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1、某舊城改造項目規(guī)劃設(shè)計方案說明一、工程概況本項目位于富陽城區(qū)北入口，在入城口城標大轉(zhuǎn)盤的東南側(cè).地塊北臨大橋路,南至光明路，東臨北渠，西為迎賓路.總用地66038，為城市綜合用地.二、設(shè)計依據(jù)1、某規(guī)劃設(shè)計所勘測紅線圖電子版.2、建設(shè)單位關(guān)于富陽市迎賓路舊城改造項目規(guī)劃設(shè)計策劃及設(shè)計委托任務(wù)書。3、迎賓路舊城改造項目（電力城)方案專家意見匯合（2004年4月2日）.4、迎賓路舊城改造項目情況匯報會紀要（2005年4月22日)（附件一）.5、省規(guī)劃設(shè)計院提供的富陽迎賓路城市設(shè)計控制性詳規(guī)。三、規(guī)劃設(shè)計理念地塊位于迎賓路東側(cè)，作為迎賓路改造工程的首個項目,我們根據(jù)省規(guī)院的富陽迎賓路城市設(shè)計的分析，2、“迎賓路段處于富陽城區(qū)與受降之間,能為郊區(qū)化提供商務(wù)辦公、商業(yè)、金融等配套服務(wù)的合適區(qū)域”.經(jīng)過對地塊進行了仔細地現(xiàn)場踏勘、有關(guān)技術(shù)資料收集和系統(tǒng)分析，本著“以人為本”的設(shè)計理念，合理地布局地塊內(nèi)商務(wù)功能、居住功能和商業(yè)功能，來完善城市的功能與空間關(guān)系，改善城市形象.四、規(guī)劃目的區(qū)域整合，功能提升，交通改善，景觀改造.五、現(xiàn)狀分析目前地塊上主要有富陽供電局及其他單位企業(yè)廠房建筑、零星住宅、堆場等，布局凌亂，建筑陳舊，因此市政府及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)專門成立迎賓路舊城改造領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，負責(zé)對項目的實施.從城市總體布局看，該地塊位于將要改造的迎賓路的南端，富陽城區(qū)北部，有較好的基礎(chǔ)條件，是迎賓路改造的重點區(qū)3、域，該地塊的開發(fā)有利于推動富陽城區(qū)北擴，擴大城市建設(shè)空間.從交通區(qū)位看，該地塊位于富陽北部的入城口,交通區(qū)位較好，是杭州進入富陽城區(qū)的大門。從自然景觀看，東有舒姑坪和北渠，西為城市發(fā)展區(qū)的，是具有人工與自然過渡之利的場所.六、功能定位根據(jù)富陽市迎賓路地段的城市控制性詳細規(guī)劃，保留地塊內(nèi)變配電所和市供電局大樓,其余建筑全部拆除，并對變配電所和市供電局大樓進行改造，將室外變改為室內(nèi)變。本地塊為居住商業(yè)、辦公綜合用地。第一輪方案匯報會，市領(lǐng)導(dǎo)小組明確了本地塊內(nèi)居住、商業(yè)步行區(qū)、辦公三大功能，基本同意規(guī)劃方案的規(guī)劃功能分區(qū)、規(guī)劃開發(fā)強度，強調(diào)合理的交通分流，以及規(guī)劃必須滿足的城市功能等要求，會議基本確4、定規(guī)劃容積率控制在3.0以內(nèi),建筑密度不大于35，最小綠化率不小于30.七、總平面布局本地塊分居住區(qū)、商業(yè)步行街區(qū)、行政辦公區(qū)三大功能，根據(jù)周邊情況和迎賓路現(xiàn)狀,結(jié)合詳規(guī)要求，將居住區(qū)布置在地塊東西沿北渠一側(cè),商業(yè)步行街沿迎賓路展開，辦公樓布置在地塊西南角，與經(jīng)改造原電力局大樓形成辦公區(qū)域.商業(yè)主入口設(shè)在迎賓路,住宅區(qū)在光明路設(shè)主入口，北面大橋路設(shè)次入口，辦公由迎賓路的光明路口進入.根據(jù)規(guī)劃要求，東側(cè)住宅退界15米以上,西側(cè)商業(yè)建筑退迎賓路道路紅線16米以上，考慮到光明路的交通流量，適當(dāng)加大光明路的退界距離,預(yù)留地上停車泊位,北面要按要求退界。八、空間組織1、居住區(qū)住宅在地塊東側(cè)沿北渠展開，拉5、大的間距和架空的底層，使得北渠的沿河景觀為小區(qū)所共享，住宅兩兩組成形成院落，且綠化院落相互穿插、相互滲透，結(jié)合院落，底層住宅架空空間布置,和住宅入口緊密結(jié)合，充分考慮了人的活動方式，形成人們鄰里交往的空間。2、商業(yè)與辦公空間現(xiàn)代商業(yè)模式的一個基本觀念，是改交易式消費為體驗式消費,商業(yè)采用步行街的形式，在南北入口各設(shè)置了兩個入口廣場，南入口廣場與辦公區(qū)域結(jié)合,成為主廣場.在廣場利用水體綠化面積將人流引向商業(yè)內(nèi)街,人們在里面體驗交流的空間序列，多樣豐富?？臻g環(huán)境有交通、互動，進而引導(dǎo)、激發(fā)、感染人們的體驗,利用商業(yè)步行街，商業(yè)廣場形成立體交通體系和立體購物消費空間，提升二層以上商場的商業(yè)價值.3、6、地下空間的利用商業(yè)內(nèi)街的下沉廣場使得商業(yè)得到延伸，下沉廣場的正面，安寧靜溢的水幕、石材質(zhì)感和透明的玻璃溝通了地下和地上空間，豐富廣場的室外空間，并獲得良好的景觀和采光通風(fēng)。九、交通組織為了減輕地塊改造對城市道路交通造成的影響,建筑單位特請專業(yè)單位對地塊周邊道路現(xiàn)狀車流進行分析，結(jié)論是按照當(dāng)前的車流量與規(guī)劃設(shè)計的泊車位未達到飽和，對未來的城市道路不會造成過度的壓力（見附件二）.地下一至二層的停車很好的解決了住宅、商業(yè)、辦公的停車問題。根據(jù)控制性詳規(guī)的要求，隨著杭干高速公路建設(shè)的逐步完成,富陽大量的過境交通將超過杭干高速公路分流，原320國道迎賓路段的服務(wù)對象將大量減少,因此區(qū)塊的改造，迎賓路的交7、通承載能力，不會造成很大影響。在設(shè)計中我們盡是減少商業(yè)與生活居住區(qū)之間人流、車流的沖突，將住宅出入口安排在光明路上，由大橋路出入,北入口為大橋路，在住宅區(qū)中形成南北貫通的小區(qū)道路,主要供人流和消防使用.車輛在入口從坡道直接進入地下停車庫,避免對人們活動的干擾。商業(yè)機動車設(shè)在地塊北面，由迎賓路進入地下車庫；辦公入口在地塊南側(cè),由迎賓路光明路口進入地下車庫。十、生態(tài)、綠化與節(jié)能1、生態(tài)與綠化是現(xiàn)代建筑的重要標志,利用綠化環(huán)境、噴泉水池、廣場鋪地、燈泡、標識、座椅、小品、廣告布置等，滿足人們集合表演、交友、聊天、娛樂、休息活動等不同要求。2、地面停車結(jié)合草坪磚及樹池，減少廢氣污染。3、住宅外墻采用保8、溫材料，建筑西墻采用百葉，以節(jié)省能源.十一、建筑設(shè)計1、居住建筑住宅“以人為本”，合理分布居住空間，強化使用功能。通過擴大陽臺、增加觀景平臺、強調(diào)人與自然的對話,使得戶戶有景，提高生活品質(zhì)。建筑造型考慮建筑的時代性，充分發(fā)揮現(xiàn)代技術(shù)與手法，鑄就大氣雅致的居住環(huán)境。2、商業(yè)步行街滿足居民的生活需要，提供完善的居民基本生活配套設(shè)施，營造與景觀空間緊密結(jié)合的休閑商業(yè)場所。通過休閑商業(yè)步行街的設(shè)置，形成有品質(zhì)的休閑商業(yè)場所，結(jié)合整體商業(yè)業(yè)態(tài)搭配構(gòu)想，考慮購物、餐館、娛樂等多種業(yè)態(tài)不同需求。平面布局考慮業(yè)態(tài)創(chuàng)新所需要的彈性空間,采用小鋪面和大空間結(jié)合的方式,有一定的靈活性,便于垂直和水平方向的分層管理，9、底層的沿街零售，二樓借助樓梯和電梯可達環(huán)形零售街，三樓以上安排餐館、酒店及休閑娛樂功能,自動扶梯電梯樓梯設(shè)置于每個入口和交叉口，實現(xiàn)人們輕松穿越于各樓層之間的便利。滿足城市的購物需要外,考慮城市建設(shè)的景觀要求，強調(diào)沿迎賓路立面的整體性、統(tǒng)一性,加強商業(yè)創(chuàng)造生活方式的能力，構(gòu)筑更有活力、更有效的城市空間。3、辦公建筑辦公樓主要用途為電力局辦公，設(shè)計從功能考慮滿足辦公自動化、管理智能化、設(shè)備現(xiàn)代化的要求.立面造型簡潔、大氣，材料選用金屬和玻璃，材料及細部處理很好的體現(xiàn)時代風(fēng)貌,體現(xiàn)向上的氣勢.十二、經(jīng)濟技術(shù)指標總用地面積:66038建筑占地面積（辦公商業(yè)）:19349地上總建筑面積：198489其中住宅：115225會所及物管：3312商業(yè):33187單身公寓：18592辦公：28173地下總建筑面積：53625其中商業(yè)：2735車庫及設(shè)備用房:50890 建筑密度：29。3%容積率:3.0架空層面積：3740綠地率:30。7機動車停車位：1073輛其中地上停車位:87輛地下停車位：986輛建筑層數(shù):住宅:15層躍24層躍辦公:26層商業(yè):25層單身公寓：24層躍住宅總戶數(shù)：708戶