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1、廣州城市更新實踐及案例分析2 20 01 19 9年年4 4月月1 19 9日日01/政策及技術體系02/主要成效03/推進城市更新工作的新思路04/改造案例目錄CONTENTS廣州城市更新實踐及案例分析廣州市城市更新政策及技術體系政策及技術體系自2009年我省開展“三舊”改造工作以來，廣州市堅持政策創新驅動，制定了一套比較完整的政策及技術體系：1.關于加快推進“三舊”改造工作的意見(穗府200956號)2.關于加快推進“三舊”改造工作的補充意見（穗府201220號）3.廣州市城市更新辦法及其配套文件（1+3）舊村莊、舊廠房、舊城鎮更新實施辦法4.廣州市城市更新局廣州市財政局關于印發的通知（穗2、更新規字20161號）5.廣州市城市更新局關于印發的通知（穗更新規字20163號）6.廣州市城市更新局關于印發的通知（穗更新字201681號）政策及技術體系7.廣州市城市更新局關于印發的通知（穗更新函2016684號）8.市城市更新局關于印發的通知（穗更新函20161062號）9.廣州市城市更新安置房管理辦法10.廣州市城市更新局關于印發的通知（穗更新規字20173號）11.廣州市人民政府關于提升城市更新水平促進節約集約用地的實施意見（穗府規20176號）12.市城市更新局關于印發調整由區實施的市級行政職權事項交接工作方案的通知（穗更新函2018197號）自2009年我省開展“三舊”改造工作以3、來，廣州市堅持政策創新驅動，制定了一套比較完整的政策及技術體系：政策及技術體系13.廣州市城市更新局關于印發的通知（穗更新規字20181號）14.廣州市城市更新局關于印發的通知（穗更新函2018677號）15.市城市更新局關于印發的通知（穗更新字201833號）16.廣州市更新局關于加強“三舊”改造項目涉及用地報批工作的函（穗更新函2018849號）17.關于深入推進城市更新工作的實施細則已經市政府常委會原則通過自2009年我省開展“三舊”改造工作以來，廣州市堅持政策創新驅動，制定了一套比較完整的政策及技術體系：政策及技術體系廣州制定并優化一系列政策，降低三舊改造門檻，改現有零碎改造為成片整體4、改造，同時縮減審批流程，提升廣州城市核心競爭力與可持續發展能力。123456思路主線規劃引領，連片改造政府主導，市場運作，激發市場活力加強基礎數據調查，優化工作流程利益平衡，多方共贏部門分工，職權下放公眾參與，規范操作政策思路主線政策及技術體系1、促進產業轉型升級，優化舊廠房自行改造條件，細化自行改造補繳土地出讓金標準2、加強舊村全面改造，統籌城鄉協調發展，優化改造主體和引入合作企業時點，科學核定復建安置量3、加強土地整備，優化政府收儲補償標準及獎勵，鼓勵業主自主連片、打包改造4、簡化審批流程，簡政放權，強化激勵約束5、延續歷史文化脈絡6、改善城市人居環境7、優化城市功能和空間結構主要措施政策5、及技術體系城市發展戰略在本區域的落地補城市快速發展中存在的短板，尤其是功能的優化，基礎設施和公共服務設施的補缺和提升相關利益人的發展和利益訴求文化的保護和傳承、特色維育解決存量用地再開發存在的問題政策及技術體系主體-從“政府主導”向“政府+權屬人+市場+社會”轉變目標-從單一目標向多元目標的轉變方式-從單一拆除重建到包含“微改造”在內的多種方式轉變管控-從單個項目到系統引導、成片連片策劃、差異化推進的管控方式轉變多方面轉變主要改造方式政策及技術體系11政策及技術體系1.舊廠房自行改造可不增收地價國有土地上舊廠房不改變用地性質，自行改造工業廠房（含科技孵化器）的，不分割出讓可不增收土地出讓金；分6、割出讓的，按照關于科技企業孵化器建設用地的若干試行規定計收土地出讓金。按市場評估價繳交地價國有土地舊廠房按規劃新用途改為商業服務業設施用地的，按商業市場評估價補繳土地出讓金。給予5年過渡期國有土地舊廠房利用工業用地興辦國家支持的新產業、新業態建設的，可按現有工業用地性質自行改造，按照“工改工”政策執行。5年過渡期后，按新用途辦理用地手續。按相應地段辦公用途市場評估價的一定比例計收地價一是教育、醫療、體育按20%計收；二是保留工業用地性質的科研用地按20%計收；三是市級以上駐穗科研機構自行改造的科研用途用地，科研按20%計收，其余商務設施性質科研用地按原自有部分按40%、增容部分按70%計收土地7、出讓金。按市場評估地價40%計收土地出讓金完善歷史用地征收手續項目，以協議方式供地的，改造前后均為工業用途的，按市場評估地價40%計收土地出讓金。工改工工改商工改新產業科改科教改教醫改醫體改體其他政策及技術體系舊廠房自行改造更新項目報批程序流程圖年度計劃：權屬人（涉及多個權屬人需整合或歸宗）向區政府提請納入市城市更新年度計劃方案編制：權屬人組織編制項目改造方案方案審核：權屬人將項目改造方案報送區政府，區政府（更新機構）征求市、區相關部門意見，組織審核方案批復：審議通過后，市城市更新部門向權屬人發出項目實施方案批復，并抄送區政府和城市更新機構涉及完善歷史用地手續的同步報批獲得批復同意完善歷史用地8、手續建設報批：區政務服務中心集中受理立項、規劃、國土等行政審批申請標圖建庫：權屬人向區城市更新機構申請竣工驗收：項目建設后竣工驗收涉及完善歷史用地手續地塊確權登記土壤環境調查評估：供地前完成土壤環境調查評估（修復）方案審定：區政府上報市更新領導小組辦公室統籌報市更新領導工作小組會議審定政策及技術體系 2.舊廠房政府收儲為鼓勵土地權屬人交地收儲，合理分配土地增值收益。舊廠房政府收儲補償標準外圍3區（花都、從化、增城）中心8區（除花都、從化、增城外）“工改居”由政府收儲的規劃毛容積率2.0以內的，按60%（50%+10%獎勵）規劃毛容積率2.0以內的，按50%（40%+10%獎勵）“工改商”由政府9、收儲的規劃毛容積率2.5以內的，按60%（50%+10%獎勵）規劃毛容積率2.5以內的，按50%（40%+10%獎勵）其他情形由政府收儲的一口價方式補償，按毛容積率2.0商業市場評估價40%計算補償款政策及技術體系 3.舊村莊全面改造舊村莊全面改造主要包括以下三種模式：村集體經濟組織/村全資子公司 村+合作企業 村+政府政策及技術體系1.優化改造主體允許自然村經區政府同意后作為改造主體申請全面改造。3.科學核定復建安置量按合法建筑面積11核定集體經濟組織物業復建總量。對2009年12月31日前建設的歷史集體經濟物業，已完善歷史用地手續的，可按照保障改造后物業收入不降低原則折算準予復建的總量。村10、民房屋符合歷史用地條件的，按照相關政策納入改造成本；不符合歷史用地條件的，由區政府結合本區實際，研究具體認定標準，符合標準的，納入改造成本。5.合理設置臨遷時間整體實施改造、一次性搬遷的，按5年時間核算臨遷費用；分期實施改造、分步搬遷的，按4年時間核算臨遷費用。2.優化引入合作企業時點舊村莊全面改造基礎數據經區政府審核公布后即可通過招標方式引入合作企業，招標時間按廣東省實施中華人民共和國招標投標法辦法規定的不少于45天。4.優化村民表決程序舊村莊改造實施方案由村民代表表決通過后，提交市城市更新工作領導小組審議。審議通過并批復后3年內由全體村民（改制居民、祖屋權屬人）80%表決通過的，批復生效實11、施。6.優化改造成本舊村改造拆遷獎勵可納入改造成本，具體辦法由區政府研究確定。優主體引企業核復建優程序設遷時優成本舊村改造主要政策竣工驗收：項目建設后竣工驗收政策及技術體系舊村莊全面改造更新項目報批程序流程圖12改造意愿表決：村集體經濟組織擬定改造意向書（含改造方式及模式）征求村民意見，經村代表會議表決通過，向區政府申請更新改造年度計劃：區政府通過后申請納入市城市更新年度計劃基礎數據調查：區政府組織基礎數據調查，基礎數據經區政府認定（公示15日）編制方案并審核：區政府（更新機構）指導村集體經濟組織編制項目實施方案，征求市、區相關部門意見并修改完善，報區政府審核改造方案審定：區政府上報市更新領導12、小組辦公室統籌報市更新領導小組審定方案批復：市更新部門向區政府發出項目實施方案批復涉及完善歷史用地手續的同步報批獲得批復同意完善歷史用地手續啟動拆遷：對于住宅房屋可分期簽訂補償安置協議，每一期應當達到80以上權屬人簽約后方可啟動房屋拆除工作批復生效：批復方案在3年內經村民（含村改居后的居民和世居祖屋權屬人）總人數的80%以上同意后，批復生效實施標圖建庫：村集體經濟組織向區更新機構申請納選擇合作企業：基礎數據經區政府核查公布后，村集體經濟組織可引入合作企業（公告時限不少于45日）涉及完善歷史用地手續地塊確權登記建設報批：區政務服務中心集中受理立項、規劃、國土等行政審批申請土壤環境調查評估：開展土13、壤環境調查評估，供地前完成1011政策及技術體系 5.舊城鎮全面改造舊城鎮更新項目由區政府按照簽訂的拆遷補償協議組織落實補償完畢后，向市國土資源主管部門提出供地申請，由市國土資源主管部門按國有建設用地公開出讓程序，組織地塊出讓。征求意愿：第一輪，征詢改造區域居民意愿，同意改造戶數的比例達到90以上（含90）的，方可啟動改造，并辦理地塊改造前期手續。征求意愿：第二輪，征詢改造區域居民對拆遷補償安置方案的意見，在規定時間內，簽訂附生效條件的房屋拆遷補償安置協議的居民達到2/3以上（含2/3）的，方可具體實施拆遷。政策及技術體系微改造是指在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過建筑局部拆建、建筑物功14、能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施的更新方式，主要適用于建成區中對城市整體格局影響不大，但現狀用地功能與周邊發展存在矛盾、用地效率低、人居環境差的地塊。廣州市城市更新辦法開始探索“微改造”模式，將其作為與全面改造并重的城市更新方式。在更新理念和目標上，強調以人為本，突出保障城市和人的安全，消除城市安全隱患，對建成區中存在安全隱患的建筑，實施局部拆建、整治的“微改造”，緩解、消除安全隱患。同時充分挖掘老城區潛在資源和優勢，保護和修繕文物古跡、工業遺產，對歷史建筑予以活化利用，延續歷史文脈、保存城市記憶。村級工業園單獨改造：漁人碼頭村級工業園單獨改造：漁人碼頭老舊小15、區微改造：德欣小區老舊小區微改造：德欣小區舊村莊綜合整治：黃埔古村舊村莊綜合整治：黃埔古村國有土地舊廠房微改造：太古倉碼頭國有土地舊廠房微改造：太古倉碼頭政策及技術體系2016年至今，投入市財政資金約18億元，推進696個老舊小區微改造。計劃20182020年，完成2000年之前建成的環境條件較差、配套設施不全或破損嚴重、無障礙建設缺失、管理服務機制不健全、群眾反映強烈的779個老舊小區微改造工作。項目改造對象主要為小區公共部分和房屋建筑本體共用部位，涵蓋改造內容60項，劃分為基礎完善類49項和優化提升類11項。重點維修更新消防安防設備，清理住改倉等安全隱患；修繕市政基礎設施，原則上實現“三線16、”下地，完善道路照明設施；整治環境衛生，拆除違章建筑；開辟公共開敞空間，疏通步行網絡。有條件的小區可增設社區養老、醫療、教育、停車等公共服務設施，打通消防通道，營造小區特色公共空間。重點改造房屋建筑的水、電、氣、通信等老化設施設備、水電氣“一戶一表”、管道燃氣入戶、維修樓梯踏步、粉刷樓道墻壁、整飾房屋外立面、補齊樓道消防設施，保障住用安全。有條件的居住建筑可進行加裝電梯、屋頂綠化、抗震節能等改造。涉及危房的建筑按照相關規定進行治理。廣州市城市更新主要成效廣州市城市更新主要成效截至2018年12月，全市已批城市更新（“三舊”改造）項目1100個，改造面積109平方公里。累計完成固定資產投資28417、1億元。“三舊”用地土地出讓金合同金額1517億元。25%16%2%50%1%6%舊村舊廠舊城老舊小區村級工業園特色小鎮各類已批項目改造面積對比各類已批項目改造面積對比廣州市城市更新主要成效5.傳承嶺南歷史文脈，打造城市文化品牌1.促進產業轉型升級，拉動經濟增長。城市更新（“三舊”改造）通過空間重構和土地重配，就地淘汰落后產業，引入創新型優勢產業，推動優勢資源和要素集聚發展。城市更新（“三舊”改造）加強產業引領，推動傳統產業區塊、村級工業園、批發市場、特色商業街等產業轉型升級改造。通過挖掘區位和項目自身優勢，因地制宜、突出特色，注入和扶持各類創新型特色產業，拉動社會投資，增強我市經濟發展的內生18、動力。已批舊廠改造項目293個、15平方公里；建成科技孵化器5個，通過對46個舊園區舊廠房舊樓宇改造，引進企業、上市公司62家，年產值1330億元，年稅收160億元，提供就業崗位12萬個。廣州市城市更新主要成效改造前的永泰村集體物業改造前的永泰村集體物業改造后改造后安華匯安華匯廣州市城市更新主要成效2.改善人居環境，保障城市居住安全。采取微改造模式，對存在安全隱患、人居環境差的建筑，進行整治改善、保護活化，完善基礎設施，騰退影響環保、危險化工等產業，緩解、消除安全隱患，打造“干凈、整潔、平安、有序”的城市環境。近年來，已整治“三線”121千米，維修消防設施933項，維修排水管道更換11千米，規19、范垃圾清運點設置50個，拆除違章建筑（防盜網）9151平方米，新增綠化16558平方米，修繕歷史建筑901平方米。改造前的仰忠社區（改造前的仰忠社區（三三線）線）改造后的仰忠社區（改造后的仰忠社區（三三線）線）改造前的仰忠社區（綠化）改造前的仰忠社區（綠化）改造后的仰忠社區（綠化）改造后的仰忠社區（綠化）廣州市城市更新主要成效3.盤活低效存量用地，提升節約集約用地水平。城市更新（“三舊”改造）是解決用地空間飽和、新增用地空間不足發展瓶頸的重要途徑。完成省歷年下達改造任務26.38 平方公里（3.96萬畝），實際完成改造34.53平方公里（5.18萬畝），完成率130.9%。節地面積7.87平方20、公里（1.18萬畝），平均節地率23%。已完成改造舊村的綠地率由改造前的5%提高到30%；建筑密度由原來的60%以上降低到30%以下，拆除違建103萬平方米；平均節地率達48%。改造前的改造前的五五湖湖四四海水產交易中心海水產交易中心改造后變身廣州改造后變身廣州漁人碼頭（一期）漁人碼頭（一期）廣州廣州漁人碼頭（效果圖）漁人碼頭（效果圖）廣州市城市更新主要成效4.促進城鄉、新舊城區之間協調發展。在舊城鎮、舊村莊的更新改造中，落實先安置后拆遷，加強公建配套和公共服務設施建設，解決農村土地無序利用、土地收益低等問題，促進城鄉之間和新舊城區之間統籌發展、實現農村農民增收。配建公共服務設施（場所）43821、個，建筑面積207萬平方米。城市更新安置房建筑面積114萬平方米，學校（含幼兒園）134所，養老機構設施166個。改造前的楊箕村全貌改造前的楊箕村全貌改造后的楊箕村全貌改造后的楊箕村全貌改造前的楊箕村內部改造前的楊箕村內部改造后的楊箕村內部改造后的楊箕村內部改造前的楊箕村商鋪改造前的楊箕村商鋪改造后的楊箕村商鋪改造后的楊箕村商鋪廣州市城市更新主要成效5.傳承嶺南歷史文脈，打造城市文化品牌。通過城市更新（“三舊”改造）充分挖掘老城區潛在資源和優勢，對歷史建筑予以活化利用，實現發揮經濟效益與歷史遺產功能相結合的良性循環，延續歷史文脈，塑造獨特的城市魅力。保護修繕文物古跡、工業遺產、歷史建筑207宗22、，建筑面積14萬平方米，投入財政資金約6億。改造前的廬江書院改造前的廬江書院改造后的廬江書院改造后的廬江書院改造前的黃埔古村改造前的黃埔古村改造后的黃埔古村改造后的黃埔古村改造后的太古倉改造后的太古倉改造前的太古倉改造前的太古倉廣州市推進城市更新工作的新思路廣州市推進城市更新工作的新思路0 04 40 03 30 02 20 01 1主要主要措施措施為深入學習貫徹習近平總書記對廣東重要講話和重要指示批示精神，落實省委“1+1+9”工作部署，市委張碩輔書記要求扎實推進舊城、舊廠、舊村更新改造和專業批發市場、物流園、村級工業園整治提升及黑臭水體、違法建設、“散亂污”場所專項治理等九項重點工作，不斷23、取得新成效。廣州市城市更新制定了一系列措施。加快重點片區舊城微改造，著力提升加快重點片區舊城微改造，著力提升老城市新老城市新活力活力加快重點功能區和重點地區建設，推加快重點功能區和重點地區建設，推進成片連片改造，優化綜合城市功能進成片連片改造，優化綜合城市功能，強化區域發展核心引擎功能，強化區域發展核心引擎功能加強城市更新與包括城市重要通道在加強城市更新與包括城市重要通道在內的重大項目建設的協同力度，促進內的重大項目建設的協同力度，促進重大項目落地重大項目落地加強城市更新與市政府重點工作的協加強城市更新與市政府重點工作的協同力度，促進違法建設拆除、黑臭水同力度，促進違法建設拆除、黑臭水體治理等24、重點工作體治理等重點工作廣州市推進城市更新工作的新思路從“化整為零”到“打包實施”老舊小區微改造采取“統籌計劃、打包立項、統一設計、統一施工”的模式。010302從“縱向推進”到“橫向統籌”強化橫向統籌，將“三舊”改造與違法建設拆除、黑臭水體治理、“散亂污”企業整治和物流園、村級工業園、專業批發市場整治相結合，形成“以拆促改、以改帶拆”和“治改結合、共建共治”局面。從“項目平衡”到“區域統籌”加強舊城、舊村、舊廠改造在空間上的統籌，按區域平衡原則核算開發強度，優化功能布局，合理安排城市基礎設施、配套公共服務設施、保障性住房等公共利益。在現有舊城、舊村、舊廠改造政策和改造模式的基礎上，突出規劃建25、設的統籌作用改造案例楊箕村全面改造舊村莊案例 楊箕村位于中山一路和廣州大道交界西南角，毗鄰現代化的珠江新城，廣州新中軸線、海心沙、廣州塔近在咫尺，占地面積11.5公頃，現有建筑面積約35萬平方米。該村是擁有著近900多年歷史的古老村落，改造前常住村民或居民約1400戶、5000多人，外來流動人口超過15000人。改造前，村內的房屋絕大部分是上世紀八十年代后建成的“握手樓”，城中村特征明顯，如街巷縱橫狹窄，村內黑暗潮濕，外來人口眾多，治安、火災隱患嚴重，管理難度大。楊箕村的發展受到嚴重制約，村民一直在期盼著能徹底改善生活環境。牌坊（改造后）牌坊（改造前）楊箕村全面改造舊村莊案例改造后，楊箕村完善26、用地功能布局，增加幼兒園、學校，優化供電、消防設施設備，配套約2.5萬平方米各類公共設施，復建四大姓氏祠宗，實現地區環境品質與村民人居環境的質的飛躍。村民回遷后物業出租租金由原來的每平方米20元提高到100元以上，收益倍增。村集體物業依托珠江新城，收益持續上升中。改造前的楊箕村內部改造前的楊箕村內部改造后的楊箕村內部改造后的楊箕村內部改造前的楊箕村商鋪改造前的楊箕村商鋪改造后的楊箕村商鋪改造后的楊箕村商鋪琶洲全面改造改造之前，琶洲村有著大都會城中村常見的“惡疾”：規劃管理無序，“握手樓”“一線天”遍布，環境衛生、消防安全、治安計生等問題突出，污水橫流、垃圾成堆、配套設施匱乏，同為市區居民的琶洲27、村村民從未享受到現代化都市生活環境。舊村莊案例改造后改造前舊廠房案例 羊城同創匯羊城同創匯 羊城同創匯園區原是羊城晚報報業集團的總部辦公樓，是廣州市著名文化地標建筑之一。改造前，園區大部分建筑樓齡超過30年，建筑密度較大，存在一定安全隱患。2015年3月25日，羊城晚報集團和騰訊公司正式簽約，共同開發建設以移動互聯網為主題的高新科技孵化平臺“羊城同創匯”項目。改造后，羊城同創匯成為以綠色、生態為特色的院落式共享生態圈綜合體。東風東路臨街外立面完成翻新升級，園區公共空間和建筑內部空間得到優化和改造，園區內廣場進行鋪地更換和苗木種植，消防設備和消防系統更新完善使園區的安全性和舒適性得到提高。改造前28、的羊城晚報社改造前的羊城晚報社改造后變身羊城同創匯改造后變身羊城同創匯舊廠房案例長效管養機制簡介：簡介：永慶片區微改造范圍位于恩寧路永慶大街，占地面積約8000平方米，修繕維護面積約7000平方米。政府制定微改造建設導則、微改造社區業態控制導則，采用BOT模式，公開招商引入萬科建設與運營。l 舊城微改造舊城微改造：政府服務、多方參與、共同締造產業產業引入：引入：通過改造工程和活化措施，形成既保留傳統風貌，又具有創新內涵的新型創客社區，讓舊城煥發生機與活力。環境提升：環境提升：保護舊城原始肌理，修復文保建筑，提升舊城環境質量。完善完善配套配套：改變原有部分建筑功能，完善配套設施。恩寧路永慶坊恩寧29、路永慶坊舊城鎮案例長效管養機制 恩寧路永慶坊恩寧路永慶坊保護和傳承舊城肌理保護和傳承舊城肌理改造前長效管養機制保護和傳承舊城肌理保護和傳承舊城肌理習近平總書記考察永慶坊習近平總書記考察永慶坊 2018年10月24日下午，習近平總書記考察了廣州市荔灣區西關歷史文化街區永慶坊。在永慶坊，他沿街察看舊城改造、歷史文化建筑修繕保護情況，走進粵劇藝術博物館，同粵劇票友親切交談，希望他們把粵劇傳承好發揚好。要突出地方特色，注重人居環境改善，更多采用微改更多采用微改造這種造這種“繡花繡花”功夫功夫，注重文明傳承、文化延續，讓城市留下記憶，讓人們記住鄉愁。總書記光顧的網紅咖啡館（央視記者 黃京輝拍攝）永慶坊保持了傳統街道的肌理結構，更多年輕人往來其間。（央視記者關舟拍攝）改造前改造前改造后改造后廣場工坊