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1、南京高新區(qū) 南京軟件園“創(chuàng)客空間”移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)園 運(yùn)營(yíng)思考 1.項(xiàng)目本體分析 2.項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位 3.項(xiàng)目功能定位 4.合作模式建議 5.效益測(cè)算與評(píng)估 目 錄 CONTENTS 1 項(xiàng)目本體分析 發(fā)展突圍思路 兼具創(chuàng)意、時(shí)尚、文化的創(chuàng)業(yè)與工作空間 項(xiàng)目本體分析 產(chǎn)品屬性 旭日愛上城四區(qū)北區(qū)2棟樓體 建筑面積10619.36平方米 預(yù)計(jì)改造后21475平方米 停車位98個(gè) 將原有的獨(dú)立單元變成面積在100300平方的可拎包入駐的復(fù)式雙層精裝房；將嶄新交付的小單體SOHO公寓打造成更加自由、開放、彈性的辦公空間。在浦口橋北區(qū)域的辦公類物業(yè)中為全新的嘗試，已占據(jù)了顯效的宣傳著力效益點(diǎn)。鄰近地處橋北2、商圈與浦珠路商圈交匯段，商圈成熟；自身為弘陽(yáng)廣場(chǎng)貫綜合體的一部分，生活便利。區(qū)域版塊構(gòu)成多樣化，包括各種實(shí)體商業(yè)模式、生活服務(wù)類設(shè)施及高新區(qū)科技企業(yè)等行業(yè)。項(xiàng)目的本體分析 城域?qū)傩?逐步融入橋北商圈，對(duì)接城市資源啟動(dòng) 項(xiàng)目 項(xiàng)目通達(dá) 項(xiàng)目路網(wǎng)通達(dá)便捷，但當(dāng)前公共交通中的公交車僅有183路一站，需 經(jīng)三站以上站臺(tái)方可實(shí)現(xiàn)與其它主要線路公交換乘。與11號(hào)線連的貫寧合線一期工程將于2014年青奧前開通。本項(xiàng)目近鄰地鐵11號(hào)（規(guī)劃）大橋站，通車時(shí)間不詳。區(qū)域通達(dá) “一橋兩道四地鐵”的區(qū)域交通路網(wǎng)格局已初步顯現(xiàn)，隨首緯三路過(guò)江隧道與地鐵3號(hào)線的建成通車，勢(shì)必打破該區(qū)域的交通瓶勁。大橋站 項(xiàng)目 項(xiàng)目本體分3、析 交通屬性 規(guī)劃利好雖已顯現(xiàn)，區(qū)域認(rèn)可函待提升 柳洲路站 183路 項(xiàng)目 至183路公交 約200米 至11號(hào)線大橋站 約400米 泰馮路 11號(hào)線 途經(jīng)：虎橋路-行知路-珠江南-森林大道-珠江東-七里河-浦江-浦江東-新馬路-柳州路-大橋-大橋北路 換乘：臨江路：與10號(hào)線（建設(shè)中）換乘，浦江：與4號(hào)線（建設(shè)中）換乘 大橋北路：與寧天城際（建設(shè)中）貫通運(yùn)營(yíng)，泰馮路：與3號(hào)線建設(shè)中）換乘 由于整個(gè)江北的辦公市場(chǎng)尚不成熟，暫時(shí)沒有形成一個(gè)較為良好的辦公氛圍，其中四個(gè)分布橋北（弘陽(yáng)VOHO4.8、弘陽(yáng)壹號(hào)和華僑廣場(chǎng)、旭日愛上城5期），只有華僑廣場(chǎng)是甲級(jí)寫字樓，面積100平左右，去化速度較慢。面積4、段在50平米以下的小公寓銷售狀況良好，全部毛坯交付。江北在售的寫字樓項(xiàng)目面積在500平米以上的整層或整棟出售的銷售情況良好，新城總部基地和明發(fā)江蘇總部基地為代表。目前辦公市場(chǎng)無(wú)論是出售和出租只有大面積(500平以上）和小面積（50平左右）的銷售和出租情況較好，面積段在100平300平左右的辦公產(chǎn)品供應(yīng)量較少，說(shuō)明這種面積需求的中小型企業(yè)進(jìn)入江北辦公市場(chǎng)的需求還不強(qiáng)烈。天鳳國(guó)際廣場(chǎng) 華僑廣場(chǎng) 弘陽(yáng)壹號(hào) 弘陽(yáng)VOHO4.8 江蘇總部基地 新城總部大廈 東方萬(wàn)匯城 項(xiàng)目本體分析 同類產(chǎn)品 辦公物業(yè)市場(chǎng)尚未成型，發(fā)展空間與競(jìng)爭(zhēng)并存 項(xiàng)目 浦口辦公項(xiàng)目 項(xiàng)目 名稱 類型 產(chǎn)權(quán)年限 地址 寫字樓體量（平方5、 米）推盤時(shí)間 面積 租賃價(jià)格 在售價(jià)格 物業(yè)費(fèi) 旭日愛上城 4.8米挑高寫字樓 40年 浦口星火南路2號(hào) 118萬(wàn)平米 2013年 50平米挑高 0.71元/平米/天 8300元/平米 3/平米月 華僑廣場(chǎng) 甲級(jí)寫字樓 部分40年，部分70年 南京浦口大橋北路1號(hào) 約10萬(wàn)平米 2007年6月 在售90平米，在租各面積段 1.5元/平米/天 均價(jià)19000元/平米 3元/平米月 弘陽(yáng)VOHO4.8 酒店寫字樓 40年 浦口星火南路2號(hào) 5333萬(wàn)平米 2010年6月 51-57平米 1.11元/平米/天 均價(jià)9100元/平米 3.5元/平米月 弘揚(yáng)駿館 商住寫字樓 70年 南京市浦口區(qū)大橋北6、路西側(cè) 43990.9 2009年 30-50平米 1.25元/平米/天 11000元/平米 1.2元/平米 月 明發(fā)廣場(chǎng) 商住寫字樓 40年 浦珠北路88號(hào) 422000平米 2009年 78-104平米 在售未租 8000元/平米起 2.2元/平米月 東方萬(wàn)匯城 綜合體寫字樓 40年 浦口浦口新城總部大道 1000000平米 2013年3月 36、68平米 暫未出租 9900 元/平方米 2.8元/平米 月 弘陽(yáng)壹號(hào) 商住公寓 40年 口大橋北路48號(hào) 25000平米 2011年6月 38、42、51、78平米 1.5元/平米/天 折后均價(jià)9500元/平米 1.5元/平米月 新城總部大廈 7、甲級(jí)寫字樓 40年 浦口大道1號(hào)（長(zhǎng)江隧道口）120000平方米 2014年11月 500平米起售 整棟出售少量出租 12000元/平米 4.4元/平方米月 明發(fā)江蘇總部基地 科研寫字樓 40年 南京浦珠北路88號(hào) 22棟寫字樓 2014年5月 80450平米 不對(duì)外出租 8000元/平米起售 未定 strength 優(yōu)勢(shì) 地處橋北商圈與浦珠路商圈結(jié)合處，圈內(nèi)有大型商業(yè)綜合體弘陽(yáng)廣場(chǎng)、天潤(rùn)廣場(chǎng)等，商業(yè)氛圍濃厚。政府背景：目標(biāo)長(zhǎng)遠(yuǎn) 周邊缺乏寫字樓辦公項(xiàng)目，只有華僑廣場(chǎng)一棟甲級(jí)寫字樓，其它均為面積段50平米以下的小公寓。Weakness 劣勢(shì) 開發(fā)時(shí)機(jī)：差異化產(chǎn)品設(shè)計(jì) 商業(yè)配套：層次齊全 資產(chǎn)主體8、政府背景，發(fā)展電子信息及軟件、生物醫(yī)藥、新能源三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)豐富，資源利用高效。項(xiàng)目SWOT分析 產(chǎn)品開發(fā)：成本過(guò)高 項(xiàng)目資產(chǎn)位于住宅區(qū)內(nèi)，與大橋北路的商業(yè)與辦公樓集中區(qū)域有一定的距離，隔街相望。基底條件：商圈阻隔 原有戶型面積小于50平方，不能吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)選擇辦公。改造成本高，收益回報(bào)周期較長(zhǎng)。辦公氛圍：尚未形成 項(xiàng)目周邊面積較小的辦公公寓買的較好，投資客居多，缺乏較為成熟的辦公氛圍。Opportunity 機(jī)遇 政策機(jī)遇：多級(jí)政策支持 現(xiàn)在市場(chǎng)對(duì)辦公的需求已從傳統(tǒng)寫字樓向個(gè)性化、專業(yè)化發(fā)展 項(xiàng)目做為主題樓宇園區(qū)，可獲國(guó)家、省、市各級(jí)政策對(duì)產(chǎn)業(yè)園及相關(guān)業(yè)態(tài)的支持。市場(chǎng)需求：多元化 未9、來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展將是多業(yè)態(tài)及多產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，可為項(xiàng)目定位尋求突破點(diǎn)。發(fā)展機(jī)遇：融合發(fā)展 同質(zhì)威脅：租金水平較低 區(qū)域內(nèi)科技產(chǎn)業(yè)園較多，辦公租金較低，甚至免租，項(xiàng)目需尋求差異化競(jìng)爭(zhēng)模式。Threats 威脅 潛在威脅：潛在進(jìn)入者 區(qū)域內(nèi)有眾多類似待轉(zhuǎn)型升級(jí)的資產(chǎn),未來(lái)創(chuàng)業(yè)者選擇的空間很大。創(chuàng)制產(chǎn)品 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè) 創(chuàng)立渠道 創(chuàng)優(yōu)經(jīng)營(yíng) 項(xiàng)目發(fā)展困局解題突圍思路 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)定位 客群定位鎖定 2 我國(guó)正在積極研究部署促進(jìn)信息消費(fèi)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。促進(jìn)信息消費(fèi)已成為經(jīng)濟(jì)政策的著力點(diǎn)之一。作為信息消費(fèi)領(lǐng)域最活躍的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)，面臨著新的發(fā)展機(jī)遇。2013年11月1日，關(guān)于加強(qiáng)移動(dòng)智能終端進(jìn)網(wǎng)管理的通知將正式執(zhí)行，通過(guò)10、對(duì)提供APP的第三方平臺(tái)備案等管理，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人信息安全和合法權(quán)益的保護(hù)；2013年12月1日，網(wǎng)絡(luò)文化經(jīng)營(yíng)單位內(nèi)容自審管理辦法將施行，由政府部門承擔(dān)的網(wǎng)絡(luò)文化產(chǎn)品內(nèi)容審核和管理責(zé)任將更多地交由企業(yè)承擔(dān),移動(dòng)游戲的內(nèi)容自審將首先試行；2013年8月14日，國(guó)務(wù)院印發(fā)關(guān)于促進(jìn)信息消費(fèi)擴(kuò)大內(nèi)需的若干意見，將培育移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為“穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生”的重要手段 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局的重構(gòu)，電信運(yùn)營(yíng)商、互聯(lián)網(wǎng)公司、軟件企業(yè)、硬件企業(yè)、乃至商貿(mào)企業(yè)等，不斷跨界融合。政策背景/國(guó)家出臺(tái)移動(dòng)互聯(lián)相關(guān)政策及管理辦法 南京秦淮區(qū)率先出臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)金融扶持政策/設(shè)3億發(fā)展基金 在2014互聯(lián)網(wǎng)11、金融南京峰會(huì)上了解到，南京互聯(lián)網(wǎng)金融中心揭牌，同時(shí)，作為南京市近1/3金融機(jī)構(gòu)總部和區(qū)域型總部聚集的主城核心區(qū)秦淮區(qū)，設(shè)立了總額為3億元的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項(xiàng)資金。據(jù)悉，此專項(xiàng)目資金將重點(diǎn)用于載體建設(shè)、企業(yè)培育、人才引進(jìn)和鼓勵(lì)創(chuàng)新等。此外，對(duì)于引進(jìn)機(jī)構(gòu)和人才、設(shè)立研究培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)投資機(jī)構(gòu)為在地互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)投融資服務(wù)、搭建互聯(lián)網(wǎng)金融云計(jì)算公共服務(wù)平臺(tái)等方面也給予了極具吸引力的政策扶持，還針對(duì)性地對(duì)互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)的法人總部或區(qū)域性總部的高管團(tuán)隊(duì)，給予人才公寓、子女入學(xué)、醫(yī)療優(yōu)先等方面優(yōu)惠服務(wù)等。南京移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展大事記 2013年，12個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落戶棲霞 2014，南京正式成立12、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟 2013年4月,移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)巨頭匯聚南京軟件谷 簽約項(xiàng)目16個(gè)總投資55億 2014年6月創(chuàng)洽會(huì)中國(guó)（南京）軟件谷移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)暨新媒體技術(shù)峰會(huì) 區(qū)域產(chǎn)業(yè)背景指導(dǎo) 本案 本案 本案 不論是20多年前的南京高新區(qū)設(shè)立，還是近幾年已拓展規(guī)劃的浦口新城，以及正在全新規(guī)劃中的國(guó)家級(jí)新區(qū)江北新城，本項(xiàng)目區(qū)域的產(chǎn)業(yè)承載，始終圍繞承擔(dān)”大力發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，以智慧經(jīng)濟(jì)推動(dòng)創(chuàng)新發(fā)展，以低碳經(jīng)濟(jì)推進(jìn)轉(zhuǎn)型發(fā)展”的功能定位，是創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人才科技匯聚地。高新區(qū)與橋北地區(qū)格局 浦口新城規(guī)劃布局 江北新城拓展布局 江北新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃 東部：重點(diǎn)發(fā)展重化工業(yè)、特色環(huán)保設(shè)備、水處理成套設(shè)備、電子電力產(chǎn)品等13、產(chǎn)業(yè)。西部：重點(diǎn)發(fā)展以汽車及其零部件、軌道交通為核心的產(chǎn)業(yè)。濱江：重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)、航運(yùn)物流、港口貿(mào)易。沿山丘陵地區(qū)：發(fā)展生態(tài)旅游、休閑、生態(tài)農(nóng)業(yè)。中部：重點(diǎn)發(fā)展科技創(chuàng)新、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等等 產(chǎn)業(yè)定位落點(diǎn) 項(xiàng)目本體 產(chǎn)業(yè)符合 功能符合 區(qū)位符合 政策符合 通過(guò)對(duì)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及區(qū)域功能定位以及項(xiàng)目本體的闡述與分析，垠坤認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)面向創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。而依據(jù)本項(xiàng)目自身?xiàng)l件，靈活可變的辦公空間更適合有創(chuàng)新創(chuàng)意能力也更有發(fā)展空間和愿景的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)造了巨大挑戰(zhàn)和機(jī)遇 初步測(cè)算，2012年移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)直接信息消費(fèi)達(dá)到6300億元。到2020年，這一數(shù)字預(yù)計(jì)將突破214、萬(wàn)億元，GDP占比將達(dá)到1.72%。數(shù)據(jù)顯示，2013年上半年，我國(guó)3G用戶達(dá)到3.2億，同比增長(zhǎng)81%；移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)用戶數(shù)約8億；智能手機(jī)出貨量約2.14億部，創(chuàng)下歷史同期新高。2012年我國(guó)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)收入超過(guò)了9000億元，各種應(yīng)用下載數(shù)量?jī)H次于美國(guó)，位居全球第二。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)將會(huì)給本項(xiàng)目 帶來(lái)全新的更大的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)客戶群更大 截止2014年1月，中國(guó)的手機(jī)用戶已經(jīng)超過(guò)12.35億，手機(jī)上網(wǎng)用戶，達(dá)到6億，龐大的用戶規(guī)模為移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)的延伸，它除了帶動(dòng)移動(dòng)終端、移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、IT、信息服務(wù)、廣告?zhèn)髅轿幕瘎?chuàng)意等產(chǎn)業(yè)外還可能結(jié)合移動(dòng)。15、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)客戶數(shù)量也在快速增長(zhǎng)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的社會(huì)化應(yīng)用范圍比互聯(lián)網(wǎng)更廣。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)更廣 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)不僅僅是互聯(lián)網(wǎng)的延伸，它除了帶動(dòng)移動(dòng)終端、移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)、IT、信息服務(wù)、廣告?zhèn)髅轿幕瘎?chuàng)意等產(chǎn)業(yè)外還可能結(jié)合移動(dòng).互聯(lián)網(wǎng)個(gè)性化、交互性的特點(diǎn)創(chuàng)生新的產(chǎn)業(yè)。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)將催生無(wú)線城市應(yīng)用，隨之而生的新興產(chǎn)業(yè)將層出不窮。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的影響更深 互聯(lián)網(wǎng)推動(dòng)了傳統(tǒng)企業(yè)的信息化、交易的電子化，移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)將進(jìn)一步深化傳統(tǒng)企業(yè)的信息化應(yīng)用，擴(kuò)大傳統(tǒng)企業(yè)的電子商務(wù)交易范圍。移動(dòng)信息化將掀起企業(yè)IT應(yīng)用的新一波浪潮。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)的成長(zhǎng)空間更可觀 2020年中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到萬(wàn)億以上 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)16、市場(chǎng)仍然處于發(fā)展初期，增度遠(yuǎn)高于互聯(lián)網(wǎng)市場(chǎng)，市場(chǎng)成長(zhǎng)空間可觀。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)給產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶來(lái)的機(jī)會(huì) 案例分析“易園徐匯”移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園 投放時(shí)間：2012年5月21日 租金標(biāo)準(zhǔn)：復(fù)式空間3.7元/平方米/天 平層2.6-3元/平方米/天 公寓屬性：建筑面積：30000平方米，單元面積：1001200平，自由分割。園區(qū)1/3的辦公區(qū)域（10000平）打造為層高4.8-6米的LOFT空間，方便業(yè)主自由分割。5000平米的休閑區(qū)域。公共交通便利。公共設(shè)施：電信、網(wǎng)通、有線通自選，3G網(wǎng)絡(luò)覆蓋；24H安保監(jiān)控?zé)o盲區(qū)服務(wù)。初期業(yè)態(tài)選擇：移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用 目前狀況：已與多家成熟大型互聯(lián)網(wǎng)公司及移動(dòng)互聯(lián)項(xiàng)目公司洽17、談入駐。社會(huì)評(píng)價(jià)：區(qū)域大、形象好、整合性強(qiáng)。項(xiàng)目交流多。但不是創(chuàng)業(yè)者的溫床。大廈由上海華滋奔騰控股集團(tuán)有限公司斥資開發(fā)，距離軌道3號(hào)線長(zhǎng)江南路站200m；10萬(wàn)平方米的雙子大廈，1.5萬(wàn)平方米商業(yè)配套中心，數(shù)千平方米商務(wù)花園以及各種規(guī)模的會(huì)議室、宴會(huì)廳，另有配套展覽館及五星級(jí)酒店正在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。華滋奔騰大廈由德國(guó)五合國(guó)際設(shè)計(jì)公司總體設(shè)計(jì)策劃，按照5A甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)投資建設(shè)。另有配套展覽館及五星級(jí)酒店正在規(guī)劃建設(shè)中。大廈擁有前后共1.5萬(wàn) 平米的商務(wù)花園，配備810個(gè)停車位，加之全中央空調(diào)配置、各種規(guī)模的會(huì)議室和宴會(huì)廳、名牌物業(yè)服務(wù)等，助推成為上海北區(qū)新地標(biāo)建筑。大廈以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新園為主題，吸引各18、類移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)集聚入駐，引領(lǐng)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的規(guī)模化發(fā)展。目前仍在前期招商階段。案例分析 上海華滋奔騰大廈 地 址：寶山 淞南高境 逸仙路2816號(hào) 租 金：1.80元/天 物業(yè)費(fèi)：19.00/月 類 型：涉外甲級(jí)純寫字樓 竣 工：2013.10.30 案例分析 廣州移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)（越秀）產(chǎn)業(yè)園 投放時(shí)間：2011年10月21日 項(xiàng)目體屬性：采取“啟動(dòng)區(qū)+擴(kuò)展區(qū)+輻射區(qū)”的發(fā)展模式。即先以黃花崗科技園中化國(guó)際中心園區(qū)等現(xiàn)有成熟載體為啟動(dòng)區(qū)成立“廣州移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)（越秀）產(chǎn)業(yè)園”，率先聚集一批移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)質(zhì)資源。擴(kuò)展區(qū)則以洪都大廈、東照大廈等為載體，通過(guò)2-3年時(shí)間完成配套建設(shè)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的19、主題招商。同時(shí)，廣州（越秀）移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園將同步分期規(guī)劃建設(shè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)孵化集聚區(qū)、技術(shù)研發(fā)集聚區(qū)、公共服務(wù)集聚區(qū)、核心產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)以及移動(dòng)數(shù)字內(nèi)容產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)等五大集聚區(qū)，形成建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。目前狀況：將計(jì)劃用5年左右的時(shí)間，以廣州（越秀）移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園為主體，帶動(dòng)全區(qū)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)技工貿(mào)總收入達(dá)500億元以上，聚集超過(guò)500家移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)骨干企業(yè)。以上案例分析 從本案實(shí)際情況出發(fā)，除了相關(guān)理念與方向可以借鑒之外，在實(shí)際的運(yùn)作模式、首發(fā)招商對(duì)象、以及區(qū)域劃分方面，都存在差異。針對(duì)本案，我們的運(yùn)營(yíng)理念與方向 目前已運(yùn)作的大型移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目體 運(yùn)作規(guī)模：大20、 項(xiàng)目體量：大 區(qū)域定位：?jiǎn)为?dú)項(xiàng)目體打造 招租思路：因?yàn)楸本⑸虾Ｌ厥獾膮^(qū)域地位，很多國(guó)際、國(guó)內(nèi)的知名公司與成熟公司的總部與分部皆集中駐扎。所以，他們的招商模式，雖然理念與初衷是創(chuàng)業(yè)，但實(shí)際運(yùn)作過(guò)程中，皆逐漸走向“整合”行業(yè)整合、區(qū)域整合、模式整合、職業(yè)互動(dòng)整合 項(xiàng)目體量：小 區(qū)域定位：趨向于成熟的住宅樓群中 招租思路：由于外在條件的局限性，我們無(wú)法安置那些成熟的大型客群。所以，我們做我們更善長(zhǎng)的事創(chuàng)意培養(yǎng)。用自身的專長(zhǎng)、結(jié)合政府的政策，以及各種行業(yè)資源，人力資源，去打造一個(gè)“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)”的溫床。并在扶持企業(yè)的成長(zhǎng)過(guò)程中分別從渠道、行業(yè)以及內(nèi)容領(lǐng)域內(nèi)創(chuàng)新，為企業(yè)提供更大的市場(chǎng)空間與機(jī)遇。產(chǎn)21、業(yè)范圍界定：以產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)范疇，主要包括操作系統(tǒng)與平臺(tái)軟件開發(fā)、移動(dòng)終端設(shè)計(jì)與制造、內(nèi)容與應(yīng)用服務(wù)提供、移動(dòng)通信設(shè)備制造以及移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)與支撐五個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。項(xiàng)目定位思考移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)鏈細(xì)分 本項(xiàng)目的側(cè)重方向 行業(yè)內(nèi)細(xì)分方向1 成熟的線上平臺(tái)應(yīng)用拓展類：特點(diǎn)：自身具備創(chuàng)造性與制造性。平臺(tái)基礎(chǔ)夯實(shí)。自身?yè)碛袕?qiáng)大的技術(shù)團(tuán)隊(duì)與智囊。與之對(duì)抗的唯一途徑需要擁有強(qiáng)大的資金與另一個(gè)成熟的平臺(tái) 最近一案例：2013年8月19日,網(wǎng)易和中國(guó)電信聯(lián)手推出“易信”,與微信競(jìng)爭(zhēng),易信宣稱年底用戶將達(dá)1億。而微信目前2013年8月初數(shù)據(jù)顯示，已接近3億。淘寶網(wǎng) 亞瑪遜 大眾點(diǎn)評(píng) 鐵路訂票 無(wú)憂人才 時(shí)光22、電影 新浪微博 微信 PPS影音 百度地圖 酷狗音樂 網(wǎng)易新聞 渠道創(chuàng)新類 肯德基 工商手機(jī)銀行 假日酒店 中國(guó)證券報(bào) 愛康國(guó)賓 成熟的傳統(tǒng)實(shí)體平臺(tái)應(yīng)用拓展類：特點(diǎn)：自身具備平臺(tái)基礎(chǔ)，并在已成熟運(yùn)作。線下運(yùn)營(yíng)、運(yùn)作結(jié)構(gòu)完整，但無(wú)線上或移動(dòng)互聯(lián)的平臺(tái)及經(jīng)驗(yàn)。線下雖然競(jìng)爭(zhēng)力度大，但移動(dòng)互聯(lián)的應(yīng)用未普及，有廣泛的空間需求。各傳統(tǒng)體系，若需要擴(kuò)大知名度，加強(qiáng)信息渠道的建設(shè)，則可以尋找適合自己的移動(dòng)互聯(lián)方案。若已有方案，則需要“移動(dòng)互聯(lián)”的從業(yè)人員去支撐。若需要求新、求強(qiáng)，則偏向于“創(chuàng)業(yè)型”人員的“創(chuàng)新”意識(shí)去建設(shè)。襄陽(yáng)政府 某餐館網(wǎng)訂 政府機(jī)構(gòu)應(yīng)用 某建筑裝飾城 行業(yè)創(chuàng)新類 行業(yè)內(nèi)細(xì)分方向2 墨跡天氣23、 大姨”嗎”信用卡管家 拍照姿勢(shì)大全 在路上(游記)改變習(xí)慣的創(chuàng)意平臺(tái)應(yīng)用類：特點(diǎn)：生活是平凡的，是可以改善的，是可以創(chuàng)造不平凡的。表現(xiàn)形式、適應(yīng)范圍、接受層面皆具備多樣性、表象是無(wú)規(guī)律可循。機(jī)會(huì)面前，人人平等。發(fā)現(xiàn)、改變或創(chuàng)建規(guī)律或習(xí)慣，是創(chuàng)意的基本條件。需要?jiǎng)?chuàng)意去改變生活，讓生活去改變更多人的認(rèn)識(shí)。例如：拼立得的版面創(chuàng)新意識(shí) 挑戰(zhàn)了“美圖秀秀”、大姨“嗎”倍受女性同胞的親賴。App上線一年內(nèi)，即有650萬(wàn)的注冊(cè)用戶。生活類創(chuàng)新 電影動(dòng)作特效 唱吧手機(jī)KTV 老偏方中醫(yī) 暴走漫畫 拼立得 行業(yè)內(nèi)細(xì)分方向3 項(xiàng)目的客群定位 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)類的全國(guó)先鋒企業(yè),為行業(yè)應(yīng)用服務(wù)與內(nèi)容服務(wù)開發(fā)的重點(diǎn)企業(yè)24、；40%通過(guò)政策吸引來(lái)的南京有較強(qiáng)創(chuàng)新精神的優(yōu)秀創(chuàng)業(yè)企業(yè)；30%浦口區(qū)域內(nèi)與移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)或軟件行業(yè)相關(guān)聯(lián)的上下游企業(yè)；20%服務(wù)于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的投資、咨詢、外包的服務(wù)類企業(yè)。10%3 項(xiàng)目功能定位 運(yùn)營(yíng)方式與優(yōu)勢(shì)打造 移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展瓶頸及解決思路 專項(xiàng)客群在哪里？成熟的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)作機(jī)構(gòu) 創(chuàng)業(yè)型移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)組織或團(tuán)體 政府、企業(yè)之間的合作業(yè)務(wù) 創(chuàng)業(yè)型、就業(yè)型人才的活動(dòng) 附庸于產(chǎn)業(yè)周邊的配套行業(yè) 產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)性？了解生活、了解人與人、人與物之間的運(yùn)作關(guān)系。用創(chuàng)意與革新的思法，借助移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用，開發(fā)出可適用、可改善人們生活方式與品質(zhì)的的產(chǎn)品。為線下企業(yè)做移動(dòng)互聯(lián)服務(wù)定制。為線上企業(yè)做移動(dòng)互25、聯(lián)服務(wù)定制。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)思路？創(chuàng)業(yè)不是一個(gè)人的孤單旅程。需要氛圍的培養(yǎng)，需要共同支撐。創(chuàng)意不是模仿，而是多樣化資源、多途徑觀察、多平臺(tái)學(xué)習(xí)后的共同碰撞而產(chǎn)生極少的、先進(jìn)的想法。是架構(gòu)在傳統(tǒng)生活理念之上，并以此為基礎(chǔ)。這種想法融入技術(shù)后的具體實(shí)現(xiàn)，是不脫離實(shí)際的。本項(xiàng)目如何把握移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)需求？移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、地理位置等硬性條件的有一定的依賴度，高新區(qū)的快速發(fā)展為項(xiàng)目創(chuàng)造了機(jī)遇。區(qū)域發(fā)展?jié)摿?移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)最關(guān)注產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策、租金價(jià)格、稅收政策、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和人力資源等幾個(gè)方面。企業(yè)關(guān)鍵需求 運(yùn)營(yíng)方能否為企業(yè)提供良好的增值服務(wù)與企業(yè)未來(lái)發(fā)展的空間。園區(qū)軟實(shí)力 26、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)成為企業(yè)選擇園區(qū)的首要考慮因素，目前各產(chǎn)業(yè)園區(qū)均未形成完善的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，誰(shuí)率先完善移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，誰(shuí)將抓住移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的先機(jī)。吸引企業(yè)策略 以下幾方面是園區(qū)能否成功將項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功的關(guān)鍵因素。本項(xiàng)目移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園的劣勢(shì)轉(zhuǎn)換 劣勢(shì) 本產(chǎn)業(yè)園區(qū)的所處區(qū)域 住宅樓區(qū)域 生活配套全面 交通配套全面 商業(yè)配套全面 但缺少科技氛圍 缺少大型科技企業(yè)的形象支撐 劣勢(shì)轉(zhuǎn)換：本產(chǎn)業(yè)園區(qū)的所處區(qū)域，洽洽可以成為孕育的溫床。生活區(qū)周邊業(yè)態(tài)多樣化，貼近生活，周邊的商業(yè)的多樣化存在，緊鄰的弘陽(yáng)華東MALL巨型商業(yè)體 座落不遠(yuǎn)處的“高新開發(fā)區(qū)”擁有各行各業(yè)的龍頭企業(yè) 沒有業(yè)內(nèi)大型科技企業(yè)的存在，27、可以避免兩種隱患：人才的流失、創(chuàng)意與技術(shù)的抄襲。以上是所擁有的硬件資源，而軟件資源的包括有：成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)作商垠坤 無(wú)論在信息共享、學(xué)習(xí)環(huán)境、還是資源探索與政策利用。將創(chuàng)業(yè)型人才與就業(yè)型人才的集中，本身亦可作為培養(yǎng)孕育的環(huán)境。根據(jù)之前分析的產(chǎn)業(yè)四大瓶頸，我方基本策略：引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)人員，務(wù)實(shí)，不能盲目的、硬拼硬的以打造“應(yīng)用平臺(tái)”為目的進(jìn)行商業(yè)程序開發(fā)。避開傳統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)老大們的“實(shí)”，去就他們還沒有關(guān)注的“虛”，迅速利用自身的靈活性優(yōu)勢(shì)，去積極挖掘那些“政、企、商、民”的基本工作、學(xué)習(xí)等環(huán)境的需求。用創(chuàng)意去改變他們的習(xí)慣，以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)為基礎(chǔ)，用科技在以建立全新的運(yùn)用模式。與更多的行業(yè)領(lǐng)域人才之間的交流28、與學(xué)習(xí)，從實(shí)際出發(fā)，關(guān)注他人尚未察覺到的細(xì)節(jié)。碰撞出更多新意與火花。引入一些具備一定規(guī)模的、知名的“移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)”公司，給園區(qū)一定的拉力。6 增值平臺(tái) 10 創(chuàng)新服務(wù) 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)定制服務(wù) 劣勢(shì)轉(zhuǎn)化削弱下的優(yōu)勢(shì)再造 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新 增值平臺(tái) 基礎(chǔ)設(shè)施平臺(tái) 信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái) 導(dǎo)師輔導(dǎo)平臺(tái) 高新技術(shù)企業(yè)資質(zhì)的認(rèn)定 投融資服務(wù)平臺(tái) 技術(shù)支持平臺(tái) 產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新增值平臺(tái) 的設(shè)計(jì)與建立 根據(jù)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)特性及發(fā)展需求，結(jié)合項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)及屬性，園區(qū)將建立這六個(gè)服務(wù)平臺(tái)，為有創(chuàng)新能力的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的發(fā)展和創(chuàng)新奠定良好的環(huán)境與成長(zhǎng)空間。6項(xiàng) 公共關(guān)系：建立以政府關(guān)系及專業(yè)機(jī)構(gòu)為主的公共關(guān)系；人力資源：尋找專業(yè)人才，29、招聘符合需要的優(yōu)秀人才；財(cái)務(wù)咨詢：專業(yè)財(cái)務(wù)服務(wù)，尋找投資和融資渠道；市場(chǎng)推廣：尋找戰(zhàn)略合作伙伴，提供市場(chǎng)開拓機(jī)會(huì)；法律咨詢：推薦法律事務(wù)所，進(jìn)行法律咨詢；企業(yè)發(fā)展：工商注冊(cè)、稅務(wù)登記、企業(yè)年檢；專業(yè)培訓(xùn)：開展專業(yè)培訓(xùn)或參加專業(yè)培訓(xùn)；網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：互聯(lián)網(wǎng)接入、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)器、網(wǎng)站設(shè)計(jì)；物業(yè)服務(wù)：維護(hù)、保養(yǎng)、檢修、保潔；裝修服務(wù)：實(shí)驗(yàn)室、辦公室、會(huì)議室菜單式風(fēng)格化。企業(yè)發(fā)展創(chuàng)新服務(wù) 的體系構(gòu)建與執(zhí)行 10項(xiàng) 對(duì)本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理思路 1 2 3 4 思路 整合 對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行定制型改造，讓其更符合移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形象氛圍的營(yíng)造。針對(duì)性招商的具體運(yùn)作。包括：就業(yè)型、服務(wù)型企業(yè)（擁有成熟的技術(shù)團(tuán)隊(duì)）創(chuàng)業(yè)型企30、業(yè)（擁有未成熟的技術(shù)團(tuán)隊(duì)，但有骨干）創(chuàng)業(yè)型人才。率先引進(jìn)具備一定規(guī)模或知名度的業(yè)內(nèi)企業(yè)。在初期，必要時(shí)，可以把部分空間用做于與入駐企業(yè)相配套的公寓，豐富產(chǎn)業(yè)園的功能性，積極吸引本產(chǎn)業(yè)業(yè)內(nèi)人士的加入。氛圍的營(yíng)造、創(chuàng)業(yè)、就業(yè)與學(xué)習(xí)環(huán)境的營(yíng)造是我們必須考慮的環(huán)節(jié)。結(jié)合政府、運(yùn)營(yíng)商等項(xiàng)目資源，關(guān)注領(lǐng)域方向。兩個(gè)項(xiàng)目之間的一些活動(dòng)可以集中進(jìn)行。讓人才多方位互動(dòng)交流，讓他們共同碰撞出更多的火花。移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)園功能定位 以網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)中的應(yīng)用服務(wù)與內(nèi)容服務(wù)為核心 以移動(dòng)終端的設(shè)計(jì)與制造為增長(zhǎng)點(diǎn) 以投資、外包、咨詢?yōu)樵鲋捣?wù) 打造有空間、有特色、有創(chuàng)意、有服務(wù)的精致型產(chǎn)業(yè)園 4 運(yùn)營(yíng)模式建議“互為翅膀”方可共贏31、 運(yùn)營(yíng)模式分析 1、自營(yíng)發(fā)展：需要項(xiàng)目方組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，投入財(cái)物力，并承擔(dān)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2、外部整租：基于項(xiàng)目投資現(xiàn)狀，低價(jià)對(duì)外整租，資產(chǎn)方收益較低，產(chǎn)業(yè)培育無(wú)保障；高價(jià)對(duì)外整 租，無(wú)運(yùn)營(yíng)方可承接，產(chǎn)業(yè)培育更無(wú)法實(shí)現(xiàn)。3、委托管理：選擇專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，提升資產(chǎn)附加價(jià)值和品牌效益。但運(yùn)營(yíng)方收益受限，積極性較弱，除非支付高額管理費(fèi)用。4、合作運(yùn)營(yíng)：與專業(yè)運(yùn)營(yíng)商成立合資公司共同運(yùn)營(yíng)管理，參股合營(yíng)，一方面保障穩(wěn)健租金收益，另一方面雙方共享資產(chǎn)增值的中長(zhǎng)期利潤(rùn)。運(yùn)營(yíng)模式建議 南京軟件園發(fā)展公司、南京垠坤投資實(shí)業(yè)有限公司，成立合資公司運(yùn)營(yíng)本項(xiàng)目，按股比出資；由運(yùn)營(yíng)方垠坤公司先計(jì)提7%作為管理費(fèi)用，再以剩余實(shí)際租32、金收入的60%作為合資公司收益，雙方按股權(quán)比例進(jìn)行分配。建議股權(quán)比例：南京軟件園 60%南京垠坤 40%黨的十八屆三中全會(huì)“積極發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)”著力改善國(guó)有企業(yè)股本結(jié)構(gòu)，支持民營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)等非公有制企業(yè)通過(guò)參股、控股或并購(gòu)等多種形式依法參與國(guó)有企業(yè)的改制重組；推動(dòng)民營(yíng)企業(yè)引進(jìn)國(guó)有資本或其他社會(huì)資本，優(yōu)化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)；政府新投資項(xiàng)目要鼓勵(lì)非國(guó)有資本參股；允許混合所有制經(jīng)濟(jì)推行企業(yè)員工持股.2014年政府工作報(bào)告“加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)”優(yōu)化國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局和結(jié)構(gòu)，加快發(fā)展混合所有制經(jīng)濟(jì)，建立健全現(xiàn)代企業(yè)制度和公司法人治理結(jié)構(gòu) 運(yùn)營(yíng)模式符合國(guó)家政策導(dǎo)向 5 效益測(cè)算與評(píng)估 立當(dāng)下，見未來(lái) 運(yùn)營(yíng)投入33、成本 運(yùn)營(yíng)成本項(xiàng)目 類別 項(xiàng)目總經(jīng)理 人數(shù) 月工資（元）年工資（萬(wàn)元）1.人力成本 項(xiàng)目總經(jīng)理 1 12000 15.6 策劃經(jīng)理 1 9000 11.7 策劃服務(wù) 2 4500 11.7 招商人員 4 4500 23.4 設(shè)計(jì)專員 2 4500 11.7 園區(qū)辦人員 3 4000 15.6 保潔保安人員 15 3500 68.25 合計(jì) 28 42000 157.95 2.宣傳與物資 第1年150萬(wàn)元，第2年100萬(wàn)元，第3年起每年50萬(wàn)元支出。運(yùn)營(yíng)成本預(yù)測(cè)，10年計(jì) （單位：萬(wàn)元）成本明細(xì) 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 合計(jì) 人力成本 134、57.95 165.85 165.85 174.14 182.85 191.99 201.59 211.67 222.25 233.36 245.03 宣傳推廣成本 150.00 100.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 50.00 650.00 合計(jì) 307.95 265.85 215.85 224.14 232.85 241.99 251.59 261.67 272.25 283.36 895.03 注：1.人力成本按每年5%遞增。2.第3年起，策劃經(jīng)理、招商、設(shè)計(jì)人員退出，相應(yīng)崗位由中心帶為支持 收益測(cè)算 項(xiàng)目收益預(yù)測(cè)，10年 年份35、 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 平均租金（元/天）1.20 1.26 1.32 1.39 1.46 1.53 1.61 1.69 1.77 1.86 物業(yè)管理費(fèi)（元/天）0.13 0.14 0.14 0.15 0.16 0.16 0.17 0.18 0.18 0.19 空置率（租金收繳率）70.00%20.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%10.00%年收益(萬(wàn)元)292.00 816.82 963.96 1011.21 1060.78 1112.80 1167.37 1224.63 136、284.71 1347.75 注：1、1.2元的日租金起步價(jià)參照“橋北寫字樓出租均價(jià)”，物業(yè)費(fèi)4元/月；2、租金按照每年5%遞增；物業(yè)管理費(fèi)用按每年4%遞增 3、以建筑面積2.14萬(wàn)平方米，可實(shí)現(xiàn)租賃面積2.萬(wàn)平方米計(jì) 1010年期，累計(jì)凈態(tài)收益約年期，累計(jì)凈態(tài)收益約1028210282萬(wàn)元萬(wàn)元 項(xiàng) 目 經(jīng) 濟(jì) 效 益 估 算 現(xiàn)金流量表，10年計(jì)（單位：萬(wàn)元）主體方 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 1.園區(qū) 1.1 現(xiàn)金流入 10282.04 292.00 816.82 963.96 1011.21 1060.78 111237、.80 1167.37 1224.63 1284.71 1347.75 1.2 稅費(fèi)（租賃稅、營(yíng)業(yè)稅等17.55%）1804.50 51.25 143.35 169.17 177.47 186.17 195.30 204.87 214.92 225.47 236.53 1.3 項(xiàng)目?jī)羰找?8477.54 240.75 673.47 794.78 833.74 874.62 917.50 962.50 1009.71 1059.25 1111.22 2.合資公司 2.4 運(yùn)營(yíng)支出 2557.49 307.95 265.85 215.85 224.14 232.85 241.99 251.59 238、61.67 272.25 283.36 2.5 當(dāng)年凈收益 5920.05 -67.20 407.62 578.94 609.60 641.77 675.51 710.91 748.04 786.99 827.86 2.6 回收期/累計(jì)凈收益 1.16 -67.20 340.43 919.36 1528.96 2170.74 2846.25 3557.16 4305.20 5092.20 5920.05 2.7 運(yùn)營(yíng)方靜態(tài)累計(jì)收益（30%）8004.10 102.13 275.81 458.69 651.22 853.87 1067.15 1291.56 1527.66 1776.02 2.839、 資產(chǎn)方靜態(tài)累計(jì)收益（70%）18676.24 238.30 643.55 1070.28 1519.51 1992.37 2490.01 3013.64 3564.54 4144.04 運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 1、基礎(chǔ)租金效益：資產(chǎn)購(gòu)置與再投入的大量資金投入，通過(guò)高效的租賃才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的基礎(chǔ)收益，實(shí)現(xiàn)基準(zhǔn)保值。進(jìn)入維穩(wěn)運(yùn)營(yíng)期，每年可實(shí)現(xiàn)1100萬(wàn)元以上的租金收益。2、稅收增量效益 項(xiàng)目總建2.1萬(wàn)平方米，其中1.4萬(wàn)平方米作為有效企業(yè)辦公面積計(jì)，經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)培育、服務(wù)與引導(dǎo)，預(yù)計(jì)每年可產(chǎn)稅1100萬(wàn)元上。3、社會(huì)形象效益 經(jīng)過(guò)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)，使原僅為SOHO功能的資產(chǎn)空間成為特色產(chǎn)業(yè)匯聚的發(fā)展空間，成為創(chuàng)造地方稅收效益的創(chuàng)稅空間，并能成為高新區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)載體創(chuàng)新利用與運(yùn)營(yíng)的典范。4、產(chǎn)業(yè)增值效益 經(jīng)過(guò)系統(tǒng)與完善的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，不僅可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的增值，還可通過(guò)設(shè)立與聯(lián)合基金投資運(yùn)營(yíng)機(jī)制，對(duì)入園產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投資合作，獲得超出資產(chǎn)空間外的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)收益。