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1、鄉(xiāng)鎮(zhèn)“三舊改造實施方案 根據(jù)省政府關(guān)于推進(jìn)三舊改造促進(jìn)節(jié)約集約用地若干意見（粵府200978號）、省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國土資源廳關(guān)于三舊改造工作實施意見（試行)的通知（粵府辦2009122號）和市政府xx市三舊改造實施細(xì)則（中府辦201049號）的精神，為確保我鎮(zhèn)三舊（舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊)改造工作規(guī)范有序推進(jìn)，實現(xiàn)我鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)社會又好又快發(fā)展，結(jié)合實際，制定本實施細(xì)則. 一、落實責(zé)任,成立專門機(jī)構(gòu)鎮(zhèn)政府成立三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，國土、規(guī)劃、建設(shè)、財政等部門主要領(lǐng)導(dǎo)為成員。鎮(zhèn)三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)統(tǒng)籌全鎮(zhèn)三舊改造工作,按照市的統(tǒng)一部署推進(jìn)三舊改造工作，解決三舊改造中的重大問題,并按本細(xì)則及有關(guān)規(guī)2、定履行相關(guān)工作職責(zé)。 二、三舊改造的范圍符合上級文件規(guī)定，符合三舊改造用地條件，已上報批準(zhǔn)并標(biāo)圖建庫，納入三舊改造規(guī)劃范圍的用地。 三、三舊改造各項政策的適用期限三舊改造涉及無用地批準(zhǔn)文件、無土地使用證的歷史用地完善手續(xù)的有關(guān)規(guī)定，在2012年12月30日前適用。2013年1月1日后的改造項目必須為已辦理供地手續(xù)，取得用地批準(zhǔn)文件或國有土地使用證的土地。 經(jīng)批準(zhǔn)的三舊改造項目應(yīng)在2015年底完成，涉及供地方式、補(bǔ)繳地價、出讓金優(yōu)惠、成本認(rèn)定等事項的有關(guān)規(guī)定,在2015年12月30日前適用。 四、三舊改造項目時限要求已獲批準(zhǔn)實施的三舊改造項目，自批準(zhǔn)之日起一年內(nèi)未動工的，由市三舊改造辦發(fā)出催促動3、工通知書，責(zé)令限期動工建設(shè);自批準(zhǔn)之日起兩年內(nèi)未動工的，經(jīng)市三舊改造辦審定，報市三舊改造領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，取消該項目,由市三舊改造辦發(fā)書面意見通知各相關(guān)部門注銷原三舊用地認(rèn)定批復(fù)文件。 五、用地手續(xù)的辦理第一,完善歷史用地手續(xù)。 歷史用地是指已納入三舊改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和三舊改造專項規(guī)劃、沒有合法用地手續(xù)但已建成使用的建設(shè)用地。歷史用地可按本細(xì)則規(guī)定取得已實際建成使用的建設(shè)用地使用權(quán)。 （一）用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前的歷史用地,依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定進(jìn)行國有或集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證。 （二）用地行為發(fā)生在1987年14、月1日之后、2007年6月30日之前的,已與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議并進(jìn)行補(bǔ)償，且未因征地補(bǔ)償安置等問題引發(fā)糾紛、迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，按5元/平方米落實處罰后按土地現(xiàn)狀（建設(shè)用地）報省政府辦理征收手續(xù)，無需提交社會保障、留用地的證明材料，其中用地行為發(fā)生在2004年5月1日之前的，不需辦理聽證手續(xù)。 （三)用地行為發(fā)生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前,屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓,其他可以協(xié)議方式出讓(土地用途以現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的用途為準(zhǔn)）。 （四）邊角地、夾心地、插花地的處理三舊改造中涉及單塊面積小于3畝、累計面積不超過改5、造項目用地面積10的邊角地、夾心地、插花地(以下簡稱三地)，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的,可依照有關(guān)規(guī)定一并納入三舊改造范圍。納入改造范圍的三地可按下列方式分類處理： 1、三地屬國有建設(shè)用地的，可以協(xié)議方式一并出讓. 2、三地為集體農(nóng)用地，需向省政府申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或土地征收手續(xù)。 3、三地屬集體建設(shè)用地的，納入需完善征收手續(xù)的三舊改造方案一并上報。 4、涉及土地征收的，在提供有關(guān)證明材料的前提下,無需辦理有關(guān)聽證、社保、留用地手續(xù)。 第二，歷史用地供地方式. (一）用地單位使用集體建設(shè)用地，可申請以集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出讓方式取得集體建設(shè)用地使用權(quán)（商品住宅用地除外)。 （二)國有企6、事業(yè)單位、國家行政部門等使用的集體建設(shè)用地，符合劃撥用地目錄條件的,可先完善征收集體土地手續(xù)，再申請以行政劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。 (三）用地單位使用集體建設(shè)用地，現(xiàn)申請以有償使用方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的，先完善征收集體土地手續(xù)，再申請以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。 （四）用地單位使用國有建設(shè)用地，可申請以協(xié)議出讓方式辦理供地手續(xù)。 六、三舊改造的程序和方式第一，因地制宜，多方式進(jìn)行三舊改造。 根據(jù)改造范圍區(qū)域的大小，三舊改造可分為成片拆遷改造和單宗項目改造. 1、成片拆遷改造分為政府主導(dǎo)改造、社會資金參與改造、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造、原土地使用權(quán)人自行改造等四種類型. 原土地使用權(quán)人7、自行改造是指原土地使用權(quán)人自主進(jìn)行的改造,分為有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請自行改造、劃撥土地使用權(quán)人申請自行改造、有償出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)人收購相鄰多宗地塊集中改造等方式。 2、單宗項目改造分為已批建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途、單宗項目拆建改造兩種類型. 已批建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途是指因城鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整和企業(yè)自身發(fā)展需要，將原批準(zhǔn)使用的非經(jīng)營性建設(shè)用地改為經(jīng)營性用途。 單宗項目拆建改造是指在不改變原批準(zhǔn)用途的情況下，因自身發(fā)展需要申請?zhí)岣呷莘e率的改造。 第二,三舊改造主體的確定。 （一）政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造項目主體的確定. 1、政府收回用于公益用地，統(tǒng)籌安排確定改造主體。 原址已規(guī)劃控制為道8、路、綠地，或非盈利性城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施建設(shè)的用于公益用地，由政府依法收回給予補(bǔ)償,并由政府指定改造和建設(shè)主體.改造后剩余的土地，納入政府儲備,由政府統(tǒng)籌安排使用。 2、政府按統(tǒng)一規(guī)劃收回儲備土地，統(tǒng)一公開出讓確定改造主體。 凡屬政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造的范圍內(nèi)的用地，由政府統(tǒng)一收回儲備,統(tǒng)一以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，確定改造主體。收回儲備的用地，原則按拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，鼓勵原土地權(quán)屬人將土地納入政府儲備,并享受相應(yīng)的激勵扶持政策. （二）自主改造型項目改造主體的確定。 1、企業(yè)自行改造,協(xié)議出讓確定改造主體。 （1）在政府統(tǒng)一規(guī)劃成片改造范圍外的單宗改造項目，可由原土地使用權(quán)人申請經(jīng)批9、準(zhǔn)同意、按規(guī)定繳交土地出讓金后，以協(xié)議方式出讓，自行組織實施改造. （2）在政府統(tǒng)一規(guī)劃成片改造范圍內(nèi)的項目，應(yīng)由政府統(tǒng)一改造。但同時符合以下四項條件的原土地使用權(quán)人,經(jīng)向市三舊辦提出申請批準(zhǔn)后，也可實施自行改造: 申請自行改造的原土地面積原則上不少于20畝；申請自行改造的原土地至少構(gòu)成一個完整的單元規(guī)劃;申請自行改造的項目必須符合成片規(guī)劃和單元規(guī)劃功能要求；改造主體必須承擔(dān)政府在成片改造中對相關(guān)公共配套設(shè)施的建設(shè)和拆遷安置補(bǔ)償?shù)呢?zé)任。 2、集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造，協(xié)議出讓確定改造主體。 在舊村莊改造中,符合農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行改造條件的，可以協(xié)議方式出讓，以自籌集資金自行改造或成立項目公司引入10、社會資金合作改造.合作主體的選擇、合作方式、出資比例、利益分配等內(nèi)容必須召開村民大會或村民代表大會通過。 （三）市場主體收購型項目改造主體的確定。 市場主體可以收購政府統(tǒng)一規(guī)劃成片改造范圍外多宗土地，進(jìn)行分散歸宗,按規(guī)定繳交土地出讓金后，以協(xié)議出讓的方式確定由該市場主體改造. 第三，三舊改造項目的拆遷補(bǔ)償和安置. （一）實行自行改造的三舊改造項目,按規(guī)定繳納土地出讓金后，拆遷補(bǔ)償和安置費用按經(jīng)批準(zhǔn)的三舊改造方案確定的預(yù)算,由財政部門在土地出讓收益中支付給改造主體。拆遷補(bǔ)償和安置費用預(yù)算大于應(yīng)補(bǔ)地價或自行拆遷安置實際費用超出批準(zhǔn)的預(yù)算的，超出部分由改造主體負(fù)擔(dān)。 （二）鎮(zhèn)政府主導(dǎo)改造的三舊改造項11、目,拆遷補(bǔ)償和安置后形成凈地再出讓的，拆遷補(bǔ)償安置工作由鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)，所需費用由鎮(zhèn)政府支付。鎮(zhèn)政府為拆遷補(bǔ)償和安置支付的費用,在地塊出讓后由市財政局作為拆遷補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付給鎮(zhèn)政府。 （三）引入社會資金參與改造的三舊改造項目，由拆遷單位前期投入的拆遷補(bǔ)償和安置費用，在地塊出讓后由市財政局作為拆遷補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付給鎮(zhèn)政府,鎮(zhèn)政府再支付給拆遷單位。 (四）三舊改造項目實施拆遷前，由市三舊改造辦委托具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對該項目所需拆遷補(bǔ)償和安置費用進(jìn)行評估核算,經(jīng)改造主體和市三舊改造辦確認(rèn)后作為改造項目的拆遷補(bǔ)償成本。 七、相關(guān)配套政策和優(yōu)惠措施第一,規(guī)劃建設(shè)措施。 （12、一)三舊改造項目建設(shè)用地規(guī)劃條件按下列規(guī)定辦理： 三舊改造項目建設(shè)用地規(guī)劃條件以該地塊所屬片區(qū)的控制性詳細(xì)規(guī)劃或三舊改造控制單元規(guī)劃為依據(jù)辦理。 1、規(guī)劃為工業(yè)、倉儲用地的，項目用地可按規(guī)劃確定的各項指標(biāo)確定用地規(guī)劃條件。 2、規(guī)劃為商業(yè)、居住等用地的，項目用地參照規(guī)劃確定的指標(biāo)確定規(guī)劃條件，其中用地容積率可按規(guī)劃確定值增加20，其他指標(biāo)保持不變。為改善舊區(qū)內(nèi)商業(yè)配套,對居住用地的配建商業(yè)建筑面積占地塊總建筑面積的比例可適當(dāng)提高,但不得超過45%，超出15%的部分免收商業(yè)超容補(bǔ)地價.三舊改造項目用地用于房地產(chǎn)開發(fā)的,原則上用地面積不低于20畝. 3、三舊改造項目用地位于城市風(fēng)貌保護(hù)區(qū)、生態(tài)保護(hù)13、區(qū)、城市主要河流兩側(cè)100米范圍內(nèi)、臨近自然山體100米半徑范圍的，必須按該地塊所屬片區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃確定指標(biāo)確定規(guī)劃條件。 4、規(guī)劃為公共服務(wù)設(shè)施用地、市政基礎(chǔ)設(shè)施用地、道路、城市綠地的,三舊改造項目用地不得改變規(guī)劃確定的用地功能,其用地由市（鎮(zhèn)、區(qū)）財政進(jìn)行收購或置換。 (二)三舊改造項目規(guī)劃報建按下列規(guī)定辦理： 1、原房屋建筑主體結(jié)構(gòu)不變,使用功能不變，進(jìn)行建筑外立面改造、增加建筑消防設(shè)施、改善建筑物服務(wù)設(shè)施的，可直接辦理規(guī)劃報建,對增加部分可免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。 2、原房屋建筑主體結(jié)構(gòu)不變，經(jīng)改造后面積不變但在原房產(chǎn)內(nèi)從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的,不視為改變土地用途,可以直接經(jīng)營，規(guī)劃部門只辦14、理建筑物轉(zhuǎn)功能，并只收取城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。若申請轉(zhuǎn)商業(yè)功能，則須按法定程序辦理用地轉(zhuǎn)功能手續(xù)。 3、原房屋建筑主體結(jié)構(gòu)不變，經(jīng)改造后（面積不變）作為經(jīng)營性房地產(chǎn)、旅業(yè)使用的，則須先辦理用地轉(zhuǎn)功能手續(xù)，完善用地手續(xù)后，方可辦理建筑物轉(zhuǎn)功能，并按相關(guān)規(guī)定收取費用。 4、屬拆舊建新的項目，建設(shè)單位在辦理規(guī)劃報建時須提供原建筑物房產(chǎn)證，并由市三舊改造辦確認(rèn)拆遷前原有房產(chǎn)面積，在繳費通知單中明確原房產(chǎn)面積及新建建筑物建筑面積，新建面積在原房產(chǎn)面積3倍以下的部分，可免繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。 5、城中村、舊村莊進(jìn)行成片改建（面積不小于20畝），建設(shè)多（高）層住宅、商業(yè)建筑，用于解決村民居住、村集體物業(yè)和村15、集體公共設(shè)施的，可免收項目的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和公建配套費，容積率在2.5內(nèi)的免收超容補(bǔ)地價。面積20畝以下項目的屬鎮(zhèn)分成部分城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和公建配套費可享受優(yōu)惠，具體須報鎮(zhèn)政府審批。 第二，激勵扶持政策. （一）用地手續(xù)方面。 1、經(jīng)批準(zhǔn)實施的成片改造三舊項目，涉及多個轉(zhuǎn)讓地塊且使用年限不統(tǒng)一的，以原批準(zhǔn)最長的土地使用期限作為成片改造項目用地的期限,不需補(bǔ)繳出讓金。若按地塊的用途對應(yīng)法律規(guī)定的使用年限，申請從批準(zhǔn)改造之日起重新計算使用期限，應(yīng)按規(guī)定繳交延長土地使用期限的出讓金。 2、經(jīng)批準(zhǔn)實施的三舊改造項目地塊涉及多種類型土地權(quán)屬（如宅基地、劃撥用地、出讓用地及持有上世紀(jì)五、六十年代權(quán)屬16、證書等）及用途的，先由所在鎮(zhèn)政府理清相關(guān)的產(chǎn)權(quán)問題后報市國土資源部門按相關(guān)規(guī)定辦理權(quán)屬及用途統(tǒng)一的土地使用證,涉及土地征收、補(bǔ)出讓或轉(zhuǎn)功能等，需按規(guī)定補(bǔ)交相關(guān)費用。 3、符合完善歷史用地手續(xù)相關(guān)規(guī)定的用地免土地利用年度計劃指標(biāo),不需繳納新增建設(shè)用地有償使用費和耕地開墾費。 4、三舊改造范圍內(nèi)涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，土地利用年度計劃指標(biāo)由市政府優(yōu)先安排。 （二）財政扶持方面。 1、三舊改造過程中，原屬國有企業(yè)舊工業(yè)用地和農(nóng)村集體建設(shè)用地,經(jīng)市或鎮(zhèn)政府依法收回或征收后出讓的,土地受讓者將地價款繳入國庫后，由市財政局全額返還給鎮(zhèn)（區(qū)）(只限三舊成片拆遷改造)，鎮(zhèn)政府可從土地出讓純收益中不高于60%17、不低于30返還給企業(yè)和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,專項用于支持企業(yè)發(fā)展和原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展. 2、對于改變土地用途或改變土地使用條件補(bǔ)繳地價的，按兩種用途或兩種使用條件的基準(zhǔn)地價差征收出讓金，鎮(zhèn)政府從中取得的土地出讓純收益中不高于60的部分可用于統(tǒng)籌使用。 3、對于完善歷史用地手續(xù)后協(xié)議出讓的,由市三舊改造辦認(rèn)定土地取得成本后,鎮(zhèn)政府從中取得的土地出讓純收益中不高于60%、不低于20返還土地使用單位。 4、實行先收回后出讓的用地，可以在該用地公開出讓后,由鎮(zhèn)政府在其取得的土地出讓純收益中提取50（劃撥用地為30%）用于補(bǔ)償原土地使用單位。 八、注意問題1、在土地出讓時，申請改造主體應(yīng)與鎮(zhèn)簽訂改造協(xié)議，明確舊建筑物拆除時間、動工建設(shè)時間、完成時間、義務(wù)和責(zé)任，并將該協(xié)議作為市國土局與改造主體簽訂的土地出讓合同的附件,由市國土局和鎮(zhèn)共同監(jiān)督執(zhí)行。 2、改造過程中，改造主體需利用土地進(jìn)行抵押融資的，抵押資金必須全部用于該項目的改造建設(shè)，并設(shè)立專門賬戶，做到專款專用，確保改造項目順利推進(jìn)。 3、因不可抗力、改造主體自身等原因?qū)е赂脑祉椖看_實無法按時動工或完成的，鎮(zhèn)政府可按改造前土地用途的基準(zhǔn)地價收回土地使用權(quán). 九、其他規(guī)定 （一)本實施細(xì)則自頒布之日起施行. (二）本實施細(xì)則中未盡事宜，以xx市三舊改造實施細(xì)則為準(zhǔn)。 （三）本實施細(xì)則解釋權(quán)歸鎮(zhèn)三舊改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組.