公用設(shè)施的建設(shè)工作。按照連片整合打包的方式，將具有一定規(guī)模的老舊住宅小區(qū)與獨(dú)棟住宅和較小規(guī)模的老舊住宅小區(qū)進(jìn)行整合，形成一定的改造工程規(guī)模。（二）工作任務(wù)。根據(jù)市政府關(guān)于各縣在2014年底前全面完成城區(qū)各類規(guī)模無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工作的要求，我縣20_年須實(shí)施單個(gè)規(guī)模50戶以上的無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造項(xiàng)目共6個(gè)（瀘瀟園小區(qū)、飼料公司住宅小區(qū)、林業(yè)造紙廠住宅小區(qū)、林業(yè)局住宅小區(qū)、左家住宅小區(qū)、體育公園周邊小區(qū)），改造建筑面積約9.4萬平7、方米。按照改造與管理服務(wù)相結(jié)合的原則，在改造完成后，要引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)或組織社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)中心進(jìn)駐小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，做到改造一個(gè)，接管一個(gè)，切實(shí)抓好公共秩序維護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施管護(hù)和綠化養(yǎng)護(hù)等工作，鞏固改造成果。六、改造實(shí)施步驟第一階段：?jiǎn)?dòng)階段（20_年8月9月10日）。1、摸底分類，擬定項(xiàng)目。要認(rèn)真做好實(shí)地調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)勘查等工作，摸清無物業(yè)管理住宅小區(qū)產(chǎn)權(quán)狀況、建筑年代、主體結(jié)構(gòu)形式等方面的基本情況，在房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全檢測(cè)的基礎(chǔ)上，分門別類，分清責(zé)任，區(qū)別對(duì)待，合理確定改造項(xiàng)目。2、制定細(xì)則，落實(shí)資金。項(xiàng)目確定后，應(yīng)結(jié)合各小區(qū)的情況，制定具體的改造細(xì)則。對(duì)較小規(guī)模的小區(qū)或獨(dú)棟住8、宅，與相鄰老舊住宅小區(qū)具備整合條件的可在改造過程中進(jìn)行院落整合，使小區(qū)管理服務(wù)區(qū)域具備一定的規(guī)模。縣財(cái)政按照改造資金配套方式落實(shí)改造資金。3、項(xiàng)目立項(xiàng)，精心設(shè)計(jì)。改造細(xì)則和資金落實(shí)后，將改造項(xiàng)目報(bào)發(fā)改部門立項(xiàng)，并委托專業(yè)設(shè)計(jì)部門編制無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件。4、公開招標(biāo)，簽定合同。按照無物業(yè)管理住宅小區(qū)規(guī)模大小搭配打包劃分標(biāo)段，委托造價(jià)咨詢單位編制改造項(xiàng)目招標(biāo)控制價(jià)，通過公開招標(biāo)選擇施工單位和監(jiān)理單位，并與中標(biāo)單位簽定合同。第二階段：實(shí)施階段（20_年9月11日12月15日）。各設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、造價(jià)咨詢等單位根據(jù)合同約定履行各自的責(zé)任，縣無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工作指揮部辦公室具體負(fù)9、責(zé)全縣無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造過程中的組織協(xié)調(diào)工作，做好改造的實(shí)施和指導(dǎo)工作，加強(qiáng)對(duì)改造的監(jiān)督指導(dǎo)和檢查考核。第三階段：驗(yàn)收階段（20_年12月16日12月31日）。改造項(xiàng)目完成后，縣政府組織相關(guān)部門對(duì)改造項(xiàng)目完成情況進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并組織管理服務(wù)單位按程序辦理接管手續(xù)。縣無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造指揮部辦公室負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督驗(yàn)收工作。七、改造資金（一）無物業(yè)管理住宅小區(qū)環(huán)境改善、外墻改造、管理服務(wù)用房及設(shè)施的配建由縣財(cái)政統(tǒng)籌安排改造資金。（二）供水、排水、供電、通訊、廣電等管線改造資金由各主管單位自行承擔(dān)。居民住宅室內(nèi)管線需改造的，其費(fèi)用由居民個(gè)人承擔(dān)。八、組織機(jī)構(gòu)為加強(qiáng)對(duì)改造工作的領(lǐng)導(dǎo)，成立_縣無物10、業(yè)管理住宅小區(qū)改造工作指揮部，由縣委常委、縣政府常務(wù)副縣長謝海泉任總指揮，縣政府副縣長劉昔章、縣房產(chǎn)局局長劉德林任副總指揮，縣政府辦、縣房產(chǎn)局、平都鎮(zhèn)、縣住建局、縣國土資源局、縣發(fā)改委、縣財(cái)政局、縣監(jiān)察局、縣審計(jì)局、縣公安局、縣司法局、縣信訪局、縣林業(yè)局、縣文廣新局、縣廣電網(wǎng)絡(luò)公司、縣供電公司、縣城管大隊(duì)、縣自來水公司、縣綠化所、縣環(huán)衛(wèi)所、縣路燈管理所、縣電信公司、縣移動(dòng)公司、縣聯(lián)通公司等相關(guān)部門和單位主要負(fù)責(zé)人為成員，指揮部主要負(fù)責(zé)統(tǒng)籌部署、協(xié)調(diào)、落實(shí)改造過程中的有關(guān)重大問題。指揮部下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在縣房產(chǎn)局，由劉德林同志兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)處理日常事務(wù)，協(xié)調(diào)解決無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造過11、程中的有關(guān)問題，對(duì)改造工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)和檢查考核。辦公室工作人員從縣房產(chǎn)局、平都鎮(zhèn)、縣住建局、縣發(fā)改委、縣財(cái)政局、縣公安局、縣林業(yè)局等成員單位抽調(diào)組成。九、工作職責(zé)（一）縣房產(chǎn)局：負(fù)責(zé)改造的統(tǒng)籌和組織協(xié)調(diào)工作；設(shè)立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)；制定改造的具體實(shí)施方案、計(jì)劃，做好監(jiān)督、檢查和考核管理；具體實(shí)施無物業(yè)管理住宅小區(qū)的改造工作；指導(dǎo)后期接管和物業(yè)管理工作，制定各住宅小區(qū)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。（二）縣住建局：負(fù)責(zé)配合做好無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造的相關(guān)規(guī)劃工作；改造中建筑節(jié)能改造、供水管線改造的協(xié)調(diào)、指導(dǎo)工作；小區(qū)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全檢測(cè)的協(xié)調(diào)；做好改造工程施工許可手續(xù)辦理及工程質(zhì)量監(jiān)督、安全生產(chǎn)、檢查驗(yàn)收等工作12、。（三）縣財(cái)政局：負(fù)責(zé)無物業(yè)管理住宅小區(qū)縣級(jí)改造資金的籌集、預(yù)算下達(dá)、資金撥付、監(jiān)督管理等工作。（四）縣發(fā)改委：負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造項(xiàng)目的立項(xiàng)工作；做好后期管理收費(fèi)的指導(dǎo)協(xié)調(diào)和價(jià)格監(jiān)管工作。（五）縣審計(jì)局：負(fù)責(zé)對(duì)無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工程進(jìn)行審計(jì)，加強(qiáng)對(duì)改造工程資金的監(jiān)督管理。（六）縣監(jiān)察局：負(fù)責(zé)改造中紀(jì)律檢查和行政監(jiān)察工作。（七）縣公安局：負(fù)責(zé)對(duì)無物業(yè)管理住宅小區(qū)治安案件加大查處力度，對(duì)小區(qū)秩序維護(hù)員加強(qiáng)管理，增強(qiáng)安全防范意識(shí)；組織制定安防設(shè)施設(shè)備改造的基本要求。（八）縣公安消防大隊(duì)：對(duì)無物業(yè)管理住宅小區(qū)的消防通道及火災(zāi)隱患進(jìn)行認(rèn)真治理，做好消防知識(shí)的宣傳，消除火災(zāi)隱患；組織制13、定消防設(shè)施改造的基本要求，并指導(dǎo)工程的實(shí)施。（九）縣廣電網(wǎng)絡(luò)公司：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和組織實(shí)施對(duì)無物業(yè)管理住宅小區(qū)廣電線路的清理和改造工作。（十）縣城管大隊(duì)：協(xié)調(diào)組織對(duì)亂圍、亂搭、亂堆、亂放、亂挖、亂種、亂裝、亂掛及各種違章建筑進(jìn)行徹底清查，并予以清除。（十一）縣環(huán)衛(wèi)所：負(fù)責(zé)監(jiān)督各小區(qū)環(huán)衛(wèi)設(shè)施配置到位，垃圾日產(chǎn)日清、環(huán)境清潔衛(wèi)生；（十二）縣綠化所：負(fù)責(zé)制定無物業(yè)管理住宅小區(qū)綠化的基本標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)工程的實(shí)施。（十三）縣路燈管理所：負(fù)責(zé)制定無物業(yè)管理住宅小區(qū)照明和亮化工程的基本標(biāo)準(zhǔn)，并指導(dǎo)工程的實(shí)施。（十四）縣自來水公司：負(fù)責(zé)按照國家現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、規(guī)程，協(xié)調(diào)并組織實(shí)施無物業(yè)管理住宅小區(qū)供水、排水管線的14、改造工作。（十五）縣供電公司：負(fù)責(zé)按照國家現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、規(guī)程，協(xié)調(diào)并組織實(shí)施無物業(yè)管理住宅小區(qū)供電管線的改造工作。（十六）縣電信公司、縣移動(dòng)公司、縣聯(lián)通公司：負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)并組織實(shí)施對(duì)無物業(yè)管理住宅小區(qū)通訊線路的清理和改造工作。其他有關(guān)部門按照職能分工積極配合改造的有關(guān)工作，并負(fù)責(zé)有關(guān)優(yōu)惠政策的落實(shí)。十、工作要求（一）高度重視，密切配合。無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造是縣政府實(shí)施的重點(diǎn)民生工作，體現(xiàn)了政府對(duì)困難群體的關(guān)懷。各相關(guān)部門要建立項(xiàng)目“會(huì)審制”，開通綠色通道，減少審批環(huán)節(jié)，提高辦事效率。既要各司其職、各負(fù)其責(zé)又要服從指揮、協(xié)同配合，積極參與無物業(yè)管理小區(qū)改造工作，做到既分工負(fù)責(zé)又協(xié)調(diào)一致，形成15、齊抓共管的強(qiáng)大合力。同時(shí)，在改造過程中要同步落實(shí)管理責(zé)任，建立長效管理機(jī)制，鞏固改造成果，防止前改后亂、改造與管理脫節(jié)。（二）建立健全施工管理資料。各相關(guān)部門在實(shí)施改造的過程中，要按進(jìn)度留存影像資料，建立完整的驗(yàn)收資料，并標(biāo)清各項(xiàng)數(shù)據(jù)，由監(jiān)理單位確認(rèn)驗(yàn)收。改造資料應(yīng)在工程竣工后由縣城建檔案館統(tǒng)一保管。（三）強(qiáng)化監(jiān)督管理，確保工程質(zhì)量和安全。在無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造實(shí)施過程中要落實(shí)專人負(fù)責(zé)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工隊(duì)伍的監(jiān)督檢查，強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)和安全意識(shí)，按照“誰改造、誰負(fù)責(zé)”的原則，確保工程質(zhì)量和施工安全。（四）規(guī)范工程驗(yàn)收程序，嚴(yán)格工程結(jié)算審核。無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工程完工后，要及時(shí)組織相關(guān)部門，按照改造的有關(guān)要求做好竣工驗(yàn)收工作，工程質(zhì)量監(jiān)督部門要做好竣工驗(yàn)收的監(jiān)督工作。工程竣工驗(yàn)收后要嚴(yán)格工程結(jié)算審核，做好項(xiàng)目竣工財(cái)務(wù)決算審計(jì)工作。（五）加大宣傳引導(dǎo)力度，營造良好氛圍。要加大對(duì)無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造工作的宣傳力度，充分利用各種新聞媒體，廣泛深入地宣傳黨和政府為民辦實(shí)事、辦好事的工作成果，切實(shí)讓廣大市民群眾感受到黨和政府的溫暖，教育引導(dǎo)市民群眾理解、支持、積極主動(dòng)地參與無物業(yè)管理住宅小區(qū)改造和管理工作，共同建設(shè)好美好家園。