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1、目錄第一章概述21.1 項目基本要素2第二章項目目前情況32.1 項目目前情況32.2 項目需求3第三章融資方信息33.1 融資方基本信息33.2財務情況分析5第四章項目分析-青島市李滄區(qū)東北莊社區(qū)城中村改造項目介紹74.1法律文件74.2物業(yè)概況及地理位置84.3項目需求分析84.4 項目建設規(guī)模94.5項目投資及收益104.6 土地評估情況與本項目成本優(yōu)勢10第五章還款來源分析105.1第一還款來源分析105.2第二還款來源分析11第六章項目股權(quán)投資融資合作流程11第七章存在風險及防范預案11第八章盡職調(diào)查總結(jié)12第一章概述1.1 項目基本要素1. 融資方：青島中建花林置業(yè)有限公司。2. 2、融資規(guī)模：融資方擬融資43,000萬元人民幣。3. 還款來源：項目銷售收入及項目建設期投資資金。4. 還款方式：計劃融資期限1年，按季支付利息，并申請每3個月一次提前還款權(quán)。融資結(jié)束時一次性支付剩余利息并償還本金43000萬元。5. 資金用途：通過股權(quán)質(zhì)押融資43,000萬元用于支付項目前期費用（拆遷成本、部分土地成本）和其他營運資金。6. 預期年化收益率：項目總收益率*%/年（詳見項目介紹部分）。7. 費率結(jié)構(gòu)安排：XXXX融資公司對本項目融資年化資金成為*%/年項目資金監(jiān)管方（銀行）收取手續(xù)費為*%/年8. 銀行托管：擬聘請XXXX銀行作為資金監(jiān)管方，開設資金監(jiān)管賬戶。9. 資金運作方式：3、本項目股權(quán)投資融資計劃簡要說明：項目融資方以股權(quán)方式投資項目公司（股權(quán)占比*%），其他資金通過委托貸款或其他方式投入。項目融資方與借款人（項目公司法人及其他股東）通過協(xié)議約定股權(quán)質(zhì)押融資合作，并約定資金成本與退出方式。10. 防范風險措施：1) 本項目借款人在取得股權(quán)融資貸款人資金前已取得“青島市李滄區(qū)城中村改造項目土地出讓協(xié)議”和土地成交確認單。2) 本項目對應地塊位于：青島市李滄區(qū)東北莊社區(qū)，土地掛牌成交后全部產(chǎn)權(quán)都屬于借款人：青島中建花林置業(yè)有限公司。該地塊建設用地面積為79.35畝，項目規(guī)劃建筑面積為235622平方米，其中為政府代建56000平方米。該地塊周邊樓面地價成交價一般為634、00元/平方米左右，因此經(jīng)專業(yè)評估公司預評估測算本項目市場地價為8.935億元。本筆融資抵押率為4.3/8.935=48%。由于項目地理位置處于青島市內(nèi)黃金地段，周邊有山東銀座李滄商廈、蘇寧大廈、萬達廣場（商業(yè)中心）、地鐵大型中轉(zhuǎn)站等設施，因此，項目地塊變現(xiàn)能力極強。此外，項目還是青島市李滄區(qū)作為青島市承辦世界園藝博覽會重點舊城改造項目，因此項目相關(guān)手續(xù)均實施綠色通道。綜上，本項目極為優(yōu)良，為還款提供有利保障。第二章項目目前情況2.1 項目目前情況本項目為青島市李滄區(qū)東北莊社區(qū)舊村改造項目，目前已由青島中建花林置業(yè)有限公司下屬公司完成項目拆遷工作（已墊付拆遷款1.6億元）。目前，項目地塊已完成5、拆遷，土地已平整，凈地狀態(tài)。根據(jù)青島市李滄區(qū)舊城改造協(xié)議，拆遷單位具有后期項目開發(fā)權(quán)。2.2項目需求本項目根據(jù)后期開發(fā)需要，開發(fā)單位青島中建花林置業(yè)有限公司將投入6.2億元用于項目前期有關(guān)土地費用。企業(yè)已支付部分土地掛牌出讓金，并取得出地出讓合同和土地成交確認書。現(xiàn)申請貸款企業(yè)融資4.3億元，用于項目前期費用與歸還股東墊款等，項目資金用途合規(guī)。第三章 融資方信息3.1融資方基本信息（一）基本情況1、企業(yè)基本資料公司名稱：青島中建花林置業(yè)有限公司營業(yè)執(zhí)照注冊號：組織機構(gòu)代碼：75692915-1住 所：青島市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)紫金山路117號二樓法定代表人：蘇標準注冊資本：人民幣2000萬元實收資本6、：人民幣2000萬元企業(yè)類型：有限責任公司成立日期：2004年1月19日經(jīng)營期限：自2004年1月19日至資 質(zhì)三級經(jīng)營范圍：許可經(jīng)營項目：無一般經(jīng)營項目：在規(guī)劃范圍內(nèi)進行房地產(chǎn)的開發(fā)建設及物業(yè)管理，包括高檔寫字的出售、商業(yè)設施的租售，附屬配套設施的經(jīng)營。2、公司股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資金額（人民幣）持股比例蘇標準2000萬元100%總計2000萬元100%（二）經(jīng)營情況青島中建花林置業(yè)有限公司成立以來開發(fā)的項目有：青島市李滄區(qū)政府改舊城改造項目（滄口），青島市花林大廈項目，項目具體情況如下：項目名稱建筑面積銷售情況峻工驗收時間花林大廈25,330m2已全部售出2007.12李滄區(qū)政府改舊城改造項7、目（滄口）170000 m2已全部售出2011.9管理層簡介董事長：蘇標準；公司董事長蘇標準，男，1968年出生，福建省人，現(xiàn)常住青島。自1990起從事建材貿(mào)易，主要從事裝飾材料、石材、鋼材等貿(mào)易。自2004年起，創(chuàng)辦青島凱榮經(jīng)貿(mào)有限公司，與中建、海信、綠城和寶龍等建設單位等都有著良好的業(yè)務關(guān)系。蘇標準擔任青島市泉州商會會長，具有良好的個人聲譽。3.2財務情況分析截至2012年12月31日最新財務報表顯示，青島中建花林置業(yè)總資產(chǎn)為3.2億元，凈資產(chǎn)為1.2億元，資產(chǎn)負債率為62.%。2012年全年實現(xiàn)營業(yè)收入8,406萬元，稅后凈利潤1385萬元。企業(yè)財務報表已經(jīng)青島仲勛會計師事務所審計。青島8、中建花林置業(yè)有限公司資產(chǎn)負債表 單位：元資 產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負債及所有者權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動資產(chǎn)：流動負債：貨幣資金122,645,091.25 30,546,167.25 短期借款34短期投資2應付票據(jù)35應收票據(jù)3應付賬款3612,400,580.56 8,701,378.62 應收賬款40.00 65,113,281.00 預收賬款37減：壞賬準備5其他應付款38154,131,620.06 191,058,203.73 應收賬款凈額665,113,281.00 應付工資39預付賬款71,046,410.00 23,790,980.41 應付福利費40應收補貼款8未交稅金41(389、5,499.87)333,404.10 應彌補虧損9未付利潤42其它應收款10160,202,192.00 160,202,192.00 其它未交款4341,622.12 8,909.93 存貨1168,526,715.76 20,495,495.74 預提費用44待轉(zhuǎn)其他業(yè)務支出12一年內(nèi)到期的長期負債45待攤費用1347待處理流動資產(chǎn)凈損失1448一年內(nèi)到期的長期債券投資1549其他流動資產(chǎn)1684,724.75 其他流動負債50流動資產(chǎn)合計18252,420,409.01 300,232,841.15 流動負債合計51166,188,322.87 200,101,896.38 長期投資：10、長期負債：長期股權(quán)投資1920,000,000.00 20,000,000.00 長期借款52長期債權(quán)投資0.00 應付債券53長期投資合計20,000,000.00 20,000,000.00 長期應付款54固定資產(chǎn)：其他長期負債55固定資產(chǎn)原價221,058,407.79 1058407.79 其中：住房周轉(zhuǎn)金56減：累計折舊2342,369.22 81,271.98 專項應付款57固定資產(chǎn)凈值241,016,038.57 977,135.81 58固定資產(chǎn)清理2559在建工程26長期負債合計60待處理固定資產(chǎn)凈損失27所有者權(quán)益：固定資產(chǎn)合計281,016,038.57 977,135.11、81 實收資本6120,000,000.00 20,000,000.00 無形及遞延資產(chǎn)：資本公積62無形資產(chǎn)29盈余公積63遞延資產(chǎn)30其中：公益金64無形及遞延資產(chǎn)合計31未分配利潤6587,248,124.71 101,108,080.58 其他長期資產(chǎn)：66其他長期資產(chǎn)32所有者權(quán)益合計67107,248,124.71 121,108,080.58 資產(chǎn)總計33273,436,447.58 321,209,976.96 負債及所有者權(quán)益合計68273,436,447.58 321,209,976.96青島中建花林置業(yè)有限公司利潤表項 目行次上年累計數(shù)本年累計數(shù)一、商品銷售收入1425,12、610,032.50 84,066,723.96 減：銷售折扣與折讓20.00 0.00 商品銷售收入凈額3425,610,032.50 84,066,723.96 減：商品銷售成本4302,003,273.68 59,047,950.50 營業(yè)費用50.00 321,899.60 商品銷售稅金及附加612,819,374.18 2,540,496.40 二、商品銷售利潤7110,787,384.64 22,156,377.46 加：代購代銷收入8三、主營業(yè)務利潤9110,787,384.64 22,156,377.46 加：其他業(yè)務利潤10減：管理費用119,682,107.27 3,43313、,336.62 財務費用12(961,088.25)(3,517.12)匯兌損失13四、營業(yè)利潤14102,066,365.62 18,726,557.96 加：投資收益15補貼收入16其中：補貼前虧損企業(yè)補貼收入17營業(yè)外收入18減：營業(yè)外支出190.00 19,554.69 加：以前年度損益調(diào)整20五、利潤總額21102,066,365.62 18,707,003.27 減：所得稅2227,454,831.69 4,847,047.40 六、凈利潤2374,611,533.93 13,859,955.87 1、資產(chǎn)負債情況分析1）資產(chǎn)情況分析：截至2012年12月31日最新財務報表顯示，青14、島中建花林置業(yè)總資產(chǎn)為3.2億元，凈資產(chǎn)為1.2億元，資產(chǎn)負債率為62.%。2012年全年實現(xiàn)營業(yè)收入8,406萬元，稅后凈利潤1385萬元。企業(yè)作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，其開發(fā)的項目于2011-2012年處于開盤銷售階段。從流動資產(chǎn)分析，貨幣資金3054萬元、其他應收款16020萬元（為青島市李滄區(qū)東北莊社區(qū)應收補償款）。存貨2049萬元，為尚未銷售完房屋。從非流動資產(chǎn)分析，固定資產(chǎn)凈值為97萬元，包括3輛轎車、打印機、電腦等辦公設備。2）負債情況分析：截至2012年12月31日，萬亨地產(chǎn)總負債為2億元。從負債結(jié)構(gòu)來看，流動負債為2億元，長期負債無，流動負債為應付股東投入青島市李滄區(qū)東北莊社區(qū)項目15、款項。第四章項目分析-青島市李滄區(qū)東北莊社區(qū)城中村改造項目介紹4.1法律文件“青島市李滄區(qū)城中村改造項目合作框架協(xié)議”，簽訂時間為2011年11月24日。青島市土地出讓協(xié)議青島市土地掛牌成交確認書4.2物業(yè)概況及地理位置青島市李滄區(qū)城中村改造項目：青島李滄區(qū)李村街道辦事處東北莊社區(qū)；四至：東至東山五路，西至東山二路，南至大嶗路，北至南嶗路。規(guī)劃情況：總建設用地：51538.6平方米，總建筑面積：約235622平方米（含代建面積56000平方米），其中:地上建筑面積:187822平方米，地下建筑面積：47800平方米，容積率：東區(qū)：4.98，西區(qū)：3.26；建筑密度：東區(qū)：43.85%，西區(qū)：316、2.03%；綠地率：東區(qū)15.02%，西區(qū)：30.02%；車位：東區(qū)：763個，西區(qū)：1254個；居住戶數(shù)：東區(qū)：651戶，西區(qū)：1084戶。地理位置優(yōu)勢：青島市李滄區(qū)東北莊社區(qū)位于青島市李滄區(qū)中心地帶，周邊商業(yè)發(fā)達，生活便利，以李滄萬達廣場、偉東樂客城、銀座廣場、寶龍廣場、蘇寧半島總部、北方國貿(mào)、嶗山百貨、利客來為核心，形成了多流通渠道、多經(jīng)濟成分并存的大商貿(mào)格局，面向青島、輻射半島的“一站式購物天堂”，成為與市南區(qū)相媲美的青島兩大購物中心之一。天恒大廈4.3項目需求分析（一）現(xiàn)實需求與潛在需求量分析青島是一座濱海名城，優(yōu)越的自然環(huán)境、獨到的人文環(huán)境和適宜的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的17、城市。近來，旅游經(jīng)濟的火熱和外地人的大量涌入，青島奧運概念因素的影響，臨近日本、韓國等獨特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭取進入全國大中城市前列的定位，使越來越多的外國人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿?，到青島投資房產(chǎn)。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。成為最為火熱的行業(yè)。經(jīng)濟的發(fā)展拉動了住房的需求，從而引發(fā)價格的上漲。（二）需求客戶分析從李滄區(qū)整體的市場狀況看，目前的客戶群體構(gòu)成主要由四部分組成：一是李滄區(qū)當?shù)貪撛谫徺I者，購房目的主要是為了解決居住狀況及滿足更新?lián)Q代、提高生活質(zhì)量的需求。年齡在2550 歲之18、間，主要以企事業(yè)管理人員、經(jīng)商人員和政府機關(guān)干部為主。二是青島市區(qū)潛在購買者，該群體主要分為投資型及居住功能型，對于后者來說，主要緣自李滄區(qū)的功能定位而導致該人群工作場所的遷移，從而誘發(fā)對居住場所的更新要求。三是外籍士人。外籍人士主要構(gòu)成為韓籍人，主要緣于李滄區(qū)投資環(huán)境對韓資企業(yè)的吸引。購房目的-出于對居住環(huán)境舒適性、穩(wěn)定性的需求，再加上對經(jīng)濟效益的考慮進行置業(yè)，長期居住為主。四是異地購房者。異地購房者主要來自省內(nèi)，由于青島良好的投資環(huán)境及居住環(huán)境，目前異地購房者正逐步向東三省及北京等地擴展。該群體又可分為，一為商務人士，在青島具有頻繁的業(yè)務往來或事業(yè)基礎，其置業(yè)目的主要是達到方便舒適，經(jīng)濟實19、惠的目的。二為投資置業(yè)者，青島樓市的升值潛力對他們具有較大的吸引力。三為休閑度假型，青島優(yōu)美的海景資源、適宜的氣候增加了旅游和居住資本，由此引發(fā)置業(yè)需求。4.4項目建設規(guī)模項目建設規(guī)模1.1基地面積：51538.6平方米1.2建筑總面積：235622平方米(地上建筑面積:187822平方米,地下建筑面積:47800平方米)，其中：代建56000平方米（地上面積46000平方米，地下面積10000平方米）。位于青島李滄區(qū)李村街道辦事處東北莊社區(qū)，項目共由多層和高層組成。1.3容積率：東區(qū)：4.98，西區(qū)：3.261.4建筑密度：東區(qū)：43.85%，西區(qū)：32.03%1.5綠地率：東區(qū)15.02%20、，西區(qū)：30.02%1.6停車位：東區(qū)：763個，西區(qū)：1254個1.7居住戶數(shù)：東區(qū)：651戶，西區(qū)：1084戶。4.5項目投資及收益該項目建成后，面向市場銷售?？墒勖娣e140000平方米，銷售收入可實現(xiàn)201616萬元，利稅82281.9，其中利潤66757.47萬元。4.6 土地評估情況與本項目成本優(yōu)勢2013年7月，經(jīng)山東大信房地產(chǎn)評估有限公司評估，對土地根據(jù)市場價值情況，評估該地塊樓面地價為6300元/平方米。需要重點說明的是：而本項目樓面地價約為3400元/平方米，土地成本優(yōu)勢明顯。第五章 還款來源分析5.1第一還款來源分析本次股權(quán)投資融資項目的第一還款來源：1） 融資人青島中建花21、林置業(yè)有限公司開發(fā)的青島東北莊社區(qū)舊城改造項目，根據(jù)青島市舊城改造項目優(yōu)惠條件，該項目可提前辦理預售許可證。預計項目于明年初開始預售，由于項目成本價格優(yōu)勢，預計當年可銷售項目50%以上，實現(xiàn)銷售收入7億元。2） 本項目中有為政府代建56000平方米安居工程住房，政府預計回購款為4.6億元。3） 由于本項目作為政府重點舊城改造工程，土地拍賣成交后，前期四證手續(xù)將于今年內(nèi)辦理完成，屆時已有合作意向銀行介入融資。本項目銀行計劃融資8億元。綜上，在本項目存續(xù)期間，融資人依靠本項目現(xiàn)金流量或銀行融資可實現(xiàn)融資還款。5.2第二還款來源分析本項目2013年7月，經(jīng)山東大信房地產(chǎn)評估有限公司評估，對土地根據(jù)市22、場價值情況，評估該地塊樓面地價為6300元/平方米。項目土地評估價值約為8.935億元，抵押率僅為48%，第二還款來源充足。第六章 項目股權(quán)投資融資合作流程一、借款人向貸款企業(yè)提出融資申請。二、貸款企業(yè)現(xiàn)場考察、評審。三、雙方確定合作意向和條件。四、借款人與政府完善土地出讓手續(xù)。五、貸款企業(yè)注入名義股份，雙方簽訂股權(quán)質(zhì)押融資合作協(xié)議。貸款企業(yè)提供融資，監(jiān)管銀行介入。六、借款人歸還借款，并支付融資成本。七、貸款企業(yè)撤出股份。八、融資項目結(jié)束。第七章存在風險及防范預案一、風險因素1、行業(yè)投資風險近年來，各地的房地產(chǎn)不斷升溫，已造成部分城市發(fā)展過熱，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢不明朗。國家去年多次出臺政策23、進行調(diào)控，防止房地產(chǎn)投資過熱，少數(shù)城市房地產(chǎn)價格開始小幅下滑。從青島市房地產(chǎn)市場的具體情況來看，受國家宏觀調(diào)控因素影響的情況不明顯。青島市作為沿海開放城市，實際市場需求較為旺盛。市區(qū)人均收入水平連續(xù)提高，對居住環(huán)境的改善要求逐年增加。近年來，外來投資者的逐步增多以及人口遷入比例提高，使青島市對房地產(chǎn)的消費需求不斷擴大。2、市場競爭風險隨著青島李滄區(qū)作為世界園藝博覽會中心區(qū)域進程的日益加快，房地產(chǎn)的投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展，由于房地產(chǎn)行業(yè)較大的盈利空間，中海、萬科等大型房地產(chǎn)公司均參與了該區(qū)域舊城改造，成為青島市最為火熱的區(qū)域。3、融資風險房地產(chǎn)行業(yè)由于建設周期長，且不具有流動性，會造成流動性24、風險；但本項目是政府重點舊城改造工程，項目非常成熟，項目前期土地已拆遷完成，不存在釘子戶等情況。因此，后續(xù)開發(fā)及融資工作相應會非常順暢。二、風險對策1、行業(yè)投資風險對策國家宏觀調(diào)控大量的減少了土地的供給，并大幅度的調(diào)高了土地出讓成本，該項目憑借較低的土地成本，采用“低成本運作，高效益產(chǎn)出”的策略以規(guī)避行業(yè)風險。在項目運作過程中，合理有效地控制成本，通過降低成本來提高收益。大幅度提高經(jīng)濟效益的同時提高社會效益，擴大品牌的影響力。2、市場風險對策該項目市場定位為中檔剛需住宅，引進超前的規(guī)劃理念，從房型、立面、景觀、共建配套、物業(yè)管理等方面入手，價格方面低開高走，根據(jù)市場的變化不斷調(diào)整開發(fā)的產(chǎn)品，最25、大限度地降低開發(fā)風險。同時項目力爭以優(yōu)秀的建筑設計，過硬的建筑質(zhì)量，一流的物業(yè)管理，打造頂級精品樓盤，進一步創(chuàng)建企業(yè)品牌，提高項目的認知度。3、 融資風險對策 在項目建設過程中，注重滾動發(fā)展，充分發(fā)揮公司所具備的房屋建筑工程施工總承包三級企業(yè)的有利優(yōu)勢，在施工過程中調(diào)集精兵強將打造品牌工程，發(fā)揮集團 的品牌優(yōu)勢，也充分發(fā)揮房地產(chǎn)公司的土地儲備優(yōu)勢和青島當?shù)剌^寬松的融資環(huán)境，通過抵押形式有效融資，同時爭取調(diào)用自有資金，開展開發(fā)經(jīng)營活動。第八章 盡職調(diào)查總結(jié)1、融資人青島中建花林置業(yè)有限公司經(jīng)營情況較為穩(wěn)健，現(xiàn)擁有青島市李滄區(qū)重點舊城改造項目，項目預計回報與現(xiàn)金流穩(wěn)定，且未來1年借款期內(nèi)，通過第一還款來源，為項目期間的付息、還本提供了基礎保證。2、抵押物所處地段為青島市中心區(qū)域，交通便利，周邊住宅、商業(yè)及辦公市場活躍度較高，抵押物抗風險能力較強。綜上，我們認為本項目風險可控，建議實施。在項目執(zhí)行期間，我們將聯(lián)合監(jiān)管銀行對本項目資金使用加強期間管理，以確保貸款資金專項使用，并按期還款。2013年8月