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成都錦繡工場項目商業定位預判暨營銷策略溝通（42頁）.ppt

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營銷策劃

上傳人：ven****re 編號：90713 2021-04-13 42頁 1.60MB

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1、錦繡工場項目商業定位預判暨營銷策略溝通本案研判核心命題如何運營，方可風險最小，利益最大？提出項目運營結構現有規劃之下，各物業關系梳理項目商業運營矛盾點梳理？如何解決矛盾，盤活全局？商業定位策略定位之下，仍待解決的問題點？品牌附加值注入？營銷核心概念體系錦繡工場商業街坊區住宅區蜀錦文化產業區現有規劃之下，各物業關系梳理商業規劃，是整盤運營的核心。商業運營問題得以解決，方可真正實現住宅/工場的產業聯動，方可實現預期的盈利模式。在建筑設計層面，錦繡工場，為依托蜀錦文化資源、加以后期規劃打造的旅游復合產業街區。那么，在商業地產運營層面，物業應如何劃分？2、營銷過程中，分別實現什么角色？項目產業關系梳理產業街區現金流控制產業街區品牌價值控制住宅區蜀錦文化工場區產業街區運營核心版塊可持續經營聯接產業鏈贏利聯接項目產業關系梳理商業區電影院/綜合商業區/ 街坊區客棧縱觀產品規劃，商業矛盾點梳理？業態規劃與主題經營之矛盾現金流要求與開發模式之矛盾招商租賃與全部銷售之矛盾統一經營與產權分散之矛盾如何解決？就政府意愿而言，本案應成為代言千年古蜀織錦文明的形象展覽窗口，從而增加城市文脈氣質市政意義大于商業利益就投資商而言，本案更需研究的是產業街區如何規劃業態體系，如何達成有效的回款模式、盈利模式，進而實現低風險的3、收益商業利益大于市政意義矛盾點矛盾點1 1 業態規劃業態規劃VSVS主題經營主題經營以蜀織錦博物館展覽功能為主導的產業街區開發模式現金流回收周期漫長，開發風險加大以商業街區之實，以蜀織錦博物館為品牌拔高的商業街區開發模式在滿足政府公益需求同時，通過可控開發模式控制風現金流風險矛盾點矛盾點2 2 現金流要求現金流要求VSVS開發模式開發模式項目商業部分總體量不大，但規劃為層主題式綜合商業、客棧、沿河商業、影城，勢必決定有相當體量的物業需要前期定制式招商、中期租賃培育市場，而后方可實現銷售；而開發行為更強物業的快速銷售回款，盡可能縮短開發周期，將風險控在最低；矛盾點矛盾點3 3 招商租賃招商租賃VSVS全部銷售全部銷售為實現后期經營的可控性、持繼性，理論方法是將物業統一經營管理，產權分割出售，業主獲得固定回報大量的失敗案例證實產權商鋪是美麗的肥皂泡難點單

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