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1、改造工程籌劃方案整理XX市解放路改造工程籌劃方案21o 218o 84 m,8300元/n)2準現樓豪裝曼哈頓大廈單 體高層公寓套間三房43。14197。88 m,8200元/m2準現 樓豪裝2-工程的優勢劣勢2工程優勢：n位置優越、交 通便利，附近生活配套齊全，緊興購物商圈n景觀優 越與XX市中心最大的綠地公園一路之隔，園景、山景收眼 底。n同區域同文件次競爭工程不多，直接競爭大大減少。 n工程規模較大，利于發揮規模效應和硬件配套優勢。2項 目劣勢：n屬于純住宅工程，容易產生住宅和商業間矛盾。 n開發本錢高，不利于發揮價格競爭力優勢。n工程檔次較 高，會針對消費人群變狹窄。n工程旁的高架橋建2、筑，令項 目低層單位受景觀和噪聲的影響。n一方面工程開發資金需 求量大，對銷售周期要求較短，另一方面，此類型工程對 施工進度要較高，因此。兩者間的矛盾將制約著工程的成 功。3-目標客戶的定位和分類工程的塔樓從產品形式上可 分為住宅和公寓兩類型，雖然兩者皆為居住用途，但其針 對對象有所不同。3住宅的目標客戶 nXX市內的私營企業主和高收入人士，年齡介于300之間。n東北地區的一些 實力雄厚的中資企業或私人企業界所有者或高級管理人員。 n東北地區的高級公務人員。n祖籍東北華僑。3公寓的目 標客戶 n在 的三資企業的外方投資者或高級管理人員。n的外國企業及其駐華機構的高級管理人員。nXX市內擁有穩定3、經濟收入且具有投資意識的中高收入人士。他們共同特征：是社會上事業成功的一群，他們或者是經 歷拼搏后正處于壯年，或者是后起之秀，他們年青有朝氣, 對自己的奮斗感到自豪，他們需要認同和肯定自身的價值, 更需要榮耀和被受尊崇。所以他們注重產品的素質，注重 工程的內涵，注重工程的形象。4-工程定位4工程理解1、 本工程位于市中心商業旺區，地價本錢非常昂貴，所以本 工程的開發，必須以商用物業和高價住宅相結合開發，才 能承受本工程開發本錢壓力；2、本工程位于市中心，交通興旺，以及城市規劃配套 完善，更享有勞動公園的綠化、園景以及稀貴的山景的景 觀；如本工程能充分發揮景觀優勢和結合商業開展的優勢, 且配合本4、工程的硬件支持，建議本工程走高尚住宅的路線。3、本工程位于繁華的商業、娛樂地帶，周邊琳瑯著新 穎時尚、前衛動感的商業經營理念，且消費對象也是針對 這群中青年的消費群。所以工程住宅局部的重點目標客戶 是這群中青客戶群。4產品定位根據工程所具備的先天優勢 和以上所述的目標客戶層定位，令本工程住宅有條件走“高檔次豪宅”路線。眾所周知，作為豪宅樓盤，不但要 有頂級的硬、軟件配套（如智能化配套、會所、人車分流、 足夠車位等），更應有不可替代的自然環境資源（如海景、 山景、園景等），本工程的產品不僅能具備這些條件之外, 更具有位于城市繁華中心的條件，故其產品定位為：XX市 中心標志性頂級豪宅XX市中心位于5、XX市最繁華的地 理位置；標志性一一強調工程在XX市的城市地位；頂級一 一走在時代的最前邊，超越居住新境界；豪宅一一非一般 的住宅，是住宅市場的高端。4形象定位工程的形象定位顧 名思義是根據產品定位確定工程主題形象，該主題一方面 能反映工程的特色和內涵，另一方面指引籌劃推廣方向， 并為工程增加附加值。如我司操作奧林匹克花園的主題形 象是“運動就在家門口”就充分體了樓盤特色，會其推廣 策略事半功倍。為了打動我們的目標消費群；榮耀、尊崇 所在的定位，去捕捉目標客戶群的獨特的心態。建議工程 的住形象定位是：“濱城都會至尊府第 4工程形象包裝本 工程的產品定位是一個有標志性的頂級豪宅，既要突出頂 級豪6、宅的亮點，又要表現工程的高層次的品味，因此本項 目包裝成一個時代感很強的豪宅概念，且囊括了超越人性 化的居住理念，使到本工程的產品既能適合年長的事業成 功的人士榮耀與尊崇的所在的品位之外，還適合一些叫年 輕的成功人士的時尚、超越世俗品味要求。使到居住在這 里的人群，有尊貴身份的象征，是事業成功的人士的標志。 5-產品建議5住宅功能細分和戶型面積的比例建議51對a、 b、c、d號樓功能說明a號樓：其功能為住宅樓，由于其位 置受商業環境影響，其檔次性也會有所折扣，故建議將其 針對客戶層放寬，因此，戶型面積比例為：戶型建筑面積 比例二房75515小三房95040標準三房110533小四房 130012b號樓：其功能為公寓樓，由于此類型住宅產品有其 獨特的市場特征，故需滿足以下要求：n實用性在面積有所 控制的前提下，保證每個單位的各種使用功能。n投資性作 為公寓概念，應既可居住，又可辦公，其投資價值比一般 住宅較理想，這對于投資客戶有較大吸引力，另一方面， 本工程的銷售單價較高，故可在面積上盡可能令其總有所 控制，從而更好地滿足投資客戶的要求。n服務性公寓