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1、#*舊城改造項目重點一、幾個重點名詞1.拆遷成本：拆遷中全部的花費， 是開發成本的一部分， 包含拆掉費、布置費、搬家花費、拆遷管理費、測繪費、評估費、拆掉費等花費。一般換算到還建面積的平米單位。2.定向摘牌：拆遷業主和政府磋商， 建立土地出讓條件， 保證出讓的凈地能夠自己拿到。3.拆賠比：新建的建筑總面積與拆掉的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是 1 日 0.8, 還有拆一賠一。4.測量、確權：對拆遷房子的構造形式、層數、原面積、違建面積、隸屬物等做詳細的登記，明確房子產權歸屬(集體、個人、國家 ) （有時需補辦土地用地手續，房子產權證等)，經過業生、開發商、政府部2、門的三方確認，存案，作為拆遷賠償依照。5. 村民股份企業：村民的基層管理組織， 相當于居委會。股份企業對村民信息掌握全面，熟習村民心理， 在村民中有必定的聲威， 在村民的聯系、 招集、組織、確權、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產生的矛盾#*二、賠償方式拆賠中波及到的賠償方式主要有實物賠償、錢幣賠償、實物為主錢幣為輔賠償和錢幣為主實物為輔賠償四種方式。1.實物：實物賠償即依照拆賠比給出還建房子的面積，依照計算標準進行賠償。2.錢幣：錢幣賠償即依據相應的市場價錢給出單位面積賠償款，依照現有房子建筑面積進行錢幣賠償。3.實物為主錢幣為輔：實物加錢幣賠償即以實物賠償已有建筑為主，再輔以相應的錢3、幣賠償不全接受實物賠償的拆遷者。4.錢幣為主實物為輔：錢幣和實物相聯合的賠償即依據建筑面積給出錢幣賠償款， 關于拆喬遷民的回購商品房采納優惠舉措， 在必定的面積下依照當地單位建安成本價購置房子。三、拆賠模式1.完整市場化拆賠式 :市場賠償標準是在市場操作中由開發商與村民談判完成的， 完整依據村民心愿。2.有條件市場化拆賠 :采納不界定建房時間的方式， 由政府控制綜合拆賠比直接對現有#*私房按市場方式拆賠。3.準政策方案一 :完整政策方案的基礎上對違紀私房賜予合理的賠償，但建房時間界定仍由規劃領土部門界定。4.準政策方案二 :完整政策方案的基礎上對違紀私房賜予合理的賠償，但建房時間界定由集體股份4、企業。5.完整政策拆賠 :若政府能夠保證落實“有效界定建房時間”(即界定合法違紀的標準 )和“強迫拆掉違紀建筑”兩個重點環節，項目能夠依照政府政策要求完整實行。 (政府強勢， |西部城市 )備注：建議從可操作性出發選拼拆賠方案。 假如重視于操作風險最小應選擇“自條件市場方案” 。假如側小于保護兩規，應選擇準政策方案 1”,但一定解決時間界定中所存在的問題微風險， 并能獲得村民的認同。四、拆賠比“實物賠償，產權置換”的重點要素是拆賠比。一般政府政策會有指導拆建比。在深圳市， 采納賠償面積的方式比較廣泛，一般的拆賠比為 1: 0.8 左右，成熟旺區更高。村民一般要求拆一賠一。項目拆賠比框架構造房混5、淆構造房1:1#*磚木構造房簡略構造房五、拆遷賠償在實踐中的細節1.賠償方式1 ）階梯式的拆賠比以 180 平米作為基數產權置換， 剩下的用錢幣賠償。如 180 以 下依照全產權置換， I80-300 賠償 90% ，300-400 賠償 80% ，節余的就依照錢幣賠償。只需不太離譜，不讓后邊的賠償難做就能夠。 (實踐中的最正確方式。 )2）首層賠償商業私房的首層是按1:0.82 賠償集中商業，私房的二層及以上是按1:0.88 賠償住所或公寓。 原村民不單能夠獲得相應面積的住所，還可以在商業區獲得集中商業的面積，并集中經營和管理。2.鼓舞搬家1 ）鼓舞搬家。村民原來的房子有天有地，此刻一下子接6、受不了高層的樓房生活。關于這類狀況， 誰先贊同搬家， 誰先選擇高層的房子， 鼓舞搬家。2）在政府政策中也有規定鼓舞搬家，如選擇錢幣賠償，獎賞 10% ；配合測量布置搬家，獎賞 10%;( 房子錢幣賠償金額 )3.撫慰村民1）居民組建物管企業：居民最擔憂的是社區里面有物業管理費，擔憂生活成本增添。 解決辦#*法就是交給社區來管理， 社區自然轉變成物業管理企業，能夠創建就業時機談鋪返還。2）商店返還：低層能夠做商店，返利給居民，一致管理 、一致經營 ，把布置區的低層商店讓利給老百姓， 關于老百姓更有吸引力。 水電費能夠直接由水電企業來辦理。以現狀賠償。4.以現狀賠償：關于沒有產權、不合法的建筑，一7、股以現狀為準進行賠償，不去劃分有無產權，合章、違章不劃分有其深層次原由。六、設定拆賠方案的重點1.舊城改造地區的廣泛現狀特色1）違章私房廣泛 :2）產權關系雜亂 :3）面積超標嚴重 :4）建筑強度大 :5）業主根源復雜 :6）建房形式多樣 :2.設定拆賠方案的重點1）查帳 :拆遷區房子有翔實的查帳資料，三方都確認。! 拆遷改造以前，再次全部房子依照查帳資料確認，確認以后搶建房子不予賠償!2）確權 :#*確認建筑合法、非法的標準:重點是界定美房時間。但在實行中因為界定建房時間不確立性要素多，項當先期工作存在時間長、 操作難等問題。 I 界定人由規劃領土部門或集體股份企業，可形成兩套方案。3）可行8、性 :七、舊改項目重點點 :1.拆遷進度 :舊改項目可否順利拆遷關系到項目工期以及銷售的重要節點確實定，不然則難以估計項目的進度和競爭策略的擬訂。2.規劃方案 :容積率、物業比率等技術指標，直接波及到開發商利益和政府利益。3.拆賠方案 :村民和開發商的利益矛盾，波及到拆賠比、現狀建筑合法和非法的鑒別。4.經濟測算 :保證項目開發的市場可實現性。八、舊城改造關于開發商的挑戰“城中村改造有好多歷史遺留問題，還有原村民的觀點問題， 短期內都沒法解決，自然就影響工程進度，并且收益菲薄，這也是開發商鮮少介入舊城改造的主要原由。“開發商所碰到的問題比想象的要復雜好多。“不只收益菲薄，并且工作相當繁瑣復雜。9、困擾著城中村改造的， 第一是產權窘境， 城中村大批違紀違規建#*筑存在的現實與土地產權特別性的矛盾，令改造墮入兩難境地;城中村改造需要以更仔細、 深入的檢查研究為基礎， 將此中的詳細工作如土地、房產、產權現狀嚴格細化。對物權法理解不一致，城中村改造波及人口眾多，假如沒有有關的法律作為擬訂決議和方法的基礎，城中村改造將面對更多的難題。最大的難題就是村民的賠償問題。 村民們賠償希望值過高和歹意搶建增添賠償已成為城中村改造工作的最大阻礙。 因為開發商與原住民都有各自不一樣的利益， 兩方就拆賠比及賠償方式等方面需要較長時間的博弈。其次即是規劃和賠償窘境，城中村改造的“容積率”所惹起的賠付與規劃問題相同矛盾，給改造單位帶來巨大的風險。