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1、北湖路某單位危舊房改住房改造方案 一、項目改造和計劃建設情況 (一）拆遷8戶，拆遷面積； （二）計劃新建。占地畝，新建兩棟住宅一棟33層、一棟18層,底層全架空，架空面積80,底層物業房10，地上住宅總建筑面積26920,地下室一層面積500(地下車位90位）,總建筑面積3500；容積率.0，密度25%，綠化率30;新建戶數96戶。底層架空部分綠化部分停車. （三）還建面積按1： 1。3,即約1000. 二、拆遷戶補償問題 、有產權部分的面積按1: 13比例還建，沒有產權證但已實際居住的面積按1： 11比例還建（估計共2內）。 2、搬遷費一次12元，每戶給兩次；在實施拆遷前支付; 、過渡安置費2、給月租金00元每戶，暫按個月補助每戶,截止到實際交新房日。按季度支付； 、裝修補償按3萬元每戶給補助，在竣工交房時結付； 5、開發商負責項目辦房產證備案費（不包含工本費和應交契稅）； 6、原住戶的防盜門、鋁合金窗、防盜網給住戶自拆自賣。 三、非還建住房購買均價經測算不少于0元。 （一）房價包含裝修標準和小區建設標準： 1、裝修標準。毛坯房標準。即房內內墻地面均為混合砂漿底；給水排水留口到位、電路(電視通信網絡)到入戶總電箱;除出陽臺有門窗外，其余戶內門只留門洞；入戶設一扇防火兼防盜門。外墻涂料、鋁合金窗、其它裝修均按房地產開發商品房合格質量要求建設。 2、小區環境配套。綠化、園林、路燈、給排水3、，有回遷戶部分公共停車場、物業管理等配套建設完全。按房地產開發小區綜合驗收 合格。 3、每一棟樓兩臺電梯(中日合資）,一梯四戶設計。最大戶型 不大于14. 四、非還建住房銷售對象原則: （一)本單位無房戶或達不到住房面積標準戶; （二)本單位回遷戶家庭成員無房戶或達不到住房規定面積戶; （三）本系統無房戶或達不到住房面積戶; （四)本市無房戶或達不到住房面積戶; （五）代建商向市場出售。 五、建設工期?？偲郊皢误w方案經規劃局批準和職工簽訂安置補償協議之日起2.5年竣工交付使用. 六、車位價格購買原則 對回遷戶優先按市場價折給與購買。 七、代墊保證金前期費用職工房款和工程款支付方式 (一)代建商4、代繳項目保證金、墊付辦理開工證費用約2000萬元 以內。 (二）開工后項目保證金按進度返還清后，職工房款按以下方式收 取和撥付工程進度款: 1、工程建到正付00.00(建好地下室）10日內，職工按30房 款，撥付工程進度款； 2、工程主體建到總高度一半10日內,職工按200房款， 撥付工程進度款； 3、工程主體建到封頂1日內，職工按30房款,撥付工 程進度款。 4、工程竣工驗收合格交房前10日內，職工交清余下房款，并全部撥付給代建商,代建商交付新房給業主。 八、工程結算按國家規定預算定額上限取費。 九、非還建職工購房款項來源通過公積金貸款或自籌解決。辦證由建設單位 或委托代建商代辦也可以. 二5、0一0年五月二十五日 開發建設成本分析 一、補交土地出讓金成本（64萬） 1回建房土地成本0萬/畝102000(6）17畝=76萬 2非回建地成本=00萬/畝10028000(64)47畝=53萬 3。土地交易稅(變更和契稅3。6）=（7653)36 2萬 4土地辦證費用153元/本 5其它費用=5萬 二、前期費用（03萬) 1。土地評估費用萬 2舊房產評估、危房鑒定（10元/）費用=萬8萬=10萬 3.舊房產裝修評估費用1萬 .項目保證金74020元/(評估價)60萬（動工退 回） 5.臨建施工增容（三年工期）、設備（4kw）及接電費=1萬 6臨建施工增容、設備（d80）接水費萬 7房屋拆除6、臨時道路費用萬 8。舊業主搬出費用84戶70元/次1次6萬 舊業主安置費（2個月）=84戶100元/月4個月=2 萬 0。舊業主搬入費用84戶700元次次萬、 11.舊業裝修補助費用4戶2萬/戶168萬、 12大樹搬遷、保存費用5萬 13。其它費用=3萬 三、勘察、設計、評估、檢測費用(122萬)、 1、地質勘探費用1萬 、方案設計費用（含在第4點） 3、總平設計費用（含在第4點)、 4、施工圖設計費用(28000+3500）2元/=63萬 5、支護工程設計費用=0萬1%=萬 、自來水外供給平面設計費用20萬。5%=0萬 、旗工圖審圖費用=63萬16%=10萬 8、消防審圖費用為0萬 9、地質7、災害評估費用=15萬 1、地震評估費用0萬 1、環境評價費用=0.5萬 1、防雷評審費用0。5萬 3、消防檢側費用=萬、 1、工程測量費用3萬、 15、房產面積測量費用4萬、16自來水竣工檢測用=05萬 17、電梯檢測費用5000元臺臺2萬 8、在建項目沉降觀測費用=5萬 、樁基檢測費用=10萬（高低應變加條靜載樁) 21、其它費用=3萬、 四、工程報建費用（39萬) 、招投標（雙方）標底預算費用=10萬 、招標代理費用6萬 3、建筑垃圾處理費=萬、 4、環保報建費用（含噪聲）萬 5、工程質量監理費用=65萬 6、墻體改革押金費用(應返還不少于80%）14萬 7、散裝水泥押金費用=5萬 8、城8、建配套費用0（免） 9、白蟻防治費用=5萬 10、建筑工程勞動保險費用=08萬 11、農民工押金（可返還)=80萬 12、其它費用=10萬 五、工程費用（35萬） 1、支護工程費用=80萬、 2、建筑工程費用=17元3150=555萬(33層一棟，一棟） 六、基礎設施及配套費用（277萬） 層 8 、小區道路施工費用（紅磚路緣,砼路基，人行道透水磚面)=0 萬 、道路路燈及路牌費用=10萬 3、人工假山及水景費用10萬 4、小區給排水工程費用5萬 5、小區室外供電費用（高壓、變電站）=15萬 6、小區區內網絡費用（主站)=2萬 、小區安保費用(大門入口、圍墻監控）=10萬 、地下室門閘系統費用9、=6萬 9、大門及棟入門防盜門費用=6萬 0、大門、圍墻土建工程費用0萬 11、物業開辦費用=3萬、 2、物業辦公室配置費用3萬 13、會所娛樂設備費用=萬 14、其它公共設備配置費用=5萬 15、地下室停車位配置設施費用1萬、 6、棟號牌、門牌、樓層指示牌費用萬 7、信報箱、牛奶箱配套費用=1萬、 1、亮化工程費用=8萬 、其它費用3萬 七、管理及財務費用(0萬） 1、代建商管理費用=70萬10萬 2、建設單位管理費用=0萬 3、貸款利息及費用（無項目貸款另有按揭貸款）=0萬 4、房產辦證其它費用5萬 5、其它費用5萬 八、稅金（5萬） 1、營業稅及附加=萬、 2、土地增值稅=0萬 3、土地10、使用稅(兩年)=萬、 4、企業所得稅=10萬 5、防洪保安稅=萬 、印花稅0。0%7000萬=3.5萬 九、其它費用5萬、 十、能返還的報建押金（1803萬） 1、墻改押金14萬80%=1萬、 2、散裝水泥押金5萬 3、建筑工程勞動保險8萬、 4、農民工工資保障金80萬 5、項目保證金160萬 十一、總成本合計8920-1803=77 十二、計劃利潤7%總成本1177498萬、 十三、非還建住宅銷售最低成本單價（7117萬+498萬）（28000000）(不含車庫收入）=4230元/ 十四、考慮地下車庫全部賣出的0個車位0萬元個的收入利潤，本項目按430元/銷售，可有6010萬元個0%=540萬+8萬 =038萬元利潤 估計投資商前期帶報建要墊出200萬元資金。