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1、XX鎮(zhèn)XX等村舊村改造方案按照市、區(qū)政府有關(guān)城鎮(zhèn)改造開(kāi)發(fā)的方針和政策，為了加快XX小城鎮(zhèn)的建設(shè)步伐，集約利用土地，改善村民居住環(huán)境、發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，擬對(duì)六個(gè)村進(jìn)行集體建設(shè)用地整理，集中建設(shè)村民住宅區(qū)。該項(xiàng)目投資建設(shè)所需的必要條件已具備，按照XX新城區(qū)總體規(guī)劃、XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃的要求，本著全面規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、有序開(kāi)發(fā)的原則，現(xiàn)就該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)有關(guān)情況和工作安排報(bào)告如下： 一、XX鎮(zhèn)資源分析 1、土地資源現(xiàn)狀 XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積平方公里，其中村鎮(zhèn)建設(shè)用地平方公里，占總用地的%；城市建設(shè)用地平方公里，占總用地的%；大農(nóng)業(yè)用地平方公里，占總用地的%；河道用地平方公里，占總用地的%。 XX鎮(zhèn)現(xiàn)狀村鎮(zhèn)建設(shè)用地2、主要是農(nóng)村居住用地公頃，占村鎮(zhèn)建設(shè)用地的%，其次是城鎮(zhèn)居住用地公頃，占村鎮(zhèn)建設(shè)用地的%；鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地公頃，占村鎮(zhèn)建設(shè)用地的%。 城市建設(shè)用地主要是工業(yè)企業(yè)用地公頃，占城市建設(shè)用地的%，其次是道路用地公頃，占城市建設(shè)用地的%。 XX鎮(zhèn)農(nóng)用地總面積公頃，其中基本農(nóng)田4607公頃，人均農(nóng)用地面積公頃。 2、重要資源分布： XX鎮(zhèn)目前是地處XX區(qū)最東邊的中心城鎮(zhèn)，地勢(shì)平坦，三面環(huán)水，鎮(zhèn)北界為潮白河，鎮(zhèn)西、南界是我國(guó)歷史上著名的京杭大運(yùn)河的北運(yùn)河，兩河交匯于XX鎮(zhèn)東界處，與XX縣相鄰。林木覆蓋率為66%。種植優(yōu)質(zhì)果樹(shù)5萬(wàn)畝。XX鎮(zhèn)地下水資源豐富，水質(zhì)好，地下150米深度，水質(zhì)符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)。西集鎮(zhèn)蘊(yùn)藏著3、豐富的地?zé)豳Y源，鉆井深度2000米，溫泉出水溫度在6580左右。 XX鎮(zhèn)海拔米，地基承載能力1116噸/平方米。屬于溫帶大陸季風(fēng)氣候，年平均氣溫11，年平均降水量600毫米，氣候宜人。 3、交通設(shè)施現(xiàn)狀 XX鎮(zhèn)的道路有過(guò)境公路京沈高速公路；主干道通香路、覓西路、西尹路、小老路、杜陳路、宋郎路等，道路紅線寬40米，次干路若干條，道路紅線30米；支路若干條，道路紅線2025米。 XX鎮(zhèn)位于北京市東南部，距市中心50公里，距通州中心城21公里。 潮白河、北運(yùn)河和京沈高速公路構(gòu)成XX鎮(zhèn)兩河一路的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。潮白河和北運(yùn)河為XX提供了悠久的歷史文化底蘊(yùn)和可挖掘及利用的生態(tài)旅游資源。XX鎮(zhèn)既有優(yōu)良的自然生態(tài)4、環(huán)境，又有方便快捷的交通樞紐，兩河一路的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，是XX鎮(zhèn)發(fā)展成為XX新城區(qū)宜居城市的有利條件。 二、 XX鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及其設(shè)想 1、XX鎮(zhèn)位于XX區(qū)東部，該鎮(zhèn)域面積平方公里，耕地萬(wàn)畝，萬(wàn)口人，13100戶，南依京杭大運(yùn)河，北靠潮白河，三面環(huán)水，無(wú)工業(yè)污染，空氣清新，各種水利設(shè)施齊全，為發(fā)展綠色蔬菜生產(chǎn)提供了良好的自然條件。京沈高速公路橫貫全鎮(zhèn)東西，鎮(zhèn)域內(nèi)有兩個(gè)出入口，緊鄰京津公路，便利的交通給發(fā)展蔬菜生產(chǎn)提供了良好的運(yùn)輸條件。 2、“十一五”期間堅(jiān)持以人為本，全面落實(shí)可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，落實(shí)XX區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要提出的以建設(shè)“區(qū)域服務(wù)中心、文化產(chǎn)業(yè)基地、濱水5、宜居新城”為主要任務(wù)，使XX鎮(zhèn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和西集開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)緊密結(jié)合起來(lái)。根據(jù)區(qū)委三屆四次會(huì)議提出的“舉全區(qū)之力做大做強(qiáng)XX，爭(zhēng)取用一年左右的時(shí)間把XX開(kāi)發(fā)區(qū)建成高標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)區(qū)”的精神，結(jié)合我鎮(zhèn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)，逐步實(shí)現(xiàn)“一帶、雙核、外環(huán)”的空間發(fā)展格局?！耙粠А奔丛诰┥蚋咚俟芳巴ㄏ懵穬蓚?cè)發(fā)展以包裝印刷產(chǎn)業(yè)為主的聚集經(jīng)濟(jì)帶；“雙核”即適應(yīng)發(fā)展需求，經(jīng)過(guò)努力，形成為開(kāi)發(fā)區(qū)和中心鎮(zhèn)發(fā)展需要提供服務(wù)的功能配套商業(yè)核心；“外環(huán)”即沿潮白河和北運(yùn)河大堤發(fā)展觀光采摘旅游經(jīng)濟(jì)，形成鎮(zhèn)域外圍的經(jīng)濟(jì)環(huán)線。 3、根據(jù)XX市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃（20162016、6），明確地提出自己鎮(zhèn)第一產(chǎn)業(yè)要以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以科技進(jìn)步為依托，加快農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)、畜牧養(yǎng)殖結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)不斷向精品農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、示范農(nóng)業(yè)發(fā)展。加快發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品深加工，使農(nóng)業(yè)發(fā)展邁向一個(gè)新臺(tái)階，積極創(chuàng)造投資環(huán)境，充分利用西集鎮(zhèn)獨(dú)特的自然環(huán)境招商引資，發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)。在現(xiàn)狀服裝城的基礎(chǔ)上繼續(xù)擴(kuò)大，形成北京市的主要服裝生產(chǎn)加工基地之一。在XX鎮(zhèn)建設(shè)西集開(kāi)發(fā)區(qū)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在第二產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)下，XX鎮(zhèn)的第三產(chǎn)業(yè)得到相應(yīng)的發(fā)展，2016年西集鎮(zhèn)一、二、三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為15:50:35。 XX鎮(zhèn)至2016年的總?cè)丝谶_(dá)7萬(wàn)人，其中常駐人口萬(wàn)人，暫住人口約萬(wàn)人，其中鎮(zhèn)中心人口5萬(wàn)人，7、至2016年西集鎮(zhèn)的城市化水平將由現(xiàn)狀的20%提高到65%。 XX鎮(zhèn)的未來(lái)土地利用規(guī)劃主要由四部分組成，XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心（政府所在地），服裝加工生產(chǎn)基地、XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)和XX新城（生活居住區(qū)）。 三、 舊村改造的必要性 1、北京市“十五”時(shí)期郊區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃提出到2016年北京市的遠(yuǎn)郊區(qū)縣將率先基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化，使農(nóng)業(yè)和農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)達(dá)到中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平。這一目標(biāo)體現(xiàn)了首都現(xiàn)代化建設(shè)對(duì)郊區(qū)的客觀要求，反映了郊區(qū)生產(chǎn)力發(fā)展的趨勢(shì)，代表了郊區(qū)廣大群眾的根本利益。而且，郊區(qū)作為首都經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)區(qū)，有必要將其納入到全市社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略中統(tǒng)一考慮。近年來(lái)，為提高農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，加快郊區(qū)城8、市化進(jìn)程，北京市政府將加強(qiáng)郊區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善郊區(qū)生產(chǎn)生活條件等基礎(chǔ)工作放到了首要位置。作為城郊基礎(chǔ)設(shè)施的重要組成部分，本項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施將對(duì)推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、郊區(qū)工業(yè)化和農(nóng)村城市化進(jìn)程有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。XX鎮(zhèn)借助自身特殊的位置優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、充足的土地資源、突出的水資源和生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)加快舊村改造，推進(jìn)城市化進(jìn)程的必然性越來(lái)越明顯。 2、XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃已編制完成，鎮(zhèn)域總的規(guī)劃構(gòu)想是“一帶、雙核、外環(huán)”的空間發(fā)展格局。進(jìn)行舊村改造不僅改善了村民居住環(huán)境，提高了村民生活質(zhì)量，還騰出了大量建設(shè)用地，為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市進(jìn)程的加快提供資源和基礎(chǔ)。 3、為充分利用土地資源，發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)農(nóng)村城市化9、進(jìn)程，較好的解決農(nóng)民住房實(shí)際問(wèn)題，經(jīng)鎮(zhèn)黨委認(rèn)真研究，一致認(rèn)為X六個(gè)村要進(jìn)行集體建設(shè)用地整理,必須先建設(shè)村民集中居住區(qū),只有自住用房解決了才能順利的進(jìn)行建設(shè)用地整理,騰退出大量用地,而且勢(shì)在必行。 四、六個(gè)村土地整理及發(fā)展設(shè)想 1、總體設(shè)想 XX開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)是在全國(guó)清理整頓開(kāi)發(fā)區(qū)工作后北京市保留的工業(yè)區(qū)之一，具備良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和規(guī)模，自XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)成立以來(lái)，已吸引入駐企業(yè)45家，累計(jì)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入26億元。初步形成了以高新技術(shù)企業(yè)、都市型工業(yè)和外向型經(jīng)濟(jì)為主體的產(chǎn)業(yè)格局。因XX等六個(gè)村在開(kāi)發(fā)東區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，XX投資發(fā)展有限公司在XX區(qū)政府、XX鎮(zhèn)政府的指導(dǎo)下，決定為改善開(kāi)發(fā)區(qū)投資環(huán)境，整合10、土地資源，將XX經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)中現(xiàn)存的六個(gè)自然村的村民妥善轉(zhuǎn)移，重新規(guī)劃、整合，為開(kāi)發(fā)區(qū)集約利用土地、招商引資創(chuàng)造良好的條件。同時(shí)對(duì)提高該地區(qū)的整體工業(yè)水平和加強(qiáng)統(tǒng)一管理具有一定的作用，是改善村民的居住條件及周邊環(huán)境，加快農(nóng)村城市化進(jìn)程和區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的需要 對(duì)于拆遷安置樓的選址，本著為搬遷農(nóng)民提供一個(gè)高品質(zhì)的居住環(huán)境、高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施和清新雅致的高品質(zhì)住宅社區(qū)的目的。依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法、建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、XX鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃、XX詳細(xì)規(guī)劃及民情，經(jīng)XX市規(guī)劃委員會(huì)XX分局、XX鎮(zhèn)人民政府、園區(qū)管委會(huì)、X開(kāi)發(fā)區(qū)共同協(xié)商，擬在東至于岳路、南至通香路、西11、至西集獸醫(yī)站、北至西尹路建設(shè)拆遷安置小區(qū)。此地塊據(jù)園區(qū)較近有利于降低市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本及村民安置費(fèi)用，南臨通香公路；北有西尹路；小區(qū)東西各臨兩條南北走向的規(guī)劃路，交通便利，現(xiàn)有多路公交車與通州區(qū)和香河相通，群眾出行方便認(rèn)可度高。 2、拆遷及分配方式 根據(jù)已往工作經(jīng)驗(yàn)和村莊實(shí)際，舊房的評(píng)估將請(qǐng)有資質(zhì)的評(píng)估單位和村內(nèi)組成的有關(guān)人員參加的議事組進(jìn)行評(píng)定，參照折價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，公平、公正、公開(kāi)對(duì)全村村民住宅進(jìn)行評(píng)估作價(jià)。根據(jù)房屋標(biāo)準(zhǔn)、面積核算出總價(jià)值。 此次拆遷安置將采用六個(gè)村分別集中樓座安置的原則；按原平房批建手續(xù)及家庭人口優(yōu)惠安置的原則；堅(jiān)持公開(kāi)、公平、公正的原則，公開(kāi)辦公，全程接受村民代表的監(jiān)督；并根12、據(jù)國(guó)家有關(guān)法律維護(hù)本地村民利益的原則土地資源不外流；限量?jī)?yōu)惠安置，超面積按市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的原則。具體細(xì)則如下： 按照北京市政府有關(guān)政策規(guī)定，凡在拆遷范圍內(nèi)長(zhǎng)期居住且有本村戶口的村民，每人可享受成本價(jià)購(gòu)房建筑面積40平方米。 在拆遷范圍內(nèi)長(zhǎng)期居住且有本村戶口的被拆遷人，在享受成本價(jià)購(gòu)房40平方米的基礎(chǔ)上，另每人享受建筑面積15平方米的調(diào)節(jié)優(yōu)惠價(jià)購(gòu)房。 超過(guò)優(yōu)惠價(jià)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)安置樓的被拆遷戶和有戶口無(wú)房的村民均按照市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行結(jié)算。 對(duì)此次拆遷村民按原村委會(huì)建制分別集中進(jìn)行自住樓限量?jī)?yōu)惠安置，購(gòu)買安置樓房以原平房建房批示結(jié)合家庭人口結(jié)構(gòu)持原平房拆遷補(bǔ)償協(xié)議按有關(guān)規(guī)定購(gòu)買自住樓。 六、拆遷安置小區(qū)項(xiàng)目基本情13、況 本項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積約公頃。根據(jù)總平面規(guī)劃，小區(qū)主要由單排多層建筑組成，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)充分結(jié)合地形，有力推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積265980平方米，其中：住宅總建筑面積240160平方米，公建建筑面積25820平方米。 （1）總體布局 本項(xiàng)目建設(shè)的住宅小區(qū)著重從土地充分利用及當(dāng)?shù)鼐用竦膶?shí)際需要出發(fā)，應(yīng)用現(xiàn)代城市住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)思想和方法，充分利用已有環(huán)境條件，創(chuàng)造獨(dú)特優(yōu)美景觀，提高整體環(huán)境水平，按照高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)住宅社區(qū)模式進(jìn)行規(guī)劃。 為此，確定住宅小區(qū)容積率在以下，建筑控高在18米以下，住宅建筑形態(tài)全部采用6層的多層建筑，一梯3至4戶。由于每棟住宅單體只有兩個(gè)單元相連，清秀挺拔，視14、線通透，不致造成壓抑感。 （2）公建配置 根據(jù)XX市新建改建居住小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)要求，本項(xiàng)目的配套公建主要包括：幼兒園、村委會(huì)辦公用房、老年活動(dòng)室（區(qū)）等。幼兒園位于項(xiàng)目用地中部南北向規(guī)劃路東側(cè)集中綠地處；公共服務(wù)配套設(shè)施分散于組團(tuán)兩端或相對(duì)獨(dú)立、交通方便的地段。12層的商業(yè)街設(shè)于南側(cè)沿街的通香公路主路邊。整個(gè)小區(qū)公建建筑面積25820平方米。 （3）交通組織 住宅區(qū)交通人車分行、住址有序、系統(tǒng)分明、流線明確、安全便捷。環(huán)繞組團(tuán)的社區(qū)道路形成車行系統(tǒng)，與組團(tuán)出入口自然連接。步行系統(tǒng)層次分明，曲徑蜿蜒，與景伴行。消防車道自成體系。本規(guī)劃強(qiáng)調(diào)人車分流和無(wú)障礙設(shè)計(jì)，車行行于組團(tuán)的外部，最15、低限度的影響室外空間，考慮業(yè)主戶外活動(dòng)需求，將內(nèi)部庭院相對(duì)封閉，以最簡(jiǎn)單的方式解決交通，并與規(guī)劃的結(jié)構(gòu)體系相適應(yīng)。 （4）戶型定位 本項(xiàng)目主要面向拆遷村民，以緊湊、合理的中小戶型為主，主力戶型為80100平方米的兩居室。 七、項(xiàng)目投資分析 本項(xiàng)目總投資39900萬(wàn)元，全部由北京西集創(chuàng)益投資發(fā)展有限公司自籌資金。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資：在計(jì)算期第1年投入19380萬(wàn)元，第2年投入12140萬(wàn)元，第3年投入8380萬(wàn)元。建設(shè)的村民拆遷安置樓將以成本價(jià)分配給各戶村民，村民原有住宅采取貨幣補(bǔ)償方式進(jìn)行拆除，利用騰退出的土地資源發(fā)展工業(yè)，進(jìn)行建設(shè)資金的平衡。 綜上所述，我們認(rèn)為：XX等六個(gè)村進(jìn)行土地整理，集中建設(shè)村民居住區(qū)符合市、區(qū)兩級(jí)政府的有關(guān)規(guī)定，符合XX市相關(guān)的產(chǎn)業(yè)和投資政策，對(duì)于改善村民的居住條件，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，加快城市化進(jìn)程起到了一定的作用。 XX區(qū)XX鎮(zhèn)人民政府 2016年9月13日