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1、“舊城改造”涉及到的契稅計稅依據(jù)和納稅義務發(fā)生時間的確定【稅收籌劃，稅務籌劃技巧方案實務】案例A房地產開發(fā)有限公司（下稱“A公司”）以5億元競得取得一宗以“毛地”形式出讓的舊城改造項目地塊。A公司將上述支出計入“開發(fā)成本-土地成本-土地出讓金”科目中。同時，政府與A公司約定：該地塊的拆遷補償工作由A公司墊資進行，拆遷完成后，政府對墊資款項予以返還。半年后，拆遷完成，A公司總計支出拆遷補償款0.8億元，計入“開發(fā)成本-土地成本-拆遷補償支出”中，政府部門返還A公司代墊資金0.6億元后，A公司沖減了相應的 “開發(fā)成本-土地成本-拆遷補償支出”。問題1、契稅計稅依據(jù)是5億元、5.8億元還是5.2億元2、？從土地出讓程序分析，國土資源部在關于加大閑置土地處置力度的通知中明確規(guī)定，建設用地使用權應當“凈地”出讓。這一規(guī)定，明確了政府的拆遷主體責任。即拆遷補償應由政府在土地出讓前完成，土地出讓價格應當為凈地價格。上述案例中，應當認定5億元即為凈地出讓價格。從會計處理角度分析，按照企業(yè)會計準則第16號政府補助規(guī)定，企業(yè)收到的與資產相關的政府補助應當沖減資產賬面價值或者計入遞延收益。上述案例中，A公司在收到返還的墊資款后沖減了資產的賬面價值，賬務處理符合規(guī)定。從稅務處理角度分析，國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據(jù)的批復（國稅函2009603號）明確，通過招標程序承受國有土地使用權的，應3、按照土地成交總價款計征契稅；財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。上述案例中，為達到凈地出讓條件累計支出拆遷補償款0.8億元，其中，政府負擔0.6億元，A公司負擔0.2億元。綜合上述分析，筆者認為A公司的契稅計稅依據(jù)應當認定為5.2億元，這既符合土地出讓法規(guī)的要求，也符合會計和稅務處理的原則，能夠做到各項規(guī)定的銜接一致。2、納稅義務發(fā)生時間是合同簽訂日還是款項結算日？中華人民共和國契稅暫行條例第八條規(guī)定，“契稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉4、移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。”中華人民共和國契稅暫行條例細則第十八條規(guī)定：“條例所稱其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證，是指具有合同效力的契約、協(xié)議、合約、單據(jù)、確認書以及由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的其他憑證。”上述案例中，土地出讓金5億元的契稅納稅義務發(fā)生時間，即為簽訂國有土地出讓合同的當天。那拆遷補償款項支出的契稅納稅義務發(fā)生時間如何確定？拆遷補償相關協(xié)議及單據(jù)，并非權屬轉移的合同性質憑證，而是民事補償?shù)膽{證。另外，在簽訂合同時，房地產開發(fā)企業(yè)無法確定需墊付的拆遷補償?shù)慕痤~及將來與政府結算的金額，因此該項支出不確定，也就無法將納稅義務5、發(fā)生時間確定為合同簽訂日。該項支出何時納稅，目前也尚無法規(guī)予以明確。上述案例中，筆者建議，以款項實際結算日即取得政府返還拆遷補償支出憑據(jù)的當天作為拆遷補償款的契稅納稅義務發(fā)生時間，由A公司按照實際結算金額向稅務機關申報繳納契稅。總而言之，企業(yè)財務人員通過稅收籌劃，將稅收杠桿的制約導向功能有機地融會到企業(yè)財務決策和戰(zhàn)略選擇中，以期優(yōu)化企業(yè)市場價值取向，促使企業(yè)整體理財行為的科學化，最終實現(xiàn)企業(yè)的最大效益。同時，隨著稅收籌劃活動在企業(yè)經(jīng)營活動中價值的體現(xiàn)，稅收籌劃風險應該受到更多的關注。因此，企業(yè)在進行稅收籌劃時，一定要針對具體的問題具體分析，針對企業(yè)的風險情況制定切合實際的風險管理措施，為稅收籌劃的成功實施做到未雨綢繆。本文由梁志飛老師編輯整理。