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1、長沙市中山西路棚戶區(qū)改造項目拆遷補償安頓操作方案為加快中山西路棚戶區(qū)改造建設(shè)步伐，提高居民生活質(zhì)量，長沙市人民政府決定對中山西路棚戶區(qū)進行整體改造。拆遷補償安頓，以國家法律、法規(guī)及拆遷補償政策為根據(jù)，并結(jié)合被拆遷房屋現(xiàn)狀，特制定本方案。一、 法律法規(guī)及政策根據(jù)1、中華人民共和國都市房地產(chǎn)管理法；2、中華人民共和國物權(quán)法；3、都市房屋拆遷管理條例（國務(wù)院第305號令）；4、湖南省實行都市房屋拆遷管理條例辦法湖南省人民政府157號令；5、長沙市都市房屋拆遷管理條例；6、長沙市都市房屋拆遷管理若干規(guī)定（市人民政府第79號令）；7、長沙市人民政府關(guān)于調(diào)節(jié)長沙市房屋拆遷補償關(guān)于原則決定（市人民政府第102、4號令）。二、拆遷補償安頓辦法第一條 拆遷補償實行貨幣補償為主方式對被拆遷人進行補償，按市場機制為被拆遷人提供可選購安頓房源。第二條 被拆遷房屋作價補償費以房地產(chǎn)分類評估價格為基數(shù)，并結(jié)合成新調(diào)節(jié)、裝飾裝修補償、拆遷補貼費等進行計算。第三條 房地產(chǎn)評估機構(gòu)依照中山西路棚戶區(qū)改造項目拆遷紅線范疇內(nèi)房屋區(qū)位、構(gòu)造、用途等進行分類評估，擬定被拆遷房屋分類評估價格。評估成果及計算方式如下：表1 房地產(chǎn)分類價格評估成果表單位：元/用途構(gòu)造一類商業(yè)用房二類商業(yè)用房三類商業(yè)用房住宅用房辦公用房工業(yè)用房商業(yè)門面商業(yè)配套商業(yè)門面商業(yè)配套商業(yè)門面商業(yè)配套鋼混構(gòu)造195118986157847309122945733、8476549854545磚混一等191378612154106935119205364439146114171磚混二等190618536153346859118445288431545354095磚木構(gòu)造189858460152586783117685212423944594019注：本表格中一類商業(yè)用房指臨五一大道、湘江路、中山路、西長街商業(yè)門面；二類商業(yè)用房指潮宗街、福慶街、福星門、豐裕街、吉福街、落棚橋、碧灣街商業(yè)門面；三類商業(yè)用房指除一、二類商業(yè)用房以外臨其她內(nèi)街小巷商業(yè)門面。表2 估價對象評估成果取值原則表序 號結(jié) 構(gòu)成 新 率層 次1鋼混三成新第一層2磚混一等三成新第一層3磚混二4、等三成新第一層4磚木二等三成新第一層注：本評估成果中商業(yè)、商業(yè)配套、辦公類房地產(chǎn)層高原則為3.5米，住宅類房地產(chǎn)層高原則為3.0米，工業(yè)類房地產(chǎn)層高原則為4.0米。表3 商業(yè)門面及商業(yè)配套用房層次修正系數(shù)（R1）表用途層次一 層二 層二 層 以 上商業(yè)門面1.00.60.48商業(yè)配套用房1.00.8表4 住宅層次修正系數(shù)（R1）表層次總層次一層二層三層 四層五層六層七層八層四層1.001.011.020.99五層1.001.011.021.010.99六層1.001.011.021.011.000.99七層1.001.011.021.021.011.000.99八層1.001.011.021.5、021.011.000.990.98表5 商業(yè)門面、商業(yè)配套用房、辦公用房層高修正系數(shù)（R2）表單位：元/序 號結(jié) 構(gòu)每減少超過0.5米3.5米每增高超過0.5米1鋼混280852磚混一等190573磚混二等170524磚木二等15046表6 住宅層高修正系數(shù)（R2）表單位：元/序 號結(jié) 構(gòu)每減少超過0.5米3.0米每增高超過0.5米1鋼混280852磚混一等190573磚混二等170524磚木二等15046表7 工業(yè)用房層高修正系數(shù)（R2）表單位：元/序 號結(jié) 構(gòu)每減少超過0.5米3.0米每增高超過0.5米1鋼混280852磚混一等190573磚混二等170524磚木二等15046表8 房屋6、構(gòu)造、成新率修正值（R3）表單位：元/成新率構(gòu)造十成九成八成七成六成五成四成三成及如下鋼混7986845704563422281140磚混一等539462385308231154770磚木二等427366305244183122610計算公式：房屋補償單價=（該房屋類型單價+R3）R1+成新率R2第四條 被拆遷住宅搬遷補貼費為每戶300元。超過30平方米，每超過1平方米增長4元搬遷補貼費。 被拆遷辦公、經(jīng)營用房搬遷補貼費參照第四條執(zhí)行。被拆遷廠方設(shè)施設(shè)備搬運費按國家關(guān)于規(guī)定原則執(zhí)行。未作規(guī)定拆遷當(dāng)事人可以參照市場狀況進行協(xié)商。第五條 非住宅停產(chǎn)停業(yè)補貼費按長沙市都市房屋拆遷管理若干規(guī)定執(zhí)行，住7、改非不計算停產(chǎn)停業(yè)補貼費。第六條 房屋裝飾裝修補償按照長沙市人民政府關(guān)于調(diào)節(jié)長沙市都市房屋拆遷補償關(guān)于原則決定所規(guī)定原則執(zhí)行。每平方米裝飾裝修補償在240元如下，由各拆遷大組組長擬定，每平方米裝飾裝修補償在320元如下由區(qū)審核組擬定，每平方米裝飾裝修補償費在320元以上需市區(qū)兩級審核組共同擬定后方能予以補償。第七條 為增進拆遷工作順利進行，參照長沙市重點工程拆遷補償安頓操作方案制定獎勵辦法如下：1、 私有住宅在拆遷告示規(guī)定搬遷期限內(nèi)搬遷，可將被拆遷房提高兩個成新后計算補償（如提高兩個成新后仍局限性六成新，可以提高至六成新；房屋成新最高為十成新），并可以在成新提高基本上將依照分類評估報告計算擬定8、補償價格恰當(dāng)上浮，但上浮比例控制在10%以內(nèi)進行控制。2、 私有房屋在拆遷告示規(guī)定搬遷期限內(nèi)搬遷并選取貨幣補償，每戶予以尋找房源補貼費4000元。3、 私有房屋在拆遷告示規(guī)定搬遷期限內(nèi)搬遷，予以提前搬遷獎，每平方米獎勵原則上控制在100元以內(nèi)。第八條 有下列狀況之一，不得享有第七條規(guī)定獎勵1、 超過拆遷告示規(guī)定搬遷期限仍未搬遷；2、 經(jīng)市拆遷管理部門依法做出行政裁決；3、 由縣級人民政府依法做出征收補償決定書。第九條 對享有都市最低生活保障待遇且拆遷住宅建筑面積不足45平方米，且她處無房屋被拆遷人，應(yīng)在補足到45平方米后實行作價補償。在計算作價補償時，對被拆遷人住宅合法面積某些，依照上述關(guān)于條9、款規(guī)定按分類評估價格計算補償；對被拆遷房屋合法面積與保障性住房面積（45平方米）之差，參照保障性房源價格每平米2800元計算，該某些房屋面積不享有第七條規(guī)定獎勵，也不計算裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備、搬家費等其她補償。第十條 對私有房屋、直管公房承租人或單位自管產(chǎn)中涉及職工住房租賃，由拆遷人將被拆遷房屋補償費用支付給被拆遷人，但其合法承租人有關(guān)事宜應(yīng)由被拆遷人負(fù)責(zé)妥善解決。第十一條 “住改非”房屋拆遷補償原則1、“住改非”房屋擬定原則在拆遷允許證下達(dá)之前房屋產(chǎn)權(quán)登記為住宅，但持有關(guān)于部門核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、特種行業(yè)營業(yè)證等有效證件且正在營業(yè)房屋，由市、區(qū)兩級審核部根據(jù)“住改非”擬定流程現(xiàn)場勘察10、后擬定非住宅面積予以補償。對已辦理了工商、稅務(wù)登記，但未實際經(jīng)營房屋按房屋產(chǎn)權(quán)登記使用性質(zhì)予以補償。2、“住改非”房屋補償范疇擬定辦法（1）已擬定為“住改非”房屋應(yīng)依照該棟房屋實際使用狀況區(qū)別認(rèn)定非住宅使用某些和住宅使用某些再分別按相應(yīng)原則進行補償（見表格一）。（2）認(rèn)定為“住改非”某些應(yīng)按實際使用狀況分為營業(yè)門面和配套用房。對實際經(jīng)營場地經(jīng)現(xiàn)場拍照、丈量、畫圖后擬定面積，按營業(yè)門面進行補償；過道、衛(wèi)生間、樓梯間、制作間、儲物間等配套經(jīng)營使用場地經(jīng)現(xiàn)場拍照、丈量，畫圖后擬定面積，按配套用房面積予以補償。3、“住改非”房屋確認(rèn)，補償流暢（1）拆遷工作人員現(xiàn)場實堪，收取工商營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證等有11、關(guān)經(jīng)營證明文獻(xiàn)，報各拆遷大組組長。（2）拆遷大組組長初審證件，核算經(jīng)營狀況，報市、區(qū)審核部。（3）市、區(qū)審核部匯同拆遷工作人員現(xiàn)場拍照，丈量擬定營業(yè)門面、配套用房面積，繪圖標(biāo)示，最后由被拆遷人、拆遷工作人員、市、區(qū)審核部在“住改非”房屋確認(rèn)表上匯簽確認(rèn)。（4）拆遷工作人員按確認(rèn)并批準(zhǔn)營業(yè)門面、配套用房面積依原則計算補償。（5）拆遷工作人員與被拆遷人商定訂立合同。第十二條 未辦理產(chǎn)權(quán)登記房屋確認(rèn)和補償、補貼原則1. 凡1987年此前因各種因素改建但未辦理權(quán)屬登記手續(xù)標(biāo)物房屋，以省、市測繪部門1988年航拍圖為根據(jù)，由有資質(zhì)測繪部門測繪擬定其房屋面積后，按有產(chǎn)權(quán)房屋進行補償。2. 經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)暫時建筑，未超過批如期限每平方米補償764元。3. 凡1987年后來搭建無證面積（含證內(nèi)、證外）不予補償，每平方補貼380元。第十三條 困難補貼按長沙市關(guān)于國有土地上征用房屋實行搬遷困難補貼若干規(guī)定。 二九年三月