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1、普陀區(qū)曹楊新村舊區(qū)改造方案普陀區(qū)曹楊街道辦事處：習(xí)近平7月17日在中國科學(xué)院考察工作時(shí)強(qiáng)調(diào)：科技興則民族興，科技強(qiáng)則國家強(qiáng)。集中力量推進(jìn)科技創(chuàng)新，真正把創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略落到實(shí)處。要優(yōu)先支持促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、開辟新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的科技領(lǐng)域，重點(diǎn)突破制約我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的瓶頸問題，加強(qiáng)新興前沿交叉領(lǐng)域部署。當(dāng)前那個(gè)領(lǐng)域能開辟新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)？李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)：棚戶區(qū)改造等可以接續(xù)形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。前總理朱镕基也曾指出：“真正的國民經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)根本不是在汽車行業(yè)，也不是在別的什么地方，而是住房、是建筑業(yè)。李克強(qiáng)2013年6月26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議：研究部署加快棚戶區(qū)改造 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和民生2、改善指出：棚戶區(qū)改造既是重大民生工程，也是重大發(fā)展工程，讓更多困難群眾住進(jìn)新居，逐步將非集中成片城市棚戶區(qū)統(tǒng)一納入改造范圍。同步建設(shè)配套市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，確保同步使用。會(huì)議要求，各地區(qū)、各部門要重視并加強(qiáng)對棚戶區(qū)改造的領(lǐng)導(dǎo)，省級(jí)政府是責(zé)任主體，并把責(zé)任分解落實(shí)到市縣和有關(guān)部門。我們要貫徹新一屆黨中央有關(guān)舊城區(qū)改建的創(chuàng)新思路，切實(shí)轉(zhuǎn)變城鄉(xiāng)建設(shè)的模式，城鎮(zhèn)化建設(shè)的主體必須從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸拍艽龠M(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，開辟新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。以政府組織，居民參與為原則進(jìn)行舊城區(qū)綜合整治，建設(shè)費(fèi)用全部列入住房的建設(shè)成本。新建住房在滿足原住地居民住房需求后，多余的房源由政府按投資成本價(jià)向符合3、購買一套住房有困難家庭進(jìn)行出售。投資成本價(jià)中已包含了土地有償使用費(fèi)和政府應(yīng)收的各種稅費(fèi)，為地方政府培植了重要而穩(wěn)定的稅源。按國家法規(guī)規(guī)定，曹楊前后七村改建不能依靠房地產(chǎn)開發(fā)商來完成！政府把土地劃撥給下屬的職能部門，由職能部門負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目的建設(shè)批件，并委托項(xiàng)目公司進(jìn)行管理，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)解決前期非行政性費(fèi)用，包括設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、居民臨時(shí)過渡費(fèi)等。建設(shè)采用BT信托模式，前期部分代墊費(fèi)用都進(jìn)入建設(shè)成本。政府把在建的項(xiàng)目資產(chǎn)全權(quán)委托信托公司按要求進(jìn)行管理，由信托公司按信托合同預(yù)先約定的分配方案進(jìn)行操作。選用BT信托管理模式，不需要政府投資、融資、無需財(cái)政擔(dān)保就能解決舊城區(qū)改建的全部建設(shè)費(fèi)用。把舊房改造4、“投入資金”轉(zhuǎn)化成“創(chuàng)造財(cái)富”把創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略落到實(shí)處。居民不出一分錢采用空間換房間方式改善了居住環(huán)境、提高了生活質(zhì)量、轉(zhuǎn)變了傳統(tǒng)的舊改發(fā)展方式提前建成小康社會(huì)。一、 小區(qū)基本情況曹楊小區(qū)規(guī)劃用地包括前后七村共占地：48700，改造戶數(shù)：1963戶；原面積：71697.43，原容積率1.5，改造后每戶以90計(jì)算，優(yōu)先滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枰?76670，加上公建、商業(yè)用房等。規(guī)劃容積率應(yīng)達(dá)到5左右。二、 改建目標(biāo)通過曹楊新村舊區(qū)科學(xué)發(fā)展和住房體系科學(xué)試點(diǎn)，積極應(yīng)用國家重點(diǎn)技術(shù)創(chuàng)新成果推進(jìn)街道整體改建，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年動(dòng)遷、當(dāng)年建設(shè)、當(dāng)年住新居，打造成“符合現(xiàn)代化生活需求”的全國先進(jìn)示范社區(qū)，改建后小區(qū)適5、應(yīng)老人社會(huì)生活需求，重新配置電梯、建設(shè)大型地下車庫、推行使用停車費(fèi)收入補(bǔ)貼物業(yè)管理費(fèi)減輕居民生活負(fù)擔(dān)、使每戶每月免費(fèi)使用100度電清潔能源、常年保持室內(nèi)溫度1822度、污水和廚房垃圾生化處理實(shí)現(xiàn)零排放、改建后確保中小套型90平方米占70%、保障人均居住面積達(dá)到30平方米、建立老人活動(dòng)中心和社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心，最大限度滿足居家養(yǎng)老需求。三、實(shí)施步驟1、本次舊城改造的主體是普陀區(qū)國資委，由普陀區(qū)曹楊街道辦事處負(fù)責(zé)向每戶居民進(jìn)行曹楊新村改建征詢，征詢內(nèi)容為（1)實(shí)施方案:根據(jù)物權(quán)法國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見和國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知的有關(guān)規(guī)定的精神，推行免費(fèi)舊房換新房全部推6、行等面積置換政策，如回搬面積不足人均30平方米的家庭，居民可以按投資成本價(jià)買足人均30平方米對支付有困難的可以向基金會(huì)申請購房補(bǔ)助。超過人均30平方米部分不能申請補(bǔ)助，最低基本保障套型每戶90平方米；（2)房屋標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達(dá)到綠色建筑三星標(biāo)準(zhǔn)：(3)請認(rèn)真填寫征詢意見表。桂花園生態(tài)小區(qū)改建征詢意見表征詢對象姓名：隸屬： 街道 居民委員會(huì)家庭地址： 路 號(hào) 樓 室室內(nèi)居住面積：家庭成員 與戶主關(guān)系姓別年令從事何種職業(yè)穩(wěn)定月收入同意以上方案請打勾 囗希望購買 平方米居住面積需要 室 廳家庭月收入： 元購房限額： 家庭月收入0.0090= 萬元居民委員會(huì)審核： 購房限額投資成本價(jià)= 測定你可以增加購買 平7、方米住房。 不同意以上方案理由： 家庭戶主簽名：征詢單位：普陀區(qū)曹楊街道辦事處征詢?nèi)掌冢?年 月 日2、街道辦事處本著公平、公開、公正的原則對每戶統(tǒng)一測定家庭室內(nèi)居住面積，把煤衛(wèi)合用面積按家庭室內(nèi)存積的比例分配到每戶名上，并公布于眾。3、居民家庭的居住面積按每戶租賃證或房產(chǎn)證為準(zhǔn)。4、在完全滿足當(dāng)?shù)鼐用褡》啃枨蠛笕杂卸嘤嗟陌赐蹲晌某杀緝r(jià)向社會(huì)上符合享受購買保障性住房的居民出售。5、推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)行的舊城區(qū)改造，統(tǒng)一采用等面積免費(fèi)產(chǎn)權(quán)置換辦法執(zhí)行，如屬于公有住房租賃者仍按原公有住房出售政策購買轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)權(quán)房，購買后再進(jìn)行產(chǎn)權(quán)置換。6、確保回遷居民30平方面居住面積,如人均不足平方米可以按投資成本價(jià)購8、買到人均30平方米,如果購買有困難者可以向公益基金會(huì)申請補(bǔ)助。7、如果家庭條件較好可以按投資成本價(jià)購買到人均40平方米，但超出30平方米部分不能享受補(bǔ)助。超過40平方米按市場價(jià)進(jìn)行結(jié)算。8、按上海市普陀區(qū)在職職工的年可支配收入計(jì)算家庭月收入測算購房限額指數(shù)。用家庭月收入除以限額指數(shù)得出該家庭購房最高限額。在限額范圍內(nèi)選購房源并可以享有補(bǔ)貼。確定最高投資成本價(jià)不能超過家庭月收入的兩倍。9、居民臨時(shí)過渡費(fèi)按常住居民為依據(jù)每人每月2000元頒發(fā)，有戶籍不常住的以上年度常住6個(gè)月以上為測算依據(jù)，計(jì)劃過渡最長時(shí)間不超過12個(gè)月，第一次發(fā)放過渡費(fèi)均按12個(gè)月計(jì)算，發(fā)放過渡費(fèi)進(jìn)入成本最終還是由居民自行承擔(dān)。9、為了公平、公、防止弄虛作假，由居委會(huì)統(tǒng)計(jì)后公布于眾，居民間互相監(jiān)督。10、普陀區(qū)國資委獲得區(qū)政府批復(fù)后委托一家項(xiàng)目管理公司承擔(dān)非行政性前期成本與上海現(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司（簡稱上海現(xiàn)代公司）簽訂合作改建協(xié)議。在協(xié)議中注明；采用BT信托辦法重新建設(shè)曹楊小區(qū)，上海現(xiàn)代公司幫助“普陀區(qū)國資委”出據(jù)業(yè)主工程款支付保函、由總承包企業(yè)負(fù)責(zé)組織全額建設(shè)資金委托信托公司進(jìn)行管理。同時(shí)普陀區(qū)國資委名下的曹楊小區(qū)的土地使用權(quán)他項(xiàng)權(quán)利委托信托公司進(jìn)行管理。11、住宅產(chǎn)業(yè)化能加快施工速度，把速度轉(zhuǎn)化為效益，通過住宅產(chǎn)業(yè)化模式體現(xiàn)改建工程建得快、賣得快、資金周轉(zhuǎn)快的特點(diǎn)，把節(jié)省的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用，理應(yīng)屬于現(xiàn)10、代公司所得部分收益和應(yīng)繳納土地增值稅等部分資金約占銷售收入的20%，由上海現(xiàn)代公司出面捐贈(zèng)給住房公益基金會(huì)，普陀區(qū)國資委在信托合同中注明：銷售收入的20直接劃入基金會(huì)專戶，由基金會(huì)對購買本項(xiàng)目住房有困難的居民進(jìn)行購房補(bǔ)貼。12、為了分清各方的收益，普陀區(qū)國資委按鋼筋混凝土技術(shù)核定的建設(shè)周期作為信托公司管理周期，舊城改建聯(lián)合機(jī)構(gòu)待信托合同到期后清算各項(xiàng)費(fèi)用在建工程信托資產(chǎn)在信托管理期間，提前實(shí)現(xiàn)銷售的收入所產(chǎn)生的信托受益歸上海現(xiàn)代公司所有，由信托公司把資金使用方支付的兌現(xiàn)利息劃歸給上海現(xiàn)代公司。四、建安費(fèi)分析一）、土地購置部分：NO工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱單位造價(jià)1契稅 4%68 元/2初始登記費(fèi)111、 元/4小計(jì)：69 元/二）、前期開發(fā)費(fèi)用：NO工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱1設(shè)計(jì)費(fèi)（按100 萬計(jì)算）70 元/2勘查費(fèi)15 元/3臨電設(shè)施7 元/4臨水設(shè)施4 元/5場地平整費(fèi)（含圍欄）10 元/6審圖費(fèi)20元/7 小計(jì)：126元/三）、施工期費(fèi)用：NO工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱1建安費(fèi)3500 元/2監(jiān)理費(fèi)3、6 元/3施工期周邊建筑和管理監(jiān)察費(fèi)2 元/4防雷檢測費(fèi)1 元/5全程測繪跟蹤費(fèi)5 元/6綜合保險(xiǎn)費(fèi)3 元/7信托管理費(fèi)80元/8業(yè)主工程款支付擔(dān)保費(fèi)90元/9代甲方工程項(xiàng)目管理費(fèi)300元/10小計(jì)：3984.6元/合計(jì)41796元/五、投資成本價(jià)的測算見：投資成本價(jià)：13008.67元/，土地12、有償使用費(fèi)：3030.78元/ 建安費(fèi)：3860.09/ 見附表（一）居民承受能力分析本地區(qū)家庭月平均收入按7000元計(jì)算。六、居民承受能力分析每平方米投資成本價(jià)13008.67元,小區(qū)內(nèi)1963戶居民原平均居住面積36.52，改建后居住面積指標(biāo)可達(dá)到90, 需要出資69.57萬元購買53.48，向公積金貸款16.09萬，向銀行按揭貸款48.69萬，每月等額還本付息3728.88元，家庭收入7000元，占家庭收入53.27%，嚴(yán)重影響家庭生活質(zhì)量。如本區(qū)回搬居民家庭月收入7000元，購買69.57支付有困難的，只要每月支付家庭收入三分之一，計(jì)2333元，不足部分1395.88元向住房養(yǎng)老基金會(huì)13、申請補(bǔ)助，批準(zhǔn)后由信托公司每月直接將1395.88元委托銀行劃入購房者的賬上，居民每月只承擔(dān)2333元還貸，占到家庭收入的33.33%，大大減輕了居民購房負(fù)擔(dān)。小區(qū)內(nèi)屬于低保居民例外可享受低收入家庭的政策。如果家庭平均年齡達(dá)到60歲的退休職工，家庭收入按5000元計(jì)算，改建后從原36.52購買到90平方米住房，同樣可以向銀行申請按揭貸款48.69萬，每月等額還本付息3728.88元，購房者只要每月支付家庭收入的三分之一，計(jì)1666.66元，不足部分2063.22元向住房養(yǎng)老基金會(huì)申請補(bǔ)助，批準(zhǔn)后由信托公司每月直接將2063.22元委托銀行劃入購房者的賬上，居民每月只承擔(dān)1666.6元還貸，占到14、家庭收入的33.33%。但可以把90平方米的住房作為遺產(chǎn)委托信托公司管理，按當(dāng)前市場價(jià)評(píng)估：每平方米2萬元計(jì)算，該遺產(chǎn)價(jià)值180萬元。根據(jù)上海平均壽命82年計(jì)算，瞻養(yǎng)年限為22年（82-60=22年），把遺產(chǎn)受益權(quán)捐贈(zèng)給養(yǎng)老基金會(huì)，由基金會(huì)負(fù)責(zé)瞻養(yǎng)老人，平均年瞻養(yǎng)費(fèi)8.1818萬元，折合每月6818元。扣除倒按揭扣率0.67后,瞻養(yǎng)金額為4568元再扣除每月銀行按揭還貸1666.6元，每月家庭凈增加收入2901.4元,加上原養(yǎng)老金收入5000元，家庭月可支配收入可達(dá)到7901.4元，大大提高退休居民收入，科學(xué)發(fā)展城市改建為當(dāng)?shù)鼐用駧韺?shí)惠，居住面積從36.52平方米擴(kuò)大到90平方米、家庭月可支15、配收入從5000元增加到7901.4元，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境都得到提高、家庭財(cái)產(chǎn)性收入普遍增加，生活質(zhì)量明顯得到改善。真正實(shí)現(xiàn)讓廣大人民群眾住有所居，共享改革成果。通過科學(xué)發(fā)展觀切實(shí)轉(zhuǎn)變城市改建方式，使居民住房面積翻番，家庭財(cái)產(chǎn)性收入提高，讓人民群眾看得見、得實(shí)惠的好事實(shí)事！這就是重大的民生工程！七、轉(zhuǎn)變方式后政府收益分析曹楊小區(qū)改造1963戶；改建面積：71697.43；土地有償使用費(fèi)收益52068萬元，各種稅收入21052萬元，市政配套費(fèi)收入6184萬元，財(cái)政總收入79304萬元。政府改建每平方米舊房增加財(cái)政收入1.1061萬元。通過科學(xué)發(fā)展觀切實(shí)轉(zhuǎn)變城市改建方式，使當(dāng)?shù)卣?cái)政收入增加，促進(jìn)城市可持續(xù)發(fā)展，這就是重大的發(fā)展工程八、特別說明投資成本價(jià)中包含了土地有使用費(fèi)是可以調(diào)節(jié)的，最高不能超過當(dāng)?shù)鼐用竦脑缕骄杖氲亩丁８鶕?jù)地方政府的財(cái)政收入和當(dāng)?shù)鼐用袷杖肭闆r進(jìn)行調(diào)整。上海現(xiàn)代房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司供稿