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1、開(kāi)發(fā)建設(shè)全成本快速估算指標(biāo)序號(hào)成本組成估算指標(biāo)及說(shuō)明一土地成本1.1生地價(jià)土地出讓金俗稱：地價(jià)，每畝=666.7m2。1.2土地契稅依據(jù)稅法，按土地出讓金的3-5%計(jì)取，各地不一，參見(jiàn)“適用稅率一覽表”。1.3熟地化拆遷補(bǔ)償含日照、幕墻光污染等各類補(bǔ)償1.4市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)俗稱：大配套，按各地收費(fèi)文件計(jì)取。如協(xié)議拿地，可洽談是否有優(yōu)惠、退返。1.5七通及增容費(fèi)俗稱：小配套，含紅線內(nèi)外的供水、供電、煤氣、電話、寬帶、電視、供暖，各地價(jià)格有較大不同，在前期無(wú)相關(guān)資料的情況下，公司現(xiàn)有的合約價(jià)是130-616元/m2，若無(wú)地塊當(dāng)?shù)貎r(jià)格資料，建議暫按以下指標(biāo)、以GFA估算：住宅類：330-375元/2、m2；別墅類：425-450元/m2；商業(yè)/酒店類：500-600元/m2計(jì)取；供暖（北方）：另增加7090元/m2，經(jīng)小區(qū)內(nèi)換熱站出口至單體閥門(mén)井。1.6其他包括（但不限于）：地形回填/暗浜處理、地下管線/高壓線移位、河道清淤、紅線外綠化補(bǔ)償?shù)榷ㄖ杀?.1 建筑安裝成本銷售物業(yè)別墅普通獨(dú)立別墅：2300元/m2普通聯(lián)排別墅：2050元/m2中高檔別墅：7500元/m2或以上；地下室：另按地庫(kù)面積(或按建筑占地面積）,增加2200-2400元/m2 差價(jià)；下沉式花園：另按地下花園面積,增加2000元/m2；多層普通住宅，層高2.9m一般：1650元/m2（不含電梯價(jià)）；花園洋房、疊加別墅：3、2400元2450元/m2；小高層建安成本：2050-2150元/m2；中高層建安成本：2250-2300元/m2；高層建安成本：2350-2450元/m2；住宅高檔住宅，層高3.0m對(duì)應(yīng)上述普通住宅的估算基數(shù)，另增加1200元/m2或以上。酒店式公寓 層高3.15m建安成本：4200-4400元/m2；普通商鋪層高4.5m地上建安成本：2500-3500元/m2；無(wú)地下室時(shí)：需另增加基礎(chǔ)+土方250-300元/m2。經(jīng)營(yíng)物業(yè)社區(qū)集中商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)式超市建安成本：3000-3300元/m2乙級(jí)辦公樓高 層(100 米 以下)建筑成本：4500-5500元/m2；配套、公攤成本地下室獨(dú)立車庫(kù)（住宅配4、套）成本指標(biāo)含基坑圍護(hù)與土方工程，受各地塊情況（如：地質(zhì)、附近是否有地鐵等）、土方開(kāi)挖方式、地下室層數(shù)、上蓋塔樓所占面積比例/層數(shù)等有較大不同；獨(dú)立地下車庫(kù)建安成本：2850-4000元/m2.如有特殊的維護(hù)結(jié)構(gòu)時(shí)，需適當(dāng)增加成本。車庫(kù)和設(shè)備用房商業(yè)、辦公、酒店成本指標(biāo)內(nèi)容及受影響因素：同上把地下室和上部建筑作為一個(gè)整體，套用相關(guān)造價(jià)指標(biāo)。地下人防增加成本按 人 防 面 積，另 增 加 建 安 成 本 550-950元/m2。如不建人防，采取繳納人防異地建設(shè)費(fèi)的方法，這里需做說(shuō)明，并按收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算成本。社區(qū)設(shè)施會(huì)所/售樓中心按GFA面積，以建安成本7000元/m2 計(jì)取，其中：已含3500元/5、m2內(nèi)裝成本。幼兒園按GFA面積，以建安成本3000-3300元/m2計(jì)取。中小學(xué)教學(xué)樓按GFA面積，以建安成本2650-3200元/m2計(jì)取。物管等其他社區(qū)設(shè)施按GFA面積，以建安成本3200元/m2計(jì)取，其中已含1000元/m2的內(nèi)裝成本。室外工程排水排污、七通配套埋管按景觀面積150-250元/m2.（景觀面積=地塊面積扣減建筑物占地面積）室外工程園林綠化住宅：350-1000元/m2，私家花園按100-150元/m2。商業(yè)：700-800元/m2。紅線外園林綠化按紅線外景觀面積250元/m2，或按和政府約定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。2.2 前期工程及直接費(fèi)用按GFA面積：25-30元/m2.如有：地6、形處理、河道清淤、回填等需另行考慮，請(qǐng)按1.6項(xiàng)歸于地塊熟地化處理。2.3 顧問(wèn)費(fèi)用剛需類：按120元/m2CFA，其余按建安成本的4.0-4.5%計(jì)。2.4 政府及其他行政收費(fèi)按總建筑面積：30-45(公司目前平均值是95)元/m2。2.5 建筑成本備用金根據(jù)項(xiàng)目大小、分期，按建筑成本的35%計(jì)取。三租售成本銷售成本：剛需住宅按銷售總額的2.7-3%計(jì)取；別墅、豪宅按3.5%計(jì)取；持有物業(yè)的招商成本：暫按首年的租金收入的10%計(jì)取。物管相關(guān)費(fèi)用：商業(yè)、公寓、別墅，控制在25元/m2建筑面積，住宅暫按15元/m2建筑面積。四財(cái)務(wù)成本剛需住宅暫按50-100元/m2GFA計(jì)；五管理費(fèi)及其他住 宅7、 類 項(xiàng) 目：現(xiàn) 場(chǎng) 管 理 費(fèi) 200-250元/m2GFA，總部管理費(fèi)用按200元/m2GFA計(jì)取；大型商業(yè)項(xiàng)目：現(xiàn)場(chǎng)及總部管理費(fèi)按建安成本的5-6%計(jì)取，但不得低于100萬(wàn)元/月（計(jì)算周期=施工周期+設(shè)計(jì)期一年+結(jié)算期一年）。備注以上估算含小配套施工安裝至建筑單體外總閥門(mén)或配電箱進(jìn)線的所有材料、設(shè)備。如各地小配套施工界面不同，需相應(yīng)調(diào)整。如：江蘇省供電配套費(fèi)施工至“建筑單體用戶電表”，則需增加7590元/m2,但相應(yīng)建筑單體建安成本/電氣工程降低。普通別墅：毛坯交房，三層，條形基礎(chǔ)，磚混結(jié)構(gòu)+抗震柱，外墻面磚，鋁合金（粉噴）中空LOW-E玻璃門(mén)窗，大波瓦，水電配管；中高檔別墅：暫定4008、0元/m2內(nèi)裝交房，外墻石材飾面，斷熱鋁合金（氟碳噴涂）中空LOW-E玻璃門(mén)窗，附送空調(diào)、地曖系統(tǒng)；以上均不含游泳池、室外花園。四六層，磚混結(jié)構(gòu)，外墻面磚、鋁合金（粉噴）中空LOW-E玻璃門(mén)窗，毛坯房，水電配管，公共部位按普通檔裝飾。基礎(chǔ)（150元/m2GFA)或地下室另計(jì)。八十四層，短樁，短肢剪力墻結(jié)構(gòu)，合資電梯，其余同上。十五二十四層，預(yù)制方樁或管樁，現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其余同上。二十八三十四層，預(yù)制方樁或管樁，現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，其余同上樁基，剪力墻結(jié)構(gòu)，外墻面磚+局部毛石，斷熱鋁合金（氟碳噴涂）中空LOW-E玻璃門(mén)窗，單元空調(diào)，公共部位高檔精裝修。樁基、剪力墻結(jié)構(gòu)，斷熱鋁合金（氟碳噴涂9、）中空L0W-E玻璃門(mén)窗、公共部位精裝；戶內(nèi)按1500元/m2簡(jiǎn)裝、附送空調(diào)、熱水器。二三層，外墻石材或面磚，無(wú)空調(diào)（270元/m2)附有中央空調(diào)地下二層，上部二十五以內(nèi)，中央空調(diào)，公共部位裝修，外立面局部幕墻地庫(kù)面積估算住宅類獨(dú)立車庫(kù)：按35m2/輛*總戶數(shù)*規(guī)劃要求的最低配比（輛/戶）*0.9（扣減地上停車位）。地庫(kù)面積估算商業(yè)、辦公、酒店：按GFA面積的25-35%計(jì)取。按教育局規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)建造按教育局規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)建造，不包括室外操場(chǎng)等設(shè)施含軟硬景、消防通道，按景觀面積：或分?jǐn)偟矫縨2GFA成本=建筑密度*成本指標(biāo)/容積率包含設(shè)計(jì)、監(jiān)理、QS顧問(wèn)等銷售成本包括:推廣費(fèi)、傭金、銷售中心、樣板房等；物管相關(guān)費(fèi)用：包括物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)、開(kāi)荒保潔費(fèi)、空置房管理費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、交樓大使、交樓中心簡(jiǎn)裝及布置等，單獨(dú)列支，不占用營(yíng)銷費(fèi)率指標(biāo)；