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1、面向未來的項目總經理 類別 序號 問題 項目開發類 1 項目經理在項目開發過程中涉及未知領域時候，如何結合我司快速開發模式，通過哪些方式可以比較快速的了解新的領域，并且快速落實？2 未來項目總在開發報建和工程施工過程中如何合理配置資源？那些關鍵節點必須把關好？3 示范區搶工期間，如何做好施工組織？如何安排不同專業、作業面、工序間交叉作業的協調管理工作？4 如果按照人材機滿員情況下，還不能按工期完成，有無其它搶工措施?5 區域總對于做標準化有什么建議？如何正確評估市場，從而確定合理戶型？6 規劃方案審批后，提前預售發現某種戶型產品銷售量非常低，如何對已批復的規劃方案進行處理？7 結合某個具體項目2、介紹一下動態成本管控的難點。如何通過工作前置、過程管理做好動態成本的管控？預警機制的設計以及實際效果？8 如何看待碧桂園的甲方與其他地產甲方的不同？優勢劣勢在哪里？請比較萬科、中海與碧桂園項目總的優勢和劣勢。9 項目總經理如何應用互聯網思維更好為項目服務？學習與成長 10 請您舉一個優秀項目總的例子，列出他的優秀能力和素質？同時，請您舉例說明現下大部分項目總的不足。11 學員在短短六個月里需要重點掌握那些知識？12 作為一名合格的項目總經理，是否對全部專業知識都要了解（如開發、財務、成本、市政配套、工程技術、營銷等）？了解到那種程度？13 既然稱之為未來項目總，那么未來項目總和現今項目總相比有3、什么區別。房地產業的未來發展與現在情況是不同的，如何去學習、調整自我，使自身能跟上這個行業的發展？14 在您心里，我們這批學員目前是一個什么樣的狀態，我們應該是一個什么樣的狀態？團隊管理類 15 當項目團隊組建后，如何最大程度發揮這個團隊的能量？即便團隊中存在短板，如何揚長避短？16 如何問責由于前期土地投資問題導致的最后虧損?目前好像是區域總和項目經理負責，可是拿地前總部也通過了審批，也理應負責。其他 17 項目總如何在緊張重壓下調整自己并兼顧好家庭 18 困惑為什么寧德項目有那么多謠言，如停工，貪污，賣不出去等?3 分享：職業生涯發展的一點體會 企業平臺 團隊力量 個人實力 學習力 從“項4、目經理”到“項目公司總經理”的角色轉變 案例：集中采暖可行性研究 1、案例描述 4、方法論及啟示：3、業務總結 設計院 生產單位 地產商 用戶 2、問題：1.接不接任務？2.作為非專業人士，如何把事做專業？“一 招 鮮”“一招不慎，滿盤皆輸！”5 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 6 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 全面地！系統地！團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 7 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 8 投資拓展人員應該具備哪些能力5、？基礎：對項目開發全過程的深刻認識 能力：項目管理：投資 對國家政策和宏觀經濟的判斷 建立人脈網絡的能力和效率 整合、激勵內部專業資源的能力 商務問題突破、解決能力（天上掉餡餅的事畢竟很少）小案例：瀏陽土地款走賬？9 怎樣才能獲得土地、項目？觀點分享：看地就像GOLF球手看到一個好球場，賽車手看到好車道 激情，屢敗屢戰，不泄氣 項目管理：投資 10 王石：17英里看地趣談 項目管理：投資 11 你認為老板看地最注重什么？互動 12 怎樣才能獲得土地、項目？觀點分享：關鍵是能一眼看清客戶，即賣給什么樣的人 項目管理：投資 13 在土地談判、收地過程中，項目總經理要做好哪些工作，以利于項目后期 經6、營管理？互動 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 14 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 客戶 土地 產品 庫 15 客戶需求、土地屬性、產品特性如何匹配？營銷管理：定位 16 案例：G15，G16在長沙、瀏陽的不同去化速度 G15（兩層、占地大）G16（三層、房間多）大師大師 拿地拿地 定位定位 設計設計 建造建造 銷售銷售 服務服務 經經驗驗 營銷管理：定位 17 經驗，難以被復制 拿地拿地 3.2.客戶客戶 城市城市 地圖地圖 產品產品 庫庫 設計設計 建造建造 銷售銷售 服務服務 1.營銷管理：定位 18 17、 1 2 2 3 3 7 7 5 5 6 6 8 8 4 4 1 1 2 2 3 3 7 7 5 5 6 6 8 8 4 4 量身定做：每個人的衣服都是不一樣的 標準化生產：每個人的衣服全是一樣的 營銷管理：定位 19 為什么福特會成功？營銷的古老邏輯：從鞋匠到福特 1 2 3 7 5 6 8 4 市場細分：這群人是這樣那群人是那樣“總會有一些競爭者將在為該市場的特定顧客細分市場服務中處于領先位置”菲利普科特勒 現代營銷邏輯：從福特到通用 營銷管理：定位 20 為什么福特會失敗？12%12%11%11%4%4%19%19%4%4%3%3%4%4%10%10%6%6%5%5%7%7%19%19%8、5%5%6%6%8%8%0%5%10%15%20%上班方便上班方便成家成家子女教育子女教育父母養老父母養老形象形象多次置業多次置業二次置業二次置業首次置業首次置業 隨著客戶的成熟，需求發生了明顯的差異，同一種方式不可能滿足所有的客戶。將客戶區別對待，對不同的客戶提供不同的產品，是提高客戶滿意度的根本手段。營銷管理：定位 21 細分市場競爭的必然趨勢 22 為什么要市場研究、客戶細分 市場研究、客戶細分可以迅速將客戶歸類，迅速掌握不同細分市場客戶需求和對應的產品，提高決策效率和質量；深入理解客戶需求，指導產品創新，發現新的客戶需求和客戶類型，搶占市場機會 營銷管理：定位 競爭階段 市場成熟度 無9、細分 簡單細分：以表層特征為基礎：收入、年齡、性別、職業、教育、功能、使用次數 價值細分：以深層特征為基礎：生命周期、生活方式、購買動機、價值觀、利益點 營銷管理：定位 23 客戶細分方式的演化規律 家庭生命周期 支付能力 (家庭收入)房屋價值（功能）低 中 高 社會標志 品味體現 社交娛樂 照顧老人 孩子成長 工作場所 獨立空間 生活保障 棲身居住 老年家庭 三代家庭 成熟家庭 小太陽家庭 丁克家庭 單身 營銷管理：定位 24 客戶細分緯度:家庭生命周期+支付能力+房屋功能（功能）營銷管理：定位 25 中長期發展規劃客戶細分 營銷管理：定位 26 客戶細分成果初步意義 清晰可識別的、有差異的10、客戶群 購房動機 營銷管理：定位 27 客戶細分成果初步意義 清晰可識別的、有差異的客戶群 選擇因素 營銷管理：定位 28 客戶細分成果初步意義 清晰可識別的、有差異的客戶群 認知途徑 營銷管理：定位 29 客戶細分成果初步意義 清晰可識別的、有差異的客戶群 產品需求 具體、可用于指導設計的需求清單 30 案例 例：鉆石吧小區的產品建議清單 1、兩層樓房子作為產品的主要特征之一；2、二代生活需要29003400平方英尺之間；3、喜歡入口特別大，所以喜歡雙門的門型；4、喜歡前后都有花園，喜歡精細的花、樹木、小溪水；5、不太愛炫耀，低調，喜歡私秘性的；6、通過充分的市場調研，對立面顏色知道比較清楚11、了；7、不喜歡樓梯對門，風水不好，樓梯都是開在旁邊的；8、屋子里住兩代人，年輕一代需要現代的廚房，給老人單獨做第二個廚房，濕性廚房，用煤氣灶，用油煙機；9、老人有一定隱私，不希望任何時候都在眾人的眼皮下面，靠樓梯有一個私秘性很好的臥室和洗手間，是專門給她一個人用的；10、老人房光線非常的好，非常的通透，有很多自然光線進入進來，而且景觀很美；11、客廳里看到外面很美的景觀，也可通過適當的門窗看到。31 案例：08年中山價格戰 萬科：精確制導，找空白點，哪怕是一點點，也可避免拼刺刀 營銷管理：定位 32 有個領導說：我們穿棉衣、貓冬晚了一拍；脫衣，再出發，也晚了一拍為什么？原因：根據過去的銷售情況12、來預測未來、并據此提供產品計劃、配比。我們需要更精確地去分析每一個當地細分市場，什么樣的客戶，他們需要什么樣的房子，并要有前瞻性。營銷管理：定位 市場是在變的。且比變化更重要的是變化的趨勢 33 資金實力 利潤關 比的是：市場研究、土地屬性、客戶定位、產品設計。就像一個服裝師，看誰能把這塊布料價值挖掘得最充分！土地拍賣我們憑什么勝出？營銷管理：定位 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 34 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 35 項目管理：設計 36 高附加值，產生高售價，實現高利潤 高附加值靠什么產生：設計創新；營13、銷挖掘、放大 項目管理：設計 37 項目管理：設計 38 為什么設計師都是“老改犯”？碧桂園 VS 萬科 高性價比 VS 高附加值 （碧桂花城地塊競拍，就利潤而言，可承受地價相當）項目管理：設計 39 高性價比 VS 高附加值 萬科忌 碧桂園忌 成本 成本太高(4、5千)投入產出比不高 過分追求低成本 質量 質量下降 品牌 知名度有 美譽度受影響 市場占有 可以進入的城市太少（三四線城市）設計的是商品，而非作品 設計的不只是商品，要有幾個作品 項目管理：設計 40 中國房地產界的兩個謎與兩個奇跡 王石的疑問：碧桂園房子價錢這么低還有錢賺？(首富)楊主席的疑問：為什么萬科的房子賣這么貴，還有人買14、？（1000億）項目管理：設計 無論如何，企業首先要堅持、發揮自己的獨特優勢、核心競爭力 因為，核心競爭力我們企業擁有的“別人學不來，自己丟不起！”的能力 41 營銷在設計前期介入，更有效、成本更低，事半功倍：項目管理：設計 比如：1、兩層樓房子作為產品的主要特征之一 2、二代生活需要29003400平方英尺之間 3、喜歡入口特別大，所以喜歡雙門的門型 4、喜歡前后都有花園，喜歡精細的花、樹木、小溪水 5、不太愛炫耀，低調，喜歡私秘性的 更加符合客戶需求 成本更低 精確制導市場空白點 但營銷對目標客戶的需求分析，要轉化成具體的設計要求。42 關于房子的趣談 1、兔子：要有三個門的；2、老鼠：要15、帶地下室的；3、馬蜂：要蜂窩結構的；4、蝸牛：要能轉移的；5、老鷹：要小高層的；6、人：？項目管理：設計 人，還能有啥要求？只要能買得起的!碧桂園:老百姓買得起的好房子 43 設計階段對成本的影響 建筑方案、結構體系、基礎型式、地下室方案，尤其是高層、大型建筑 現狀：案例：含鋼量 項目管理：設計 44 設計階段對質量的控制 項目管理：設計 設計階段對質量的控制 A 構造做法 什么工程總部老提設計問題 B 圖紙會審 現階段建議 C 設計協調和現場配合 建議現場代表 E 產品庫的建立和管理 D 缺陷清單 知識積累，從自己錯誤中學習快、印象深刻 產品子類 產品分布項目名稱 庫文件鏈接 產品大類 項目16、管理：設計 45 案例：萬科產品庫 指標展示區 總平面展示區 DWG文件 JPG文件 效果圖展示區 項目管理：設計 案例：萬科產品庫 46 調整前 案例：墊江小戶型變更處理及板房調整 1、案例描述 調整后 3、方法論及啟示：2、業務總結 現場施工銷售圖 樣板房 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 49 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 1+3管理思路：項目要以銷售為中心 營銷管理：營銷配合 50 51 200畝土地分123期開發 1 1 1期內分123部分 2 2 第1期：別墅&高層 測試市場 第2期：別墅 回籠資金17、&提高品質 1：樣板房 2：示范區 3：貨量區 第3期：高層 土地升值&房價提高 123節奏 52 營銷配合 總圖布置（銷售示范區、施工通道）：前店后場 各專業各部門協作配合：作戰藍圖、協作計劃 板房、示范區范圍、開放標準、時間等銷售配合要求務必：、各部門認可、熟知；、體現在總包招標文件、合同中；營銷管理：營銷配合 53 施工組織策劃 “前 店”“后 場”營銷管理：營銷配合 項目以營銷為中心項目以營銷為中心 長沙天璽灣塔吊布置案例分析 案例：威尼斯超高層塔吊布置 室外展示區范圍室外展示區范圍 3#（61F）1、案例描述 北向撈刀河河堤臨時道路北向撈刀河河堤臨時道路 南向施工道路 施工區與展示區18、分界線 3#（61F）從空間與時間角度考慮塔吊布置方案調整 北向展示區主入口，不能布置 2#樓塔吊初始布置方案（一）2#樓塔吊初始布置方案（二）北向撈刀河河堤臨時道路北向撈刀河河堤臨時道路 南向施工道路 施工區與展示區分界線 3#（61F）從空間與時間角度考慮塔吊布置方案調整 旁邊為人貨梯，難以拆卸塔吊，不能布置 2#樓塔吊初始布置方案（三）北向撈刀河河堤臨時道路北向撈刀河河堤臨時道路 南向施工道路南向施工道路 施工區與展示區分界線 3#（61F）從空間與時間角度考慮塔吊布置方案調整 塔吊處于售樓部內，不能布置 2#樓塔吊最終布置方案 北向撈刀河河堤臨時道路北向撈刀河河堤臨時道路 南向施工南向19、施工道路 施工區與展示區分界線施工區與展示區分界線 3#（61F）從空間與時間角度考慮塔吊布置方案調整 塔吊位于展示區角落，可以布置。但塔吊臂長碰撞3#棟塔樓，如何解決？3、方法論及啟示：打破常規思維，若無解；時間、空間的不斷分割，則有解 2、業務總結 案例：X項目經理和營銷經理參觀Y項目后的爭吵 1、案例描述 3、方法論及啟示 2、業務總結 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系與報批報建 設計 60 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 61 良好公共關系的基礎 熟悉流程 情感維系 信守 承諾 真誠 公共關系與報批報建 62 20、從對方土地抵押解除過戶、辦土地證開發許可（8個局）立項規劃許可證審圖（消防、人防）施工許可證預售證開售簽約按揭貸款回款到公司竣工驗收備案 互動 全部按順利過關來算，你認為最快該多長時間？63 案例：2222天，怎么做到的？背景介紹：分析、研究對策：在施工證這里打斷它，變成兩段，分兩個人去做；對整個程序每個環節必須全部非常清楚，一環扣一環，不能有任何延誤；資料爭取提前錄入，前置審核 TIPS：土地抵押解除后：a視頻會，人等在深圳；b碼頭接（不走公路）；c專人陪人加班 管預售的副局長出差了 銀行提前做客戶信用調查，確保7天內放款 驗收一環，發動全公司 公共關系與報批報建 64 案例：武漢某項目，羅21、省長 。如果你是總經理，你會怎么辦？程序與趕工、經營壓力的矛盾（楊海語）狼性：合理沖撞、但要把握好度、不可領紅牌 加入WTO，對規則：60分（掃盲）、80分（利用）、100分（制定）項目管理：公共關系 65 1、檢驗我們工作的標準 2、客戶服務：6+2步法 客戶關系理念 項目管理：公共關系 看樓 決策 簽約 等待 收樓 收拾 喬遷 比較 居住 發展商 物業管理 憧憬 猶豫 擠水 簡捷 了解 排雷 規劃 欣喜 宜居 企業視角的房地產流程 客戶視角的房地產流程 項目論證 產品策劃 營銷策劃 規劃設計 施工管理 產品交付 物業服務 銷售實現 項目管理：公共關系 66 客戶心態的分析客戶心態的分析 622、7 客戶服務：6+2步法 項目管理：公共關系 第六步：承擔責任 第五步：噓寒問暖 第四步：恭迎喬遷 第三步：親密接觸 第二步：喜結連理 第一步：溫馨牽手+1 一路同行 +2 四年之約 客戶觸點：客戶典型心態：客戶關注焦點：核心內容：工作要點說明：在規范服務工作時，應始終牢記以下原則：一個中心：以客戶為中心 兩個基本點：信息透明和讓客戶感動 天長地久 終身客戶 銷售、利潤（今天、明天）基業長青 項目管理：公共關系 68 69 客戶關系和周邊關系協調 客戶關系，有時也難免產生利益矛盾、糾紛、沖突，甚至激勵沖突、群訴、群體事件。如何處理？項目管理：公共關系 70 如何處理？客戶群訴特點 客戶投訴、群23、訴 山火理論：干樹葉 火星 風 通常都是哪些因素構成呢？（案例說明）項目管理：公共關系 71 案例 背景介紹 干樹葉：施工噪聲 火星：高空掉物 風:（外墻、園林想翻新），且老板、高干、曾經的 成功人士多 項目管理：公共關系 72 如何處理？原 則 項目管理：公共關系 73 如何處理？態 度 與 策 略 冷靜 真誠 策略（時間、分化）案例：巴黎花園老太太及黃小姐 項目管理：公共關系 74 如何處理？工 具 開發商是弱勢群體，注意取證：錄像 錄音 望遠鏡 案例：錄像化解糾紛：老人猝逝事件 項目管理：公共關系 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 75 CONTENTS 營銷管理 24、定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 76 項目經理的反思 作為項目總經理，我們有時難免抱怨：設計出圖晚了；工人素質太差；項目部沒人才、工資太低；廠家到貨晚了；政府部門辦事拖拉。但冷靜反思：如果責任全是別人的，那還要我們項目總經理干什么呢？工程管理：工程策劃 77 特種兵 78 項目總經理的角色、定位 究竟是什么？工程管理：工程策劃 項目經理：目標識別（全、最核心或本項目特有的），分解 評估資源并爭取、調動 組織、整合資源，過程跟蹤、監控、糾偏（親自突破關鍵問題）團隊激勵，資源不足時向上爭?。ê笄诓块L）最終實現項目目標 戴著鎖鏈跳舞戴著鎖鏈跳舞!項目總經理的勝任素質 25、工程管理：工程策劃 知識 能力 態度 全面的專業能力全面的專業能力及經驗是基礎及經驗是基礎 目標管理目標管理 資源整合與調配資源整合與調配 過程監控、糾偏過程監控、糾偏 團隊激勵團隊激勵 影響力影響力 溝通能力溝通能力 態度真誠態度真誠 感恩感恩 擔當擔當 79 80 我認為，項目總最需要一種能力：資源整合能力（如何讓內部、外部各方愿意積極地配合你的目標）P M P 內部 外部 81 任何項目的成功快，都是一個強有力的總指揮+多部門團隊+現場各合作單位協作 的結果 調動內外各相關方積極性！資源整合 82 組織、整合資源 曾經有一家公司，一大堆投訴設計院的材料到老板哪里，他怎么說？項目經理是個可26、大可小的官，行政命令權利有限，爭取各方支持，靠什么？83 組織、整合資源：全面的專業能力、經驗是基礎 案例：郭兩層梁。黎樁（400改300）規范、工程實例、理論依據。徐青：對話不在一個平臺上，不專業 態度真誠、坦陳實情是關鍵。環境院泳池基礎，電話溝通，甚至來不及知道姓甚名誰：講清楚理由、時間緊迫性、派車接（真誠、也說明真的急）下周二提前到本周六。感恩，及時致謝，哪怕是對乙方 1、園林綠化陳經理：防曬霜。2、自己到長沙后回電、禮：馮局等。抱怨對方、推卸責任是大忌，項目經理與各方會形成惡性循環 要面對現實，沒有洋槍洋炮，大刀長矛也要 影響力 張偉俊的四個層次 戲劇性語言：墊江“太師椅”溝通能力 態27、度很重要、技巧不能少 （“抽煙與祈禱”的說法）84 案例：墊江項目總圖：“太師椅”1、案例描述 3、方法論及啟示 2、業務總結 溝通技巧：空杯心態、同理心、換位思考、雙贏思維 小孩說服痛哭的同學：同理心、換位思考 86 工程管理：工程策劃 87 故事：萬科 和 應天齊 工程管理：工程策劃 88 媒體報道：“萬科思考中國，第五園、應天齊對上了眼！”萬科，應天齊：雙 贏 工程管理：工程策劃 89 哪怕商人、藝術家：同場異夢，仍可各取所需 工程管理：工程策劃 90 案例：關于西區高層糾紛處理（致金總函）1、案例描述 3、方法論及啟示：2、業務總結 1、搞清楚自己要什么，對方要什么 2、利用恰當合適的28、方法 92 項目總經理還要有：極強的綜合解決問題的能力 案例公園號陡坡：規劃、工人、環境 工程管理：工程策劃 一箭三雕：一箭三雕：解決工人沒地方住的問題；邊坡穩定；樓棟更多，風景更好 并非投機取巧并非投機取巧 93 案例分享 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 94 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 95“質量、進度、成本三者很難兼得”？老板語的深層含義：以成本投入爭取時間、品質 工程管理：進度 96 對“進度”的幾點理解 速度第一、完美第二：神槍手不如快槍手 戰略執行能力：不惜一切代價（表明決心）利益平衡點：關注項29、目整體經濟效益 平衡點如何把握？職員敢于承擔責任、老板敢于放權，與結果掛鉤的激勵 97 =銷售利潤率 *總資產周轉率 *財務杠桿比率 分 享杜邦公式 凈資產收益率（股東權益收益率）=凈利潤/股東權益 銷售收入 銷售收入-成本、稅、費 總 資 產 總 資 產 股東權益 銷售收入 =*杜邦公式 98 工序優化提效：一設計介入階段 二施工組織策劃階段 三工序前置 四工序重組 五搶工 六增加投入 七非常規手段 八資源整合 九組織計劃 99 李瑞環對毛主席紀念堂工程總結.doc 分 享 100 分 享 要精心再精心地分析和解決矛盾。解決矛盾的特殊性。李瑞環 如何做到多、快、好、省？根據項目特點、抓住主要30、矛盾、遵守基本客觀的前提下、打破一切常規，精心策劃方式方法，全力以赴，不達目的，誓不罷休！確 保 結 果 101 設計介入 規劃方案要考慮開發分期、板房區與施工區的分隔、有利于“123”思路的實施；要考慮建筑形式對施工周期、成本的影響 102 （1）外立面施工“四段法”：上澆下筑 依據客觀規律，但打破常規 工序重組 103 工序重組（1）外立面施工“四段法”：上澆下筑 工具支持：設計方案配合：水平線條淡化 視線敏感度 重力向下 吊錘 可上可下 激光 104 （2）工序重組 先上塔樓 先放下 105 圖片分享 106 關于施工場地 市政綠化道如何利用？小區永久用 施工時占用 案例：湘潭碧桂園、金31、域藍灣 搶工 107 圖片分享 108 圖片分享 109 搶工 增加工作時間 1、春節：發錢 如何讓工人愿意？為了確保利用有限的5個多月時間，春節如何不浪費，盡早讓民工回來上班？110 春節，給工人發現金 注意：我左側挎包里的是錢 111 112 搶工 晚上加班：吃飽了好干活 113 增加投入 例如：1、可以在潮濕面上作業的聚氨脂 2、板房早拆模：早強劑 3、三天搶樣板房（加夾層樓板及裝修）：鋼梁做肋，不拆了 4、鋁合金附框 采用新技術、新產品、替代方案 114 非常規手段 非常規手段+不達目的誓不罷休的精神 確保結果 四季趕開盤，車燈；返潮樣板房內墻面干不了，烤；雨季室外工程做不了，可移動帳32、篷 115 組織計劃 找到關鍵路徑并重點突破 通過網絡圖識別，并重點突破。鶴山沙石料占樣板房場地 提前預防非關鍵路徑 被拖延成關鍵路徑 常規：三級計劃管控 開盤、收樓乃至日計劃（每天會議、協 調大小事）116 組織計劃 三級計劃 不漏項，清晰邏輯關系 3000多項多項 117 組織計劃 各專業配合 A、項 目 設計 采購 造價 工程 118 部門協作機制 計劃要發揮作用，確實需要相配套的協調決計劃要發揮作用，確實需要相配套的協調決策機制來保障策機制來保障 119 區域總、項目總：要敢于站出來和擔責任 公司：敢于放權，相應激勵和監督 部門協作機制 120 搶工、提效：勿忘“全面系統的解決問題”分33、享 忌忌：“頭痛醫頭，腳痛醫腳”“頭痛醫頭，腳痛醫腳”“還昨天的債，“還昨天的債，救今天的火，救今天的火，埋明天的雷”埋明天的雷”團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 121 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 122 房地產業內，很多情況下工程部經理一個項目換一個公司，為什么？老板、工程部經理之間公說公有理，婆說婆有理。工程管理：質量 你認為如何評價你工程管理質量的好壞最公平、合理？有何建議？123 質量的定義 怎樣算質量好？什么是質量？如何量化？質量的定義 工程管理：質量 建筑工程施工質量驗收統一標準中定義：反映建筑34、工程滿足相關標準規定或合同約定 的要求，包括其在安全、使用功能及其在耐久性能、環境保護等方面所有明顯和隱含能力 的特性總和。ISO9000體系，從客戶角度：質量是 滿足客戶期望和需求的程度。124 質量如何量化？“質量乃是無形的，因此也是無法衡量的?！边@種說法對不對？質量如何量化？工程管理：質量 碧桂園碧桂園 萬科萬科 指標指標 收樓率 產品缺陷率 模擬驗收缺陷率 集中收樓缺陷率 生產 一級 質量控制 二級 質量保證 三級 質量管理 特點：關注產量 方法：泰勒的生產管理理論 特點:出廠前產品檢驗 方法：QC、SQC 特點:生產過程控制 方法：SPC、ISO87/94 特點:以顧客為中心，倡導質35、量文化 方法：TQC、TQM ISO:20006s、完整質量管理 四級 適應、創新 特點:適應市場變化，不斷創新，提供更快更好更便宜的產品和服務 我們處于哪個階段？工程管理：質量 125 質量哲學的演變（質量管理歷程）四級 適應、創新 五級？工程管理：質量 126 質量哲學的演變（質量管理歷程）生產 一級 質量控制 二級 質量保證 三級 質量管理 四級 適應、創新 五級 精益化生產 工程管理：質量 127 質量哲學的演變（質量管理歷程）128 我們現階段？針對客戶投訴的主要問題和現有工程質量水平確定質量管理的工作重點也循序漸進、分階段提高產品質量：安全防滲防裂使用功能美觀、品味 工程管理：質量36、 129 我們現階段？安全：底線要求，不可忽視，有可能對品牌、乃至整個企業造成致命打擊 教訓：某項目 工程管理：質量 130 我們現階段？防滲防裂：教訓：長沙威尼斯（規劃、環境、銷售）工程管理：質量 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 131 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 132 成本控制 是碧桂園的最重要的核心競爭力 我們成本為什么能做得這么低、控制得這么好?有沒有什么問題呢？最需改進的是什么？工程管理：成本 133 個人觀點 主人翁精神 專責部門、現場代表 全過程、動態監控，預警機制 責任成本、目標成本 激勵37、 性價比（精益化生產）工程管理：成本 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 134 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 135 對外包的認識誤區“我們能管住錢，外包更好管，更容易按我們的要求組織施工?！?？工程管理：外包 更需要我們項目管理人員，尤其是作為我們甲方總代表的項目總經理具備工程、合約、談判、法律等方面的綜合能力。討 論：如何管理好外包，或者說 如何使我們與外包的合作能成功？136 137 合約編制簽訂、履約、價值觀與標準輸出；合作理念更新：資格審查 高層信任 控制付款比例、簽證控制、竣工資料歸集；對外 支持我司38、代表 對內 敢于承擔責任 對己 廉潔公正 雙贏、大團隊；現場各方同工同吃 工程管理：外包 138 139 案例：廣東三建事件 工程管理：外包 案例：廣東三建事件 工地現場造價站建設局法院 經驗：1、廉潔公正，既維護公司利益、也不坑害對方，依法依理，才能不負公司使命、才敢這樣去和對方面對面交鋒到底；2、現場情況、書面文件、專業能力。才能取勝 提前爭取當地政府建設主管部門支持，尤其是要在其中有一兩個核心領導全力支持我們 送神原則：盡快占領陣地，及早復工是首要問題（對方談判的主要籌碼）注意書面文件（責任）（結合前面案例）當合作破裂、外包中途退場、甲乙雙方嚴重對立時，應如何做？要注意哪些問題？140 39、團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 141 CONTENTS 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 142 分享 143 稻盛和夫：股東、客戶、員工、公司“沒有滿意的員工，就沒有滿意的客戶”（哈佛）平衡計分卡（考核標準的理論基礎）：員工內部流程客戶（產品、服務）財務（利潤）團隊領導要有意識地營造符合自己團隊的氛圍：（績效、快樂）沒有滿意的員工，就沒有滿意的客戶 團隊建設 齊心共度時堅，上下同欲者勝 144 建設優秀團隊的基本原則 共同的理念、行為準則（用自己獨特的方式表達出來并踐行之）以身作則是教導他人的唯一方法 沒有完美的個人，只有完美40、的團隊 發現下屬的優勢 過程中不要互相抱怨、事后再總結 滿意敬業，歸根結底士氣 團隊建設 145 146 房地產公司每一個人都是個管理者，發揮每一個人的主動創造性尤為重要 成就優秀團隊的個人要求：執行力立刻行動 勇于承擔天不會塌下來，有錯就改 理解他人領導也是人 勇于把不可能的事辦成可能的事 結果導向對結果負責 現場主義與責任心 團隊建設 團隊建設 結果導向（勇擔責任）：協作、共同努力確保結果，比互相推卸責任好。1、多個解決應對方案，排球（多層進攻：快搶、后排、強攻）案例：沙石料（1）協商（口頭、催土地方、書面函）；（2）找交通局、常委；（3）找書記（鶴山、江門）（4）強硬（土地方聯系公安）；41、（5）強行（另一）孟子：“故君子有不戰，戰必勝矣！”2、有時還要有妥協讓步方案 聯排不做，確保入口右側園林 3、風險應對方案（萬一情況下的替代方案）案例：改入口 147 148 勇于把不可能的事辦成可能的事，成就感。案例：國土證施工證：8天。從打樁到挖土：10天?！苞Q山公園1號”案名 電話號碼8881888 老板語：遵章守法，但也要像坦克一樣，越過 案例：開路口要先有批準的規劃方案 149 立即行動，只有行動（順德人）反面教材：蓋六個章 經典案例：17英里危機處理（本次略）150 立即行動，養成習慣；習慣，培養性格；性格，決定命運！行動，不放過每一個機會，哪怕看來幾乎不是機會的機會 團隊建設 42、151 從上海倒樓事件我們可以吸取什么教訓？團隊建設 152 為什么會這樣?團隊建設 激光垂直檢測儀 團隊建設 153 團隊建設 154 155 我的感想之一是：現場主義與責任心 案例1：“公園1號”（接觸當地人改名）案例2：佛山項目“排水泵站”案例3：城市輕軌東線、西線？楊海語：“若讓你只管，1500畝紅線內 團隊建設 項目 總經理 項目管理 投資 公共關系 設計 156 課 程 回 顧 營銷管理 定位 營銷配合 工程管理 成本 質量 進度 外包管理 工程策劃 157 資源整合能力（如何讓內部、外部各方愿意積極地配合你的目標）P M P P M P M P 158 心在哪，收獲就在哪 心有多43、大，舞臺就有多大 159 多上工地 多看圖紙 160 The people who get on in this world are the people who get up and look for circumstances they want,and if they cannot find them,make them.在這個世界上，取得成功的人是那些努力尋找他們想要環境的人，如果找不到，他們就自己創造 蕭伯納 161 We are the change we are seeking.（我們就是我們正在尋找的變化。）We are the ones we have been waiting for.（我們就是我們一直在尋找的救世主?。㏕he world has changed,and we must change with it（世界已經變了，我們必須同時改變。）奧巴馬 有平臺的地方，成功看得見 愿各位在碧桂園實現人生理想 歡迎有才之士加入湘渝川贛區域